度假酒店项目分析.docx
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度假酒店项目分析
酒店培训中心项目
可行性分析报告
编报单位：
B.R.O领域酒店管理XX
总经理：
编报日期：
2014年9月15日
第一章项目概况
第二章项目运作方案
当地发展现状
市场估测
建设周期
第三章项目规划
项目明细
第四章XX酒店市场分析
XX市酒店业经营概况
经营分析
周边竞争酒店
地理位置分析
第五章项目SWOT分析
优势分析
劣势分析
机会
风险
第六章市场定位
市场定位前提
市场定位
第七章经营预测分析
各项经营收入
成本测算
5年经营预测
第八章后附管理公司简介
一、项目概况
基督教培训中心位于XX市经开区第十五大街与南三环交叉口西南角。
该项目紧邻X东新区CBD，距机场与市中心往返全程不足20分钟，扼守东南大门，交通比较便利，在XX实施“X汴一体化”位置战略中，占有XX向东发展的桥头堡位置。
该项目建筑主体为钢砼框架结构，地上四层、地下一层。
地下一层为男女浴区、厨房及办公区域。
一层为主经营区域，包含餐饮、会议、洗浴休息区、康体游泳池，面积为4216㎡；二层-四层为客房区域，每层面积均为2200㎡，二至四层共有130间客房，总床位226个，并由配套相应的服务设施组成。
建议该项目按4星级酒店设计建造。
二、项目运作方案
1.当地发展现状
XX经济技术开发区成立于1993年4月，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区，2010年批准为国家新型工业化产业示X基地。
规划X围陇海铁路以南、机场高速以东、福山路以北、万三公路以西X围，现规划控制面积158.7平方公里。
XX经开区是XX都市区确定的六城十组团中的先进制造业新城，是XX新区的核心组团，区域位置优越，交通便捷，位于XX都市区南北发展轴和东西发展轴的十字中心。
南距XX国际航空港22公里，北距XX公路物流中心1.5公里，西距国家一类铁路口岸XX铁路东站2公里、公路货运中心站1.5公里，XX铁路集装箱货运中心站设立区内，京港澳高速、机场高速、X民高速、310国道、107国道、环城快速路纵横交错，环绕开发区四周，构成了四通八达的立体交通网络。
XX经开区投资环境良好，设施配套齐全，2010年2月通过了ISO14001环境体系的认证，正在争创国家生态工业示X园区。
全区已聚集各类企业近3000多家，引进世界500强企业28家，占全省的40%。
新时期，XX经开区将按照“加快产城融合、打造幸福经开”的发展战略，重点发展汽车、电子信息及装备制造产业，建设内陆开放的高地和先进制造业新城，努力构建“新型城镇化、新型工业化”协调发展的先导区，建成中原经济区最具活力的发展区域。
按照商业文化宜居、新兴产业、进出口贸易和现代物流、先进制造业、高端商务中心空间发展布局，实施“五区构城”，打造XX都市区先进制造业新城。
2.市场估测
随着经济的持续增长，XX市经开区的企业实力及规模扩大很快，商务人士的交流急剧增加。
椐当地统计，近两年商务人士的来访量增加了60%，从两年前的日平均2000人增加到现在的3300人，商务酒店爆满。
预计未来5年的平均增长速度还能达到10%左右。
项目目标市场还处于增长期。
由于XX市经开区地处中原经济发达区域，随着XX市旅游市场的开发，周边经济的发展和居民的收入水平及生活水平不断提高，来XX市的商客人数也大幅增加，目前在日平均10000人左右，形成了对高档酒店需求的另一主要群体。
项目的市场前景是好的。
3.建设周期
本项目装修期8个月，自2014年10月至2015年5月。
本项目试运行3个月，自2015年6月至2015年8月。
自2015年8月起项目投产运营。
三、项目规划
1.项目明细
酒店装修后将会是一个集客房、餐饮、会议、康乐为一体的温泉度假商务型酒店。
酒店的主入口位于一楼（地面层）酒店大堂，前台接待处及大堂吧、小商店均会设于此层。
酒店的一楼北侧计划设置康乐部的休息大厅，内设健身房、球类区域、上网区域及卫生间。
最东侧设为会议室，入口设在南面，与康乐部分开。
二楼至四楼为客房区域，每层配置消毒间和布草间及布草通道。
地下一层为男女浴区，北侧设各个部门的办公区域，南侧设后厨、员工后厨、员工餐厅、员工卫生间、布草房。
2.客房
客房设在二层—四层，共130间客房，可根据其设计分为三种类别
商务房共86间（商务大床房20间、商务双床房66间）
豪华房41间（豪华大床房11间、豪华双床房30间）
商务套房3间
布草间及消毒间可设在每层楼的南北电梯处，由因建筑结构问题没有设计窗户的房间改造。
因无货梯可以运送布草，可在南步梯间设置布草滑道。
3.餐饮
餐饮设在一楼南侧区域，可容纳250人左右用餐。
根据建筑结构设计为西餐和中餐，西餐厅设计为自助餐式，可接待客户早餐和零点。
中餐可设计为5个包间及半开放式大厅，便于接待会议用餐及散客商务用餐。
大厅可设为多功能厅，中间有活动式隔断便于接待各种类型的会议及用餐。
会议室设在北区东端，可由餐饮部统一管理。
4.康乐
康乐部可由洗浴及游泳池组成，地下一层为男宾、女宾的浴区，一层设康乐吧台、换鞋区、休息大厅及健身区、球类区、上网区。
一层大堂两侧设游泳更衣室，通往后方游泳池。
5.后勤设施
后勤设施包括厨房、员工餐、各部办公室、监控室、布草房等。
地下一层北区东端设为各部办公室及卫生间
南区东端设员工餐及员工厨房、餐饮后厨、员工卫生间。
餐饮后厨需加设食梯。
南区西端设布草房与布草通道相连。
四、XX酒店市场分析
1.全市酒店经营概况
作为XX省会的XX,各项经济指标均居省内首位,同样也是各大酒店逐鹿中原厮杀的主战场。
目前，XX酒店市场上挂牌五星级酒店有11家、四星级的酒店有35家、三星级酒店有21家；全国连锁经济型酒店81家、非连锁经济型酒店约占50家。
2.经营分析
1）平均市场占有率如下：
酒店类型
数量
所占比例
排名
快捷
131家
62.98%
1
主题
10家
4.81%
5
三星
21家
10.10%
3
四星
35家
16.83%
2
五星
11家
5.29%
4
2）酒店类型占比：
由此可见，四星级酒店在市场占有率排行第二名，此类酒店正在逐步被客源市场定为标准化接待场所，占有总份额的16.83％。
3）周边竞争酒店情况分析：
酒店名称
XX格尔国际饭店
滨海国际饭店
大河国际饭店
瑞吉豪悅国际酒店
综
合
对
比
地址
经开区第八大街106号
第四大街与经北一路交叉口
XX经济技术开发区第三大街166号
第八大街与经北一路交叉口
开业时间
2010年8月18日
2013年9月19日
2008年
2014年
员工人数
100-150人
100人（暂）
100-150人
100-150
交通环境
交通便利
交通不太便利
交通便利
交通不太便利
类型
私企
私企
国企
私企
总机
07
07
06
07
客房总数
110间
130间
139间
133间
餐位数
500人
/
400人
200人
酒店外观
良好高14层
良好高11层
良好高6层
/
联号
自营
XX天地酒店管理
XX
XX大河酒店投资
管理XX
自营
房
价
协议价
最低358
最低288
最低368
最低360
会议价
最低358
最低288
最低358
最低320
会员价
最低358
最低268
最低328
最低360
团队价
最低380
/
最低300
/
加床
150
/
180
/
餐
饮
宴会厅
400平方米/200人
/
500平方米/250人
/
包房
21个
/
19个
/
西餐
200平方米/90人
/
300平方米/120人
200人
婚宴
999元/席起
/
999元/席起
/
商务宴
1288元/席起
/
1200元/席起
/
菜系
粤湘菜
/
粤菜
/
西餐
零点、自助
/
自助火锅
/
会
议
室
大会议厅
220平方米/130人/4500元
/
300平方米/150人/7000元
230平方米/未定价
中会议厅
115平方米/80人/3000元
/
180平方米/80人/5000元
60平方米/未定价
小会议厅
60平方米40人/1800元
70平方米/40人/2000元
100平方米/60人/3000元
/
VIP休息室
30平方米/12人/1000元
/
/
/
4）地理位置分析
以酒店为圆心，方圆3公里以内的酒店有：
●五星级：
无
●四星级：
（5家）格尔国际饭店、大河国际饭店、瑞吉豪悦国际酒店、滨海国际饭店、雅东轩酒店
●三星级：
（1家）重阳大酒店
●快捷：
（5家）速8酒店（2家）、汉庭酒店、都市118快酒店、永安快捷
2012年以来，东经济开发区在建或新开酒店日趋增多，整体东区酒店平均房价普遍下降。
五、项目SWOT分析
一、优势分析：
1.地理位置优越，距离XX国际会展中心只需20分钟车程，距离XX东站及汽车东站只需15分钟车程，20分钟即可到达新X国际机场。
2.新酒店，自主经营，政策灵活，不受老酒店行业传统限制；
3.本项目配套设施比较齐全，即可以满足中型会议接待的需求，又可以满足客户休闲度假的需求。
4.XX市为数不多也是经开区唯一一家拥有标准游泳池的星级酒店。
二、劣势分析：
1.酒店紧邻南三环及铁路，重型大车及火车途经较多，酒店周边高压线设备较多，环境稍显凌乱。
2.新酒店，建立新的品牌需要一个较长的过程：
项目由于是新建的酒店，尚未能建立起自身的知名度，在XX市、省内及国内上都还缺少品牌知名度，需要一个较长过程逐步建立。
3.周边因行业竞争激烈，部分酒店存在恶性竞争，导致价格稍有混乱。
4.酒店结构复杂限制，承重柱较多，做出大型会议室及大型宴会厅的难度较大。
5.按现有的布局，大堂两侧通道较窄，容易造成大堂拥堵。
6.温泉及游泳池经营面积大，会产生较大的能源消耗。
7.周边配套服务项目较少。
三、机会
1.濒临港区，且港区己发展成为全国型的高效迅捷的物资集散基地，前景光明。
2.酒店周边大型名企较多。
如：
X煤机、XX日产、中铁装备、XX、海马轿车等。
3.毗邻高端客户群。
如：
金沙高尔夫球场、东方今典。
四、风险
1.酒店各项目承包经营，警惕出现不协调等矛盾，造成不好的社会影响。
2.周围再投资再装修的酒店对本项目有较大冲击。
六、市场定位
1.市场定位前提
目前XX市星级酒店琳琅满目，但都离不开传统模式，基本上差异化不大，创新经营理念的不多，同类经营模式较多。
普遍存在着较为严重的供大于求的现象，使得同类型酒店竞争压力大，市场竞争环境恶劣。
要使酒店获得稳定的销路，避免竞争乏力，势必从装修、市场定位、营销策划、经营管理手段等方面，树立起鲜明的市场形象，有明显的差异化和经营特色，令顾客在心目中形成一种特殊的偏爱。
2.市场定位
1）总项目定位：
高档温泉度假商务酒店（四星），同时具备经开区领先水平的综合配套设施，具备高档商务、政务、会议接待和餐饮、康乐的社会化服务设施。
2）客户定位：
以中高档消费群体，个人及政府、商业、企事业单位消费为主，普通消费为辅的经营定位原则
七、经营预测分析
1.营业收入
客房预计收入（模拟：
130间客房，224个床位，分别如下）
房型
房量
平均房价
平均开房率
收入（万元/年）
商务标间
90
300
75%
740
豪华标间
4
400
60%
35
商务大床间
18
300
80%
158
豪华大床间
15
400
60%
131
商务套房
3
788
60%
52
小计
1161
客房MINIBAR（建议代销产品）
15元/间×365天×130间×70%×40%
19.9
洗衣收入（建议对外服务）
10元/间×365天×130间×70%×40%
13.2
房间长途
1
房量/天
房价
天数
收入
钟点房
10
150
256
38
客房收入合计
1188.1
餐饮预计收入
类型
人均消费（元）
接待量
上座率
天数
合计（万）
餐厅（自助早餐付费）
68元/人
150位
5%
365
18.6
包间及散台
中68元/人
50%
186
包间及散台
晚98元/人
60%
322
总计
526.6
会议收入
类型
数量
价格
出租率
收入（万元/年）
会议室
1
2500
30%
27.3
多功能厅
1
3500
30%
38.3
茶歇
100人
35
15%
19.1
合计
84.7
康乐收入
类型
人数/天
平均消费/人
消费率
收入（万元/年）
洗浴门票
300
38
40%
166
搓澡及护理
59
50%
323
中医按摩类
108
50%
591
酒水
30
10%
32.8
游泳门票
100
58
30%
63.5
游泳器材
30
20%
21.9
酒水
20
50%
36.5
游泳培训费
100/次
3%
10
合计
1244.7
合计：
类型
客房
餐饮
会议
康乐
收入
1188.1
526.6
84.7
1244.7
合计
3044.1
2.各项经营毛利收入：
客房
餐厅
会议
康乐
合计（万）
比例
80%
45%
85%
60%
收入
950.48
236.97
71.99
746.82
2006.26
类型
金额
人数
比例
合计（万）
员工成本
工资
2500元/人
180（不含厨师）
12月
540
社保
30%
162
工作餐
12元/人
180
24天×12月
62.2
服装费
250元/人
180
4.5
总计
768.7
能源消耗
3044.1
包括水、电、煤气、油（一般按照收入总额的8%-11%计算）
243.53
维修费
按折旧额的10%提取
30
其它
540
办公费、旅差费、绿化费、教育经费、广告费、培训费、财产保险费、公关接待销费、环保费等这部分按工资总额的15%计
81
税收
3044.1
6%
182.64
毛利润
毛利润总额-员工成本-能源消耗-固定资产折旧-维修费-税收-其它
700.39
2006.26-768.7-243.53-30-182.64-81
税收
583.66
25%
175.09
净利润
525.3
3.成本测算（管理费用\营业费用\财务费用）
4.5年经营预测：
净利润
平均开房率
毛利润总额-员工成本-能源消耗-固定资产折旧-维修费-税收-其它
金额
第一年
70%
525.3
第二年
80%
（2102.98-764.2-253.2-30-81-189.9）×75%
588.51
第三年
90%
（2226.78-764.2-265.58-30-81-199.18）×75%
665.11
第四年
95%
（2288.7-768.7-271.76-30-81-203.82）×75%
700.06
第五年
95%
（2288.7-764.2-271.76-30-81-203.82）×75%
703.44
据此计算，按3000万投资计算，投资收益回报周期为5年。
XXB.R.O领域酒店管理XX简介
一、基本情况
XXB.R.O领域酒店管理XX成立于2011年8月，是由业内资深人士在XX经济开发区XX格尔饭店XX的基础上组建的一家专业酒店管理公司。
并在长期的经营管理过程中逐渐建立起了一种适应内资酒店经营管理实际情况的经营管理模式和培训模式。
公司秉承"诚信、廉洁、服务”的企业理念，推行以效益至上为核心的企业价值观，树立创新的企业精神，拥有高素质的管理团队、竞争实力和赢利能力，在酒店业激烈的市场竞争中，取得了所管理酒店全部获得可观赢利的不凡成绩，并在星级酒店的开业筹建、委托管理等方面积累了丰富的经验，成绩令同行瞩目。
公司坚信：
只有不赚钱的企业，没有不赚钱的行业。
全面贯彻“诚信、廉洁、服务”企业理念，实现经营管理效益最大化、使每一个被委托管理的酒店赚钱是本公司始终不渝的追求与承诺。
“让客人满意，才能使业主满意；让业主满意，才能使自己满意。
”我们用最真诚的服务、最先进的管理、创造最理想的效益。
企业宗旨：
通过专业化、集团化、连锁化酒店管理服务，实现顾客、员工、酒店业主与管理方的多赢。
企业理念：
诚信、廉洁、服务。
服务理念：
德诚于中，礼形于外。
我们追求：
质量，提高再提高；成本，降低再降低；利润，增长再增长；企业，发展再发展。
经营目标：
坚持标准，博采众长，自成体系，恪守诚信，为酒店提供最精心和最尽责的全方位科学系统的管理服务，降低酒店的经营成本，提高经济效益；为酒店业主创造最好的经济效益和社会效益，最大限度地减轻酒店业主的压力和负担。
以评星达标、扶持到位、合理收费为原则，帮助业主培养酒店管理人才，最终能够自主管理酒店。
二、管理团队
管理公司的成员均来自四星级以上的旅游饭店，如假日、喜来登、香格里拉、希尔顿、凯悦、锦江、首旅建国、花园酒店、粤海等，长期从事酒店的中高级管理，并接受过专业化的酒店管理培训，具有较强地理论水平、实际经营管理经验和能力，团队合作精神强。
与此同时在长期的经营管理过程中，管理公司在旅游行业建立起了良好的声誉，建立起一支拥有多位金钥匙及旅游管理学院资深讲师组成的专家顾问团，在旅游行业拥有广泛的人脉资源。
三、经营项目
1、酒店建设可行性分析
在酒店、饭店、宾馆、快捷酒店、餐饮、休闲洗浴及度假村的建设与改造投资前进行项目可行性分析，为酒店业主提供了所设想建设酒店的市场定位、酒店功能设施的设置、酒店的文化理念；建设或改造酒店在经营期的营业情况预测、经营财务分析；依据酒店市场和消费市场发展规律，分析和判断未来酒店市场的走势及消费趋势；对酒店工程项目的开发，向酒店业主提供了一个“优势、劣势、投资额度、酒店规模、经营方向”的清晰明了的认识；为酒店业主在酒店投资决策方面提供重要的参考依据，规避风险、防止在酒店前期策划中可能产生的各类问题；使酒店业主掌握酒店建设前后的资金情况，对于建设过程中产生的问题，能及时进行调整；为酒店业主提供了酒店建设或改造后的经营回报期望、风险和获利的靠量；使酒店业主掌握酒店项目建设或改造的主动权，充分驾驭工程项目各个环节的进展情况，减少由于重复工作带来的工时拖延。
2、酒店建设或改造项目的咨询
酒店的建设或改造，需要专业的知识和经验，管理公司可以提供酒店功能定义、酒店布局规划、酒店建筑设计要求及概念、酒店园林设计要求及概念、酒店室内装饰设计要求及概念、酒店设备系统设计要求及概念设计、酒店VI系统设计要求及概念设计、酒店评星设计要求、酒店设备选型及采购顾问、节能方案设计及优化等项目的咨询服务。
3、酒店筹建工作
根据协议协助业主进行酒店筹建期间的工作安排、人员安排、施工计划安排、进行市场调查、市场定位选择、酒店功能设施的设置、装修工程图纸评审、设施设备选型、装修工程监理、酒店组织机构设计、酒店岗位设计、酒店管理制度建设、酒店产品开发建设、酒店服务内容和标准建设、员工招聘和培训、供应产商和物资的设计和选择、酒店开业典礼筹划等工作
4、酒店经营管理
根据实际情况管理公司可以和业主方达成协议，选择委托经营管理、租赁经营管理等各种经营模式，对酒店进行日常经营管理。
5、酒店咨询管理服务
管理公司接受业主方的委托，派出酒店经营管理各个方面的专业人才为酒店提供高水平的顾问式管理服务，协助业主解决在酒店规划、设计、建设、开业、市场定位、产品设计、日常经营等方面存在的问题和不足。
6、酒店培训
根据实际情况组织资深酒店管理专业人才协助酒店建立专业的培训管理体系，加强对管理人员和员工服务理念、服务技能技巧培训、管理技能，提高酒店管理水平、培训水平和服务水平。
四、经营业绩
管理公司目前和曾经托管、培训和咨询过的酒店如下：
1）XX格尔国际饭店（★★★★）
XX格尔国际饭店格尔国际饭店是按国际四星级标准建造的综合性涉外酒店，一期投资1.2亿元，设施齐全，酒店装修风格豪华、典雅。
总建筑面积达2万平方米，内设各类式主题客房、豪华中餐宴会厅、西餐厅、高档洗浴，健身中心、商务中心、会议厅等服务设施。
酒店紧邻X东新区CBD，距离机场及市中心往返车程仅30分钟。
距X东新客站仅需5分钟车程。
扼守XX东区南大门，交通便利。
是目前XX经济技术开发区经营规模最大、硬件设备最完善的四星级酒店之一。
XX格尔国际饭店是XXB.R.O领域酒店管理XX唯一一家自主经营、自主管理的实体店面，完成了从酒店的筹建、培训、开业和以后日常经营管理等各项工作。
由于经营良好，管理公司目前仍对XX格尔国际饭店进行全面管理。
2）XX宗源文化主题酒店（☆☆☆☆）
该酒店按照四星级酒店进行建设，总投资为1.5亿元。
管理公司经过严格的招投标程序，在众多的酒店管理公司中被中国人民解放军总参后勤选定培训中心（宗源文化主题酒店）项目的筹建方，负责酒店功能定义、酒店布局规划、酒店建筑设计要求及概念设计、酒店中式设计要求及概念设计、室内装饰设计要求及概念设计、设施设备的方案设计和选型、节能方案设计及优化等工作。
酒店充分遵循禅宗意境并结合中国传统审美，是XX市主题文化酒店的一个亮点，。
3）XX博爱恬雅国际酒店（☆☆☆☆）
XX博爱恬雅国际酒店虽然一直没有进行星评工作，但从目前来讲，无论是设施设备和经营管理水平一直是XX博爱酒店行业的龙头，管理公司目前负责酒店创四星工作和规X化管理工作。
4）XX市原阳宾馆（★★★）
原阳宾馆位也原阳县博浪街77号，标准三星级涉外宾馆，是一家集客房、餐饮、茶艺、桑拿、美容美发、购物、旅游车队及康乐休闲为一体的多功能商务型酒店。
占地面积6000平方米，建筑面积15000平方米，主体楼高5层。
拥有豪华设备公寓套房、商务套房、商务标准间及普通标准间。
并配有厨房、宽带、空调、通讯、闭路电视等各类现代化设施。
该饭店由管理公司从一开始就参与筹建，负责整个项目的布局规划、建筑设计要求、室内装饰设计要求、设施设备的方案设计和选型、节能方案设计及优化等工作。
5）XX锦绣国际温泉酒店（☆☆☆☆）
酒店地处XX市长江路中段，是一家按照四星级标准建造的高档温泉酒店，面积约5000余平方米，坐落于XX市长
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