第七章无形资产23节.docx

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第七章无形资产23节

第七章　无形资产、投资性房地产及其他资产

第二节投资性房地产

一、投资性房地产的概念与范围

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或二者兼有而持有的房地产。

投资性房地产是一种经营性活动，实质上是属于让渡资产利用权的行为，应当能够单独计量和出售。

※投资性房地产主要包括：

已出租的土地利用权、持有并预备增值后转让的土地利用权和已出租的建筑物。

1.已出租的土地利用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地

利用权和建筑物。

其中，用于出租的土地利用权是指企业通过出让或转让（已交纳土地出让金或支付了购买价款）方式取得的土地利用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。

2.持有并预备增值后转让的土地利用权，是指企业取得的、预备增值后转让的土地利用权。

在实务中这种情形很少出现。

例题：

（多选题）下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A．已出租的建筑物B．待出租的建筑物

C．已出租的土地利用权　　D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

答案：

AC

二、投资性房地产的确认和初始计量

投资性房地产一概依照本钱进行初始计量。

（一）外购的投资性房地产

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的本钱，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

借：

投资性房地产（见指南P194）

贷：

银行存款

企业购入房地产，自用一段时刻以后再改成出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确以为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

例题：

见书P129例11

（二）自行建造的投资性房地产

企业自行建造的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可利用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确以为投资性房地产。

自行建造投资性房地产的本钱，由建造该项房地产达到预定可利用状态前发生的必要支出组成。

借：

投资性房地产

贷：

在建工程

开发产品（见指南P181）

例题：

20×8年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的利用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房。

20×8年10月，甲企业估计厂房即将完工，与乙公司签定了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司利用。

租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可利用状态）时开始起租。

20×8年11月1日，三栋厂房同时完工（达到预定可利用状态）。

该块土地利用权的本钱为600万元；三栋厂房的实际造价均为l000万元，能够单独出售。

假设甲企业采用本钱计量模式。

要求：

编制投资性房地产业务的会计分录。

答案：

土地利用权中的对应部份转换为投资性房地产=[600×（1÷3）]=200（万元）

　　借：

投资性房地产——已出租土地利用权200

贷：

无形资产——土地利用权200

借：

投资性房地产——厂房1000

贷：

在建工程1000

三、投资性房地产的后续计量

企业通常应当采用本钱模式对投资性房地产进行后续计量，知足特定条件时也可采用公平价值模式对投资性房地产进行后续计量。

可是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（一）采用本钱模式进行后续计量的投资性房地产

一、在本钱模式下，应当依照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地

产进行后续计量，计提折旧或摊销。

借：

其他业务本钱

贷：

投资性房地产累计折旧

二、投资性房地产取得的租金收入，

借：

银行存款

贷：

其他业务收入

3、在本钱模式下，投资性房地产存在减值迹象的，还应当依照资产减值的有关规定，计提资产减值预备。

借：

资产减值损失

贷：

投资性房地产减值预备

例题：

甲企业的一栋办公楼出租给乙企业利用，已确认为投资性房地产，采用本钱模式进行后续计量。

假设这栋办公楼的本钱为1800万元，依照直线法计提折旧，利用寿命为20年，估计净残值为零。

依照经营租赁合同，乙企业每一个月支付甲企业租金8万元。

昔时12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，现在办公楼的账面价值为l500万元，以前未计提减值预备。

要求：

编制投资性房地产业务的会计分录。

答案：

（1）计提折旧：

每一个月计提的折旧=1800÷20÷12=（万元）

借：

其他业务本钱75000

　　贷：

投资性房地产累计折旧75000

（2）确认租金：

　　借：

银行存款（或其他应收款）80000

　　贷：

其他业务收入80000

　（3）计提减值预备：

　　借：

资产减值损失3000000

　贷：

投资性房地产减值预备3000000

（二）采用公平价值模式进行后续计量的投资性房地产

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公平价值能够持续靠得住取得，才能够采用公平价值模式对投资性房地产进行后续计量。

企业一旦选择采用公平价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产采用公平价值模式进行后续计量。

其他资产仍然依照账面价值核算。

1.采用公平价值模式的前提条件

应当同时知足下列条件：

⑴投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

⑵企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价钱

及其他相关信息，从而对投资性房地产的公平价值作出合理的估量。

2.采用公平价值模式进行后续计量的会计处置

企业采用公平价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，也不计提资产减值预备，期末，应当以投资性房地产的公平价值为基础调整其账面价值，公平价值高于原账面价值之间的差额计入公平价值变更损益。

借：

投资性房地产—公平价值变更

贷：

公平价值变更损益

公平价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

在公平价值模式下，投资性房地产取得的租金收入，仍确以为其他业务收入。

例题：

见书P130例题12

四、投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或永久退出利用且估计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

企业出售、转让、报废投资性房地产或发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务本钱）。

1.采用本钱模式计量的投资性房地产

借：

银行存款

贷：

其他业务收入

借：

其他业务本钱（账面价值）

投资性房地产累计折旧

投资性房地产减值预备

贷：

投资性房地产

借：

营业税金及附加

贷：

应交税费——应交营业税

2.采用公平价值模式计量的投资性房地产处置

借：

银行存款

贷：

其他业务收入

借：

其他业务本钱（账面余额）

贷：

投资性房地产—本钱

—公平价值变更

同时，按该项投资性房地产的公平价值变更损益做反方向的会计分录，转入“其他业务收入”科目。

（见《应用指南》P196）

借：

其他业务收入

贷：

公平价值变更损益

（上述会计分录方向不定）

借：

营业税金及附加

贷：

应交税费——应交营业税

例题：

见书P131例13

例题：

（单选题）甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：

（1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。

1月20日，甲公司与乙公司签定租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司利用。

出租商品房的账面余额为9000万元，未计提跌价预备，公平价值为10000万元。

该出租商品房估计利用50年，估计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

（2）1月5日，收回租赁期届满的一宗土地利用权，经批准用于建造办公楼。

该土地利用权本钱为2750万元，未计提减值预备，至办公楼动工之日已摊销10年，估计尚可利用40年，采用直线法摊销。

办公楼于3月1日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3500万元。

（3）3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其从头装修后继续用于出租。

该商铺本钱为6500万元，至从头装修之日，已计提折旧2000万元，账面价值为4500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。

装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可利用状态，共发生装修支出1500万元。

装修后估计租金收入将大幅增加。

甲公司对出租的商品房、土地利用权和商铺均采用本钱模式进行后续计量。

要求：

按照上述资料，不考虑其他因素，回答下列第

（1）题至第（3）题。

（1）下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处置的表述中，正确的是（）。

A.商铺从头装修所发生的支出直接计入当期损益

B.从头装修完工并达到预定可利用状态的商铺作为固定资产列报

C.用于建造办公楼的土地利用权账面价值计入所建造办公楼的本钱

D.商品房改成出租用房时依照其账面价值作为投资性房地产的入账价值

（2）甲公司出租商品房20×8年度应当计提的折旧是（）万元。

B.180.00C.

（3）下列各项关于甲公司20×8年12月31日资产欠债表项目列报金额的表述中，正确的是（）。

A.存货为9000万元B.在建工程为5700万元

C.固定资产为6000万元D.投资性房地产为14535万元

答案：

（1）D；

（2）A；（3）D

【解析】

（1）选项A，商铺从头装修发生的支出应予资本化，计入投资性房地产的本钱；选项B,商铺租赁期届满后从头装修后继续用于出租，在从头装修完工并达到预定可利用状态后商铺应作为投资性房地产列报；选项C，用于建造办公楼的土地利用权的账面价值不计入所建造办公楼的本钱，作为无形资产单独核算。

（2）应计提的折旧额=9000÷50×11/12=165（万元）。

（3）20×8年12月31日投资性房地产的列报金额=9000-165+4500-300+1500=14535（万元）。

第三节其他资产

长期待摊费用，是指企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用，如以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出等。

企业应通过“长期待摊费用”科目（见《应用指南》P207），核算长期待摊费用的发生、摊销和结存等情形。

摊销长期待摊费历时，应当记入“管理费用”、“销售费用”等科目。

长期待摊费用应当单独核算，在费用项目的受益期限内分期平均摊销。

税法规定，“长期待摊费用”应在能够利用的次月起，在很多于3年的时刻平均摊销。

若是长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，应当将尚未摊销的该项目的摊余价值全数转入当期损益。

　　发生待摊费历时：

　　借：

长期待摊费用

　　　　贷：

原材料

　　　　　　应付职工薪酬

　　　　　　银行存款

　　摊销时：

　　借：

制造费用

销售费用

　　　　贷：

长期待摊费用

例题：

2009年4月1日，丙公司对其以经营租赁方式新租入的办公楼进行装修，发生以下有关支出：

领用生产用材料500000元，购进该批原材料时支付的增值税进项税额为85000元；辅助生产车间为该装修工程提供的劳务支出为180000元；有关人员工资等职工薪酬435000元。

2009年11月30日，该办公楼装修完工，达到预定可利用状态并交付利用，并按租赁期10年开始进行摊销。

假定不考虑其他因素。

要求：

编制上述业务的会计分录。

答案：

（1）装修领用原材料时：

借：

长期待摊费用　585000

　　　　贷：

原材料　500000

　　　　　　应交税费——应交增值税（进项税额转出）　85000

（2）辅助生产车间为装修工程提供劳务时：

　　借：

长期待摊费用180000

　　　　贷：

生产本钱——辅助生产本钱180000

　　（3）确认工程人员职工薪酬时：

　　借：

长期待摊费用435000

　　　　贷：

应付职工薪酬435000

　　（4）2009年摊销装修支出时：

　　借：

管理费用　[（585000＋180000＋435000）/10/12]10000

　　　　贷：

长期待摊费用　10000