房地产建筑专业知识.docx
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房地产建筑专业知识
第一章房地产基础知识培训
一、房地产的概念
Ø房地产的含义
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：
1）土地
2）建筑物及地上附着物
3）房地产物权
注：
房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
房产：
）、房地产属于第三产业，是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。
）、房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。
）、房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理。
）、房地产咨询、房地产估价、房地产经纪属于房地产中介业务。
土地：
）、土地所有制：
包括国家所有，农村集体所有
）、土地用途：
土地分为农用地、建设用地和未利用地
）、出让方式：
招标、拍卖，挂牌
）、土地使用权出让最高年限：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年
）、七通一平
是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水、下水、电力、暖气天然气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
）、三通一平
是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。
Ø房产、地产两者间的关系及差异
房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：
）、实物形态上看，房产与地产密不可分；
）、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
）、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
差异包括几个方面：
）、二者属性不同；
）、二者增值规律不同；
）、权属性质不同；
）、二者价格构成不同。
Ø商业房地产的含义
人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
Ø销售术语
）产权证书
产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。
房屋产权证书包括：
产权类别、产权比例。
房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
）使用权房
使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。
）公房
公房也称公有房产，国有房产。
它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。
目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：
一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。
上述两类房均为使用权房。
）不可售公房
不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。
）已购公房
已购公房又称售后公房，就是购买的公有房产。
）单位产权房
单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、
系统房。
）二手房
二手房即旧房。
新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。
）期房
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买房产时应签预售合同。
期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
）现房
所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买房产时应签出售合同。
）准现房
准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
）共同共有房产
共同共有房产：
指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
）尾房
尾房又称扫尾房。
它是房地产业进入散户零售时代的产物，
是空置房中的一种。
一般情况下，当房产销售量达到％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。
）烂尾房
烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。
"烂尾"的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
）销售面积
销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
）均价
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
均价一般不是销售价。
）起价
起价也叫起步价，是指某房产销售价格中的最低价格，即是起价。
）预售价
预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。
）一次性买断价
一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。
一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。
）定金
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。
根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。
定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的。
如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房产卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
）违约金
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。
违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。
只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
2、建筑基础知识
Ø建筑分类
、按使用性质
工业建筑、农业建筑、民用建筑（包括居住建筑和公共建筑）。
、按结构类型
类型
内容
编号
名称
钢结构
承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
钢、钢筋混凝土结构
承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。
如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造
钢筋混凝土结构
承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。
包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物
混合结构
承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。
如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造
砖木结构
承重的主要结构是用砖、木材建造的。
如一幢房屋是木制结构房架。
砖墙、木柱建造的
其它结构
凡不属于上述结构的房匿都归此类。
如竹结构、砖拱结构、窑洞等
、按建筑层数
（）低层建筑：
—层，多为住宅、别墅、幼儿园等。
（）多层建筑：
—层，多位居民住宅楼。
（）—为中高层建筑
（）高层：
层以上。
高度超过米为超高层建筑。
Ø建筑构造
建筑物通常是由基础、墙（柱）、梁、屋顶、地面和门窗等几部分组成的。
二层或二层以上的建筑物，还有楼板和楼梯等部分。
其中，基础的作用是承受和传递建筑荷载；墙（柱）、屋顶、楼顶等。
不仅承受和传递荷载，还起着围护和分隔建筑空间的作用；门窗不能承受和传递荷载，而只起围护和分隔建筑空间的作用；楼梯则是联系上下楼层的垂直交通设施。
、基础：
（）按材料：
砖基础、毛石基础、灰土基础、混凝推基础、钢筋混凝土基础。
（）按外形：
条形基础、独立基础、筏型基础、箱型基础、桩基础。
、墙体：
承受荷载，传递到基础。
（）按承重分：
承重墙和自承重墙。
（）位置分：
外墙（提一下保温）、内墙、纵墙、横墙
（）按材料分：
粘土砖墙、混凝土砖墙、加气混凝土块墙、钢筋混凝土墙、石膏板墙、玻璃幕墙。
、变形缝：
伸缩缝、沉降缝、抗震缝
、柱、梁、板：
柱子支撑梁板。
、楼面、地面：
基层、垫层、填充层、找平层、面层和结合层。
、楼梯：
由楼梯段、休息平台和栏板组成。
按平面布置分为：
单跑、双跑、三跑、双分、螺旋、弧形等形式。
、电梯：
一般来说层以及上要设置电梯。
电梯包括机房、轿箱、井道三部分。
、屋顶：
由于不同材料和不同的承重结构形式包括：
平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波折式屋顶
、门窗：
按材料分重点说一下铝合金门窗、塑钢窗。
Ø建筑设备
、给排水：
供水形式，排水形式，消防系统
、空调通风：
管道通风、排烟、新风系统
、电气：
提供电力、照明等动力
、煤气：
专业垄断
、电视、电话、网络（通常说的）、监控、智能化（包括停车场系统，门禁系统等等）
Ø建筑图纸
、建筑施工图：
反应房间布局、尺寸、位置，立面等等。
、结构施工图：
反应建筑骨架构造的图形。
、给排水施工图
、通风施工图
、电气施工图
、弱电施工图
三、房地产专业名词
Ø建筑专用术语
、城市规划术语
）、城市规划
对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。
）、城市基础设施
城市生存和发展所必须具备的工程性基础设施和社会性基础设施的总称。
）、城市用地
①城市用地
按城市中土地使用的主要性质划分的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地的统称。
②居住用地
在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。
③公共设施用地
城市中为社会服务的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研及设计等机构或设施的建设用地。
④工业用地
城市中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施（包括其专用的铁路、码头和道路等）的建设用地。
⑤仓储用地
城市中仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施的建设用地。
⑥对外交通用地
城市对外联系的铁路、公路、管道运输设施、港口、机场及其附属设施的建设用地。
⑦道路广场用地
城市中道路、广场和公共停车场等设施的建设用地。
⑧市政公用设施用地
城市中为生活及生产服务的各项基础设施的建设用地包括：
供应设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设施、施工与维修设施、殡葬设施及其它市政公用设施的建设用地。
⑨绿地
城市中专门用以改善生态、保护环境、为居民提供游憩场地和美化景观的绿化用地。
⑩特殊用地
一般指军事用地、外事用地及保安用地等特殊性质的用地。
⑾水域和其它用地
城市范围内包括耕地、园地、林地、牧草地、村镇建设用地、露天矿用地和弃置地，以及江、河、湖、海、水库、苇地、滩涂和渠道等常年有水或季节性有水的全部水域。
⑿保留地
城市中留待未来开发建设的或禁止开发的规划控制用地。
）、居住区规划
①居住区规划
对城市居住区的住宅、公共设施、公共绿地、室外环境、道路交通和市政公用设施所进行的综合性具体安排。
②居住小区
城市中由居住区级道路或自然分界线所围合，以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则，并设有与其居住人口规模相应的、满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。
③居住组团
城市中一般被小区道路分隔，设有与其居住人口规模相应的、居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
）建筑面积密度
每公顷建筑用地上容纳的建筑物的总建筑面积。
）容积率
一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
）建筑密度
一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。
）道路红线
规划的城市道路路幅的边界线。
）建筑红线
城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。
又称建筑控制线。
）建筑间距
两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。
）绿地率
城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。
在居住区用地范围内指各类绿地的总和占居住区用地的比率。
绿地应包括：
公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。
）占（基用）地面积：
指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。
）总建筑面积：
也叫“建筑展开面积”。
建筑物各层水平投影面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。
使用面积指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。
在居住建筑中的使用面积也称“居住面积”。
辅助面积是指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。
结构面积指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。
）城市基础设施
城市基础设施分为工程性基础设施和社会性基础设施两类。
工程性基础设施一般指能源供应、给水排水、交通运输、邮电通信、环境保护、防灾安全等工程设施。
社会性基础设施则指文化教育、医疗卫生等设施。
我国一般讲城市基础设施多指工程性基础设施。
）阳台建筑面积
原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；.挑阳台按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；.凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积；.半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积
）、露台没有屋顶的阳台称之为露台，露台不计算面积
Ø设计规范术语
）建筑面积
房产的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多个的建筑面积，则是各房产建筑面积之和。
建筑面积包含了房产的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
）使用面积
房产的使用面积，指房产各层平面中直接供使用者使用的净面积之和。
计算使用面积时有一些特殊规定：
内墙面装修厚度计入使用面积。
）公用建筑面积
、房产的公用面积是指房产内为客户出入方便、正常消费或生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
、公用建筑面积由以下两部分组成：
（）、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。
（）、套（单元）与公用建筑空间之间分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
公用建筑面积＝全幢建筑面积－全幢各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间（如地下车库、仓库、人防工程等）。
、公用建筑面积如何分摊
整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
于是，套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数，便是每套商品房所应分摊的公用建筑面积。
层高超过半地下室，设备所需技术层均计算建筑面积
、建筑面积套内建筑面积公摊套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积公摊
）实用面积
它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。
）计租面积
作为计算房租的面积。
非住宅用房按建筑面积计算。
）套内面积
俗称"地砖面积"。
它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资非房产租赁市场。
）竣工面积
竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。
房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.
）共有建筑面积
系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
）共有建筑面积分摊系数
整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。
）层高
层高是指房产高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离；普通住房的层高一般为米。
）净高
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
普通住宅的净高一般为米
）实用率
实用率是套内建筑面积和房产面积之比，大于使用率。
即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积
、开发流程
土地获取－－项目策划－－规划设计－－建设施工－－竣工验收－－物业销售－－物业管理
五证两书
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。
其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。
两书为物业质量保证书和物业使用说明书。
4、名词解释
）、开间：
指住宅房间的宽度，分为轴线开间和净距离开间。
）、进深：
指一间独立房屋前墙皮到后墙皮之间的实际距离。
）、层高：
住宅高度以层为单位计算，通常是指下层地面到上层楼面之间的距离
）、净高，是指层高减去楼板厚度的净剩值。
）、标准层：
标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
四、住宅新概念介绍
关于生态住宅、低密度住宅、智能住宅。
）、生态住宅：
.小区规划环境设计
.能源与环境
.室内环境质量
.小区水环境
.材料与能源
）、低密度住宅：
容积率较小，通常小于，多为墅区的住宅。
）、智能住宅：
主要指家庭生活安全智能化
五、关于抗震
我国各地区抗震设防烈度基本为°－°。
成都抗震设防烈度为°，现行的抗震设防标准采用的是三水准设计原则：
即“大震不倒、中震可修（基本烈度）、小震不坏”。
通常我们把小震称为“多遇地震”；大震称为“罕遇地震”。
通常所指的抗震设防烈度与我们常听到的发生几级地震是不一样的。
设防烈度是根据一个地区在年基准期内发生地震次数、震级统计资料而确定的本地区的设防基本烈度，而震级是发生该次地震所释放的能量大小。
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