我国养老地产发展现状剖析.docx

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我国养老地产发展现状剖析

我国养老地产发展现状

一、概念

养老地产概念的提出，始于上世纪七八十年代率先进入老龄化

社会的经济发达国家。

其狭义的含义就是将养老主题融合于地产开

发项目之中，以满足日益增长的特定市场需求。

广义的概念则包括

了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及

逆向融资功能等。

养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可

以称为房地产混合开发模式。

养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标

准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、

护理、医疗、康复等方面量身设置。

2、与普通住宅的差异性

消费群的专一性：

它是“针对老年人提供的住宅产品”

产品设计的特殊性：

住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施

等方面符合老人的生理特点。

社区活动的广泛性：

在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老

人约心理需要。

3、养老地产的优势

1）减轻子女养老压力，提高社会效率；

2）有利于老年人身心健康；

3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高；

4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有

“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。

4、养老地产的发展过程

目前我国养老地产正处于由老年公寓向老年社区发展过程中。

普通型养老院：

有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又

无亲人，较多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。

医护型养老院：

有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，

例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。

老年公寓：

多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照

食欲老年人居住的要求来设计和建造。

（老年公寓即专供老人集中居

住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅）。

与敬老院福利

院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作

的商品住宅。

老年社区：

老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大

小不等的住宅小区。

不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，

并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。

二、我国养老地产发展概述

1、发展背景

进入 21 世纪，随着我国人口老龄化时代的来临，我国政府加大

了对养老产业的投入力度。

仅 2009年一年，国家就建立并逐步推

广了“新农保”的全民养老保险制度。

目前已经在 10% 以上的县展

开了对 60岁以上的农民发放国家基本养老金；在部分省市逐步开

展了向 80 岁以上老人发放月度生活津贴；在全国新建了 1000 多家

养老院和其他养老机构，使 10多万五保老人开始进入养老机构受

到养老护理；加强了全国养老行业的组织建设，成立了全国性的养

老产业协会和三个行业性联盟，即长期照料行业联盟、养老产业发

展联盟以及研究界推进的研究、护理、实践一条龙联盟。

同时，政

府正在就养老地产的逆向融资产品委托保监会积极进行研究，以解

决有房无钱老人晚年生活费用支出问题；对涉及养老地产开发所关

联的土地供应、税收政策、合作基金的设立以及服务行业标准征求

意见；在养老产业的发展规划上则提出了以家庭养老为基础，以社

区养老为依托，以机构养老为补充，构建符合中国国情的“9073”

养老格局（即：

90% 通过家庭照顾实现养老，7% 通过社区照顾养老，

3% 入住养老机构集中养老）的指导思想。

虽然说政府所做的以上工

作还没有真正解决目前困扰我国养老产业发展的核心问题，许多工

作还处在研究、探索阶段。

但传达出的政策信息是：

政府正致力于

我国养老产业的稳妥发展，相关扶持政策将随着工作进度的加快逐

步推出，房地产行业进军养老地产项目的开发，其政策时机已经逐

步成熟。

从另一个角度分析，经过了连续几年的房价暴涨，在抑制住房

投机政策的高压下，房地产业正经历着一次大的调整。

虽然没有人

能够预料此次调整的周期和调整的深度，但多元化的住房供给政策

（保障房、廉租房、商品房并举），必将对房地产行业产生深远的影

响。

同时我们应该看到，传统的房地产大概还有 15 ～ 20 年的时

间可以开发，这个阶段买房的主力是 70 后和 80 后，当 90 后成长

起来时，他们双方父母家里都有房子，他们并不需要买房，需求量

也就减少了很多。

而那时中国已经进入老龄化的高峰期，养老地产

或许将成为今后相当长一段时期内房地产行业的主力板块。

因此，

养老住宅的开发与建设不仅是将来，也是现在迫在眉睫的事情。

只

是由于现在养老地产所需要的金融政策、土地政策、配套政策的支

持还没有完全到位，商业模式也不够成熟，一旦条件具备，养老地

产将会是爆发式增长，每一个房地产商现在就应该未雨绸缪，早作

考虑和准备。

2、市场分析

1）市场基数庞大：

社会老龄化程度高，趋势明显。

目前我国是

世界上老年人口最多的国家，60 岁以上的老龄人口约为 1.73 亿，

占总人口的 13%。

2）较强的购买力：

老人是个相对富有的群体（财富构成：

存款

+退休金+子女赡养+社会福利+其它）。

3）潜在购买欲：

养老观念逐渐转变。

二个客观条件（4-2-1 型

家庭结构、优越条件、精神追求）驱动老人的养老观念在逐渐的转

变。

4）供求关系：

市场缺口较大。

目前全国 60 岁以上老人约 1.73

亿，现有养老机构提供的床位约为 342.3 万张，而入住养老机构的

大约有 256.8 万人。

预计到 2015 年，我国 60 岁以上老人约为 2 亿，

养老产业规划格局为 90%居家+7%社区+3%机构，按这一格局估算，

整个养老产业大约存有 1700 万人的市场缺口。

5）政策扶持：

从全国看，养老地产的相关政策主要体现在“优

先供地、税费减免、优惠利率与贷款贴息、财政补贴”四个方面。

三、养老地产在中国的发展现状

1、发展模式

国内养老地产三种模式

分类第一类第二类第三类

名称单体的养老机养老服务嵌入综合性养老社

构式住宅小区区

概念专门的养老院

无专业养老运

属于房地产开

或者老年公寓， 营机构提供服

发项目，项目

不属于房地产

开发项目，由

专业的养老机

构负责运营

经营模式大部分为公办

民营，采取出

租或会员制形

式

举例北京汇晨老年

公寓

务。

项目中养

老服务主要是

为老年人提供

一个活动的场

所

养老不以盈利

为目的，通过

住宅销售来平

衡养老服务支

出

北京怡海

花园

中的养老地产

由开发商自行

运营或由专业

的运营机构负

责运营

养老地产部分

持有、部分销

售

北京太阳城

上海亲和源

目前我国处于老年住宅多为商业盈利性，现有老年公寓具有

“盈利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范围；老年住

宅受众群体有限，现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供

个性居住条件和人性化服务；仅有部分发达城市的个别开发商开发

了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的开发商；我国社会保障体

系不完善、不足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、

社会化、规范化”；无真正针对老年生化、消费习惯、心理特点等方

面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善；；另外，

国内养老地产开发面临着土地资源昂贵、相关法律制度不够完善、

养老地产与社会资金未能挂钩等一系列问题。

中国的养老地产基本上都学习美国的 CCRC1（持续照顾退休社

区）社区经验而来。

现在的养老地产市场，尽管表面上风平浪静，

但水面下已是暗流涌动。

房地产行业中，万科、远洋、保利、首创

等开发商均在酝酿着养老地产项目；保险行业，除了泰康之外，中

国人寿、新华保险等多家企业也纷纷染指，一批养老地产项目将陆

续浮出水面。

从 2013 年开始，养老设施用地将纳入北京市年度国有

建设用地供应计划，这就意味着，多年来桎梏着养老地产发展的

“土地”瓶颈将被打开。

但是目前国内开发的养老地产项目较少，

且开发比较成功的更是凤毛麟角，以北京、上海的养老地产发展最

为成熟。

2、市场开发情况

1）发展阶段：

养老机构—老年公寓—养老社区

养老模式

传统

新型

家庭养老

以子女照顾为主

以社会养老服务机构上门服务为

主

机构养老

敬老院

会员制养老俱乐部

社区养老

很少

倒按揭或分时度假式的大型养老

社区

产品形式

产品卖点

综合型养老社区

卖房子

单元式养老公寓

卖房间

安养养护机构

卖床位

社区嵌入式养老服务

卖人工

健康管理型商业服务

卖疗程

专业式养老

养老机构或综合型的专业养老项目

主题式养老

指在社区中配建养老住宅的房地产项目

我国目前处于“以老年公寓为主，并开始向老年社区过渡”的

2）开发理念：

专业式养老、主题式养老

目前国内的房地产开发商在试水养老地产时，多以主题式养老

3）开发要素：

政策扶持、盈利模式、产品设计、社区配套、服

务体系

5）开发瓶颈：

政策支持不完善、资金投入大、对开发商专业度

及综合实力要求较高、客户接受度低。

6）解决对策：

政策上，要有针对性的寻求支特，且要形成有效

文件；资金上，要寻求盈利模式与融资模式的创新，降低资金沉淀，

拓展融资渠道；项目运营上，可利用相关的专业机构进行合作开发；

营销上，强化宣传力度，配套与体验现行。

四、发展前景

1、中国正渐入老龄化社会，一个庞大的养老社区市场正悄然

浮现。

我国从 1999 年进入老龄化社会，老年人口的绝对量大，高龄

化趋势明显，未富先老，空巢老人数量增加。

据专家测算，目前全

国养老机构的床位至少缺 300 万张，未来 20 年每年新增 60 岁以上

老人 600 万人，其中有 3%到 5%需要养老机构，每年需要新增床位

25 万张，加上目前缺的 300 万张，未来五年需要建 425 万张床位，

如果每套房按一个半老人算，需要建老年公寓 283 万套。

[]

2、中国医疗保健产业的市场前景巨大。

据专家研究，当人均

GDP 达到 3000 美元以上时，对医疗保健等服务性需求将会大幅上升，

因此在医疗保健产业方面会出需要的服务范围增加、服务品质提升

等，医疗保健产业的支出也会相应地提高。

3、我国养老服务业尚处于起步阶段。

面临市场化严重不足、市

场规范不够完善、资源挖掘度浅等现实问题，投资开发企业大都处

于同一起跑线上，市场竞争程度低，便于培育企业核心竞争力。

4、解决好老年人的居住问题是有效应对人口老龄化趋势的关键。

我国当前的老年住宅在数量上供求不平衡，质量上无法满足老年人

的需求。

部分老人没有自己独立居住的空间；大部分老年人住在老

房子里，住宅设计缺乏对老年人生理及心理需求的考虑；一部分老

年人虽已迁入新居，居住条件有所改善，但住宅周围的社区服务设

施缺乏或是服务质量不高，再或者住宅地点远离社会、远离亲友，

交通不便。

因此研究和推广适宜老年人这个庞大社会群体需求的居

住模式日见迫切。

五、开发商最新动向

万科、绿地、首创、绿城、保利都试水养老地产，以“社区中

配建养老住宅”模式为主。

1）万科

万科集团目前共有 4 个养老地产项目和一个开发协议项目。

2010 年，万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万

科幸福汇”，采用以销售为主的养老地产开发模式，为万科集团的养

老地产开发铺路。

此外，万科集团还在北京的欢庆城、青岛的万科

城以及杭州的良渚文化村试水养老地产项目，配建了养老地产项目，

但规模都较小。

2012 年 8 月 22 日，万科与长春市政府签署健康养老住宅及文

化创意产业项目战略合作协议，计划投资 120 亿元在长春市多个区

域打造总占地面积 100 万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产

业项目。

2）绿地

绿地针对上海老龄化趋势，打造了绿地·21 城孝贤坊，拥有完

善的配套服务，为长三角规模最大的智能化、多功能、综合性尊老

社区。

3）首创

2012 年 4 月，首创置业宣布与中国社会福利教育基金会旗下的

长青基金共同探索中国特色养老地产模式。

首创置业公司总裁唐军

表示，通过“住宅+养老”综合开发模式，将为老年生活社区的产业

化和社会化发展开辟新的途径。

北京首创置业与河北建设集团将联手投资 70 亿元，开发一个位

于河北香河的养老项目，总建筑面积近 200 万平方米。

双方的合作

模式主要是河北建设集团负责项目的建设开发，首创集团负责项目

的投资、策划、定位等，相当于河北建设集团为建筑商，首创集团

是开发商，该项目的运营方面以首创集团为主。

4）保利

2011 年，保利地产“和基金”的发布会上，提出“善居养老计

划”，从公益层面出发，以社区为依托，推进养老产业发展；并且与

北京安平投资有限公司共同出资 2000 万元，成立养老产业专业管理

公司，对养老产业进行专业、高效的运作。

保利地产首个养老服务项目——保利·西塘越，项目占地面积

达 10 万平方米，涵盖亲水别墅、合院别墅、联排别墅和电梯小高层

公寓，3300 平米私人高尚会所，近 9000 平米康复理疗中心。

此外，保利在北京、长沙、广州等地也开始启动养老地产研究

试点。

5）绿城

如果说代建标志着绿城的第一次转型，那么现在的绿城正实验

第二次转型，而发展重点布局则放在养老地产上。

2007 年，绿城就在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，同时

亦配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院

等等公共配套，以满足老年人的需求。

2012 年，绿城公布了一例新增项目桐乡雅达国际健康生态产业

园，该项目正是以养老地产为主题开发，项目中规划 600 多亩用于

养老地产项目的打造，将是一个“学院式”的养老模式，预计两年

后可交付使用。