浅谈工程项目管理三控三管一协调.docx
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浅谈工程项目管理三控三管一协调
浅谈工程项目管理“三控三管一协调”
谈到工程项目管理，我们谈得最多的就是“三控三管一协调”，“三控”就是质量控制、进度控制、成本控制，“三管”就是安全管理、合同管理、信息管理，“一协调”就是关系协调。
任何项目管理，都是围绕“三控三管一协调”在开展工作。
一、工程投资控制
住宅作为一种特殊的商品，对一个家庭来说是绝对举足轻重的投资，对个人来说，也许是一生中最重要的消费之一。
在这极度发酵了的房价中，一次性70年的土地转让费、建安费、市政设施及各种税费占了很大一部分，但对于房地产开发商来说，税费是他们所无法控制的，要想降低建房成本，从而房价更有竞争力，就只能从自身的可控因素上想办法了。
从设计阶段降低房价
房地产开发过程主要可分为规划设计、工程施工和竣工结算三个分阶段，过去往往将控制工程成本的重点放在后两个阶段上，将降低商品房成本局限在降低工程的实物成本（即工程造价）上，而忽略了商品房设计阶段在控制工程成本，降低商品房造价上所起的重要作用。
项目的决策及设计阶段，是工程投资控制的关键阶段，在项目决策之后，控制投资的关键在于科学的设计。
设计图纸一旦完成，项目的结构形式、装饰标准、材料设备选型等就确定了，项目投资额也基本确定了，因此，在确定中标方案后，开发企业仍有必要汇集开发、预算、工程管理和营销部门的专业人员，共同对中标方案再次提出优化意见，进一步提高设计的经济性和合理性。
同时还需要在保证工程功能要求的前提下，挖掘设计人员的最大潜力。
在有限的资金条件下做出最优秀的设计。
限额设计并不是一味强调节省开支，而是务求在最省的投资条件下使项目获取最大的经济效益，少花钱，办好事。
搞好招标投标
招标是控制重要手段，实行工程建设从设计、施工、设备、供应、监理等全方位、全过程的招标、择优选择，切实杜绝工程招标过程中的不正当竞争行为，从而进一步规范建设市场。
招标投标是一种复杂的竞争性贸易方式，是一个严肃的法律行为，它要求招标业务人员对招标程序、招标技巧特别精通，还要了解法律、金融、经济、外贸等知识，因此必须由专门的人员来执行，否则容易产生法律纠纷，在具体招标投标中应注意做好以下几个方面的工作：
1、招标文件的正确编写
因为招标文件是建设项目施工招标工作的核心，它不但是编制标底和投标企业报价的重要依据，而且对评标、决标、签订承包合同、拨款、材料设备供应方式、差价处理和竣工结算等都起着指导性作用。
因此，招标文件内容直接关系到招标工作效果，也直接影响工程的投资。
在招标文件中应凶手以下内容：
招标工程综合说明，招标方式及对分包单位的要求，钢材、木材、水泥等主要材料设备的供应方式，材料价差的处理办法，工程款项支付方式及预付款的百分比，对现行合同文本、内容需修改和增加的款项，投标须知，业主认为必须向承包商明确的问题等。
2、标底的合理性
标底反映的是建筑工程产品的价格，而不是市场行情价。
它主要根据现行的国家定额、费用、材料价格、设计工程量等规定计算出来的。
以施工能力作为标底，应该说是体现公平竞争原则，符合市场经济的基本规则。
但是我们的实际招标投标工程中，标底与建筑产品的价值背离程度太大。
究其原因，主要是由于编制标底时间紧，工作粗糙或编制人员素质低，工程量计算不准确，定额与材料价格选用不合理等。
因此编制标底必须给予足够的时间，同时必须由具有相应资质的单位编制。
3、投标报价的规范性
投标报价是施工企业对工程项目的自主定价，体现了企业的自主定价权。
企业自主定价必须建立在企业的自我成本的测算基础上，反映的是企业的"个别劳动时间"和"社会劳动时间"的有机结合，投标报价应建立在此基础上。
同时，工程招标应体现"统一量、指导价、竞争费"这一基本指导原则，不能任意压低工程直接费和背离定额计价依据，否则一旦中标，受损的不仅是承包商，业主的损失更大。
4、评标规则的公正性
评标定标是招标工程最关键的环节，要体现招标的公平合理，必须要有一个公正合理、科学先进、可靠性强的评标办法。
由于部分地区建筑市场的无序竞争，使得招、投标在评标过程中表现出的明显不规范性及不公正性能应加以杜绝。
加强施工前的投资控制工作
1、认真审查施工图
通过认真审图，对施工图纸中在技术、经济方面不合理部分和错、漏、碰、缺部分，向建设单位和设计单位提出意见和建议。
对大型工程、复杂工程和重要部位还应组织力量进行审图。
这肃做可以达到以下效果：
（1）通过合理化建议改正施工图在技术、经济上的不合理或错误，这肃不仅有利于保证工程质量，也有利于节约工程投资。
（2）通过合理化建议可使图纸中的错误清除在施工之前。
避免施工返工造成索赔事件发生。
（3）经过认真审图，各专业监理工程师全面熟悉图纸，便于以后的过程控制。
2、全面掌握现场情况
要全面了解工程的情况，包括各参建单位及组织机构，现场的地形地貌及地下情况、周围环境情况、临建布置情况、承包单位的人力、物力、财力等生产要素的情况等等，并做出进场调查报告。
虽然在施工过程中上述各种情况会有很多变化，但是全面了解和掌握原状况，对日后处理各参建方的经济关系问题，搞好投资控制都有圈较大好处。
3、认真审核施工组织设计（施工方案）和施工进度计划
审核施工组织设计和施工方案，不仅是保证工程质量和进度的重要措施，而且也有利于承包单位节约施工成本、有利于建设单位节约投资。
4、编制工程控制概算
由于当前许多工程是"三边工程"，施工招投标工作滞后于施工，这一点在我公司目前是一个比较突出的问题。
施工开始前往往只有双方草签的承包协议，其中涉及到的经济条款都是原则性内容。
针对这种情况，一方面应根据承包协议的有关条款签订一些具体的经济协议，作为今后承包合同文件的一部分，以利于施工期间投资控制的操作。
另一方面若承包单位不能事先报送工程预算，应要求监理工程先于施工、编制工程控制概算。
这样，在审核承包单位申报的月完成工程量和工作量时，能够做到心中有数。
项目实施过程中的投资控制
施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强：
1.加强设计变更、现场签证的监督和管理
施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体系之中。
设计变更及签证管理控制体系应明确：
操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。
同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。
2.加强设备和材料的品质与价格管理
完善的设备、材料管理体系是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有：
（1）自行采购
自行采购既能起到成本控制作用，又避免双方结算时产生分歧。
如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。
园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。
（2）总承包单位采购
开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而调动其积极性。
（3）甲方限价承包单位采购
一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。
上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才能投入使用。
3.加强资金计划执行的监控
（1）资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上，这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。
（2）施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。
当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。
（3）资金计划与成本的动态控制相结合，可使公司更好的掌控项目的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。
结算阶段的成本控制
结算工作的突出特点是：
"大量性、集中性、复杂性"。
为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制：
1.会议确认制
结算原则采用会议确认制。
通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。
2.二次复核、审计制
建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。
一方面，加强内部制约；另一方面，减少工作失误。
具体操作人员应聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构。
3.奖惩制度
结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的管理情况，进行成本控制的程度分析，视具体情况给予奖罚。
总之，房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工过程与结算阶段的严控。
尤其在目前房地产形势不乐观的情况下，更应以严谨务实的态度做好每一个环节，这样才能使公司赢得最大的利润。
二、工程招投标管理
招标目的
加强对招投标活动的监督管理，维护公司利益，在保证项目质量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最佳中标单位，有效控制工程造价，制定本管理程序。
招标范围
公司所有工程项目的勘察、施工、监理、设备、材料的招标，达到一定金额的工程，都必须实行招标选择合作单位。
工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都须有三家以上投标单位参与竞标。
1、招标应遵循以下基本原则：
全面招标原则、整体招标原则、资质审查原则、合理低价中标原则、透明公正原则、保密原则。
招标管理机构及职能划分
（1）、招标管理机构
公司设立招标工作领导小组，招标工作领导小组是公司招标工作的决策机构，小组成员应包括工程口公司高层管理、各部门主要负责人、法律专员等，选出组长和副组长；招标小组对定标起集体决策的作用。
工程招标的执行部门包括工程管理中心与成本预算管理部。
招标合同的最终完成由成本预算管理部负责。
（2）职能划分
工程管理部门职能：
根据公司开发目标计划和总承包合同总体进度计划目标，至少提前1个月向成本控制中心提交项目总承包施工、分包、设备、材料合同招标需求计划，根据招标文件要求提交筛选投标单位名单及联系方式，审查拟投标单位资质预审，建立合格承包商数据库，提出招标工程质量、进度、安全控制管理内容要求，协助编制招标文件，参与开标，评技术标，参与谈判，控制整个招标工作进度，负责招标资料的收集、整理、归档，，在上述各阶段的招标小组会议上，以工程管理中心为会议主持人；
成本控制部门职能：
根据工程管理中心提出的招标需求计划编制招标工作计划，编制拟定招标文件，发标，接收回标文件，主持开标，评经济标，主持谈判，负责商务标及其合同经济条款内容，主持完成合同文件签订工作，并负责组织安排全过程的招标小组的会务。
以及在上述各阶段的招标小组会议上，以成本预算管理部为会议主持人；
法务专员职能：
根据成本控制中心要求，配合成本控制中心起草合同文本，负责合同标准化、规范化、合法化制定和审查，协助成本控制中心建立合同管理体系，协助成本控制中心完成合同文件的签订。
招标小组长和副组长负责对整体招投标进行组织安排，协调各部门关系，指导、检查招标合同签订进程。
建立合格承包商数据库
合格承包商是经各相关部门推荐并经公司招标工作小组审查合格的工程施工、监理，由工程管理中心主持合格承包商相关资料的收集、整理及预审，组织对通过预审的预选单位的考察筛选，并建立合格承包商数据库，所有项目招标都须从合格承包商数据库中选择投标单位。
（1）、合格承包商预审应符合以下要求：
证照齐全、守法经营、管理规范；技术力量和资金实力雄厚，国营企业或私营名企业成建制项目部，在本行业中有一定的知名度；重合同、守信用，信誉良好；近三年无重大质量、安全事故；近三年与我集团公司无诉讼；项目班子为成建制原承包商人员，拒绝挂靠。
（2）对预选单位的考察筛选
由工程管理部门组织对预选单位进行考察，考察人员不得少于三人（且分属不同部门），考察应做到：
事前有计划，有培训，事中有小结有完善，考察结束应编写《考察报告》，对预选单位能否入选亚星集团合格承包商名单做出明确结论，并报公司招标工作小组批准；
经公司招标工作领导小组批准的合格承包商将由工程管理部门列入《合格承包商数据库》；通过预审的承包商将被列为预选单位进行考察。
（3）合格承包商资格评审及增减。
合格承包商资格并非终身制，每隔一定时间应对其进行重新评审。
对于签署承包合同的承包商，应由工程管理部门组织各相关部门对其履约情况进行评审，评审主要内容为承包商工作质量、进度、配合情况等，评审结果经招标工作小组审查后作为该承包商综合记录。
对于未签署承包合同的承包商由工程部或现场主管工程师组织相关部门对其进行定期的年度评审，评审结果经招标工作领导小组审查后作为该承包商综合记录。
对未列入合格承包商数据库中的投标单位，应由招标工作小组组织进行考察，考察人员不得少于三人（且分属不同部门），考察结束后，经公司招标工作领导小组审查合格后列入合格承包商数据库中，招标工作小组根据承包商的评审情况决定该承包商是否在合格承包商数据库中保留。
招标工作程序
部门
程序
成本控制部门
工程管理部门
1、招标需求计划
接收、审查、安排
负责需求计划编制，提出招标项目内容、工期、进场时间等
2、制定招标计划
主持编制招标文件，根据项目情况制定招标详细计划
参与并提出意见
2、编制招标文件
主持编制标底、审查修改标书中经济条款等工作
参与开标会议
3、发布招标信息
或投标邀请函
主持
主持选择投标单位并提出意见
4、发标、答疑
组织发标并负责经济标部分的答复
参与发标、答疑会议，审查投标单位资质，负责技术标部分答复。
5、开标
主持接标工作，主持开标会议
参与会议并提出意见
6、评标
主持评标会议、负责评审经济标、谈判
评审技术标并
与投标单位谈判
7、定标、发中标通知
招标工作小组副组长主持，集体表决定标，经组长审批后发出中标通知
8、资料管理
成本控制部门主持招标资料的收集、整理、归档工作（应指定专人负责资料管理）；并进一步完善合格承包商数据库，合同执行部门负责执行。
招标文件
（1）标准（示范）招标文件由成本控制部门组织工程管理部门、财务部、法务专员共同起草，经公司招标领导工作小组审核后，作为公司该类招标的标准示范文本。
（2）招标文件内容：
招标文件应包括正文和附件。
正文包括：
招标内容、招标范围、项目简介、工期、质量要求、造价要求、投标须知、投标截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任及特别约定、相关规范、投标文件格式；附件包括：
施工图纸、拟签标准合同（合同中应明确发包人要求的所有内容）。
其中施工招标文件的造价要求应由成本预算管理部予以明确；
（3）施工类项目限制采用费率招标。
如确因施工图不能及时提供但经营需要而采用费率招标，则必须在招标文件和合同中明确计费依据，并规定在施工图预算编制完成后，及时根据施工图预算和中标费率确定项目造价，双方核对后作为合同预算造价，并就确定后的总价签署补充协议。
（4）采用费率招标的项目，特别要求投标单位按招标文件规定对以下费用作出详细、明确的说明（是否计取，如何计取），这类费用包括：
开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费用、总承包配合管理费等。
投标邀请
（1）实行邀请招标，选择投标单位的工作由工程管理部门主持相关部门共同参与并分别从合格承包商承包商数据库中选择等数量的投标单位进行邀请招标。
（2）如合格承包商数据库中没有合适的投标单位，应由招标工作领导小组组织进行考察确定（考察人员不得少于三人且分属不同部门），补充、完善该数据库。
发标
（1）招标文件的发放和答疑由成本控制部门组织相关部门进行。
（2）进行招标的项目，要按照合格承包商标准和项目要求对投标单位进行审查，审查合格的投标单位才能领取招标文件。
（3）招标答疑要做好记录工作，该记录将作为招标文件的附件一并发给投标单位。
开标
（1）按招标文件应规定：
投标单位应在规定日期之前将投标文件送交成本控制部门，投标截止日期之后，原则上不再接受任何投标文件。
（2）成本控制中心主持开标工作，开标工作应集体、现场拆封，过程需作好记录，参加开标的全体人员签字确认。
评标、定标
（1）评标、定标应按照货比三家的原则进行充分、科学的比较和论证（可采取综合评议或其他方式）。
（2）中标单位应满足招标文件的实质性要求，并且投标价格是合理低价；对于技术简单、规模不大、工期要求不高的施工招标应按最低报价确定中标单位。
（3）成本预算管理部主持招标项目的评标工作，招标工作小组全体人员参与，工程管理中心评审技术标，成本预算管理部评审经济标。
（4）评标过程中，如果不同投标单位的综合评价结果相同或很相近，其中与甲方在类似工程中有过良好合作关系的投标单位可考虑其在企业实力（信誉、项目经理资质、施工经验）方面的综合评标权重，填报《工程评标、定标评审表》，在同等条件下，优先中标。
（5）招标工作导小组应根据招标文件中的各项指标要求，制定评标办法，并结合项目目标成本指导书，客观、公正地对所有投标文件进行评价。
评标人员对投标文件有疑问时，可向投标单位问询并要求其做出书面解释，但该解释不得对投标文件进行实质性修改。
（6）确定中标单位后3天内，招标工作小组向中标单位发出中标通知书，并将中标结果以书面形式通知其他投标单位。
（7）下列情况须重新招标：
投标单位相互串通投标，投标单位以向招标工作小组成员行贿的手段谋取中标的；投标单位以他人名义投标或以其他方式弄虚作假，骗取中标的；开标后，发现所有投标皆不满意，例如各标价皆高出标底价，不在合理报价范围之内；整个评标、定标过程需由工程管理中心做好记录，全体参加评标人员签字确认。
签定合同
在中标通知规定的签定合同时间内，成本预算管理部负责按照招标文件中的合同条件和中标单位的相关承诺与中标单位签订承包合同。
具体情况参照《集团有限公司工程合同管理程序》执行。
投标结束后，由成本控制部门主办工程师做好项目招标资料（招标文件、投标文件、承包商考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、评定标评审表、相关会议纪要等）的收集、整理、归档工作。
三、建筑工程质量控制
建筑工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的综合过程。
影响工程质量的因素很多，即使是使用材料的微小差异，都极容易造成质量事故。
因此在建筑施工过程中加强对工程质量控制就显得极其重要。
质量控制的特点
（1）影响质量的因素多。
设计、材料、机械、地形地貌、地质条件、水文、气象、施工工艺、操作方法、技术措施、管理制度、投资成本和建设周期等，都接影响施工项目的质量。
（2）容易产生质量变异。
由于影响项目施工质量的偶然性和系统性因素众多，因此，极易产生质量变异。
为此，在施工中要严防出现系统性因素的质量变异，同时要把质量变异控制在偶然性因素范围内。
（3）易产生判断错误。
项目施工由于工序交接多，中间产品多，隐蔽工程多，若不及时检查，就容易产生判断错误。
（4）质量受投资和进度的制约。
项目的施工质量，受投资和进度的制约较大。
在施工中，要正确处理质量、投资、进度三者之间的关系，使其达到对立的统一。
质量控制的原则
施工项目质量控制，是为确保合同、规范所规定的质量标准所采取的一系列检测、监控措施、手段和方法。
在进行项目施工质量控制过程中，应遵循以下五点原则：
坚持“质量第一、用户至上”原则；以项目团队成员为管理核心原则；预防、预控为主的原则；坚持质量标准、严格检查原则；贯彻科学、公正、守法的职业规范原则。
质量控制的过程
建筑工程项目由分项工程、分部工程和单位工程组成。
因此，施工项目的质量控制就是从工序质量到分项工程质量、分部工程质量和单位工程质量的系统控制过程；也是从对投入原材料的质量控制开始，直到完成工程质量检验为止的系统过程。
质量因素的控制
影响施工项目质量的因素主要有五个方面：
人、材料、机械、方法和环境。
事前对这五方面的因素严加控制，是保证施工项目质量的关键。
质量控制的阶段
为了加强对施工项目的质量控制，明确各阶段质量控制的重点，可把施工项目质量分为事前控制、事中控制和事后控制三个阶段。
（1）事前质量控制。
在正式施工前进行的质量控制，其控制重点是做好施工准备工作，并把该项工作贯穿于施工全过程。
（2）事中质量控制。
主要是在施工过程中进行的质量控制。
要做到全面控制施工过程，重点控制工序质量。
（3）事后质量控制。
在完成施工过程形成产品的质量控制，具体工作内容包括：
通电、试水；准备竣工验收资料，组织自检和初步验收；按规定的质量评定标准和方法，对完成的分项、分部工程，单位工程进行质量评定；组织竣工验收等。
质量控制的方法
项目施工质量控制的方法，主要是审核有关技术文件、报告和直接进行现场检查或必要的试验等。
（1）审核有关技术文件、报告或报表。
对技术文件、报告、报表的审核，是项目经理对工程质量进行全面控制的重要手段，其具体内容有：
审核有关技术资质证明文件；审核开工报告，并经现场核实；审核施工方案、施工组织设计和技术措施；审核有关材料、半成品的质量检验报告；审核反映工序质量动态的统计资料或控制图表；审核设计变更、修改图纸和技术核定书；审核有关质量问题的处理报告；审核有关应用新工艺、新材料、新技术、新结构的技术鉴定书；审核有关工序交接检查，分项、分部工程质量检查报告；审核并签署现场有关技术签证、文件等。
（2）现场质量检查。
1、现场质量检查的内容：
开工前检查； 工序交接检查；隐蔽工程检查；停工后复工前的检查；分项、分部工程完工后，应经检查认可，签署验收记录后，才许进行下一工程项目施工；成品保护检查。
此外，还应经常深入现场，对施工操作质量进行巡视检查。
必要时，还应进行跟班或追踪检查。
2、现场质量检查的方法。
现场进行质量检查的方法有观察法、测量法和试验法三种。
观察法是根据质量标准进行外观目测、手感检查和运用工具进行音感检查。
对于难以看到或光线较暗的部位，则可采用镜子反射或灯光照射的方法进行检查。
测量法是通过现场实测数据和施工规范及质量标准所规定的允许偏差对照，来判别质量是否合格。
试验检查是指必须通过试验手段，才能对质量进行判断的检查方法。
如对桩或地基的静载试验，确定其承载力；对钢结构进行稳定性试验，确定是否产生失稳现象；对钢筋对焊接头进行拉力试验，检验焊接的质量等。
良好的施工过程质量控制和管理是取得质量令人满意的建筑施工项目成果、项目产品和服务的保证，是决定最终建筑工程项目质量的关键阶段，要提高建筑工程项目的质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。
四、建筑工程安全控制
建筑业是我国国民经济的支柱产业之一，建筑业生产的产品为国民经济的发展奠定了重要的物质基础。
加大建筑物前期阶段安全管理，做到安全施工、文明施工，同时对建筑物使用阶段进行安全管理。
建筑施工阶段安全管理
建筑施工现场各种不安定因素随时都有可能导致事故的发生，严重威胁施工人员的生命安全。
因此，施工企业务必采用科学的方法和手段提高施工现场安全管理的水平，安全生产、安全工作可以给企业带来社会信誉和经济效益，国家和集体财产免遭损失，职工生命安全得到保障。
同时施工现场派驻的监理公司要对施工企业的安全生产实施监管，对其存在的不安全因素要及时下文要求整改到位，各级政
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