赞皇县旅游地产项目建议报告.docx

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赞皇县旅游地产项目建议报告

赞皇县嶂石岩区域旅游项目考察建议报告

一、项目基本情况

1、区域概况：

2、规模：

3、村占地现状：

人口，土地利用面积

4、交通现状

（1）目前现状：

区域内县城到景区等县域交通便捷。

赞皇通往石家庄市区交通主要由元氏上高速解决，或由京赞公路赞皇段到元氏（从赞皇县政府到元氏蟠龙湖区域仅20分钟，元氏段在建中），经蟠龙湖庄院路到达铜冶，进入市区。

（2）规划在建：

随着京赞公路元氏段、红旗大街南延工程元氏段（预计年底前通车）的顺利实施，以及平赞高速（6月9-10通过省交通厅可行性研究审查听证会，正在招标发布等前期阶段，计划今年底开工，两年内通车）、衡昔高速（正在勘察，明年动工）、石林高速（正在立项阶段）、石武高铁客运专线的开工建设，将使赞皇到达市区更为便捷，融入省会“半小时交通经济圈”。

5、项目优劣分析：

（1）优势

◇拥有国家风景区景观资源，植被和自然环境较好，资源不可再生；

◇项目区域内人文历史元素较多，可与嶂石岩、棋盘山、水库等整合提炼；

◇区域内旧村人口较少，利好拆迁集中安置；

◇项目所占面积较大，自然条件优越，利与旅游地产概念包装、炒作；

（2）劣势

◇目前，县域对外交通在一定程度上有局限性，不利于景区地产整体开发；

◇目前，县城房市均价在1700-2500元/平米左右，无第二居所楼盘，且年总体消化量约40万平米，未来市场有待考验。

◇区域内旧村较为分散，可利用土地有待深入测算。

二、旅游产业发展

1、旅游产业规划目标

坚持大嶂石岩原则，以嶂石岩景区为龙头，努力打造与棋盘山、窦家寨、井陉苍岩山、昔阳大寨、临城溶洞相连的太行山前“1小时经济圈”。

2、旅游产业经济收入

2009年接待游客30万人次，门票收入250.1万元，旅游业总收入1.5亿元。

2011年全县接待游客达40万人次，旅游业总收入突破2亿元。

到“十二五”末，争取全县年接待游客突破200万人次，旅游业总收入达到10亿元。

嶂石岩风景区2010年年接待游客35.5万人次，门票收入420万元，旅游直接收入1800万元，年创初会效益6200多万元。

3、区域内资源

有嶂石岩、棋盘山建成知名风景区，以及赵良弼、秦基伟、宰相府、长沙战役纪念碑等历史遗迹或名人故居，可开发旅游要素较多。

三、当地房地产市场概况：

（详见后附赞皇县房地产市场调研报告）

1、总体状况：

目前，市场上主要由城中村开发或新民居建设小产权房和商品房为主。

2010-2011年开发量为63.5万平米，年平均消化量约40万平米。

多层均价1700-2500元/平米，高层均价2000-2800元/平米。

产品类型比较单一，以七层电梯洋房、12层小高层为主，县城中心有部分18-27层高层产品，规模基本在2-5万平米左右。

2、市场概要：

（1）发展起步较晚

2008年之前为赞县房地产市场萌芽阶段，房地产发展主要集中在老城区，且规模小、产品落后。

2008-2010年为起步阶段，规模性房地产开发兴起，区域范围由老城区逐步向城区周边延伸，形成围绕政务区开发的房产板块。

2010年以后开始逐步大规模土地开发，出现5-10万平米规模楼盘。

目前在售楼盘主要以中小开发商居多，缺少大型品牌公司进驻。

（2）整体均价不高

目前，当地多层产品售价基本在1700-2500元/平米，小高和高层在2000-2800元/平米。

从近两年赞皇县房价走势来看，2009-2010年在售项目年度价格涨幅在500元/㎡左右，主要因素由于价格自然涨幅及项目产品成熟度逐步提升而带动价格上涨。

从未来市场走势来看，价格仍有上涨空间。

（3）产品以多层为主

物业类型基本以7层电梯洋房、12层小高层为主，多层认知度较高。

户型比例以三室两厅、三室一厅、两室两厅需求为主，户型面积区间以90-120㎡经济型、和120-160㎡舒适型为主要户型。

县城中心有部分18-27层高层产品，规模基本在2-5万平米左右。

注重采光，居住明透、交通便利、配套完善的产品最受青睐。

（4）客群以刚性需求为主

客群方面以赞皇县城本地客户为主，集中在25-40岁公务员、事业单位、个体业主等购房人群，约占90%以上，多数以自住为主导需求。

周边乡镇进城经商、工作、子女教育等客群为辅。

部分人群知识结构普遍不高，高中或中专以下的购房者占到总数多半；主要以三口或四口之家为主；从收入水平来看，目前赞皇居民收入水平较低，多数家庭月收入在3000元以下，购买力有限。

（5）营销手段单一

项目大多以常规围档、派单、街车巡街等常规手段进行项目推广宣传。

由于当地房地产推广方式比较低端，大多为地盘包装，购房者获得楼盘信息主要以户外广告和亲友介绍为主要渠道。

3、二手房概况：

以县政府周边已入住高档小区馨苑小区为例，主要由政府公务员等中高收入阶层入住。

目前二手房价格为2100-3000元/平米。

4、区域地价情况

（1）县城土地开发地价：

据赞皇县五马山工业园开发区主任张主任介绍，五马山工业区土地净地价格为2011年4月1日前7.8万/亩，4月1日以后为10.5万/亩。

（2）赞皇县国土局土地招拍挂信息

附：

宗地地块参考案例，约为11.48万/亩

宗地编号

 1

宗地面积

 11171.8平方米

宗地坐落

县城南环路北职教中心对过

出让年限

 70年

容积率

 ≤1.83

建筑密度（%）

 ≤31.8

绿化率（%）

建筑限高（米）

土地用途

 住宅用地

投资强度

保证金：

 180万元

 场地平整，基础设施：

起始价

 352万元

加价幅度

 5万元

挂牌开始时间

2011年04月27日09时

挂牌截止时间

2011年05月06日16时00分

四、项目开发建议

1、开发方式建议

（1）自主开发

以一级开发为主，由卓达集团独家开发。

通过区域统一概念包装，资金整合，整体打包上市，统一对外招商、运营、收储。

双方约定基础地价，签订合作开发框架协议，卓达集团独享土地开发收益。

（2）双方合作

卓达公司与县政府共同成立城投公司，双方合作开发。

卓达公司投入基础设施建设、区域概念规划设计等前期费用，县政府以地价等方面优惠政策支持（或部分资金投入）、土地核算地价入股等形式。

双方根据投资比例确定公司架构和土地收储上市后的收益比例分配。

2、下阶段工作建议

该区域开发主要为旅游地产开发，在项目开发前期，不能按常规住宅地产开发方式和理念操作。

如果考虑项目包装后即马上寻找成熟地块销售上市的话，有一定市场风险，建议慎重考虑。

如果集团从石家庄县域经济发展大方向上判断该项目具备可操作性，可成立前期项目小组，与政府接洽，先建立初步合作关系，重点深入了解以下等项目基础信息。

（1）梳理项目区域村占地和未利用土地以及可利用土地基本情况，详细了解可开发面积和占地现状情况；

（2）了解县域土地指标和土地流转、指标转换、审批权限等政策落实情况；

（3）除目前县域交通外，掌握跟踪其他市政配套和外部交通条件修建时间、进展程度、在建情况等。

（4）结合目前县域经济状况，引进生态农业、新型建材等相关产业，带动城市建设，促进经济发展，解决农民就业，提高城市品牌形象；

（5）整合国内概念规划设计单位资源，对区域用地整体包装，与蟠龙湖、西山、封龙山、西柏坡等县区旅游资源共同炒作，形成大旅游、大开发态势。

请集团领导指示。

（后附赞皇县房地产市场调研报告）

太阳城项目开发公司

2011-9-6

附：

赞皇县城市房地产市场调研报告

一、城市概况

1、基本概况

赞皇县位于石家庄市西南部，与高邑、元氏、井陉以及邢台市临城、内邱诸县相毗邻，北距石家庄市44公里，东北距首都北京304公里，西临山西，东近京广铁路、京深高速公路。

嶂石岩风景区离县城52公里，离石家庄110公里，总面积1210平方公里。

全县辖11个乡镇，212个行政村，总人口23万。

2、经济发展

2009年县生产总值完成44.7亿元，增长12.5%，全社会固定资产投资完成64.3亿元。

2010年城镇居民人均可支配收入达到6898元，农民人均纯收入达到2316元。

3、历史文化

赞皇历史悠久，源远流长。

隋开皇十六年设县，至今已有1406年历史，因境内有赞皇山而得名。

唐代有父子两任宰相李吉甫、李德裕等政治家，有李华、李峤等文学家、诗人；宋代有政治家李迪、杨云翼；元代有外交家赵良弼；现代时期有秦基伟等知名将领。

有嶂石岩、棋盘山等知名风景区及许亭唐相故里、长沙战役烈士墓等遗迹、五马山景点都具旅游开发价值。

4、特色产业：

实施“大枣、核桃、柴鸡”特色经济发展战略，是全国“大枣之乡”。

矿产资源丰富，主要有石英砂岩、石灰石、花岗岩、磁铁矿、陶土、大理石等。

5、城市规划

（1）规划目标

以《县城总体发展规划》为基础，对县城及周边范围内21处、5340亩土地进行统一规划，结合县城节点开发、新民居建设、城中村改造等项目，集中连片开发5个旧城片区，着力打造“一山一水（五马山西侧、槐河两岸）”两个新区。

（2）县域发展

全县划分为东、中、西三大主体功能区，“东部率先发展，中部加速隆起，西部特色开发”，推动区域联动。

东部区域加快县城及三个产业聚集区建设，打造“一城三园”县域经济第一增长极；中部区域重点发展高效特色农业、观光、休闲农业，建设槐、济两河生态经济走廊；西部区域重点发展生态观光旅游业、特色林果业、煤炭物流业。

（3）城市结构

A、“一带”为槐河生态景观带，通过槐河生态整治，改善城区的生态环境，带动城区北部发展。

B、“两轴”主要指具有历史文化特色的通府街和最具现代气息的太行路。

C、“七区”即办公综合区、西城生活区、东城生活区、教育休闲区、产业园区、物流区及预留发展区。

6、交通网络

随着京赞公路元氏段、红旗大街南延元氏段竣工通车，以及赞昔高速（衡昔高速赞皇段）和平赞高速的修建开通，赞皇将被纳入省会“半小时经济圈”。

（1）石邢公路赞皇段：

石邢公路是石家庄通往南部工业区和邢台市相连接的一条重要通道。

该工程起点位于红旗大街与南二环公路交叉处，经鹿泉市、元氏县、赞皇县和高邑县，直至终点高邑县北渎村南与邢台段相接，路线全长49.46公里。

赞皇段起点赞元界，途经该县南邢郭乡、赞皇镇两个乡镇七个行政村，终点赞高界，全长10公里。

工程按双向四车道一级公路标准建设，路面结构为水泥混凝土路面，路基宽度26米，路面宽度24米，设2米宽的绿化分隔带，设计行车时速80公里。

已于2011年4月8日开工，预计年底主体竣工通车。

（2）京赞公路

京赞公路改建工程全长49.421公里,总投资4.0256亿元，设计标准为二级公路。

其中，赞皇境内达35公里，设计大桥1座，中桥4座，小桥10座，涵洞45道。

路面由原来最窄5米拓宽到现在12米，公路标准由三级县道提升为二级省道，双向两车道。

目前，京赞公路赞皇段已竣工通车，从县政府到元氏蟠龙湖区域仅20分钟。

元氏段正在修建，将与井元路贯通，直达市区。

（3）平赞高速：

自京昆高速公路石太北线，与西柏坡高速公路支线相接，向南经矿区、井陉县城、石太高速公路、芦庄乡、北正乡、赞皇县城，终点院头镇南石家庄邢台界，路线全长约85公里，设计时速80-120公里/小时。

建成后与西柏坡高速、西阜高速连接，形成石家庄西部地区一条重要高速公路道，对推动西部山区旅游业发展具有重要意义。

目前，已于今年6月9-10日，通过了省交通运输厅的可行性研究报告审查论证会，正在招标等前期准备阶段。

计划今年12月开工，2014年12月建成通车，赞皇到达平山仅半小时。

（4）衡昔高速：

位于石家庄市南部，从衡水市区引出，向西经辛集南部、赵县南部，在元氏和高邑之间穿过，经赞皇到达山西省昔阳县。

目前正在勘察，计划明年动工。

（5）石林高速（石家庄至河南省林州市）：

规划从赞皇县城西侧通过，经邢台、邯郸西部山区到达河南省林州市。

目前处于前期谋划，立项阶段。

二、当地房地产市场情况

1、整体宏观概况

2010-2011年市场总体量约63.5万平米，加上已售完入住小区，近两年总开发量不到80万平米。

2010均价1633元/㎡，2011年整体均价2146元/㎡。

从实际调研分析，2010-2011年整体均价涨幅比例为31.41%。

按每年15%价格涨幅计算：

2012年房价均价将达到2468元/㎡，均价约1955-2875元/㎡，2013年房价均价将达到2838元/㎡，2248-3306元/㎡。

2、主要楼盘情况

（1）主要楼盘区位

（赞皇县主要楼盘位置图）

（2）楼盘调研分析

案名

项目位置

项目规模（㎡）

类型

主力户型（㎡）

2010均价（元/㎡）

2011均价（元/㎡）

状态

开发商

馨苑小区

槐泉路与龙门大街交口 

7万

多层

90、120、130

1600

2200

售罄

沧洲广厦

相府唐城二期

南环路与通府路交口

4万

多层

83、120、130

1800

2200

一期售罄

二期待售

赞皇相府

名仕嘉园

南环路与东环路交口

4万

多层

90、120、155

1800

2500

尾盘

石家庄星宝

尚美国际

太行路新开街交口

住宅4万，商业4万

高层

90、130

未售

2500

停售

河北善尚

阳光水岸

京赞公路南环路交口

10万

多层，高层

93、120、130

1500

1800

未开盘

仁德地产

尚城雅居二期

太行西路中医院西临

4万

多层

120、130、145

1500

2000

售罄

河北冀标

翰林官邸

新开街南环路交口

6万

多层、高层

95、120、135

1600

2000

一期售过50%

河北冀深

北城汇景

槐泉东路交警大队西邻

2.4万

高层

93、120、130

1780

2400

尾盘

石家庄皇盛

南城花园

太行西路路北

4万

多层

90、120、135

1700

2000

售罄

河北天冠

南海苑

通府路与三里桥交口

1.5万

电梯多层

90、120、130、140

1750

2200

销售过30%

石家庄皇盛

东城花园

槐泉路与龙门大街交口

4万

高层

90、120、135

未售

2500

刚开盘

石家庄皇城

龙脉家园

城南羊角街附近

3万

多层

85、120、135

1300

1800

已售完

清芳华苑

京赞公路与南环路交口

5.6万

多层

95、120、136

未售

1800

未开盘

河北昌华

总计

2010-2011年总体上市63.5万平米，2010均价1633元/㎡，2011年整体均价2146元/㎡。

3、市场总结：

目前，市场上主要由城中村开发或新民居建设小产权房和商品房为主。

2010-2011年开发量为63.5万平米，年平均消化量约40万平米。

多层均价1700-2500元/平米，高层均价2000-2800元/平米。

（1）发展起步较晚

2008年之前为赞县房地产市场萌芽阶段，房地产发展主要集中在老城区，且规模小、产品落后。

2008-2010年为起步阶段，规模性房地产开发兴起，区域范围由老城区逐步向城区周边延伸，形成围绕政务区开发的房产板块。

2010年以后开始逐步大规模土地开发，目前在售楼盘主要以中小开发商居多，缺少大型品牌公司进驻。

（2）整体均价不高

目前，当地多层产品售价基本在1700-2500元/平米之间，从近两年赞皇县房价走势来看，2009-2010年在售项目年度价格涨幅在500元/㎡左右，主要因素是由于价格的自然涨幅及项目产品成熟度逐步提升而带动价格上涨。

从未来市场走势来看，价格还在不断上涨。

（3）产品以多层为主

物业类型基本以七层电梯洋房、12层小高层为主，多层认知度较高。

户型比例以三室两厅、三室一厅、两室两厅需求为主，户型面积区间以90-120㎡经济型、和120-160㎡舒适型为主要户型。

县城中心有部分18-27层高层产品，规模基本在2-5万平米左右。

注重采光，居住明透、交通便利、配套完善的产品最受青睐。

（4）客群以刚性需求为主

客群方面以赞皇县城本地客户为主，集中在25-40岁公务员、事业单位、个体业主等购房人群，约占90%以上，多数以自住为主导需求。

周边乡镇进城经商、工作、子女教育等客群为辅。

部分人群知识结构普遍不高，高中或中专以下的购房者占到总数多半；主要以三口或四口之家为主；从收入水平来看，目前赞皇居民的收入水平较低，家庭月收入在二千元以下的占多数，购买力有限。

（5）营销手段单一

项目大多以常规围档、派单、街车巡街等常规手段进行项目推广宣传。

由于当地房地产推广方式比较低端，大多为地盘包装，购房者获得楼盘信息主要以户外广告和亲友介绍为主要渠道。

3、二手房概况：

以县政府周边已入住高档小区馨苑小区为例，主要由政府公务员等中高收入阶层入住。

目前二手房价格为2100-3000元/平米。

4、土地参考信息（来源于河北省国土厅和赞皇国土局网上公示）

（1）国有建设用地供应总量：

2011年度本县国有建设用地供应总量控制在140公顷以内。

2011年度国有建设用地供应计划表（单位：

公顷）

行政区

商服用地

工矿仓储用地

住宅用地

公共管理与

服务用地

交通运输用地

总计

赞皇县

100

12

28

140

（2）国有建设用地供应结构

2011年度本县国有建设用地供应总量中，工矿仓储用地100公顷；住宅用地12公顷（其中廉租房用地3.0公顷，出让1.6公顷，商品房用地7.4公顷）；交通运输用地28公顷。

（3）国有建设用地供应布局

2011年建设用地供应布局以《赞皇县城市总体规划》和近期建设规划确定的城市空间布局为主要依据，工业用地供地集中在五马山工业区，住宅用地供应集中在县城中部区域，交通用地供应主要保障市县级道路修建。

（4）主要区域地价情况

A、县城土地开发地价：

据赞皇县五马山工业园开发区主任张主任介绍，五马山工业区土地净地价格为2011年4月1日前7.8万/亩，4月1日以后为10.5万/亩。

B、赞皇县国土局土地招拍挂信息

附：

宗地地块参考案例，约为11.48万/亩

宗地编号

 1

宗地面积

 11171.8平方米

宗地坐落

 县城南环路北职教中心对过

出让年限

 70年

容积率

 ≤1.83

建筑密度（%）

 ≤31.8

绿化率（%）

建筑限高（米）

土地用途

 住宅用地

投资强度

保证金：

 180万元

 场地平整，基础设施：

起始价

 352万元

加价幅度

 5万元

挂牌开始时间

 2011年04月27日09时00分

挂牌截止时间

 2011年05月06日16时00分

5、周边同类区域参照

（1）西部山前板块分析

◆区域规划定位　

西部山前区规划面积60平方公里，起步区15平方公里，以娱乐、旅游度假、会议博览、高档社区为主，打造山水城市特色和城市后花园为目标，建设生态新区。

◆区域交通便捷：

地理位置优越，交通条件便利，从槐安路、中山路驱车西行经旅游观光山前大道到西部山前区仅20分钟。

◆区域产品特征：

以低密度洋房和类别墅为主，依托城市规划的优势，产品投资潜力巨大，依托山地景观优势，打造依山而居的品质居住环境。

◆区域客群特征：

主要有企业家、私营业主、政府官员等城市中产阶级阶层，除了本地客户以外，有少量北京及郊县的外地客户。

◆区域代表项目：

恒大金碧天下、弗莱明戈、奥克兰风情小镇、西山御园、西山渡。

◆区域价格态势:

各楼盘基本都在5000-7000元/㎡之间。

目前恒大金碧天下均价约9000元/㎡，西山御园均价约10000元/㎡，弗莱明戈和奥克兰风情小镇约4500-5000元/㎡，除恒大金碧天下商业、娱乐、教育等设施齐全外，其他项目上城市公共配套相对欠缺。

（2）蟠龙湖板块分析：

◆区域规划定位

蟠龙湖开发面积14平方公里，水上面积3.5平方公里，分为7大功能区，即南岸综合休闲度假区、水体景观区、远足健身游览区、湿地生态恢复区、北岸生态保护区等。

◆区域开发优势：

距离石家庄最近的自然水系风景区，距石家庄仅22公里，周边环境优美，房地产开发较早，市场成熟。

◆区域产品特征：

依托蟠龙湖景区自然景观资源，以度假型公寓、山水别墅为主。

主要有独栋、联排别墅、洋房和公寓等产品形势。

◆区域客群特点：

以私营业主、企业高管、公务员和事业单位等群体为主，主要关注点为近郊水景、度假休闲等方面。

◆区域重点项目:

项目以湖岸、别墅为主，代表项目有天山龙湖世界、中堂、龙城山湖颂等。

◆区域价格态势:

该区域整体均价4500-6000元/㎡，龙城山湖颂二期上院均价7000元/㎡，天山龙湖世界均价在8000-9000元/㎡，套价200-300万/套，随着装院路等交通条件和区域配套改善，未来升值潜力较大。

6、区域市场小结

（1）区域整体环境有待提升

从西部山前和蟠龙湖板块市场情况对比来看，主要有以下几点值得本项目借鉴：

首先是优美的山地、水景以及历史人文等自然环境资源和生态区域，激发高素质人群向往郊区田园生活的梦想。

其次，便捷的城市交通和区域市政配套的逐步完善，得到投资置业群体认可，最终形成高品质居住版块，从石家庄房地产市场各板块中异军突起。

（2）区域整体楼市水平有待拨高

综合来看，赞皇县房地产已进入全面发展阶段，项目物业类型、产品设计理念、项目配套及附加值等各方面均较前几年有很大提高。

但与其他郊县同区域相比，其销售速度、开发水平等有待整体提高。

随着赞皇城市建设力度加大和旅游景区的深入开发，以及交通路网和市政配套的逐步完善，未来该县域房地产市场仍有一定上升空间。

（3）着眼未来，提前谋划

目前，该项目区域市场有一定局限性，从项目开发规模和市场容量等各方面考虑，集团传统开发思路不适合该项目操作。

如考虑未来城市发展和集团在石家庄战略布局，建议可从一级开发角度入手，双方合作或集团独家开发，集团负责前期场地平整、部分基础设施修建、旧村拆迁安置、区域概念包装、土地对外招商等工作，政府负责项目区域外部交通和市政配套以及相关手续办理等事宜。

请集团领导指示。

石家庄销售总公司市场部

2011-9-6