杨凌示范区中心社区南区项目建设可行性研究报告.docx

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杨凌示范区中心社区南区项目建设可行性研究报告

杨凌xxxx建设开发有限公司

杨凌示范区中心社区（南区）项目

可行性研究报告

二零一四年二月

目录

第一章总论1

1.1项目名称1

1.2项目承担单位1

1.3项目单位概况1

1.4项目负责人及联系人1

1.5项目建设地点及规模2

1.6经济效益指标及财务汇总3

第二章编制依据、基本原则和范围5

2.1编制依据5

2.2可行性研究的范围5

2.3编制原则5

2.4编制目的6

第三章项目建设的背景及必要性7

3.1项目建设背景7

3.2项目建设的必要性10

3.3政策符合性11

第四章建设规模13

4.1项目区现状13

4.2建设规模13

第五章地址选择及建设条件15

5.1项目选址15

5.2建设条件15

第六章设计方案19

6.1设计依据19

6.2设计目标与原则19

6.3平面布置设计方案21

6.4建筑设计方案23

6.5结构设计26

6.6公用设计28

第七章环境保护37

7.1采用的环境保护标准37

7.2建设地点与环境状况37

7.3污染物处理措施38

7.4绿化40

7.5环境影响分析41

第八章节能42

8.1用能标准和节能规范42

8.2能耗指标分析43

8.3节能设计技术要点43

8.4节能技术、产品的使用47

第九章劳动安全卫生与消防49

9.1劳动安全卫生49

9.2消防设施设计49

第十章项目实施进度52

10.1项目实施进度表52

10.2施工准备及竣工验收52

第十一章招（投）标53

11.1招（投）标依据53

11.2招（投）标原则53

11.3投标、开标和评标程序54

11.4评标委员会的人员组成和资质要求55

第十二章投资估算和资金筹措56

12.1估算依据56

12.2工程投资估算56

12.3资金筹措及资金使用计划60

第十三章社会效益评价61

第十四章社会稳定风险分析62

14.1编制依据62

14.2风险调查62

14.3风险识别64

14.4风险估计64

14.5风险防范和化解措施65

14.6风险等级66

14.7风险分析结论66

第十五章综合结论68

15.1结论68

15.2建议68

附件：

委托书

附图：

1、总平面布置图

2、项目地理位置图

第一章总论

1.1项目名称

杨凌示范区xxxx中心社区（南区）项目

1.2项目承担单位

杨凌xxxx建设开发有限公司

1.3项目单位概况

1.4项目负责人及联系人

法定代表人：

项目负责人、联系人：

联系电话：

1.5项目建设地点及规模

1、建设地点

xxxx中心社区（南区）项目坐落于杨凌xxxx镇农科路以东、大兴路以西、佑仁路以南、北干渠路以北。

2、建设内容和建设规模

杨陵区xxxx镇寨东村、寨西村、西小寨等3个安置村庄建筑多为低矮的砖房，杂乱无章、样式不整，居民居住环境质量比较差，供水、供暖、供气等基础设施配套不完善，棚户区的面貌与周边景区极不协调，亟待对该片区进行棚户区改造。

以满足棚户区改造居民的回迁安置，解决城市低收入家庭住房困难，极大提高居民的住房水平，改善生活质量。

改善片区居民原来脏、乱、差的居住环境，以便达到与周边景区建设的协调。

xxxx中心社区（南区）项目占地119亩，本项目总建筑面积22.3万m2，建设内容包括1#—12#楼共12栋带电梯住宅楼（其中18F住宅5座、16F住宅2座、12F住宅2座、6F住宅3栋），剪力墙结构，建筑密度29.5%，容积率为2.68，绿化率30%，规划建设棚改房1632套，总建筑面积22.3万㎡（其中棚改房住宅19.5万㎡，配套商业房2.53万㎡，其他设施0.27万㎡）。

项目计划安置杨陵区xxxx镇寨东村、寨西村、西小寨等三个城中村棚户区原居民958户、3832人。

涉及拆迁面积344880㎡，拆迁腾出土地整治后可出让面积565337㎡。

xxxx中心社区（南区）项目的实施，缩小了城乡差距，实现城乡的统筹发展，同时也集约土地经营，对推动xxxx镇重点的发展以及周边镇区经济发展具有重要意义。

3、总投资及资金来源

经估算，本项目总投资xxxx万元，其中：

工程费用xxxx万元，其他费用xxxx万元，预备费xxxx万元，建设期利息xxxx万元。

总投资xxxx万元，包括

1、申请银行贷款xxxx万元，其中：

⑴、资本金软贷款xxxx万元、期限9年；

⑵、项目建设硬贷款xxxx万元、期限15年（含建设期2年）。

2、自有资金xxxx万元，其中：

⑴、棚改房中省补助资金xxxx万元（由财政拨付）；

⑵、企业自筹xxxx万元,来源公司注册资本金。

1.6经济效益指标及财务汇总

本项目主要经济技术指标详见表1-1。

表1-1主要经济技术指标表

序号

项目

单位

数量

1

总用地面积

m2

1.1

公共绿地

m2

1.2

建筑占地面积

m2

1.3

道路及其他占地面积

m2

2

总建筑面积

m2

2.1

住宅建筑面积

m2

2.2

商业附属设施

m2

2.3

其他附属设施

m2

3

居住户数

户

4

居住人数

人

5

户均人口

人/户

6

容积率

7

建筑密度

%

8

绿地率

%

9

项目总投资

万元

9.1

工程费用

万元

9.2

工程建设其他费

万元

9.3

预备费

万元

9.4

建设期利息

万元

9.5

拆迁补偿安置费

万元

10

资金来源

10.1

自有资金

万元

10.2

银行贷款

万元

10.3

上级补助

万元

11

建设期

月

第二章编制依据、基本原则和范围

2.1编制依据

1、《杨凌示范区总体规划》；

2、《产业结构调整指导目录》（2011年本）；

3、项目委托书；

4、《投资项目可行性研究指南》；

5、企业提供的基础资料和数据。

2.2可行性研究的范围

根据相关法律法规和建设单位的委托，本项目可行性研究报告编制的主要内容和范围如下：

市场分析；

场址选择及建设条件；

建设规模；

设计方案；

环境保护及节能；

劳动安全卫生及消防；

项目实施进度安排；

招（投）标；

投资估算和资金筹措；

经济效益和社会效益评价；

风险分析；

综合结论。

2.3编制原则

根据本项目的特点，可行性研究报告编制所遵循的原则是：

1、认真贯彻执行国民经济建设方针、政策和基本建设程序。

2、本着投资省、建设快、尽快发挥投资效果的原则建设该项目。

3、对项目提出的背景、市场分析、设计方案及建设条件进行分析论证。

4、在保持建设合理、安全、节能的情况下，统筹规划，做到布局合理。

5、严格按照国家社会和地区长远发展规划及有关产业政策的要求，积极贯彻执行环境保护。

6、贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保本工程在建设期间符合职业安全卫生的要求，保障劳动者在劳动过程中的人身安全与健康。

2.4编制目的

对本项目有关的社会、经济、技术等各方面进行调查研究，对各种能采用的设计方案和建设方案进行技术经济分析和论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。

在此基础上，对本项目的建筑技术先进性和适应性、经济合理性，以及建设必要性和可行性进行分析、系统论证和综合评价，为项目投资决策和下一步工作提供依据。

2.5编制单位

西安文海工程咨询有限公司

第三章项目建设的背景及必要性

第四章建设规模

第五章地址选择及建设条件

第六章设计方案

第七章环境保护

第八章节能

第九章劳动安全卫生与消防

拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。

9.1劳动安全卫生

一、职业安全卫生应达到下列国家相关标准及规范

1、《服务业劳动保护条例》；

2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

3、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）。

二、安全措施方案

1、室内地上设卫生间、保洁间、开水间、地面铺防滑地砖，墙面瓷砖到顶，吊顶采用铝条板，吊顶内设有通风排风扇。

2、给排水采用PP-R给水塑料管，避免产生水锈，提高给水质量，把噪声影响降到最低。

3、生活垃圾集中后由市政垃圾运走，送至环保部门处理。

4、卫生间设置通风换气系统。

楼内的给排水管道的安装敷设，都应避开电气设备，防止管道漏水发生电气伤害事故。

5、按照建筑物的功能、特点在屋项设置避雷针；楼内低压配电柜系统为TH-S，采取接零保护，以免发生事故。

9.2消防设施设计

本项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行的有关规范和行业标准，采取各种有效的防火措施，防止减少火灾危害。

一、设计依据

1、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

2、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；

3、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）；

4、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）；

5、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）；

6、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）（2005年版）。

二、耐火等级

项目建筑物耐火等级为二级。

三、消防水源

消防水源来自小区消防水池，通过消防给水外网供应整个小区的消防用水。

四、消防用水量

本小区由室外消火栓保护。

消火栓用水量为：

室外15L/s。

室外消火栓布置按间距不大于120m，保护半径不大于150m进行设计，由市政水压直接供水。

室外消防给水管网为环状布置，室外消火栓间距按≤120m的间距设置，室内按＜50m的间距设置；室外消火栓管道直径≥100mm；室外消火栓沿场区内道路设置，消火栓距离路边≤2m，距建筑外墙≥5m；室外消火栓的保护半径≤150m。

五、平面布置

本项目建筑与建筑之间距离满足防火间距要求。

本项目建筑主体四周设环形消防通道，车道距离建筑物大于6m，满足建筑防火规范要求。

建筑物内根据规范各层结合功能分区作防火分区划分。

设置火灾事故照明和疏散标志。

建筑内设置固定灭火器，有直通室外的安全出口。

六、管道井、检查井和防火井

各设备专业管道井井壁采用120mm厚红砖砌筑，其耐火极限满足防火要求。

井壁检查门及各设备用房防火均按设防等级要求设计。

七、建筑消防措施

围绕项目建筑物修建环形消防通道，路宽9m。

根据《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005），按轻危险级进行设计，住宅每层设置一组2xMFA2干粉灭火器，商铺每间设置一组2×MFA3干粉灭火器，车库采用MFA5干粉灭火器。

第十章项目实施进度

10.1项目实施进度表

本项目从筹建阶段至项目建成投入运行，总计划时间为三年，具体日期为2012年3月至2015年2月。

本项目在实施过程中拟采用项目法人责任制、建设监理制和招标投标制。

在项目实施过程中可根据实际情况进行内部计划的适当调整，有的环节可交叉进行。

项目自批准之日起，应组织专门班子落实各项内外部条件，如资金筹措、建筑材料考察订货、土建施工及各类准备工作等。

在整个建设过程中需抓好设计、土建、安装等重要环节，统筹安排，各专业协调合作，力求项目快速、优质建成，早日投入运行，创造效益。

项目实施进度详见表10-1。

表10-1项目建设进度表

序

号

时间

名称

36个月

3

6

9

12

15

18

21

24

27

30

33

36

1

前期工作

▲

2

规划及建筑方案设计

▲

▲

3

土建及设备招标

▲

4

土建施工

▲

▲

▲

▲

▲

▲

▲

5

公共设施安装调试

▲

▲

▲

6

全部完工，总体验收

▲

10.2施工准备及竣工验收

本项目设备采购、基建工程面向社会招标实施。

项目实施中由专业建筑工程设计单位工程师对技术进行指导，对存在的问题及时纠正，确保建设质量符合国家技术标准，保证项目的顺利进行。

第十一章招（投）标

11.1招（投）标依据

1、《中华人民共和国招标投标法》；

2、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》国家发展计划委员会令第3号；

3、《工程建设项目自行招标试行办法》国家发展计划委员会令第5号；

4、《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》国家发展计划委员会令第9号；

5、《关于国务院有关部门实施招标活动行政监督的职责分工的意见》国办发【2000】24号文。

11.2招（投）标原则

按照国家发展计划委员会（2001）第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定》的要求，按照公开、公平、公正的原则，拟对本项目的勘察、设计、建筑工程、设备购置、设备安装工程、监理等组织公开招标，选择相应资质的单位进行勘察、设计、建设、安装、监理、保证项目建设的质量，采购符合要求的仪器设备，保证整个工程合法、有序、高效、健康地运行，并保质保量，按期竣工。

招标通过委托招标的组织形式采取公开招标和邀请招标的方式进行，具体见下表。

表11-1招标基本情况表

基本条目

招标范围

招标组织形式

招标方式

不采用招标方式

全部

招标

部分

招标

自行

招标

委托

招标

公开

招标

邀请

招标

勘察

√

√

√

设计

√

√

√

建筑工程

√

√

√

安装工程

√

√

√

监理

√

√

√

设备

√

√

√

其他

√

√

√

重要材料

说明：

本项目勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理、主要设备、重要材料和其他的招标范围均为全部招标，招标组织形式均为委托招标，招标方式均为公开招标。

建设单位（盖章）：

11.3投标、开标和评标程序

该建设项目内容较多，质量要求高，根据建设项目分项规模和建设要求，凡是需公开招标的项目，在招投标过程中应遵守如下程序：

1、在该项目经上级部门批复同意后一个月内，建设方在主管部门指定的媒介上发布有关招标公告。

2、在招标文件开始发出日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。

投标人少于3个时，项目发包单位应当重新进行招标。

投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合体投标。

3、开标时由招标人主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托公证机构检查并公证。

投标人的投标应当符合下列条件之一：

能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求。

4、评标按照《中华人民共和国招标投标法》的规定和程序进行。

11.4评标委员会的人员组成和资质要求

针对采用公开招标的方式项目，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：

1、评标委员会由项目发包单位及相关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成。

根据本方案在项目开工前2个月成立。

评标委员会主任由资深的专家担任，主任不参与投票，只负责人员的挑选和监督投票的公正性；评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并

且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，投票采用秘密方式，以得票多才当选，但中标者的得票不得低于半数。

2、评委会成员在副高（副教授）级以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系，评标委员会成员当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

第十二章投资估算和资金筹措

第十三章社会效益评价

1、党的十七大及十七大三中全会，明确了社会主义新农村建设的目标、原则、方向，指出必须统筹城乡经济社会发展，统筹工业化、城镇化、农业现代化建设，保障农民的文化、教育、医疗、土地等权益，逐步实现城乡基本公共服务均等化的目标。

该项目符合国家现行农村政策，是社会主义新农村建设的有益探索。

2、社区祥细规划，布局合理，设施配套，功能齐全，是未来农村社区发展的大方向，社区的建设充分体现了资源保护、开发与建设的要求，避免对历史文化遗迹、风景资源的破坏，遵循当地风俗特色，形成具有地方特点的建筑风格。

3、通过大社区建设，完善了基础设施及急需的公共服务设施建设，改善了农村环境，解决了交通不便、污水乱排、垃圾乱倒等长期困扰农村发展的社会问题，为子孙后代创造良好的生活环境。

4、社区建设相对集中，分期分批建设并能实现尽早受益，采用滚动开发方式，使投入的资金进入良性循环轨道，能够维系社区建设资金链。

5、通过大社区建设，建设可节约土地，经济社会效益十分可观，要加大节约土地的开发力度，使土地保值、增值，服务于社区建设。

6、xxxx中心社区（南区）项目的实施，将有效改善困难群众住房条件，缓解城市内部二元矛盾，提升城镇综合承载能力，促进社会和谐。

同时，三个城中村棚户区拆迁腾出土地整治后可出让面积约848亩，对集约节约利用土地，推动镇域及区域经济增长，有效拉动投资和消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设具有重大意义。

此项目属于农村新型社区建设项目，分批实施，无污染，且有利于改善群众居住环境，提升农村居民生活品味，完善农村基础设施，实现城乡公共服务均等化的目标。

项目可行，建议尽快组织实施。

第十四章社会稳定风险分析

第十五章综合结论

15.1结论

杨凌示范区xxxx中心社区（南区）项目属于农村新型社区建设项目，该项目符合国家城乡建设产业政策和东阿当地城市发展规划。

项目工程总用地面积为119亩，总建筑面积为223000平方米，项目总投资为xxxx万元。

项目现场建设条件具备，具有良好的社会效益。

从环保角度讲，该项目建设对环境影响较小；该项目建筑采用先进可行的节能技术，节能效果显著；同时建设项目当地配套设备齐全；项目风险较小；因此，该项目在安全、环保、节能等方面技术可行。

本项目的建设在一定程度上改善了杨陵区城乡建设面貌，可以提高居民生活质量和品位，提升乡镇整体形象，相关地区的村民得到妥善安置以后，居民的居住条件和生活环境将得到进一步的改善。

。

综上所述，经过进一步的研究分析论证，“杨凌示范区xxxx中心社区（南区）项目”的开发是十分必要的，也是可行的。

15.2建议

建议有关方面为本项目创造条件，促使其早日运营；建设单位配备得力人选抓好本项目实施，严格管理，争取早日见到效益。

项目总平面图

A-B户型图

C-D户型图

附图4建设项目地理位置图