商贸物流港项目可行性实施方案.docx
《商贸物流港项目可行性实施方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商贸物流港项目可行性实施方案.docx（125页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
商贸物流港项目可行性实施方案
商贸物流港项目
可行性研究报告
一、总论1
二、项目建设目的与意义7
三、项目建设市场分析9
四、项目选址及建设条件分析43
五、项目建设规模及建设内容50
六、项目建设方案51
七、专业技术方案56
八、项目环保措施65
九、项目节能设计68
十、项目劳动安全、卫生与消防70
十一、项目建设组织与管理81
十二、项目招商、营销与经营管理86
十三、项目投资估算94
十五、社会效益评价99
十六、结论与建议101
附件一：
项目规划图103
附件二、项目财务指标106
某商贸物流港项目项目可行性研究报告
一、总论
1.1.项目背景
根据某实业有限公司发展战略，拟在某市某县板桥工业园建设冷链物流设施。
本报告论述该项目的可行性。
1.项目名称：
XXXX商贸物流港（暂名）
2.项目地址：
某县板桥工业园
3.项目规模：
总征地面积200亩，净用地面积185亩，总建筑面积23.35万m2
4.项目性质：
新建
5.建设单位：
某XXXX实业公司
项目负责人：
XXXXXX
6.方案名称：
XXXX商贸物流港项目可行性研究报告
7.方案性质：
可行性研究报告
8.编制单位：
某工商大学
某市场营销策划公司
某工程咨询公司
项目负责人：
xxx（副教授，中国物流专家顾问委员会资深顾问）
联系电话：
9.编制时间：
2015年10-11月
1.2.项目概况
1.3.编制依据
1.3.1.国家政策和规划
1.国务院《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》（国发【2014】42号）；
2.《国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》【国办发（2011）59号】；
3.《国务院关于印发当前推进农产品流通体制改革意见的通知》；
4.《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》【国发（2012）39号】；
5.《国务院办公厅关于促进内贸流通健康发展的若干意见》【国办发（2014）51号】；
6.《国务院关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见》【国发（2014）39号】。
1.3.2.某市相关政策和规划
1.《某市人民政府加强农产品流通工作的意见》【渝府发（2013）26号】；
2.《某市人民政府关于加快某市农产品冷链物流发展的实施意见》【渝府发（2011）95号】；
3.《某市人民政府办公厅关于金融服务“三农”发展的实施意见》【渝府办发（2014）105号】；
4.《某市人民政府关于加快长江上游地区商贸物流中心的意见》【渝府发（2013）13号】；
5.《某市人民政府关于加快推进商贸流通产业发展的意见》【渝府发（2015）29号】；
6.《中共某市委某市人民政府关于科学划分功能区域、加快建设五大功能区的意见》【渝委发（2013）14号】；
7.《某市人民政府关于推进大型商品交易市场健康发展的指导意见》【渝府发（2015）30号】。
1.3.3.项目经济技术规范
1.《某县城乡总体规划（2009-2030）》；
2.《某县国民经济和社会发展第十二个五年规划》；
3.《某县统计年鉴》；
4.国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》；
5.某市场营销策划公司《某商贸物流港市场调研报告》。
1.4.项目可研报告编制范围
本报告主要对某县市场进行详细调研，分析项目建设市场可行性，然后对项目产品、技术、生产规模、建设条件、设计方案、环保、职业安全、节能、劳动人员及组织等技术方面论证项目可行性，最后从实施进度、投资及财务、社会效益等方面论证项目可行性，最终得出项目可行结论。
1.5.项目建设单位介绍
某实业有限公司于2015年3月26日注册成立，公司地址位于某市某县工业园区，主要经营：
房地产开发、市场管理、建材销售、冷链物流、电子商务服务、农产品初加工、货物及技术进出口业务。
1.6.项目可研编制单位
1.某工商大学
某工商大学是一所经济学、管理学、文学、工学、法学、理学等学科协调发展的，具有鲜明财经特色的多科性大学。
学校开设有22个学院（中心）教学单位，有2个独立学院，71个本科专业，其中有4个国家级特色专业，14个市级特色专业。
有1个服务国家特殊需求博士人才培养项目——三峡库区百万移民安稳致富国家战略人才培养项目（应用经济学），有应用经济学、工商管理、环境科学与工程等8个一级学科硕士学位授权点（覆盖50余个二级学科点）和2个博士后科研工作站、1个博士后流动站分站。
拥有应用经济学、工商管理、环境科学与工程等8个市级重点学科（一级学科）。
2.某工程咨询公司
某工程咨询公司是某控股集团（筹）全资子公司。
专注工程项目及产业园区规划、策划及可行性研究等报告编制工作。
拥有高级职称8人，中级职称21人。
在某、某、云南、贵州、山西、山东、湖南、陕西等地已完成和已在实施的工程咨询项目超过100个。
在商贸、物流产业领域，某工程咨询公司拥有的经验、明确的盈利模式，对项目成功开发具有重要的指导作用。
在新经济进入新常态下，某工程咨询公司正实施转观念、转方式两大战略，为客户提供更接地气，更满足市场需求的策划、规划、可研服务。
1.7.可研报告编制时间
2015年5月-11月，共分成三个阶段：
其中：
市场调研阶段：
2015年5月
策划阶段：
2015年5月
可研报告编制阶段：
2015年10-11月
1.8.可研报告主要结论
项目建设符合国家、某市相关政策。
项目建设为某提供仓储和生产资料市场服务，是贯彻执行国家内贸流通健康发展的需要，是某县稳增长、调结构、促改革、防风险的需要，是某县改善企业生产经营环境、降低要素成本的需要，是增强某县辐射力，推动区域生产力中心建设的需要，也是某实业有限公司自身发展的需要。
某县缺乏冷链物流设施及家电交易专业市场。
项目建设冷链物流设施及农产品、家电交易专业市场的条件基本成熟。
项目建设具有一定的市场前景。
项目征地面积200亩，净用地面积185亩，总建筑面积233521㎡，容积率1.72，建筑密度58.90%，绿地率12.46%。
规划定位为冷链物流设施。
共分为两个区，仓储区建筑面积153051.90㎡，其中会展7127.30㎡，冷链物流仓储71032.20㎡，粗加工仓库18473.20㎡，冻库56419.30㎡；商业区建筑面积80469.10㎡，其中酒店及办公26027.40㎡，农产品、家电市场45960.25㎡（地上33097.8㎡，地下12862.45㎡），地下车库及附属用房8481.43㎡。
项目建设冷链物流设施及农产品、家电交易市场。
项目2017年全面建成后，年营业额5亿元，吸纳就业人口0.2万人。
项目建设满足专业技术、节能、环保、劳动安全、消防等要求。
项目于2016年1月开工建设，2017年12月开业，建设期为24个月。
项目总投资7.49亿元，由某实业公司通过自筹资金和银行贷款等方式解决，其中某实业公司自筹3.69亿元（占49.26%），商请银行贷款3.80亿元（占50.74%）。
项目通过租售结合方式取得投资收益，十年总收入为23.05亿元，经营成本为7.40亿元，项目净利润为10.83亿元。
项目静态投资回收期为3.22年，动态回收期3.84年，内部收益率36.24%。
项目建设具有可一定的经济效益和社会效益，技术方案可行，项目建设基本可行。
二、项目建设目的与意义
2.1.项目建设目的
依靠某县板桥工业园基础，将项目建设成为某乃周边最大的冷链物流设施，降低物流成本。
有利保证生产企业原材料供给，保证原材料质量安全，提高企业生产水平，成为放心市场。
2.2.项目建设政治意义
2.2.1.项目建设
1.项目建设，是某实业公司深入贯彻国务院大力发展物流业政策的需要。
从2001年起，国务院连续出台多个鼓励和支持物流业发展的文件，大力促进物流业发展。
2009年国务院将物流业作为十大调整与振兴产业。
2014年国务院又出台了《物流业中长期发展规划（2014-2020）》。
项目建设，是某商业投资集团作为国有大型企业，深入贯彻国务院大力发展物流业意见的重大举措，对于稳定经济增长、调整产业结构，促进就业具有重要意义。
2.项目建设，是某实业公司贯彻执行中央“三农”政策的需要。
中共中央连续十年以上聚焦“三农”发展问题，中央“三农”政策的核心是要促进粮食增产、增加农民收入、农村稳定发展。
主要措施是“两减免、三补贴”（减免农业特产税、农业税，对种粮直接补贴、对良种补贴，对部分购置农机进行补贴），发展“三农”对于促进国民经济发展和保持社会稳定作用巨大。
项目建设，是某实业公司解决“三农”问题的具体举措，有利于改善农产品流通和市场调控，畅通农产品流通渠道，加快形成流通成本低、运行效率较高的“三级农产品市场体系”。
2.2.2.项目建设经济意义
1.项目建设，有利于某县域经济发展。
服务业是壮大县域经济的潜力产业。
项目建设，有利于某实业公司充分利用某各种有利条件深化改革开放。
通过放宽准入条件，搭建服务业发展平台，鼓励各类资本投向现代服务业，推动现代服务业大发展大跨越，聚集商贸、物流、电商、信息、金融等产业，形成新的经济增长点，推动县域经济发展。
2.项目建设，有利于某县转变经济发展方式，推动经济结构转型升级。
发展现代服务业是我国产业结构优化升级的战略重点。
项目建设，有利于抓住某市加快发展现代服务业这一重大机遇，全面实施服务业重点行业示范引领工程。
集中力量推进生产资料贸易流通、金融、物流等要素聚集发展，实现市委、省市政府提出的到2017年服务业增加值增速超过地区生产总值增速，使服务业成为主导产业，把某建成服务业强县的目标。
2.2.3.社会意义
1.项目建设，有利于完善某板桥工业园设施功能。
本项目定位为冷链物流设施，完善了某板桥工业园设施功能。
2.项目建设，有利于搭建大众创业万众创新平台。
项目建设，为某搭建起创业创新平台，在经济进入新常态情况下，通过结构性改革、体制机制创新，努力消除创业创新发展的各种制度束缚和桎梏，支持市场主体不断开办新企业、开发新产品、开拓新市场、培育新兴产业，实现创新驱动发展，打造新引擎，形成新动力。
总之，项目建设具有政治、经济和社会意义，项目建设是必要的。
三、项目建设市场分析
3.1.某县经济社会发展状况研究
3.1.1.某县概况
某县位于某西部，地处川渝两地接壤处，距某约90公里。
东临大足区、永川区，南临四川省泸州市，西接四川省隆昌县，北与四川省内江市、安岳县接壤。
某县某西大门，区位优势较为突出。
某县交通较为发达，渝昆高速已建成多年，成渝铁路及成渝客专线经过某，使某具有公铁联运优势。
某县内规划形成主骨架公路和一般骨架公路两层次的干线公路网。
主骨架公路网为“四横四纵”，一般骨架公路包括S418、S310、吴荣璐、仁清路、荣直路、远安路、吴清路、盘达路、河盘路、河新路、仁孔路、清双路、永荣路、荣隆路、安双璐、荣隆路等，可以快速形成对周边地区的辐射。
某县产业定位为“猪、禽、竹、茶”四大特色产业。
（1）农业
某农业,不少人首先会想到肉质优良、鬓白质好的“某猪”。
“某猪”是世界八大优良地方猪种之一,生猪产业是某传统优势产业,在农业中的地位举足轻重。
某也因此被国务院批准为国家现代畜牧业示范区核心区。
而如今,生猪产业只是某建设国家现代农业示范区特色优势产业的一部分。
生姜是某县盘龙镇的名优农产品,也是当地支柱产业之一。
盘龙生姜以白里透红、板块整齐、肉嫩化渣等鲜明特点深受消费者喜爱,远销全国各地。
除生姜之外,某麻竹、某红碎茶、某富硒黑花生、某白鹅等一批独具特色农产品也已打造出各自的品牌。
（2）工业
为了推进新型产业发展,某县按照城市发展新区的定位,县委、县政府重新对产业布局,腾龙换鸟重点打造“一区三园三基地”。
“一区”即某工业园区,某将其锁定为“某市十强工业园区”之一。
“三园”即板桥工业园、广富工业园和荣隆台湾工业园。
到2020年,三大园区将实现工业总产值1000亿元;“三基地”即吴家阀门特色产业基地、盘龙夏布产业基地、河包粉条基地,将实现50亿元的特色产业集群。
（3）现代服务业
省际区域性边贸中心建设加快推进。
编制完成省际边贸中心建设发展规划。
成功引进奥特莱斯、月星家居、新世纪、乡村基、星美影院等一批知名企业，人民路商圈、北部新区商圈零售额突破20亿元。
积极培育中国（某）畜牧产品交易市场、汇宇建材小商品市场、五洲国际商贸城，三大市场平均入驻率78%，实现交易额38亿元。
积极应对政策性调整，引导餐饮行业转型升级，餐饮住宿业完成营业额22.7亿元，增长18%。
成功举办四季购物消费节等各类展会节庆活动，拉动消费5.9亿元。
景区建设初见成效。
万灵镇国家4A级旅游景区创建工作全面启动。
尚书府、万灵寺、摩崖石刻、万灵福邸和濑溪河水上游览等重大项目建设进展顺利。
景区配套设施不断完善，游客接待中心建设有序推进，古镇核心区风貌改造基本完成。
折扇、夏布、诗书画等旅游商店相继入驻万灵古镇，古镇特色旅游不断丰富。
安陶博物馆成功创建国家3A级旅游景区。
某陶文化创意产业园建设全面启动，园区策划规划、市政干道、大师工作园、陶瓷交易市场、青少年综合实训基地和研发中心等项目正快速推进，实现了“一年打基础”的目标。
某陶艺作品手工成型项目荣获第五届中国美术陶瓷技艺大赛金奖。
某旅游景点成功纳入某市四季旅游线路，“魅力某一日游”被市旅游局确定为特色（主题）旅游线路。
旅游经济总收入4.6亿元，增长18%。
外经外贸和企业发展成效明显。
新办外贸企业16家，累计达到105家。
实际引进外资3000万美元，增长16.9%。
组织参加国内外展会15次，外派劳务386人。
成功注册“某夏布”地理标志证明商标。
新认定某市著名商标1件。
新增市场主体1263户，新增微型企业721户。
某县发展目标定位：
构建以畜牧特色为基础，以和谐社会为主题的“幸福某”。
年指标
人口（万）
GDP（亿）
城市人口（万）
城镇化率（%）
2020
80
487
43
54
2030
90
1382
63
70
某县区域定位为“全国畜牧产业核心基地和渝西川东地区的区域中心城市”。
3.1.2.某经济发展情况研究
3.1.2.1.某宏观经济发展状况研究
1.某县GDP研究
由数据可知，某县GDP逐年增长，年均增长率为13.82%。
2.某县社会消费品零售总额研究
由数据可知，某县社会消费品零售总额2010年到2013年逐年增加，2013年到2014年呈下降趋势。
3.某县固定资产投资额研究
由数据可知，某县固定资产投资额逐年增加，年均增长率为35.48%。
4.某财政收入研究
由数据可知，某县财政收入2012年到2014年呈减少趋势，主要受到国家经济环境的影响。
5.某县城镇居民可支配收入研究
由数据可知，某县城镇居民可支配收入2010年到2014年逐年增加，2014年达到了25152元，年均增长率为17.36%。
6.某县农村人均纯收入研究
由数据可知，某县农村人均收入2014年达到了11775元，年均增长率为16.3%。
3.1.2.2.某房地产市场研究
1.某县房地产开发与销售面积分析
年
2010
2011
2012
2013
2014
竣工面积（万m2）
52
57
82
122
94.63
销售面积（万m2）
117
124
109
106
91.14
其中住宅（万m2）
107
109
93
97
2.某县房地产投资与销售金额分析
年
2010
2011
2012
2013
2014
房地产投资额（亿）
19
27
35
53
50
房地产销售额（亿）
32
48
36
36
28
3.某县住宅与非住宅面积分析
年
2010
2011
2012
2013
2014
住宅
面积
竣工（万m2）
44
40
63
72
销售（万m2）
107
109
92
97
非住宅面积
竣工（万m2）
8
17
18
50
销售（万m2）
10
15
16
8
4.某县住宅与非住宅金额分析
年
2010
2011
2012
2013
2014
住宅
面积
竣工（亿）
11
17
20
25
销售（亿）
27
39
29
37
非住宅面积
竣工（亿）
8
10
18
9
销售（亿）
5
9
7
5
5.结论
（1）总体情况：
市场处于轻度供不应求状况。
（2）住宅市场：
市场处于轻度供不应求状况。
（3）非住宅市场：
市场处于供大于求状况，已经呈现饱和状态。
3.1.2.3.某与周边地区经济比较优势分析
某县周边60公里范围城市主要有大足、永川、沪县、隆昌、安岳、内江等。
1.经济比较优势分析
（1）经济总量比较分析（亿元）
地区年
2010
2011
2012
2013
2014
1.某
160
208
230
261
300
2.永川
300
365
403
432
513
3.大足
145
234
265
289
330
4.沪县
111
135
171
196
215
5.隆昌
125.70
156
177.02
190
6.安岳
148.01
176
225
242.3
265
某位次
2
3
3
3
3
（2）2014年产业结构比较分析（总量单位：
亿元）
产业
地区
第一产业
第二产业
第三产业
总量
占比（%）
总量
占比（%）
总量
占比（%）
1.某
40
13.4
190
63.4
70
23.2
2.永川
45
8.7
294
57.3
174
34
3.大足
41.8
11
230
60.4
106
28.6
4.沪县
42
19.4
126
58.6
47
22
5.隆昌
21.04
12.9
105.48
64.69
36.52
22.4
6.安岳
83.39
31.6
115.32
43.7
65.44
24.8
某位次
5
3
3
2
3
4
（3）固定资产投资（亿元）
地区年
2010
2011
2012
2013
2014
1.某
138
200
247
306
374
2.永川
300.7
360.1
383
465
578
3.大足
189
195
224.84
355.55
416
4.沪县
84
92
115
148
169
5.隆昌
48.97
60.48
73.02
100.12
102.75
6.安岳
62
80.23
116
156
187
某位次
3
2
2
3
3
（4）社会消费品零售总额比较分析（亿元）
地区年
2010
2011
2012
2013
2014
1.某
44
52
61
71
61
2.永川
112.1
138.52
162
200
232
3.大足
46.40
60
69.09
78.42
88.6
4.沪县
42
49
52
58
69
5.隆昌
38.68
45.69
52.81
60.37
47.19
6.安岳
58
68.7
80
91.8
104
7.内江
202.02
238.49
276.06
316.12
某位次
5
5
5
5
6
（5）外贸进出口比较分析（亿美元）
地区年
2010
2011
2012
2013
2014
1.某
1.2
2.8
2.7
3.4
5.3
2.永川
1.97
3.62
1.6
3.7
3.8
3.大足
0.18
0.73
1.06
2.4
5
4.沪县
0.1
0.2
0.15
0.21
0.23
5.隆昌
0.4
0.78
0.85
1.01
6.安岳
0.58
1.02
1.21
1.56
1.42
7.内江
1.86
2.57
3.13
3.63
某位次
3
2
2
3
（6）旅游业比较分析
年
地区
2010
2011
2012
2013
2014
人次（万）
收入（亿）
人次（万）
收入（亿）
人次（万）
收入（亿）
人次（万）
收入（亿）
人次（万）
收入（亿）
1.某
88.57
1.42
120
1.98
156.8
1.58
185.86
4.59
2.永川
431
18.7
420
16.5
412.97
5
425
16.5
3.大足
980
30
950
29
1036.7
31
1000
31
1100
35
4.沪县
5.隆昌
160
11.74
207
15.8
238.7
19.53
441.94
41.6
397.73
31.33
6.安岳
272
23.1
387
37.6
7.内江
974.41
52.88
1167.4
69.69
1378.0
86.17
1788.6
110.29
某位次
6
6
6
6
6
6
6
6
（7）财政收入比较分析（亿元）
地区年
2010
2011
2012
2013
2014
1.某
30
36.24
15.35
20
22
2.永川
52.96
75.21
30.56
32.3
38.87
3.大足
20
50.83
55.4
63.02
70.8
4.沪县
18
25
20
18
20
5.隆昌
11.8
13.41
12.19
19.34
5.77
6.内江
4.37
6.02
7.87
9.37
10.55
7.内江
70.48
91.09
103.21
143.89
某位次
3
4
5
4
3
（8）金融机构存款余额比较分析（亿元）
地区年
2010
2011
2012
2013
2014
1.某
128
156
170
198
233
2.永川
276.92
318
347
396.05
443.7
3.大足
139
149
185
230
4.沪县
5.隆昌
103.75
126.32
139.6
163.24
6.安岳
151.18
186.72
203.42
238.2
272.5
7.内江
599
升级会员 