房地产开发项目用地的获取.ppt

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4.3房地产开发项目用地的获取4.3.14.3.1国有土地使用权出让国有土地使用权出让国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

1、国有土地使用权出让的年限

（1）居住用地70年

（2）工业用地50年（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年（4）商业、旅游、娱乐用地40年（5）综合或其他用地50年4.3.14.3.1国有土地使用权出让国有土地使用权出让2、国有土地使用权出让方式

（1）协议出让协议出让是指土地使用有意受让人直接向市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请，并就土地的用途、范围、价格等谈判、协商，达成一致并签订土地使用权出让合同的一种出让方式。

协议出让的特点受主观因素影响大，缺乏公平竞争，地价往往偏低。

协议出让的程序申请、协商、报批、签约、登记、领证

（2）招标出让招标出让是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

4.3.14.3.1国有土地使用权出让国有土地使用权出让招标出让的特点招标人不说明自己的标底，投标人各自也不公开投标价在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

不一定“价高者得”,投标人只有一次机会招标出让的程序招标、投标、开标、评标、中标签约、登记和领证（3）拍卖出让拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人拍卖出让的特点完全竞争、无主观因素影响、价高者得、多次报价拍卖出让的程序发布拍卖公告、资格审查及交纳保证金、组织拍卖会、签约、登记和领证4.3.14.3.1国有土地使用权出让国有土地使用权出让（4）挂牌出让的概念挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让的特点公开竞争、有一定的挂牌期限、价高得胜简便、节省。

挂牌出让的程序发布挂牌公告、挂牌公布出让宗地基本情况和挂牌出让基本要求，符合条件的竞买人填写报价单报价，出让人确认该报价后更新显示挂牌价格，出让人继续接受新的报价，出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人，签约，登记和领证4.3.14.3.1国有土地使用权出让国有土地使用权出让3、出让土地使用权终止

（1）因土地使用权期满终止

（2）因土地使用权提前收回终止（3）因违反出让合同有关规定终止（4）因土地灭失终止4.3.24.3.2土地使用权转让土地使用权转让1、土地使用权转让的概念土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。

2、土地使用权转让的形式

（1）出售

（2）交换（3）赠与3、土地使用权转让原则

（1）出让合同规定的全部权利和义务随土地使用权同时转移的原则

（2）土地使用权与其地上建筑物产权一致的原则（3）不得损害土地及地上建筑物经济效益的原则4、土地使用权转让条件5、土地使用权转让的程序

（1）提交转让申请

（2）审查批准（3）交纳有关税费（4）登记、发证4.3.34.3.3土地使用权出租土地使用权出租1、土地使用权出租的概念我国现行法规文件有不同的规定：

一、国务院1990年发布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二十八条为：

“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

”二、1999年7月由国土资源部印发的规范国有土地租赁若干意见中的定义：

“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。

”2、土地使用权出租的条件和范围3、土地年租制4.3.44.3.4土地使用权抵押土地使用权抵押1、土地使用权抵押概念土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保向银行抵押取得贷款的行为2、土地使用权抵押的法律特征

（1）土地使用权抵押是以不转移占有的方式设立的担保物权

（2）土地使用权抵押具有附从性（3）土地使用权抵押具有公示性和对抗性（4）土地使用权抵押具有绝对性和排他性3、可以设定抵押权的土地使用权范围4、土地使用权抵押的设定

（1）土地使用权抵押合同

（2）土地使用权的抵押登记5、抵押权的实现6、抵押权的灭失4.3.54.3.5国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨1、土地使用权划拨的概念土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

2、土地使用权划拨的特征3、国有土地使用权划拨的适用范围

（1）国家机关用地和军事用地

（2）城市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地（4）法律、行政法规规定的其他用地4.3.54.3.5国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨4、国有土地使用权划拨的程序

（1）用地单位提交用地申请

（2）审核批准（3）划拨土地和登记发证5、划拨土地的管理

（1）划拨土地可以转让

（2）划拨土地使用权可以出租（3）划拨土地使用权可以抵押（4）对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

（5）国有企业改革中的划拨土地（6）凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理（7）划拨土地使用权的收回4.3.64.3.6闲置土地的处理闲置土地的处理闲置土地是指土地使用者取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

1、有下列情况之一的，可以认定为闲置用地：

（1）未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地

（2）核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的（3）已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积13，或投资额不足总投资额25且未经批准中止开发建设连续满一年的（4）法律、行政法规有其他规定的4.3.64.3.6闲置土地的处理闲置土地的处理2、征收土地闲置费和无偿收回土地使用权根据国土资源部发布的闲置土地处置办法，对征收土地造成闲置的，要征收土地闲置费，直到无偿收回土地使用权。

（1）土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文件，将土地使用权交还政府

（2）对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，土地使用者支付部分土地有偿使用费或征地费的，除选择前款规定的方式外，可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者使用，其余部分由政府收回4.3.64.3.6集体土地征收集体土地征收1、土地征收的概念我国的土地征收是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地有偿转为国有的措施2、土地征收的特征

（1）土地征收以公共利益为目的

（2）行使征地权的主体只能是国家（3）征地的标的只能是集体土地（4）征地行为具有强制性（5）征收土地应以土地补偿为条件2、土地征收的审批根据我国土地管理法，土地征收实行二级审批，即由国务院和省级人民政府审批4.3.64.3.6集体土地征收集体土地征收3、土地征收的补偿根据土地管理法征收的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。

4、土地征收的工作程序

（1）申请用地

（2）受理申请并审查有关文件（3）审批用地（4）征地实施（5）签发用地协议（6）征地批准后的实施管理（7）颁发土地使用证（8）建立征收土地档案4.3.74.3.7城市房屋拆迁城市房屋拆迁1.城市房屋拆迁工作程序2.城市房屋拆迁补偿