购房合同有问题怎么办.docx

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购房合同有问题怎么办

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购房合同有问题怎么办

　　篇一：

解除购房合同要小心什么

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　　解除购房合同要小心什么

　　在签订了购房合同之后，也许会因为某些特殊原因要解除购房合同。

例如，开发商未获得批准、或者房屋不合格等情况下，都是可以要求解除购房合同的。

那么在解除购房合同时的注意事项有哪些呢?

下面让小编为大家介绍一下吧。

解除购房合同需要注意的事项

　　1、必须与对方协商，并取得对方的同意，同时承担相关约定的违约责任。

且最重要的一点是，一定要及时签订书面解除合同协议，如果是通过中介机构办理的，必须三方到场，共同在书面解除合同协议签字后方可生效。

　　2、签订书面解除合同协议时，必须要对合同失效的时间、合同名称、合同编号以及需解除的具体部分等进行明确的约定，双方或者三方签字后生效。

　　3、如果出现某一方确实因为身在外地等个人原因，无法到场签订书面解除合同协议的，征得对方同意后，可以出具书面委托书委托他人办理，但这里必须提醒另一方，在条件允许的情况下尽可能寻求途径核实委托书的真伪，提高警惕，以防受骗。

　　4、如果双方就悔约以及签订书面解除协议等事宜已经协商妥当，并有了口头约定，那么为了更好保护自己的权益，应采取适当的手段，比如留下录音、传真件等证据，以防日后产生纠纷，起到保护自己利益不受损害的作用。

　　5、买房人在行使合同解除权时，要以书面方式通知卖方，合同自通知到达卖方时解除。

卖方有异议的，可以请求人民法院（有仲裁协议的为仲裁机构）确认合同解除的效力。

　　6、合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同的性质，买房人可以要求返还自己已付购房款及利息，并有权要求对方赔偿损失。

个别情况下，买房人还可以请求法院判令卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　以上就是小编为大家带的关于解除购房合同时的注意事项的相关内容，希望能够对大家有所帮助。

在这里小编要提醒一下，解除购房合同是有规定的条件才能解除的，解除购房合同有两种方式，一是在法定的情况下解除，而是双方协议解除。

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　　篇二：

购房合同十大误区

　　购房合同十大误区

　　编者按：

在购房过程中，消费者往往担心在签订商品房预售合同时遇到合同陷阱。

但有时矫枉过正，却产生了对合同的种种误解。

为了理清这些误解，帮助消费者消除误解，还楼市一个公道，记者会同法律专家，从当今楼市交易行为中提炼出了有关购房合同的十大误解，希望能给读者有所提示。

　　误解1：

代定前期物管，并非霸王合同

　　伍先生在签订购房合同时，发现开发商已约定了物管公司。

伍先生认为选择物管公司是业主自己的事，开发商不应该定下物管公司，侵犯了业主的权益。

于是伍先生以开发商提交的购房合同是霸王合同为由，找到开发商，要求就物管公司的问题对合同进行修改，双方为此产生争议。

后来事情甚至发展到伍先生联合一些业主集体向开发商发难，闹着要对簿公堂。

　　律师说法：

根据物业管理条例，业主有选择物管的权利，但是在交房初期，由于没有成立业主委员会，《物管条例》允许开发商暂代业主选择物管公司，因此在合同上不存在侵权。

业主可短期内由开发商代定前期物管，入住后及时成立业主委员会，再选择合适物管公司。

　　记者点评：

本来开发商代定前期物管，是为方便业主前期入住，但结果出力不讨好，反而引起消费者误会。

　　误解2：

“不可抗力”进合同，并非开发商找“挡箭牌”

　　老李夫妇在签订购房合同时，由于看到其中有“不可抗力免责”的条款，认为这对于开发商来讲，太好找理由推卸一些责任了，于是要求不签这一条，而售楼小姐却坚持一定要有这一条，双方为此协商不下。

　　律师说法：

《民法通则》规定，“不可抗力”是指“不可预见，不可避免并不能克服的客观情况，如地震、水灾、战争等”。

依照此法，购房合同中设定有关“不可抗力”条款应该说是正确的。

只要开发商没有对不可抗力进行无限扩大的解释，就不会对消费者的利益造成损害。

　　记者点评：

“天要下雨，娘要嫁人”，有的事是人所不能预料的，如果要求开发商对这样的不可抗力也承担责任，开法商确实就是神了。

所以“不可抗力”并非开发商故意找的“挡箭牌”。

　　误解3：

抵制定金条款，拒签认购书

　　吴小姐看中了城西某楼盘的房屋，准备定房时听朋友讲，签订购房合同前如要签订认购书，则万万不可签订定金条款。

于是吴小姐要求从认购书中删除有关定金的条款。

但售楼人员却坚持要有定金的条款做合同信用担保，双方由此产生分歧，吴小姐拒签认购书。

　　律师说法：

认购书在法律上属购房意向性协议，一般都是合法有效的。

根据最高人民法院的《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》规定：

当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。

因此认购书的约定是双方的，不存在对开发商的单方有利。

　　记者点评：

定金，其实是为了保证双方履行责任，是一种信用担保。

如果买房这样重要的事没有信用担保，那开发商也会为很多轻易的合同受伤。

所以大可不必闻定金而色变，拒绝认购书。

毕竟，不良开法商还是极少数。

　　误解4：

害怕补充协议，以为要触“地雷”

　　刘先生在与开法商签订购房合同时，售楼人员要求在购房合同之外，再签订一份补充协议。

刘先生认为签那么多条条款款，很可能要中了开发商的“地雷”，于是在签订补充协议上与开发商发生分歧。

　　律师说法：

由于每个楼盘都有可能有其自身的独特性，购房合同示范文本不可能涵盖全面，因此有必要通过补充协议来确认标准购房合同中没有提及的权利义务关系。

同时，购房补充协议在法律上与购房合同具有同等的效力，消费者不必为此担心。

　　记者点评：

补充协议是标准合同的必要补充，如果不签订补充协议，有可能对保护消费者的合法权益不利。

　　误解5：

面积比例有问题，以为是玩“数字游戏”

　　赵先生在与开发商签订购房合同时，对众多的面积约定不胜其烦，认为开发商是在转移注意力，混淆视听，玩“数字游戏”。

于是因为面积约定影响了双方签订购房合同。

　　律师说法：

建筑面积、套内面积、公摊面积都是购房合同中必不可少的条款，尤其是各种面积比例对消费者来说尤为重要。

比如，约定了建筑面积与套内面积之比，开发商就不能加大公摊缩小套内面积，这样可以防止套内面积缩水。

　　记者点评：

“数字”在合同中有着重要的作用，如果忽视购房合同中的建筑面积、套内面积、公摊面积等条款，将对消费者带来不利影响。

所以玩好“数字游戏”，才能避免问题。

　　误解6：

签下合同办不了按揭，都是开发商的错

　　陈女士在购买城西某开发商期房时，签订购房合同后，却未能办到贷款。

于是陈女士跑到开发商处大吵大闹，要求开发商承担责任。

结果开发商方面向银行询问才知道，由于陈女士办理按揭的收入证明手续不全，因此才未办到贷款，开发商并没有责任。

　　律师说法：

按揭购房，从法律上来说其实就是抵押担保贷款，银行不发放贷款，除了可能有开发商的责任外，多为消费者提供的手续不齐或手续有瑕疵所致，不能单方面认为都是开发商的错。

　　记者点评：

消费者在办理贷款等手续时，一定要真实、齐全地提供相关资料，不然因为资料的问题办不了按揭，开发商也是“和尚的脑壳”———没法啊！

　　误解7：

合同约定装修条款，就是开发商想“圈钱”

　　赵阿姨在购买某小户型时，对购房合同中的约定装修条款表示不解，认为是开发商在变相圈钱，于是拒绝签订装修条款。

　　律师说法：

装修条款通常是补充协议中的选择性条款，一些精装小户型楼盘常常涉及统一的装修。

如果消费者拒绝统一的装修条款，将会造成开发商楼盘定位难以实现。

实际上只要合同条款合理清晰，消费者选择开发商装修省钱省心，完全没有必要拒签。

　　记者点评：

精装房就是因为需要装修才叫“精装”啊，如果消费者都拒签装修条款，开发商不如直接卖清水房，省得大家麻烦。

　　误解8：

：

售楼广告等于合同，开发必须一模一样

　　钟小姐在购买某别墅楼盘前，被该楼盘广告中水景吸引。

在交房时钟小姐却发现，水景与广告有出入，在听朋友说新的法律规定广告可作为购房合同的一部分，觉得（:

购房合同有问题怎么办）上当的钟小姐当即要求开发商承担责任。

但在咨询律师的过程中，律师却告知钟小姐开发商没有责任。

难道法律规定有问题？

　　律师说法：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，只有售楼广告所作说明和允诺具体确定，并对合同订立和房价的确定有重大影响才能视为合同内容。

可见，并非所有售楼广告内容都可成为购房合同的组成部分。

　　记者点评：

开发房屋不是在图上画画那样简单，开发过程也有这样那样的困难，只要开发商不是故意偷梁换柱，大可不必强求与广告一模一样。

实在不行，那就一定要将广告内容注明为合同附件。

　　误解9：

办理产权证，合同时间越短越好

　　冯先生在与售楼人员签订合同时，要求时间在交房后一个月内必须办理产权证，任凭售楼人员如何解释，冯先生仍然坚持，双方由此耗费了大量时间。

　　律师说法：

开发商交房后，一般还需完善相应的报批手续，准备办理产权证的法律文件也需要较长时间。

另外，办证过程还需业主提供相关资料。

因此，要在期房交房后一、两个月的短时间内办妥产权证不太现实。

　　记者点评：

心急吃不了热豆腐，在签订合同时要求开发商在极短的时间内办好产权证对开发商而言难度太大。

　　误解10：

合同约定解决争议，宁选仲裁不选诉讼

　　张先生在签订购房合同时，对于出现争议的解决方式，宁肯选择仲裁，不愿选择诉讼。

据他讲，听朋友讲仲裁解决争议较快，而诉讼时间较长。

　　律师说法：

根据我国法律，仲裁与诉讼其实各有利弊。

仲裁快捷，但费用较高，且只有一次裁判机会；而诉讼虽然耗时长，但一次审理诉讼费用相对较低，而且还有二审、终审两次机会。

　　记者点评：

有了纠纷，解决纠纷的机会多些当然要好些。

　　篇三：

房屋买卖合同违约问题

　　在二手房买卖中，每遇房上涨或下跌，都会出现卖方或买方违约的情况。

诉至法院，有地方法院判决合同有效，双方继续履行合同；而有的法院则判决违约一方承担违经责任，解除双方的买卖合同。

　　一、房屋买卖合同签订后不履行怎么办

（一）要求继续履行。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。

　　但有下列情况的不适用继续履行，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

　　1、法律上或者事实上不能履行；

　　2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

　　3、债权人在合理期限内未要求履行。

（二）解除合同，适用定金罚则或要求对方支付违约金。

当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

　　1、定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。

以定金方式承担违约责任的做法是：

支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一

　　方违约时，应双倍返还定金。

其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20％，超过部分将不被视为定金。

　　2、违约金，如不适用定金罚则适用违约金。

当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。

但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少

　　3、赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任：

（1）合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决。

（2）虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。

损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失－－包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。

　　二、房屋买卖合同一方违约咋办

　　按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。

因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要

　　求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。

在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。

　　对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。

其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

（一）双方协商确定的，从其约定；

（二）双方不能协商确定的：

　　1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；

　　2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

　　最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

　　三、律师看法

　　作为长期关注二手房交易的崔新江律师认为，遇到这种情况，守约一方在向人民法院提起诉讼时，最好选择让违约方承担违约责任，解除房屋买卖合同，而不要选择合同的继续履行。

理由是：

　　一般情况下，业主都是以银行贷款按揭形式从开发商手中购房，之后按月供款还贷。

在购房时间不长，银行贷款未还完情况下，房产都抵押给了银行。

所以，在进行二手房交易过种中，业主要赎楼，买家要申请过户及申请银行贷款等。

在办理这些事项时，很多情况下是需要原业主的配合。

如果原业主不配合，买家根本完不成二手交易过户的全部程序。

　　不但如此，在原业主不配合赎楼的情况下，买家就得自行出钱赎楼或找担保公司赎楼。

如果原业主另有债务，极有可能被债权人申请查封。

或者原业主真接另找买家，把房屋过户他人，使买家落空。

二手房交易中手续繁琐，风险随时可能发生，加之在办理交易中不可能每个原业主不配合的事情都向法院申请强制执行，所以不建议买家选择合同的继续履行。

　　律师提示：

为了防止业主在房价上涨时毁约或买家在房价下跌时退房，建议在签订房屋买卖合同时约定较高的定金或违约金，增加违约成本，违约成本大于或等于房价上涨或下跌的价值时，可避免一方违约情况的发生。

　　定金只要不超过房价的20%，就会得到法院的支持。