0611深航天竺项目投资分析报告.docx
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0611深航天竺项目投资分析报告
深航天竺项目投资分析报告
2007年6月
第一部分项目基本情况
1.1项目位置
本项目位于顺义区天竺镇，首都机场南部，属于临空经济带规划的国门商务区范围内。
项目所处位置优越，距离中心城区约15公里，30分钟车程；离机场仅2公里，5分钟车程。
图1：
项目位置
图2：
项目四至
1.2项目四至及规模
项目地块北部以天竺路为界；东北部以岗山路为界，邻接首都机场规划范围区；东至第二机场高速公路；西侧北端为建新东路，向南部道路尚未建成；南部以机场南线为界。
项目地块以机场高速为界分为A、B两个组团。
其中A组团用地规模为348.53公顷，折合5227.94亩；B组团用地规模为432.17公顷，折合6482.55亩；共计780.7公顷，折合11710.5亩。
1.3项目交通条件
⏹项目周边交通
项目周边交通发达，与中心城区及周边区域交通联系便利。
贯穿地块内部的机场高速，与市区和机场相连；北侧通过天竺路与京密路/京顺路相连；南部通过李天高速与六环和京承高速相连。
图3：
项目交通
⏹项目规划交通
项目周边规划一条轨道交通线路，旨在增加国展与国门商务区各个组团的联系；目前有两个方案，方案一轻轨贯穿地块A、B组团；方案二轻轨沿A组团西侧进入B地块。
目前具体方案尚未最终确定。
图4：
项目周边交通规划
1.4项目规划指标
按照控制性详细规划，A组团内共规划二类居住用地（公寓）6.62公顷，商业服务设施用地82.48公顷，公建及其他兼容居住用地7.06公顷，文化娱乐用地1.8公顷，公共绿地44.45公顷，防护绿地48.35公顷，广场用地11.38公顷，停车场用地1.24公顷，市政设施用地5.36公顷。
总建筑规模118.66万平方米。
表格1A组团用地规划平衡表
类别代码
类别名称
用地面积（公顷）
比例（%）
建筑面积（万平方米）
大类
中类
C
公共设施用地
1.8
0.52
2.7
C1
行政办公用地
0
0
0
C3
文化娱乐用地
1.8
0.52
2.7
U
市政公共设施用地
5.36
1.54
1.75
G
绿地
92.8
26.63
G1
公共用地
44.45
12.75
G2
生产防护绿地
48.35
13.87
G3
生态景观绿地
0
0
S
道路广场用地
103.17
29.6
E
E1
水域
10.31
2.96
R
R2
二类居住用地
6.62
1.9
9.94
C
C2
商业服务设施用地
82.48
23.66
95.8
M
工业用地
0
0
0
W
仓储用地
0
0
0
F
F2
公建及其他兼容居住用地
7.06
2.03
8.47
机场预留地区
38.93
11.17
总计
348.53
100
118.66
B组团规划商业服务设施用地58.28公顷，多功能用地39.23公顷，生态景观绿地39公顷，公共绿地16.64公顷，防护绿地127.33公顷，广场用地0.62公顷，停车场用地1.75公顷。
表格2B组团用地规划平衡表
类别代码
类别名称
用地面积（公顷）
比例（%）
大类
中类
C
公共设施用地
0
0
C1
行政办公用地
0
0
C3
文化娱乐用地
0
0
D
特殊用地
0.73
0.17
U
市政公共设施用地
18.72
4.33
G
绿地
184.98
42.8
G1
公共用地
16.64
3.85
G2
生产防护绿地
127.33
29.46
G3
生态景观绿地
39
9.02
S
道路广场用地
130.96
30.3
E
E1
水域
0
0
R
R2
二类居住用地
0
0
C
C2
商业服务设施用地
58.28
13.49
M
工业用地
0
0
W
仓储用地
0
0
F
多功能用地
39.23
9.08
机场预留地区
0
0
总计
432.17
100
图5：
A、B组团土地控规图
1.5项目开发主体
项目一级开发主体为深航房地产开发有限责任公司与北京市顺义区天竺镇人民政府共同成立的合作开发公司，目前项目公司已注册成立。
其中，深航房地产开发有限责任公司为深圳航空有限责任公司的全资子公司。
目前，北京市规划委员会已经批准项目用地的控制性详细规划；北京市市政管理委员会已批准项目用地范围内的村庄拆迁。
项目的开发运作将在顺义区人民政府和深圳航空有限责任公司签署的《关于深圳航空有限责任公司北京基地建设和天竺镇天竺村土地一级开发有关事宜的备忘录》、《合作开发框架协议书》以及深航房地产开发有限责任公司和北京市顺义区天竺镇人民政府签订的《合作开发协议书》框架之下进行。
第二部分项目发展前景研究
项目发展研究以国际类似区域实证发展研究为指导，把握北京城市整体发展趋势及项目自身优势，准确预见项目未来发展方向和前景。
2.1国际类似区域发展实证研究
世界城市发展规律表明伴随交通方式的变革以及航空业的快速发展，办公物业、零售商业以及娱乐设施等综合功能将在机场周边聚集，形成新的城市形态——机场城市，该区域将是临空经济、商务办公以及商业等高端产业的发展区，成为城市发展的新型核心区及经济活力源。
2.1.1机场城市产生的理论基础
交通的变革改变了不同产业对距离摩擦力的抗性，即改变了不同产业交通成本对其成本函数的影响程度，使不同产业的区位布局灵活性增强，从而导致了城市形态的变化。
自工业革命以来，世界城市形态经历了五大浪潮：
由18世纪海运港口运输时代的“港口城市”、“码头城市”到19世纪铁路运输时代的“车站城市”和20世纪汽车运输时代的“多中心及新城”，20世纪60年代航空业的发展带来城市形态变化的第五次浪潮，出现了最新的城市形态“机场城市”。
所谓“机场城市”，是指“办公物业、零售商业、娱乐设施等综合性功能充分结合，被战略性地分布在机场的周边，创造性地形成了一个“机场城市”而非仅仅为“城市机场”，由航空后勤不断衍生和丰富的功能创造了一个新的城市形态——机场城市。
”
图6：
交通变革与城市形态
图7：
香港、韩国、美国的机场城市
2.1.2机场城市发展实证案例
1）奥黑尔机场，芝加哥（O’hare,Chicago）
⏹
图8：
奥黑尔机场
基本情况
芝加哥奥黑尔机场是世界上唯一的双中枢机场，世界第二大繁华机场。
目前占地31平方公里，共有6条跑道。
2004年输送乘客7550万。
已提供了45万个就业岗位，带来约380亿美元的资金流动。
奥黑尔机场所在城市芝加哥是美国第三大城市，大芝加哥地区人口共1098万，是美国最大的工业、金融和商业中心之一；最大的会展中心城市之一；美国最大的交通中心。
芝加哥共有3个机场，84个码头，32条铁路干线，3条贯穿市区的州际高速公路。
⏹发展历程
起步阶段——1955年正式开航，首年客运量达到17.7万人；
1959年扩建；
1967年，首座空港出租车专用桥建成；
发展阶段——1973年O’HareHilton酒店建成；
1974年，具有9300个停车位的停车场建成；
1976年，年客运量达到4千万人；
成熟阶段——1997年，年客运量达到7千万人。
2015年预计机场处理乘客人次会达到1.21亿人次，继续将位居全球榜首。
⏹产业功能
奥黑尔机场周边围绕Rosemont和Skokie是两个以商务、商业、休闲娱乐以及加工制造为主的产业聚集区。
RosemontVillage位于芝加哥O’Hare机场东3英里，RosemontVillage占地44.03平方公里，总人口4224人。
RosemontVillage有两所学校：
初级学校和高级中学。
RosemontVillage是芝加哥市郊中心区的商务和娱乐中心，拥有14家世界级连锁酒店、DonaldE.StephensConventionCenter、AllstateArena和RosemontTheater。
Skokie位于O’Hare机场东北方向12英里，占地1047平方英里，总人口63348人，共计17044户。
Skokie的商业部门拥有将近50000的就业机会。
它是芝加哥郊外工业活动、零售业和商业服务综合发展最好的地方之一，拥有超过212家制造业企业，雇用工人超过9000人。
图9：
奥黑尔周边主要功能构成【数据来源：
世联研究】
2）LAX机场，洛杉矶（LAX,LosAngel）
⏹
图10：
洛杉矶机场
基本情况
洛杉矶机场始建于1926年，1930年正式通航。
是世界上最繁忙的客货并重的大型枢纽机场之一。
旅客吞吐量6847万人，货邮吞吐量为205万吨占地，占世界最繁忙机场的第三位。
洛杉矶是美国第二大城市，总人口1000万；是美国西海岸最大的工业城市和海港；洛杉矶是移民城市，亚裔移民在市内人口总数中所占比例很高。
⏹发展历程
起步阶段——1928年市政府为筹办国际航展，投资修建并完善机场设施。
•二战期间机场建为空军基地。
•战后开始建设为民用机场。
发展阶段——1978年为迎接1984年的洛杉矶奥运会，政府对机场建设做了全面规划，新建了旅客航站楼并完善了进场道路。
成熟阶段——随着美国航空运输业务量的迅速增加，LAX逐步发展为太平洋沿岸最大的门户机场和世界著名的综合性大型枢纽。
⏹产业功能
图11：
LAX机场周边主要功能构成【数据来源：
世联研究】
机场配套产业：
位于洛杉矶国际机场南部的休斯公司主要生产飞机零部件以及卫星通讯设备等产品。
商务中心：
主要集中在为旅游和商业性旅行提供服务的行业
高科技产业：
主要集中在电子、电脑和仪器等高科技产品
餐饮、购物：
主要为品牌店、免税品商店、礼品店、鸡尾酒吧、特色餐馆等
3）希思罗机场,伦敦（Heathrow,London）
⏹
图12：
希思罗机场
基本情况
希思罗机场（LHR）1946年投入使用，占地12平方公里，目前共有2条跑道，机场旅客吞吐量为6350万人，货邮吞吐量126万吨，是欧洲最大的机场，世界排名第四。
希思罗机场所在城市伦敦，是英国首都，世界文化名城；是英国的政治中心，世界最大的金融和贸易中心之一，世界著名的旅游城市。
⏹发展历程
起步阶段——20年代末始建时为民用的飞行试验场，二次大战中建成军用机场，战后改为民用，1946年投入使用。
发展阶段——50年代以来，随着空运客货需求特别是国际空运需求的不断增长，逐步发展为欧洲乃至世界国际业务最繁忙的机场。
成熟阶段——希思罗机场目前共有4个航站楼，正在兴建的第5航站楼投入使用后，该机场的年旅客吞吐能力将增加3000万人。
⏹产业功能
图13：
希思罗机场周边主要功能构成【数据来源：
世联研究】
货运区：
占地仅约65公顷，年设计吞吐能力为100多万吨，目前也已处于饱和运行状态
科研发展中心：
伦敦列雷丁地段已成为英国的硅谷，是电子，计算机和半导体行业的科研和发展中心
住宅：
为机场和商业园区及周边居民解决住宿问题
绿地公园：
1993年，高尔夫球场和国家公园开放，为居住者提供了休息和放松的场所
史脱克里园商务区：
离机场仅有1英里，拥有一系列设施，包括golf球场，可以为各种规模的公司提供相应的优秀服务，是欧洲最成功的商务场所。
机务维修：
占地面积约120公顷，可同时为15架大型飞机做航线维护
4）桃园中正国际机场，台北
⏹基本情况
台湾中正国际机场占地约1223公顷，目前共有两座航站大厦、三条跑道，是台北市的主机场，是台湾岛内最大最繁忙的机场，是客货运并重的国际兼国内机场。
图14：
桃园中正国际机场
台北，位于台湾岛北部的台北盆地中央，全市面积共272平方公里，现有人口269.6万人，是台湾第一大城市，台湾政治、经济、金融与文化中心。
发展历程
起步阶段——1979年2月26日首度启用，以客运为主的国际机场，只有两条跑道
发展阶段——民国82年，以客运为主的国际兼国内机场，有三条跑道
成熟阶段——2000年7月29日第二航厦正式启用。
目前在本机场营运之中外航空公司共有35家。
⏹产业功能
图15：
桃园中正国际机场周边主要功能构成【数据来源：
世联研究】
货运、客运园区：
发展扩充航空旅客转运设施，建立台湾成为亚太地区航空转运中心的枢纽地位
旅客转运中心：
主要以引进低污染性工业为主，如电子资讯工业、半导体专业区、电子材料专业区等
航空工业园：
占地面积242.55公顷，物业类型：
仓库、简单办公楼住宅、办公楼、酒店、会展中心
国际交易与交流中心：
为机场带周边企业提供展示、会议的场所，提供金融等方面的服务
主题公园：
以航空为主题的休闲娱乐公园，为旅客和周边居民提供了放松、休息的场所又普及了航空知识
5）戴高乐机场，巴黎
⏹
图16：
戴高乐机场
基本情况
戴高乐机场占地2995平方米，1974年建成投入使用，目前有4条跑道，其中最长的是3600米，客运量为每年5000万人次，起降飞机约13万架次，是欧洲第三大机场，世界最大的航空港之一。
戴高乐机场所在城市巴黎，人口约217万，法国首都，政治、经济、交通和文化中心，汇集了全国工业生产能力的1/5，服务业的1/4。
巴黎有三个机场：
戴高乐、奥利（Orly）及LeBourget机场。
⏹发展历程
起步阶段——1967年动工兴建，1974年投入使用，目标定位为客用机场，主要负责接待国际航班。
发展阶段——法国政府将于2006年6月份启动巴黎机场的私有化进程，巴黎机场的股票可望于7月14日法国国庆节前正式上市。
成熟阶段——戴高乐机场计划在2010年前投资25亿欧元用于扩建和装修。
⏹产业功能
图17：
戴高乐机场周边主要功能构成【数据来源：
世联研究】
商务：
机场内及周边商务设施齐全，包括报刊杂志店、免税店、餐厅、酒吧咖啡、外币兑换处、自动提款机、商务中心等设施一应俱全、让旅客有一个舒适的候机环境。
货运区：
面积达740英亩，占整个机场的10%，且还在不段扩大中。
图18：
史基辅机场
工业园区：
以电子产品及航空部件加工为主
科学城：
集中了多所大学和科研机构
公园绿地：
拉威乐多公园、博物馆、音乐厅、公园
6）阿姆斯特丹史基辅机场
⏹基本情况
阿姆斯特丹机场是欧洲四大中转站之一，客运量排名居欧洲第四位，货运吞吐量排名居欧洲第三位。
史基辅机场是荷兰区域经济发展的主要驱动力，至2004年10月底为57，600人创造了机场工作机会。
阿姆斯特丹，荷兰首都，是荷兰的工业、金融贸易、旅游和文化艺术中心。
第二大港口，造船、飞机制造、化工、电子、钻石加工等工业十分著名，金融银行业位于欧洲前列。
⏹发展历程
起步阶段——1916年机场建成
• 1920年第一架荷兰航空公司航班起飞
发展阶段——投资2亿9千9百万欧元
• 2004年402,738次航班起降
成熟阶段——固定飞往89个国家的251个目的地，97条定期航线，546家公司坐落于机场，促进超过57,000个直接就业岗位和57,000个间接工作机会。
⏹产业功能
图19：
史基辅机场周边主要功能构成【数据来源：
世联研究】
“商业园区”（BusinessPark）：
占地面积达180，000平方米
飞机场购物中心“SeeBuyFly”：
吸引的不仅是旅客还有当地居民，中心出售的产品以高档消费品为主，例如高档红酒、香水、时装、摄像机、CD机、化妆品等，同时支持网上定购。
文化、艺术：
“皇家博物馆阿姆斯特丹史基浦分馆”，展出皇家博物馆馆藏的一部分，包括17世纪荷兰“黄金时代”的10件传世之作，名画的总价值高达数亿美元；航空博物馆、儿童乐园、祷告室
娱乐中心：
2005年建成一个有18杆球洞的高尔夫球场
7）香港新机场
⏹
图20：
香港新机场
基本情况
香港新机场占地1255公顷，于1998年7月6日正式启用。
全日24小时运作，每年可处理旅客4500万人次及貨物300万吨，每天平均有750班航机在机场升降。
第二条跑道于1999年5月启用。
香港全境陆地面积为1092平方公里，人口650万左右，是世界上人口最稠密的地方之一。
每年约有1000万入港旅游，是世界贸易、金融、商业和通讯中心。
⏹发展历程
起步阶段——1992年机场动工兴建
•1997年东涌新市鎮第一期公营房屋入住
•1998年7月6日机场正式启用
发展阶段——1999年第二条跑道启用
•2006年初亚洲国际博览馆启用
•2006年东涌物流园第一期完成
成熟阶段——预计成熟阶段机场每年的客运量将达8700万人次，货物吞吐量达900万吨。
⏹产业功能
会展中心：
亚洲国际博览馆是世界級的展览及活动场地，結合香港国际机场，提供超过7万平方米的可租用面积，适合举办展览、会议、演唱会、体育和各类文娱活动。
住宅：
适合新机场员工的需要，适合中等收入家庭住房的供应比例相对地较高。
图21：
香港新机场周边主要功能构成【数据来源：
世联研究】
物流：
使进入香港的货品得以增值，对抗来自于着力发展物流中心的新加坡及台湾的竞争。
商业：
配合香港在21世纪发展的需要，同时使香港作为亚太地区主要交通、贸易、金融及旅游中心的地位更加巩固。
为香港增强竞争力，为香港长远发展打下更加稳固的基础。
8）仁川机场，韩国首尔
⏹
图22：
仁川机场
基本情况
仁川机场是东北亚国际中转型、核心型机场，距首尔52公里及仁川港15公里，用地面积达5610公顷。
2001年正式开放运营，接纳过11万多架次的飞机、1936万多名乘客和185万多吨货物。
仁川机场所在城市情况仁川是韩国第2大贸易港口城市，世界重要港口之一，是近代韩国足球发源地，也是韩国最大的沿海工业都市；东北亚的中心城市。
占地980.04平方公里，总人口258.16万。
⏹发展历程
起步阶段——1990.06选址于韩国仁川市永宗岛和龙游岛之间的5600多公顷的浅海滩；2000年基础设施完工，2001年正式开放运营
发展阶段——2001年内接纳过11万多架次的飞机、1936万多名乘客和185万多吨货物。
2002年国际航班乘客为2055.2659万人次。
成熟阶段——2020年机场占地面积将扩大到4743公顷。
机场的客机起落架次一年将达53万次，乘客将达1亿人次，货物吞吐量将增加到700万吨
⏹产业功能
图23：
仁川机场周边主要功能构成【数据来源：
世联研究】
仁川经济自由区总面积：
209平方公里松岛区;53平方公里永宗区;138平方公里Cheongna区。
规划人口：
48.7万。
2008年完成第一阶段建设，2020年完成第二阶段建设。
龙游岛、舞衣岛、永宗岛等游览胜地，人们可以欣赏到丰富的美景，品尝到各种美食，还包括西北休闲区和西海岸的上百座小岛景观
仁川国际机场——东北亚核心机场，松岛信息技术新城
松岛信息技术新城——国际商务和高科技产业中心
仁川港——国际商贸和物流中心
图24：
关西机场
9）日本关西机场
⏹基本情况
关西机场是首个海上机场，占地1200公顷，1994年9月正式通航，目前一条跑道长3500米，第二跑道正在修建。
2001年接待旅客2500万人，吞吐货物110万吨，世界排名第45。
关西机场所在城市情况大阪，是日本第二大城市，陆海空交通要地；面积213平方公里，人口264万；是日本经济文化中心、会议中心；有关西机场和伊丹两个机场。
⏹发展历程
起步阶段——1986年2月制定机场修建计划，同年5月获准建设
•1990年2月开始施工
•1994年开始通航
发展阶段——受同在大阪的伊丹机场的牵制，1999年运量才超过伊丹机场；
2001年旅客吞吐量达到1938万人，仅比伊丹机场多250万人。
成熟阶段——目前已成为面向世界31个国家及地区的75个城市的国际性机场，最高纪录周航班数达712个。
⏹产业功能
图25：
关西机场周边主要功能构成【数据来源：
世联研究】
物资流通区：
支持和充实关西国际机场航空货物的吞吐功能
住宅：
作为居住在机场附近职工的住宅用地以多样化为特色
国际商务区：
亚洲·太平洋地区的国际商务基地。
商业核心设施、文化核心设施、办公设施、宾馆、购物设施、娱乐设施、医疗相关设施、情报设施大楼
工业区：
作为改善泉佐野市、田尻町、泉南市地区的生活环境和生产环境，以及建设机场联系道路而拆迁工厂的安置基地
空港相关产业：
加强轿车配套产业及其相关的临空型高科技产业
公园绿地：
利用濒水优势，创造以水为主体的舒适城市环境
图26：
迪拜机场
10）迪拜机场
⏹基本情况
迪拜机场建于1959年，客运量2171万人次，货物吞吐量75万吨，有1条跑到，正在加长。
2004年客运量全球第44。
是中东地区最主要的机场，全球增速排名第二。
迪拜是中东地区的经贸、旅游、购物中心。
2001年迪拜的转口贸易占整个阿联酋转口贸易的75.2％，
迪拜转口贸易的目地国有202个国家和地区。
⏹发展历程
起步阶段——1958年正式兴建。
1961年开始运营。
跑道只有1800米，能够运营的最大的飞机只能是DC－3机型。
发展阶段——1969年，9家航空公司在迪拜运营20个目的站。
•1980年机场客运量为278万人次1990年达到502万人次
成熟阶段——目前，107家航空公司运营160多条航线。
2004年机场客运量为2171万人次。
预计2010年客运吞吐量为6000万人次
⏹产业功能
图27：
仁川机场周边主要功能构成【数据来源：
世联研究】
机场自由区：
是迪拜工业三大集中地之一，涉及的行业主要包括炼铝、电缆生产、珠宝制品生产等。
希望凭借阿联酋地区后勤和空运中心的地理优势吸引更多的轻工业、高附加值加工业等产业。
该自由区紧临国际机，与港口也有高速公路连接，是阿联酋最重要的空运转口中心。
迪拜机场自由贸易区：
已有179家外国公司注册，其中包括众多国际知名的空运物流公司、飞机制造维修商、高价值商品和食品经销商，以及少量加工企业。
2.1.3国际类似区域发展实证研究总结
通过案例我们发现以机场为核心的新型城市——机场城市通常具备的七大产业功能，并且该区域将是所在城市的新的城市中心和经济活力区。
⏹商务办公：
包括航空公司的商务办公以及外向度高、时效性要求严格的企业和机构服务等，如商务花园、总部基地、研发中心等。
⏹商业服务：
依托机场客流及区域内办公等功能形成的商业金融及服务业设施，如商业中心、商业街、餐饮等。
⏹临时居住：
面向商务人群、旅游人群及中转客流而设置的临时居住功能物业，包括酒店、酒店式公寓
⏹文化娱乐：
依托机场客流或机场便利的出行条件形成的文化娱乐设施，包括主题乐园、大型公园、博物馆、戏院等。
⏹加工制造：
以小轻薄加工\高新技术加工\航天器配件为主，如电子\光学仪器加工、食品及饮料工业、航天器配件加工、飞机维修厂等。
⏹物流：
为机场提供货物承运、转运交易场所和配套仓储等，如物流园、保税中心等
⏹会展：
会议展览设施及相关配套功能，如会议中心、展览中心等。
2.2城市发展背景研究
项目所属顺义是北京
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