服装城可行性报告.docx

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服装城可行性报告

中国国际服装城

可行性报告

目录

一概述---------------------------------------------------------------3-4二项目的必要性和有利条件------------------------------------5-6-三市场分析---------------------------------------------------------7-9四功能定位-------------------------------------------------------10-12五选址苏州相城区的基本分析-------------------------------13-14六项目规划方案-------------------------------------------------15-16七项目投资方案-------------------------------------------------17-19八效益分析-------------------------------------------------------20-21一、概述

我国纺织服装行业规模巨大，总产值超过10000亿人民币，是国民经济的支柱产业。

我国早已成为世界上最大的纺织服装业大国。

苏州作为中国经济发达的地区，自从改革开放以来，至今还没有一个对整个苏州具有主导意义的有形的时装操作体系。

从进一步完善和延长苏州服饰业价值链的角度来看，极其需要有中国国际服装城这样一种机构或制度安排。

因此，在苏州这个中国服装服饰底蕴深厚的城市中，建设一个国际化的“时装中心”是完全必要的。

建设中国国际服装城，就是把大规模开发新型商业中心和苏州市正在对各个郊区城镇进行统一规划的工作有机地结合起来，为这些新兴城区提供既有特色又可以形成可持续发展的经济基础。

在这座新城中，它既集中了强大的服装设计、批发、物流和零售业，又拥有一整套以它为中心发展起来的为其配套服务旅游、休闲设施。

因此，未来的苏州相城区就是一个巨大的fashion-mall（时装零售），也是中国的时装设计中心以及中国最大的服装业贸易中心。

它的最终目标之一，是使得世界上所有知名的服装企业落户到相城区。

相城区将逐步发展成为中外服装业进行各种形式的经济、文化交往的大舞台。

为此，来自全国各地的以民营企业为主体的企业以及直接隶属政府的建筑公司和机构，在苏州相城区成立了公司。

项目概览

?

项目名称：

中国国际服装城?

项目选址：

苏州市相城区

?

投资方：

公司

由国内数家企业集团发起组建该公司

?

投资总额：

25亿元人民币?

建设规模：

占地面积约600亩

建筑面积100万平方米?

主要功能：

国内外名牌名品演示展销、名模大赛、原辅材料展销、

机械设备及配件展销、信息会展、电子商务、

科研设计、教育培训、管理服务、包装物流、生产加工园区建设进度：

建设期1-2年，预计2005年竣工并全面对外营业

?

交易额：

预计建成后，年交易总额将超过100亿元人民币，另外引进约

500家国内外进出口商，预计年进出口额约10亿美元二、项目的必要性和有利条件

1、我国和苏州经济发展到现阶段的时代选择1）决定因素是经济实力和制度安排

回顾历史，巴黎、米兰、纽约、东京、伦敦之所以成为世界时尚的潮流中心，除了历史的原因、社会习俗的原因之外，经济的因素实际上在引导时尚方面起至了决定的作用。

法国、意大利、美国、日本、英国五个国家的经济总量和发展水平当时和目前都居于世界前列。

改革开放二十多年来，我国经济快速发展，经济总量已经突破1万亿美元，跃居世界第六位，2002年全国人均gdp将达到1000美元。

随着我国“入世”和经济强劲的增长，中国在全球经济中的影响力将继续不断增强，在中国，在苏州崛起一个规模宏大的国际服装贸易城已是大势所趋。

表1：

主要国际服装贸易城所在国家与中国的经济总量及世界排名

资料来源：

worldbank:

worlddevelopmentreport2002

2）苏州作为国内目前发展较快的时尚消费市场已经到了加快国际服装城建设的关键阶段

国际服装城的建设与市场需求密切相关。

苏州在服装等方面的时尚消费能力很强。

到2007年，苏州中心城市、县级市城区和中心镇建成区总面积比2002年翻一番，全市城市化率在现有基础上提高10个百分点左右；构建起以大城市（苏州中心城市）为核心、中等城市为枢纽、小城市为基础的国际化、现代化的区域城市构架。

未来苏州中心城市将是一个大城市，周边有若干个卫星城，形成主城区、卫星城和中心镇的三级布局。

每年吸引着上千万的国内外游客，特别是苏州有来自世界和全国各地的时尚精英群体，同时苏州本地的白领、中产阶级的成长极快，这是形成时装消费极为重要的基础。

2、发展都市型工业的迫切要求

1）国际上许多都市的发展实践表明，体现都市时尚的服装业仍具有生存空间国际上许多大都市的发展实践表明，适应市场快速变化的都市型工业，特别是体现都市时尚的服装业仍然具有生存空间。

大量的事实证明，都市传统产业中传统产业中的中小企业无论是在增加就业方面，还是满足日益变化频繁的市场方面是不可代的。

在美国，大规模的传统制造企业已经大量减少，但是，在纽约等都市中仍然保留了大量的小企业，主要是服装、家用纺织品设计、制造、营销为主的小企业。

在香港的工业区也保留了大量的服装生产企业，到目前适应香港时装市场的快速变化的需要，香港本土制造的纺织品服装仍达数十亿美元。

2）都市型工业与中国国际服装城建设可以互相影响、互相促进。

苏州服装业将实现从加工贸易向品牌效益转型的产业升级

在中国国际服装城建设的影响下，苏州的服装企业将会从成衣加工转向品牌经营，服装业也将走上从加工贸易向品牌效益转型的产业升级阶段，推动形成现代意义上的服装业及更高层次的时装业。

苏州服装业在国内处于领导时尚的位置，其制造能力、设计能力、相应的人员素质和管理水平，也是国内比较领先的，这又成为建设国际服装贸易城的重要基础和有利条件。

3、在新的竞争态势中，目前苏州已处于一定的领先水平。

今年6月份北京市政府提出，由分管副市长牵头，计划用8-10年的时间建设一座《北京国际服装名城》，吸引国内外一流的时装设计师，集聚国内外一流的时尚品牌，以逐步确立北京在世界和全国时尚中心的地位，打造首都国际大都市的新形象，根据这项规划，《北京国际服装名城》将解决北京近26万人就业。

从目前情况看，苏州在国际服装城建设方面初步领先于北京，但后续工作必须加快推进，否则在国际时尚中心的建设方面将被北京赶超。

4、建设中国国际服装城的有利因素

本项目发起人经过与相关机构的反复探讨，不仅充分认识到建设中国国际服装城的迫切性，而且也看到了项目成功的许多保证：

1）以民营企业为投资主体保证了中国国际服装城能够按照国际惯例进行投资建设和管理。

2）中国国际服装城的项目已经获得了国外纺织与时装业的高度兴趣德国纺织协会、德国服装协会和美国棉花公司等等国际重要机构与公司愿意作为项目指导。

此外许多外国第一流品牌公司也已经表示了强烈的兴趣。

3）苏州市人民政府和相城区人民政府的大力支持。

三、市场分析

1、市场背景

服装业是我国出口创汇最多、最贴近人民生活的产业之一。

2001年我国服装出口总量为124.94亿件，出口总额为366亿美元。

我国既是服装的生产大国，也是服装消费大国。

2001年全国社会消费品零售总额为37595亿元，衣着消费约占10%。

国内服装市场是一个完全的买方市场，产品极为丰富。

中国国际服装城的建设，将解决以下三个市场问题：

1）生产区域集中，服装中心缺乏

2001年统计显示服装行业“产品销售收入”和“利润总额”百强企业来看，大多数百强企业集中在广东、浙江、江苏、山东、福建。

2001年，这5省的服装总产量的总和占全国的77.4%，但这些产业集群基本上还属于浅度或者中度发展阶段。

中国目前却没有一个能与巴黎、米兰等国际时装中心齐名的城市。

目前国内许多城市都有在积极研究国际知名服装中心城市的发展模式，以求高起点、迈大步，加快发展步伐。

在全国形形色色的各种服装城计划中，苏州具有不可争辩的竞争能力，有可能发展成为世界时装之都。

2）加工能力巨大，自有品牌匮乏

由于我国制造成本低廉，国际上许多服装企业都将服装的附加值低的直接生产转移到我国。

我国目前拥有巨大的服装加工能力。

2001年，我国服装及衣着附件出口总额占全球服装出口贸易总额的1/6，但我国迄今没有一个叫得响的国际服装品牌。

为此，中国服装协会在《服装行业“十五”规划》中提出：

实施名城、名牌、名师、名人等四大工程。

中国国际服装城建设可解决这方面的空白。

3）服装市场繁荣，流通渠道落后

改革开放以来，我国服装市场空前繁荣。

近20年，我国服装产量增长了14.5倍，年平均递增速度达14.3%。

而我国服装的流通渠道还相对落后。

在苏州，许多零售商至今仍然要像改革开放初期那样，到几百公里以外的中小城市乃至小城镇的服装批发市场进货。

缺乏集中、快捷的服装产品流通渠道。

在发达国家，服装中心既可以满足零售商减少库存、迅速应变市场的要求，又可以让生产商迅速掌握市场变化的趋势。

我国需要建立此类的服装中心，提高服装流动渠道的效率。

2、市场定位

苏州独特的信息流、人才流、现代物流、资金流等社会资源是都市型工业的重要依托，也是服装业区域积聚化的主要原因。

服装业特别是时装业依靠外部规模经济，适当集中，形成一定的区域集聚，可以有效利用城市尤其是特大城市拥有的发达的基础设施和各种经济服务系统，例如商业、贸易、信息、出版、传播系统等。

例如纽约、米兰等时装中心的时装制造、展示等环节都具有积聚化的典型特征。

因此，中国国际服装城决定在苏州进行投资，就是为了能够充分地利用苏州这个中国经济较发达的城市拥有的各种外部效益，符合中国高级服装业向苏州逐步集聚的客观趋势。

中国国际服装城将自身定位为建成国内第一个服装行业的cbd中心，即将商业活动的各项功能集中在一个平台进行，是集贸易、展销、演示、购物、休闲、旅游、餐饮、住宿和文化服务等功能为一体的经济区域。

3、目标客户

目标客户主要分为三大部分：

1）国际上著名服装企业

中国国际服装城的首要目标是吸引欧美国家的高级时装企业在这里建立常驻机构或自己的企业。

通过中国服装协会的介绍，目前已经有德国纺织协会和德国服装协会等重要行会机构以及一系列著名品牌企业对中国服装城表示了合作意向。

这些企业主要有：

法国的chanel（香奈尔）、christinedior（迪奥）、karllagerfeld（卡尔·拉格菲尔德）、balenciaga（巴黎世家）、ysl（伊夫·圣·洛朗），意大利的versace（范思哲）、zegna（杰尼亚）、gucci（古奇）、armani（阿玛尼），等等。

2）全国范围名牌服装企业

目前国内有许多知名品牌入驻苏州，但很分散，没有形成一定的集聚效应。

根据国际大都市时尚时装业的发展模式，必须建设一个国际服装城。

3）区域范围品牌服装企业

服装行业现状说明，东部沿海地区是我国纺织服装行业集聚区域，包括福建、浙江、江苏和山东。

苏州地外华东中心，本部分区域定位也将以这些省份的品牌服装企业为主，服装企业单温州就有2500家，销售额占全国的10%，因此中国国际服装城重点挖掘并吸纳优秀的华东地区的区域品牌企业入驻本服装城。

另外，还包括以下一些客户：

4）国内外面料、辅料、设备生产企业5）除服装以外的皮具、配饰等企业4、市场预测

说明：

1、2001年销售总收入为每家企业的收入；

2、为本地区贡献等于2005年本地区交易额*引进企业数；

3、2015年相对于2010年的增长速度略慢于2010年相对于2005年的增长速度；4、“化纤等其他”项中包括纺织品服装行业的其他相关企业；

5、由于本城为国际服装城，因此服装占总交易额的比重比较大。

6、就业人数是按照历年来中国服装行业每亿元产值吸纳1650人来测算。

四、功能定位

中国国际服装城除了计划拥有大约100万平方米建筑面积（三期总面积）和各式各样的零售业（包括必要的餐饮与游览设施）面积以外，还要建设大约35万平方米的建筑面积用于自身的行政管理与主要为各种展示与商业批发经营活动包括进出口贸易业务等等在内的行政办公区。

这个小区的功能主要有：

1、名牌展销功能

苏州将把吸世界上所有的著名服饰品牌到中国国际服装城作为第一位的任务，使苏州将来逐步发展成为世界第六大时装中心。

为此，中国国际服装城已经与一系列世界名牌公司例如法国的chanel（香奈尔）、christinedior（迪奥）、karllagerfeld（卡尔·拉格菲尔德）、balenciaga（巴黎世家）、ysl（伊夫·圣·洛朗），意大利的versace（范思哲）、zegna（杰尼亚）、gucci（古奇）、armani（阿玛尼）等等，达成合作意向。

2、时装设计功能

中国国际服装城建设中国国际服装城的一个重要任务是，使中国国际服装城成为海内外立志从事服饰设计的年轻设计师的乐园，向他们提供最好的进行学习、实践、展示自己出口作品和经验交流的机会。

不仅如此，更加重要的是通过中国国际服装城自己的机构和机制，为年轻一代设计师提供各种创业的机会和帮助。

中国国际服装城将成为中国服饰业中的“张江高科技园区”。

3、人才培养功能

世界级的时装中心意味首这个城市的时装业的附加值以及在这个领域就业的劳动力在该大都市中至少拥有几个百分点，是这个城市能够在长时间中保持经济活力的重要组成部分，即时装业是世界级大都市核心竞争能力的重要组成本。

二十世纪六十年代起，意大利米兰一跃而成为世界时装制度，成为巴黎最大的竞争对手，适合armani，versace，valetino等等著名设计师同时也是杰出的企业家分不开的。

中国国际服装城计划建立一个能够培养出一大批最终将苏州建设为世界级的时装之都的专业经理人才的机构。

中国国际服装城准备与国内外有关行业协会例如中国服装协会和中国服装设计师协会，以及国内外著名教育机构进行合作，建立专门从事服饰业的经营管理高级人才的教育机构，举办mba工商管理课程和服装专业基础综合训练班，把学历教育和职业教育结合起来，使得这些中国服装业未来的精英能够在苏州“国际服装城”提供的全国最好的教学条件和强烈的商业氛围下迅速成长。

4、服装贸易功能

建设中国国际服装城，就是要使它最终成为中国服装城乃至整个纺织工业产品最大的进出口集散地。

通过吸引国内外各种规模的纺织品进出口商进驻中国国际服装城，通过提供的各种机构和设施，使得这些企业能够在这里以最小的交易成本和最快的速度现进出口业务。

通过与国内各级批发商在同一空间中的密切合作，影响、控制和实现纺织品（主要是服饰产品）在全国和全球的物流。

本中心是由原辅材料展销中心、机械设备及配件展销中心、信息会展中心和电子商务中心构成的。

a.原料展销功能

在原辅材料展销中心，可以采用会员制的形式，吸收那些国内具有一定水平并且认真地执行知识产权和工业产权保护协定的企业进驻，对来自于世界各国特别是德、英、法、意和日本能够提供各种最新式样面料的厂商，可以采取一些优惠政策，尤其是提供例如保税政策等等。

b.机械展销功能

同样，对服饰业需要的机械设备及其备品备件的销售，也应当集中在另一个功能区进行。

通过这种有形市场，可以使得厂商面临着最激励的竞争，通过中心设立的各种认证机构，杜绝各种假冒伪劣产品，保护中国大批中小服装企业。

c.会展信息功能

在本中心可以向国内外的客户提供各种最新时装潮流的资料，世界各种会展的资料并能够通过中心拥有各种服务机构或者企业，迅速办理参加世界上各种商务交流的手续，通过与世界各大时装中心的信息中心直接合作运作，或者作为它们的分支机构自己运作。

d.电子商务功能

电子商务在服装业中已经获得了相当程度的发展。

中国国际服装城设立的电子商务中心的主要任务在于，通过电子商务中心提供的各种形式的服务，可以使得中国的大批中小企业能够迅速地获得世界市场的各种信息，完成与国内外各类企业的直接交易，降低企业的经营成本，减少各种经营风险。

5、其他辅助功能

作为全国第一个行业cbd中心，将为入驻企业设立常年样品展示与商务推广，协助企业进行iso9001国际质量体系认证，还将专门建立中国国际服装城商业网站，负责区企业在国内外的推广，使企业在短时间内与国际接轨，飞越新台阶。

因此，本项目将成为国内企业迅速打入国际市场的绿色通道，也是国内外企业打开国内市场的最佳窗口。

五、选址苏州相城区的基本分析

1、国际大都市对服装贸易中心的选址要求

1）具有巨大的发展空间

根据该项目的功能定位，苏州国际服装城的概念，将远远超出了发达国家的“服装中心”的概念。

实际上，它是发达国家的“服装中心”（仅仅拥有时装的设计、批发和物流）与现有的shopping-mall（巨大的零售商场）的结合。

因此建设这样一个有机融合两种不同经济功能的商业建筑群体需要巨大的空间范围。

2）便利的交通设施

无论是发达国家的“服装中心”，还是发展成熟的shopping-mall，它们一般都会建立在大城市的郊区，重要交通干道的旁边，这样可以充分利用发达的交通设施和便宜的地价，降低运作成本，吸引更多的采购商和消费者。

根据苏州国际服装城批发兼零售的双重定位，该项目选址对周边交通条件有特别的要求。

它要让服装零售店的采购人员和消费者能够快捷、方便的到达服装城，同时要能够让大量的商品快速的进出服装城，最快速度的到达零售商的货架上。

因此，项目选址周边需具备便捷的交通设施。

2、选址苏州相城区的理由

苏州国际服装城规划位置在苏州相城区，总规划占地约为60公顷。

相城区已形成相当的城镇规模，具备形成大型集约市场的各项配套及服务设施，主要具有三大优势。

a长江三角洲核心位置

总人口1.5亿的长三角地区是中国经济发展速度最快的地区，也是中国最富裕的地区之一，而有世界级大都市上海后花园之称的苏州市正处于长三角的中心位置，周边城市上海无锡常州宁波杭州南京南通等城市到苏州行程均在1—2小时之内，交通十分便利。

苏州吸引外商直接投资位居全国首位，苏州也是我国第二大工业城市，第三大外贸城市，第四大固定资产投资城市，国民生产总值居全国第五位，2003年实现国民生产总值2802亿，gdp按可比价格计算增幅达18.4%，增速居全国首位。

苏州被马可波罗誉为“东方威尼斯”，年接待国内外游客3000多万人次。

b苏州市消费区中学位置

按照苏州市的发展规划，计划10年再建10座城，面积将扩大9倍。

按功能划分，中间为市中心古城区，城东和城西以苏州工业园区和苏州高新经济开发区为两翼形成的高新区，城北以相城区为主形成的消费区。

中国国际服装城正处于苏州市未来消费中心—相城区的中心位置，北有全国知名的蠡口家俱城（年交易额100亿元人民币），南有规划中的金融中心（五大银行已经签约入驻），东有相城区行政中心，西为相城区商业街和公务员小区。

城市消费中心的经济价值非同一般。

c交通优势明显

苏州市规划中的二号线轻轨站离国际服装城1.5公里，2010年有望通车，并逐步实现与上海等周边地区轻轨的连接；京沪8车道高速公路即将开通，届时北京到苏州仅3—5小时；苏州火车站将北移到服装城旁边；相城区换乘中心将紧邻国际服装城，设计旅客日均发送8000人次，高峰15000人次；硕放机场由民用扩大为客运国际机场，离苏州18公里，给苏州国际服装城带来无限商机；京沪铁路312国道沪宁高速苏嘉杭高速205省道苏州绕城高速等距服装城0—8公里，距苏州火车站8公里，15分钟之内可以到底，交通非常方便。

因此项目选址满足行业要求，适合在苏州建设中国国际服装城。

六、项目规划方案

1、总体规划

苏州国际服装城将建成国内第一个服装行业cbd中心，即将商业活动的各项功能集中在一个平台进行，是集服饰区、面辅料区、品牌区、展示区、研发区、表演区、办公区、商住区、娱乐区和休闲区等功能为一体的经济区域。

规划情况如下：

基地总面积60公顷

总建筑面积1000000平方米

其中：

步行街建筑面积550000平方米

瀑布大厦建筑面积60000平方米

餐饮娱乐建筑面积、100000平方米

展示中心建筑面积100000平方米

物流配送中心建筑面积50000平方米

精品街50000平方米

宾馆60000平方米

其他30000平方米

建筑密度39.75%

容积率1.64%

绿化率40%

停车位（含地下）6000辆

2、初步构思

1）设计原则

项目设计结合它的地理位置的实际情况，主要围绕用地内部进行“造城运动”，力求通过本地块的开发带动相城的商业活动和城市化水平。

在设计中坚持以下六大原则：

a.构建完善的内部功能；

b.用一条时空之轴来串联各个功能体，使其既具特色又具有整体性；c.充分规划交通体系，使其成为“步行者购物天堂”；

d.将公司引入服装城，完善“造城运动”，并且提升其品质；

e.遵循“可持续发展原则”，精心构思高标准、高水平、高技术、高情感的“生态之城”；f.充分考虑开发商利益和社会利益之间的均衡，力求找到其平衡点。

2）本项目规划立意

全区以绿化为铺垫，水系作串联，功能为线索，道路为构架，生态为理念，商业为中心铺叙全区的空间关系。

通过时空之轴为主要构架，将中西方不同的服饰文化结合起来，并且对其做出建筑的表达意向。

结合基地现状即用地情况，做好区内绿化环境以及购物环境的文章，力求表达出“购物公园”的立意。

这样通过强调商业气氛，使其成为相城的标识性地块。

3）本项目功能规划

强调“国际性”，以功能模块的形式构筑多元化的服装城，以本项目的开发带动周边的方式，将餐饮、娱乐、住宿、办公、科研、集会等城市功能设置在中国国际服装城中。

3、进度规划

中国国际服装城的建设期为1-2年，预计2005年竣工并全面对外正式营业。

在工程建设的同时，项目公司大力度的向国内外招商，同时筹备各类交易中心。

中国国际服装城领导层认为：

一旦项目通过后，整体评规要进行国际招标，邀请国际著名规划师进行设计。

七、项目投资方案

1、投资方简介

1）项目总指导

中国服装协会，中国商标协会、法国纺织协会、德国服装协会、美国棉花公司等，它们将对中国服装城全部开发建设过程和将来的管理工作进行全程的咨询活动。

2）项目主要发起单位

多家民营企业。

这些发起人将组建苏州国际服装城，并将得到中国服装协会的大力支持。

中国国际服装城在苏州注册，注册资本为5000万元人民币，负责本项目的全部建设、招商及运营活动。

2、投资成功的基本保证

如何从经济上保证进驻中国国际服装城的各类客户能够具有强大的竞争能力，是本项目能否成功的关键。

对各种进驻中国国际服装城的企业来讲，它可以在保持和提高企业竞争能力的各个环节中获得最大利益。

中国国际服装城可以从人流、资金流、物流和信息流几个方面做一个简要分析。

a.进驻中国国际服装城的企业可以同各种客户——最终消费者和各种零售批发企业，以及来自海内外的各种中间产品供货商，在同一个空间直接进行各种形式的接触、交易。

各种企业必需的各类熟练程度不同的劳动力可以在同一空间进行迅速的交流。

因此企业的劳动成本可以大大降低。

每天到这里来购物、休闲与旅游的巨大客流量，更是从根本上保