商业物业管理指导手册涉及人员配置参考标准.docx
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商业物业管理指导手册涉及人员配置参考标准
商业物业管理指导手册
市金科物业效劳
二〇一四年三月
商业物业管理指导手册
一、商业物业组织架构
〔一〕组织架构
工程经理
〔二〕人员配置
部门
岗位
人员配
置标准
参考〔绿城〕
工作概述
备注
管
理
处
工程经理
1
1
全面负责工程管理工作及对外协调工作
经理助理
1
1
负责部协调工作
视工程规模配置
人事行政助理
1
1
负责工程行政、人事方面工作
客
户
服
务
中
心
主管
1
1
协助经理负责综合管理部的日常管理工作及部门之间的协调
前台接待
1
1
负责工程信息处理及客户接待
收费员
1
1
负责工程物管费等各类费用的收取及档案的管理
物业助理
3万方/人
3.4万方/人
负责投诉处理、客户联络、节日布置、档案管理
库管
1
1
负责工程物资管理
秩
序
维
护
部
主管
1
1
协助经理负责保安工作，兼任义务消防队长
巡逻岗
2万方/人
2万方/人
负责各物业区域的24小时巡视及消防检查工作
防损员
假设干
假设干
负责商业防损及反扒工作
消防监控
3
3
外围治安
1.5万方/人
1.7万方/人
负责各出入口的人员及物品进出管理工作
车辆管理
1万方/人
1.2万方/人
车库面积
工
程
维
修
部
主管
1
1
协助经理负责工程部维修保养任务的协调和部门工作安排
电扶梯
5万方/人
5.7万方/人
负责工程电梯的使用及日常维护保养工作
根据电扶梯数量综合配置
强弱电
负责工程高配间值班
维修工
5万方/人
5.7万方/人
负责工程日常维修及委托效劳
水泵工
5万方/人
5.7万方/人
负责工程空调、热水、直饮水系统的使用及日常维护
土建工
1
1
空调工
5万方/人
5.7万方/人
负责工程空调、热水、直饮水系统的使用及日常维护
环
境
管
理
部
主管
1
1
协助经理负责保洁方案安排工作，并指导保洁员日常保洁效劳
早班保洁
0.4—0.5万方/人
0.5万方/人
负责商业工程的日常保洁工作
中班保洁
负责商业工程的日常保洁工作、工程清场后开展相应工程保养工作
绿化工
负责工程外区域绿化的养护
视绿化面积配置
〔三〕岗位职责
参照公司已发布岗位职责或对口部门组织编写。
二、商业物业的前期管理
〔一〕工程设计阶段
1、根据商业物业工程进度，结合工程实际情况，组织相关的专业工程师进展图纸会审，会审的重点放在上下压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。
如：
1〕上下压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等；
2〕主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路；
3〕公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；
4〕计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况；
5〕水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；
6〕空调系统要根据业态的分布，合理进展系统组合划分和机组制冷量的选择；
2、从工程日常经营需要出发提出合理建议：
1〕各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；
2〕地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置位置、模式等的建议；
3〕外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；
4〕建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的本钱费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理；
5〕铺〔户〕上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求；
6〕隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；
7）外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。
8〕管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。
3、物业管理市场调研工作
主要调研容有：
可比工程物业效劳费收费标准，员工薪酬水平及专业能力，专业管理水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业效劳特色，市场分包方水平及能力等。
4、法规及政策调研
了解工程所在地工商、物价政策；涉及消防、平安及车辆管理的公安及消防政策；了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准；了解当地环保政策要求；了解当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。
5、调查小组对物业效劳市场的信息调查结果进展统计、分析，编制物业效劳市场调查报告。
报告的容包括，但不限于：
1〕本地物业行业概况、当地的法规和政策；
2〕本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析；
3〕物业管理支持资源的调查分析（如社会化分包水平，物业人力资源调查、薪资水平）；
4〕主要竞争对手（相似楼盘）的物业管理情况分析（物业效劳费用标准、效劳模式、效劳状况）。
6、物业管理本钱测算
对于商业物业管理者而言，物业效劳费是主营收入，该费用标准的拟定将直接影响到商业物业的经营管理水平和商业工程的定位。
因此，物业管理本钱测算及收费标准确定是前期工作中最为重要的工作容之一。
1〕商业物业管理本钱的主要由以下方面构成：
a）人工费用：
包括工资总额及福利费。
b）环境卫生费：
包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费〔北方工程考虑〕、垃圾清运费、消杀费、烟道清洗费、隔油池及化粪池清掏费等。
c）治安防本钱：
包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。
d）绿化养护本钱：
室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。
e）公共设施设备维保费：
工程工具费用、设施设备维保费等。
f）公共能消耗用：
包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统、中水系统、热力系统能消耗及水费。
g）管理费用：
包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等。
h）保险费。
I）管理酬金。
j）税金。
k）不可预见费。
2〕由于商业物业管理中涉及众多业态，各业态的物业管理界面不尽一样，因而它们的物业管理本钱是不一样的。
因此，商业物业管理测算较住宅、写字楼物业费测算要复杂。
商业物业费测算前必须确定以下条件：
公司管理架构、管理模式和薪酬体系确定；水、电、气等能源费用收费标准和政策明确；物业工程的经济技术指标明确〔面积、使用率、设备设施清单及参数等〕；各商业业态管理界面确定；效劳容及效劳标准确定等。
〔二〕工程施工阶段
1、在工程的施工阶段，物业管理的早期介入能确保工程的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监视施工，减少返工，防止留下后遗症。
如：
1〕在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒工程开发公司重点处理。
2〕在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：
消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议物业管理公司技术人员要旁站监工。
2、在商业局部装施工阶段关注如下方面：
1）外墙防漏措施；
2）多种经营供电、通信点位的合理设置；
3）设备设施安装位置是否适宜，安装顺序、质量是否合格；
3、在暖通设备安装、调试、接收阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。
〔三〕商业物业管理准备阶段
1、收集和掌握第一手资料
通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。
2、提前筹划管理方案
根据第一手材料提前筹划工程管理方案，进展机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使工程建立与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商业物业的硬件建立与软件管理相得益彰。
3、建立完善实用的效劳系统和效劳网络
商业物业在其经营管理效劳过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进展如下方面的工作：
1〕保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同；
2〕同建立、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进展联络和沟通。
三、商业物业验收标准〔供参考〕
〔一〕工程公共配套设施
1、消防系统〔设施完善，且通过消防验收合格〕：
消防供水管道、消防栓、消防喷淋、消防报警、防火卷闸、平安标识、走火通道、灭火器具；
2、中央空调：
热泵型水冷分体式天花机、新风系统、排风排烟系统
3、电梯：
各楼层手扶电梯、垂直客梯
4、强弱配电系统：
变压器、配电柜、电缆桥架、布线、播送音响、通讯网络、监控系统，各系统用电按用电功能安装分类计量柜；
5、给排水系统：
给水管网，排水排污管网、污水处理池、隔油池等
6、燃气管网：
管道燃气、液化气等
7、备用发电机：
8、排油烟系统：
建筑主体必须预设餐饮区所需排烟烟道。
〔二〕装修
1、洗手间：
提供并装修各楼男女洗手间，设施和功能完善，符合工程定位；
2、天花：
轻钢龙骨支架，不燃石膏板、埃特板吊顶；天花造型、25×40cm门楣装饰；
3、地面：
石、花岗石、抛光耐磨强化地砖或实木地板等；
4、墙柱：
墙面及柱体喷刷白色乳胶墙漆〔到达直接使用程度〕；
5、楼梯通道：
地面铺高级仿石瓷砖，墙面及天花为白色乳胶漆，不锈钢护栏，楼梯安装声控延时日光照明；
6、外墙：
铺贴花岗岩天然石材，玻璃幕墙等；
7、广告位：
预留；
8、雨棚：
街铺及出口设置雨棚；
9、边柜隔断：
边柜工程隔断间墙
10、首层临街工程：
统一外立面，水电到位，预留电视接口、、网络接口、统一安装地弹式玻璃门或不锈钢电动卷帘门；
11、各独立临街工程按设计要求单独安装水电计量表。
〔三〕主力店铺验收标准〔行业参考，以商家定制为准〕
星级影院验收标准
建筑&
构造
楼层净高
梁下至少8m
楼层荷载
空调机房部位700kg/m2；其他区域400kg/m2〔考虑放映厅位置的调整，荷载预留不分区域〕
天花
构造毛坯面
地面
构造毛坯面
墙体
影院外围护墙毛坯面
降噪隔声
相邻影厅隔墙混凝土构造墙厚20㎝以上，或双层24㎝砖墙10㎝中空充填岩棉；相邻影厅出入口应予错列设置。
消防级别
按本建筑设计消防级别高一级别设置〔高于4层〕
电力
负荷指标
150-200W/m2
计量方式
磁卡表
天线与地线
影城全数字厅需有卫星信号地面接收系统，屋顶局部承重应能满足架设天线基座要求；
中央放映室除需提供平安地线外接口外，还应提供符合标准且独立的音频地线接口。
等电位接地
影院音响需要与楼专用的等电位点进展连接，要求接地电阻小于4欧，
暖通
新风量〔最小值〕
30m3/小时·人
空调冷负荷
≧300W/m2
风系统
影厅及大堂采用全空气系统；办公用房、放映机房采用风机盘管
供暖
采用空调供暖
风管设备保温
橡塑保温
给排水
给水管径
DN50
排水管径
DN150
计量方式
水表计量
大型超市验收标准
建筑&
构造
楼层净高
营业区净高≧3.6m
楼层荷载
卸货区及仓库1000Kg/m2；水产及生鲜800Kg/m2；外租区域400Kg/m2；其他区域700Kg/m2
天花
构造毛坯面
地面
铺设浅色工业超市专用砖
墙体
白色乳胶漆
坡梯
卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯（不超过12度的）；
货梯和卸货区
设置两部3吨以上的货梯，地面一层不少于500m2的专用卸货区
电力
负荷指标
200-250W/m2
计量方式
磁卡表
暖通
风系统
超市独立空调系统，根据商户条件自行设计
新风量〔最小值〕
30m3/小时.人
空调冷负荷
200-250W/m2
风管设备保温
橡塑保温
给排水
给水管径
DN50
排水管径
DN150
计量方式
水表计量
大型家用电器店验收标准
建筑&
构造
楼层净高
≧3.3m
楼层荷载
400Kg/m2
天花
构造毛坯面
地面
铺设浅色工业超市专用砖
墙体
白色乳胶漆
电力
负荷指标
600W/m2
计量方式
磁卡电表
暖通
空调风
全空气系统
新风量〔最小值〕
30m3/小时。
人
空调冷负荷
200-250W/m2
风管设备保温
橡塑保温
给排水
给水管径
卫生间预留DN40
排水管径
卫生间预留DN100
计量方式
水表计量
运动健身〔含泳池〕验收标准
建筑&
构造
楼层净高
≧3.3m；泳池部位构造下沉
楼层荷载
泳池部位荷载≧3000Kg/m2；其他区域400Kg/m2
天花
构造毛坯面
地面
构造毛坯面
墙体
外围护墙毛坯面
防水
墙根、楼板防水整体防护
电力
负荷指标
300W/m2
计量方式
磁卡电表
暖通
空调风
大空间采用全空气系统；小空间采用风机盘管
新风量〔最小值〕
30m3/小时.人
空调冷负荷
200-250W/m2
风管设备保温
橡塑保温
给排水
给水管径
DN50
排水管径
DN150
计量方式
水表计量
大型电玩城验收标准
建筑&
构造
楼层净高
≧3.3m；
楼层荷载
400Kg/m2
天花
构造毛坯面
地面
构造毛坯面
墙体
外围护墙毛坯面
电力
负荷指标
350W/m2
计量方式
磁卡表
暖通
空调风
全空气系统
新风量〔最小值〕
30m3/小时。
人
空调冷负荷
200-250W/m2
风管设备保温
橡塑保温
给排水
给水管径
DN32
排水管径
DN100
计量方式
水表计量
大型中餐验收标准
建筑&
构造
楼层净高
≧3.3m；
楼层荷载
400Kg/m2
天花
构造毛坯面
地面
构造毛坯面
墙体
构造毛坯面
电力
负荷指标
300-400W/m2
计量方式
磁卡表
暖通
空调风
商户自行确定技术条件
新风量〔最小值〕
30m3/小时。
人
空调冷负荷
350W/m2
风管设备保温
橡塑保温
给排水
给水管径
DN40
排水管径
DN150
计量方式
水表计量
燃气
燃气管径
DN100
燃气用量
150m3/小时
大型西餐验收标准
建筑&
构造
楼层净高
≧3.3m；
楼层荷载
400Kg/m2
天花
构造毛坯面
地面
构造毛坯面
墙体
构造毛坯面
电力
负荷指标
300-400W/m2
计量方式
磁卡表
暖通
空调风
商户自行确定技术条件
新风量〔最小值〕
30m3/小时.人
空调冷负荷
250-300W/m2
风管设备保温
橡塑保温
给排水
给水管径
DN40
排水管径
DN150
计量方式
水表计量
燃气
燃气管径
DN100
燃气用量
120m3/小时
轻餐&快餐验收标准
建筑&
构造
楼层净高
≧3.3m；
楼层荷载
400Kg/m2
天花
构造毛坯面
地面
构造毛坯面
墙体
构造毛坯面
电力
负荷指标
450-600W/m2
计量方式
磁卡表
暖通
空调风
商户自行确定技术条件
新风量〔最小值〕
30m3/小时.人
空调冷负荷
250-300W/m2
风管设备保温
橡塑保温
给排水
给水管径
DN40
排水管径
DN150
计量方式
水表计量
燃气
燃气管径
DN50〔假设不用燃气，那么可不设〕
燃气用量
20m3/小时〔假设不用燃气，那么可不设〕
独立零售店铺验收条件
建筑&
构造
楼层净高
≧3.3m；
楼层荷载
400Kg/m2
天花
构造毛坯面
地面
构造毛坯面，楼地面平整度要求≦10mm
墙体
大玻璃墙面；大玻璃地弹簧门或透明防盗卷帘；隔墙乳胶漆饰面
电力
负荷指标
80-100W/m2
计量方式
磁卡电表
暖通
空调风
风机盘管，数量根据店铺面积确定
新风量〔最小值〕
30m3/小时
空调冷负荷
200-250W/m2
风管设备保温
橡塑保温
给排水
美容美发预留给水管径DN40；排水管径DN100
中岛店铺验收标准
建筑&
构造
楼层净高
≧3.3m；
楼层荷载
400Kg/m2
天花
与通道天花吊顶一样
地面
玻化砖地面
柱面
柱面预留广告灯箱
电力
负荷指标
80-100W/m2
计量方式
磁卡电表
暖通
空调风
全空气系统
新风量〔最小值〕
30m3/小时。
人
空调冷负荷
200-250W/m2
风管设备保温
橡塑保温
四、商业物业交房流程
〔一〕业主交房流程：
1、开发商交房现场销售部须办理的手续：
1〕验清业主身份；
2〕业主应亲临交房接待中心接收物业；业主不能亲临收楼时，可委托他人代理，代理人必须持委托书〔已公证处公证〕、交房通知书，购房合同原件、收款收据办理商品房屋竣工移交单；
3〕签收?
非住宅商品房质量保证书?
；?
非住宅商品房使用说明书?
；
4〕销售部在交房流程确认单上签字。
2、开发商财务部须办理的手续：
1〕按购房合同约定付清购房余款及各项代收费用〔详见?
交房收费一览表?
中向开发商缴付局部〕，由开发商财务人员开据发票或收据。
2〕客户凭购房发票或购房发票复印件至物业管理公司办理交房手续。
3〕财务人员在交房手续流程确认单上签字。
3、在物业管理公司财务部办理的手续：
1〕根据?
交房收费一览表?
应向物业公司缴付局部所列金额支付费用。
2〕财务部开具相关发票或收据。
3〕财务在交房流程确认单上签字。
4、在物业管理公司手续：
1〕物业公司介绍交房的有关事项及承受业主的查询，并签订?
前期物业效劳协议?
签收?
临时管理规约?
。
如需装璜办理装璜手续。
2〕开发商、物业公司人员陪同业主验收房屋，详细记录验房遗留问题，双方签字确认。
3〕业主在收楼书上签字后，公司正式把业主所购物业交付业主。
4〕物业人员在交房流程确认单上签字。
业主接房流程图
有意见一般意见
〔二〕考前须知
1、按照购房合同的约定，业主收到“交房通知书〞，就按?
交房通知书?
上规定日期前来对该商品房进展验收、交接。
如业主未于规定期限前交房，那么做违约处理或视为自动接房。
2、带着业主收房时，请仔细查看设备、土建等是否损坏或未尽妥善。
如有不妥之处，请在交房验收单中注明，当场与开发商商定整修事宜。
3、房屋保修责任及期限参见售房合同约定。
4、业主收房时需带好以下资料：
1〕原购房合同、?
委托经营管理合同?
、发票及收据；
2〕夫妻双方、结婚证、户口本原件〔离婚者需离婚证、法院判决书，户口本原件婚姻状况一栏也应是离婚字样〕；
3〕当地户口、单身的只需带好、户口本原件；
4〕外地户口除带、结婚证、户口本原件等；
5〕外籍人士需带好绿卡、台胞需台胞证、、结婚证等相关证件原件；
6〕公司办理房产证需带好营业执照、公司章程、验资报告、法人原件。
7〕贷款已还清用户请务必带好还款证明。
五、客户效劳
〔一〕物业效劳人员
1、物业管理效劳从业人员取得职业书或者岗位证书，专业操作人员须持证上岗。
2、物业管理效劳人员统一着装、佩戴标志，仪表仪容端庄整洁，举止大方，行为规。
3、物业管理效劳人员待客主动、热情、专业，使用标准效劳礼貌用语。
4、在办公效劳区域贴管理效劳人员架构图〔、照片、职位〕。
〔二〕物业档案管理
1、建立完善的物业管理档案：
1〕物业权属资料；
2〕物业竣工验收资料；
3〕设施设备管理资料；
4〕业主/使用人资料；
5〕物业租赁资料；
6〕装修管理资料；
7〕平安生产资料；
8〕日常管理资料等。
2、规保管和移交物业管理所需资料。
〔三〕商家进驻和离场
1、商户进驻时，效劳人员应按规定程序及时受理：
1〕收取物业效劳费用；
2〕向商户提供?
效劳手册?
；
3）指引商户填写和提供进场资料；
4）向商户讲解工程管理规章，并建立商户档案；
5〕提供水电气空调等效劳，与商户确认有关读数；
6〕门匙交收。
2、商户离场时，效劳人员应按规定程序及时受理：
1〕结算各项物业效劳费用和水电气等费用；
2〕指引商户填写撤场资料；
3）对于商户的室装修撤除告知制止行为；
4）最后联同业主和商户对工程进展设施设备平安检查，确保不遗留工程和平安隐患。
〔四〕效劳接待
1、文明礼貌，主动热情，耐心周到，规使用礼貌用语；
2、做好商户来电/来访/来函意见记录。
3、设立客户效劳中心；
4、设立24小时效劳热线，公示热线和效劳承诺；
5、建立24小时值班制度；
6、公示各类效劳收费工程和收费标准。
〔五〕客户意见管理
1、效劳意见征询
1〕每半年进展一次抽样的物业效劳意见征询；每年进展一次物业效劳意见普调。
2〕征询面为工程总户数的80%以上。
3〕征询表中选择围设定为“满意、较满意、一般、不满意〞。
4〕对商户意见进展统计分析，制定整改措施并向全体业户公布。
5〕物业效劳满意率90%。
2、客户投诉意见跟进处理
1〕一般情况下，即时受理的责任性投诉1小时给予答复；
2〕书面来函的三个工作日书面回复；
3〕非责任性投诉应向投诉人说明责任围并协助解决。
4〕投诉处理及时率为100%。
〔六〕走访回访
接待员的走访容包括三方面：
1、听取业户和工程方对物业管理效劳的意见、建议；
2、对报修后的维修结果进展回访；
3、对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的缺乏之处作出提示、催促改良，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：
我们所做的一切，都是为了工程的自身形象，我们的目标是一致的。
〔七〕标识管理
1、办公区域、公共区域应设指示性标识，包括引导标志和功能标识，如：
电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、工程导购图、问询处、男女厕所、消防用品、劳防用品、办公用品、工具类物资、有毒有害废弃物存放点标识等。
2、办公区域、公共区域的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识。
3、应考虑主要道路及停车场设施交通标识，主要路口设路标。
4、配置并在适当时使用“维修进展中〞、“小心地滑〞等临时性效劳状态标识。
5、标识的图形符号应符合物业公司VI要求及国家?
标志用公共信息图形符号?
标准的要求。
同时消防与平安标识应符合?
平安标志?
、?
消防平安标志?
的要求。
各类标识的格式应统一悬挂、摆放，应平安、正规、醒目、便利、协调、无涂改、文字规。
〔八〕外联系
1、工程部联系：
工程的部联系包括接待业主〔商户〕报事、向业户收取租金、管理费、水电能消耗、铺位的报修抢修费等；向工程方收取物业效劳费、能消耗。
工程效劳管理做得如何，必将影响到物业效劳费的收缴率。
前台效劳信息处理程序
2、工程的外部联系
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