产品质量实测实量操作指引.docx
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产品质量实测实量操作指引
第一篇总则
1
2
3
目的………………………………………………………………………………………………4
适用范围…………………………………………………………………………………………4
取样原则与计算说明……………………………………………………………………………4
第二篇尺差控制篇
4
混凝土结构工程…………………………………………………………………………………8
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
基本原则………………………………………………………………………………….8
截面尺寸偏差（砼结构）……………………………………………………………….8
表面平整度（砼结构）………………………………………………………………….9
垂直度（砼结构）……………………………………………………………………….10
顶板水平度极差（砼结构）…………………………………………………………….11
楼板厚度偏差（砼结构）……………………………………………………………….12
施工控制线设置（砼结构）……………………………………………………………13
轴线偏差控制（砼结构）………………………………………………………………14
5
砌筑工程…………………………………………………………………………………………15
5.1
5.2
5.3
5.4
基本原则…………………………………………………………………………………15
表面平整度（砌筑工程）………………………………………………………………15
垂直度（砌筑工程）……………………………………………………………………16
方正度（砌筑工程）…………………………………………………………………….17
6
抹灰工程………………………………………………………………………………………….18
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
6.6
6.7
基本原则………………………………………….……………………………………….18
墙体表面平整度（抹灰工程）……………………………….………………………….18
墙面垂直度（抹灰工程）………….…………………………………………………….19
室内净高偏差（抹灰工程）……………………………….…………………………….20
顶板水平度极差（抹灰工程）……………………………………………….………….21
方正度（抹灰工程）………………………………………….………………………….22
地面表面平整度（抹灰工程）…………………………………………….…………….23
第三篇定尺加工篇
7
砌筑工程…………………………………………………………………………………………24
7.1
7.2
基本原则…………………………………………………………………………………24
外门窗洞口尺寸偏差（砌筑工程）…………………………………………………….24
8
抹灰工程………………………………………………………………………………………….25
8.1
8.2
8.3
基本原则………………………………………….……………………………………….25
房间开间/进深偏差（抹灰工程）…………………………….………….……………..25
户内门洞尺寸偏差（抹灰工程）…………………………………………………………26
1
产品质量实测实量操作指引
8.4
8.5
8.6
8.7
8.8
8.9
外墙窗内侧墙体厚度极差（抹灰工程）………………………………….…………….27
同户型同厨卫间管井尺寸偏差（抹灰工程）……………………………………..…….28
同户型同厨卫间窗底框标高偏差（抹灰工程）…………..…………………………….29
同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差（抹灰工程）…………………..…………………….30
柜体嵌入位尺寸偏差（抹灰工程）……………………………………………..……….31
同户型同厨卫间开间/进深偏差（抹灰工程）………………………….……………….32
第四篇观感质量篇
9
设备安装………………………………………………………………………………………….33
9.1
9.2
9.3
9.4
基本原则………………………………………………………….……………………….33
座便预留排水管孔距偏差（设备安装）……………………………………….……….33
同一室内底盒标高差（设备安装）………………………………………….………….34
并列面板高度偏差（设备安装）…………………………………….………………….35
10
11
12
13
14
15
16
抹灰工程………………………………………………………………………………………….36
10.1基本原则………………………………………….……………………………………….36
10.2阴阳角方正（抹灰工程）……………………….……………………………………….36
10.3地面水平度极差（抹灰工程）……………………………………………….………….37
涂饰工程…………………………………………………………….…………………………….38
11.1基本原则…………………………………………………………..……………………….38
11.2墙面表面平整度（涂饰工程）………………………………………..………………….38
11.3墙面垂直度（涂饰工程）…………………………………………………………..…….39
11.4阴阳角方正（涂饰工程）…………………………………………………..…………….40
11.5顶棚（吊顶）水平度极差（涂饰工程）………………..……………………………….41
墙面饰面砖工程………………………………………….……………………………………….42
12.1基本原则…………………………………………..……………………………………….42
12.2表面平整度（墙面饰面砖工程）…………………………..…………………………….42
12.3垂直度（墙面饰面砖工程）………..…………………………………………………….43
12.4阴阳角方正（墙面饰面砖工程）………………………………..……………………….44
12.5接缝高低差（墙面饰面砖工程）………………………………..……………………….45
地面饰面砖工程……………………………….………………………………………………….46
13.1基本原则…………………………………………..……………………………………….46
13.2表面平整度（地面饰面砖工程）…………………………………………..…………….46
13.3接缝高低差（地面饰面砖工程）………………………………………..……………….47
室内门安装工程……………………………………………….………………………………….48
14.1基本原则…………………………………..……………………………………………….48
14.2门框正、侧面垂直度（室内门）……………………..………………………………….48
铝合金（或塑钢）门窗安装工程………………………….…………………………………….49
15.1基本原则………………………………………………..………………………………….49
15.2型材拼缝宽度（铝合金门窗）…………………………………..……………………….49
15.3型材拼缝高低差（铝合金－塑钢门窗）………………………………..……………….50
15.4铝合金门或窗框正面垂直度（铝合金－塑钢门窗）………………………..………….51
木地板安装工程……………………………………………………….………………………….52
2
16.1
16.2
16.3
16.4
16.5
基本原则…………………………………………………..……………………………….52
表面平整度（强化复合、实木复合、实木地板）…………………………………..….52
地板接缝宽度（实木复合、实木地板）……………………………..………………….53
地板接缝高低差（实木复合、实木地板）……………..……………………………….54
地板水平度极差（强化复合、实木复合、实木地板）………………………………...55
第五篇防渗漏篇
17
防渗漏工程………………………………………………….………………………………………56
17.1基本原则………………………………………..………………………………………….56
17.2卫生间涂膜厚度（防水工程）………………………..………………………………….56
17.3卫生间附加防水层（防水工程）………………..……………………………………….57
17.4卫生间地漏（防水工程）……………..………………………………………………….58
17.5边框外表面防水层（铝合金－塑钢窗）..………………………………………………59
17.6边框收口与塞缝（铝合金－塑钢窗）..……………………………………………………60
第六篇防空鼓/开裂篇
18
19
20
防空鼓、开裂..…..…..…..…..…..…..…..…..…..…..…..…..…..…..…..…..…..…..…..…..…..….61
18.1外墙防开裂节点（砌筑阶段）..……………………………………………………………61
18.2内墙防开裂节点（砌筑节点）..……………………………………………………………62
18.3砼楼板和砼墙面给水管暗埋（设备安装）..………………………………………………63
18.4砌体墙面给水管暗埋（设备安装）..………………………………………………………64
18.5砌体墙电线管暗埋（设备安装）..…………………………………………………………65
18.6裂缝/空鼓（抹灰工程）..…………………………………………………………………66
18.7裂缝/空鼓（涂饰工程）..…………………………………………………………………67
18.8裂缝/空鼓（墙面饰面砖）..………………………………………………………………68
18.9裂缝/空鼓（地面饰面砖）..………………………………………………………………89
支持性文件…………………………………………….………………………………………….70
相关附件……………………………………….………………………………………………….70
20.1《质量实测合格率评估表》
20.2《观感质量评分表》
20.3《规定动作评分表》
20.4《安全文明评分表》
3
第一篇
总则
1.
目的
1.1．作为《产品质量评估管理办法（试行）》制度的补充。
1.2．规范产品质量实测过程的程序、取样方法、测量操作、数据处理等具体步骤和要求。
1.3．提供产品质量实测的操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差。
2.
适用范围
2.1.本指引适用于按《产品质量评估管理办法（试行）》要求，万科集团所有在建工程
（自结构±0.00至交付完成）项目，包括全资项目以及非全资但万科负责经营管
理的项目。
2.2.各一线公司应根据本指引制定本公司实测实量执行细则，明确：
施工单位应按分
户对所有实测区进行100%实测实量并建立分户/分层实测档案；监理公司对施工单
位实测数据按不低于30%的比例进行复测；项目部及工程部专职质量工程师对监
理公司复测数据按不低于50%的比例进行复测；一线公司应将经监理及公司相关
部门复测后的实测数据作为对施工单位付款及评估的重要参考依据。
区域及集团
进行实测实量时应对一线公司实测数据进行检查核对。
3.
取样原则与计算说明
3.1.取样原则
3.1.1随机原则：
各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施
工进度，通过图纸或随机抽样事前确定。
3.1.2可追溯原则：
对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书
面记录并存档。
3.1.3完整原则：
同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全
部进行实测，不能有遗漏。
3.1.4效率原则：
在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使
一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。
4
3.1.3真实原则：
测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修
补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。
3.1.4常态原则：
各项目对施工现场的管理要保持常态化。
严禁采用停工迎检和现场PPT
汇报、利用外部资源（包括物业保洁、物业保安、委托第三方等）进行场地清理，或者
进行各种形式的包装等。
3.1.4公正原则：
出现违法职业操守、职业底线的行为，集团将严格按有关制度进行处理；
并视情节严重程度，采取整体扣减项目合格率、系统内通报、直至按照《职员职务行为
准则》的相应规定进行严格处理。
3.2.计算说明
3.2.1
为进一步澄清评估过程中出现的一些问题，保持实测实量工作的公平性，避免一
些不合理的质量处理方法，对相关计算进行说明。
3.2.2具备实测条件项目才参加观感评分；对于不具备实测条件的项目，可在质量风险
项目中加以反映。
3.2.3观感质量合格率、规定动作合格率、安全文明合格率的具体评测标准和方法，详
附件评分表。
3.2.4对于同一个项目，不同标段，由同一总包单位施工，且实际施工控制人为同一人
时，为控制实测工作量，可将相关标段进行合并实测实量。
3.2.5对于质量合格率中的各类面积的计算，说明如下：
（1）质量实测合格率的标段面积：
具备实测条件的该标段±0．000以上的在建面积；
（2）质量实测（或综合）合格率的项目面积：
该项目第
（1）条所有标段面积之和；
（3）项目在建面积（仅在质量风险汇总表体现）：
已开始桩基施工（不含土方开挖区
域）的所有楼栋的地下室及上部结构面积之和。
3.2.8对示范区的观感质量评估，按以下原则进行：
（1）施工过程中，必须参加检查评估。
（2）对于已完成的示范区，必须在参加其完成后的最近一期评估检查，后续的评估不
再重复参加；
（3）对于已参加评估，且在进行设计修改和质量整改的已完示范区，不再进行观感评
估，但需要对其成品保护等工作提出评价；
（4）对于需要进行二次、三次示范区的项目或区域，按第
（1）、
（2）、（3）原则执行；
（5）对于交付区域的所有已完园建工程，必须参加最近一期的评估检查（并在评估报
告中特别注明），后续的评估不再重复参加；
3.2.9
对于砼工程，按以下方法进行计算处理：
（1）除砼拼缝、无抹灰层的砼结构（如墙、柱、顶棚等）打磨外，对于现场评估实
测中发现的其他砼墙、柱打磨现象，在实测时需避开打磨区域，同时将对砼的观感
质量评分进行扣减。
（2）砼结构原则上要求必须在45天后才允许甩浆隐蔽，具体时间：
24天（4套模
板，24天后具备拆模条件）＋2天拆模＋2天砌筑＋14天顶砌技术间隔＋1天顶砌＋2
天挂网开槽等。
（2）
（3）如发现存在砼不合理修补、砼提前隐蔽，隐蔽工序不合理前置，规避现场评估实
测时，按如下方式进行处理：
如现场仍具实测条件，则砼工程中的截面尺寸、平整度、垂直度、顶板水平
度级差四项指标，均按实测成绩的85％计算标段合格率、项目合格率；
如现场已不具实测条件，则砼工程的截面尺寸、平整度、垂直度、顶板水平
度级差四项指标，均按合格率75％计算标段合格率、项目合格率。
如现场砼墙柱进行的大面积批嵌修补，则砼工程中截面尺寸、平整度、垂直
度三项指标，均按实测成绩的50％计算标段合格率、项目合格率。
对于砌筑工程，按以下方法进行计算处理：
（1）严禁进行砌体打磨。
如在评估期间，如发现存在砌体打磨现象，不论其打磨区域
是否在评估抽样的范围内，砌筑工程中的平整度、垂直度、方正度、外门窗洞口
尺寸偏差（洞口上、左、右三边为砼结构除外）四项指标，均按80％合格率计入，
并据此计算标段合格率。
（2）考虑砌体的砌体开槽、挂网等工序的合理时间，砌体部位甩浆隐蔽时间要求不得
少于该部位主体砼结构浇注日期后45天。
（3）如发现存在砌体提前隐蔽，隐蔽工序不合理前置，规避现场评估实测时，按如下
方式进行处理：
如现场仍具实测条件，则砌筑工程中的表面平整度、垂直度、方正度、外门
窗洞口尺寸偏差（洞口上、左、右三边均为砼结构除外）四项指标，按实测成
绩的85％，作为标段合格率、项目合格率的实际计算值；
如现场已不具实测条件，则砌筑工程中的表面平整度、垂直度、方正度、外
门窗洞口尺寸偏差（洞口上、左、右三边均为砼结构除外）四项指标，按合格
率75％，作为标段合格率、项目合格率的实际计算值。
7
第二篇
尺差
4.
混凝土结构工程
4.1.基本原则
同一标段内根据各楼栋进度，在实测前随机确定已拆完模板的2个楼层作为混凝
土结构工程的实测层。
根据选取楼层结构平面图，实测实量选点考虑每层结构4个角和中间砼剪力墙、
柱。
当实测砼结构的截面尺寸、表面平整度、垂直度时，每个实测层要选取10
个实测区，2个实测层累计20个实测区。
当实测同一楼层内顶板水平极差时，每个实测层选取5个实测区，2个实测层累
计10个实测区。
每个实测区实测5个点，每个点均作为1个计算点。
4.2.截面尺寸偏差（砼结构）
指标说明：
反映层高范围内剪力墙、砼柱施工尺寸与设计图尺寸的偏差。
合格标准：
截面尺寸偏差[－5，8]mm
测量工具：
5m钢卷尺
测量方法和数据记录：
（1）以钢卷尺测量同一面墙/柱截面尺寸，精确至毫米。
（2）同一墙/柱面作为1个实测区，累计实测实量20个实测区。
每个实测区从地面向
上300mm和1500mm各测量截面尺寸1次，选取其中与设计尺寸偏差最大的数，
作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
示例
120
墙或柱
第二尺
第一尺
地面
300
8
墙柱截面尺寸测量示意
4.3.表面平整度（砼结构）
指标说明：
反映层高范围内剪力墙、砼柱表面平整程度。
合格标准：
[0，8]mm
测量工具：
2米靠尺、楔形塞尺
测量方法和数据记录：
（1）剪力墙/暗柱：
选取长边墙，任选长边墙两面中的一面作为1个实测区。
累计实测
实量20个实测区。
（2）当所选墙长度小于3米时，同一面墙4个角（顶部及根部）中取左上及右下2个
角。
按45度角斜放靠尺，累计测2次表面平整度。
跨洞口部位必测。
这2个实
测值分别作为该指标合格率的2个计算点。
（3）当所选墙长度大于3米时，除按45度角斜放靠尺测量两次表面平整度外，还需
在墙长度中间水平放靠尺测量1次表面平整度。
跨洞口部位必测。
这3个实测值
分别作为判断该指标合格率的3个计算点。
（4）当取消抹灰层时，取样、测量和记录参照抹灰墙面平整度相关要求（第6.2节）。
（5）砼柱：
可以不测表面平整度。
示例：
墙
第一尺
第四尺
墙长小于3米时，
地面
第五尺
此尺取消
第二尺
距地面约20
位置
第三尺
平整度测量示意
（注:
第五尺仅用于有门洞墙体）
9
4.4.垂直度（砼结构）
指标说明：
反映层高范围内剪力墙、砼柱表面垂直的程度。
合格标准：
[0，8]mm
测量工具：
2米靠尺
测量方法和数据记录：
（1）剪力墙：
任取长边墙的一面作为1个实测区。
累计实测实量20个实测区。
（2）当墙长度小于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30cm位置，分别按以下
原则实测2次：
一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺
底端接触到下部地面位置时测1次垂直度。
砼墙体洞口一侧为垂直度必测部位。
这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。
（3）当墙长度大于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30cm和墙中间位置，分
别按以下原则实测3次：
一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，
二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度，三是在墙长度中间位置靠尺
基本在高度方向居中时测1次垂直度。
砼墙体洞口一侧为垂直度必测部位。
这3
个实测值分别作为判断该实测指标合格率的3个计算点。
（4）砼柱：
任选砼柱四面中的两面，分别将靠尺顶端接触到上部砼顶板和下部地面位
时各测1次垂直度。
这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。
（5）当取消抹灰层且门洞口为砼结构时时，取样、测量和记录参照抹灰墙面平整度相
关要求（第6.3节）。
示例：
墙
第三尺
柱
第一尺
地面
第一尺
第二尺
墙长小于3米时，
此尺取消
地面
第二尺
墙垂直度测量示意
10
柱垂直度测量示意
4.5.顶板水平度极差（砼结构）
指标说明：
考虑实际测量的可操作性，选取同一功能房间砼顶板内四个角点和一
个中点距离同一水平基准线之间5个实测值的极差值，综合反映同一房间砼顶板
的平整程度。
合格标准：
[0，15]mm
测量工具：
激光扫平仪、具有足够刚度的5米钢卷尺（或2米靠尺、激光测距仪）
测量方法和数据记录：
（1）同一功能房间砼顶板作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。
（2）使用激光扫平仪，在实测板跨内打出一条水平基准线。
同一实测区距顶板天花线
约30cm处位置选取4个角点，以及板跨几何中心位（若板单侧跨度较大可在中
心部位增加1个测点），分别测量砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离。
以
最低点为基准点，计算另外四点与最低点之间的偏差。
偏差值≤15mm时实测点
合格；最大偏差值≤20mm时，5个偏差值（基准点偏差值以0计）的实际值作
为判断该实测指标合格率的5个计算点。
最大偏差值﹥20mm时，5个偏差值均
按最大偏差值计，作为判断该实测指标合格率的5个计算点。
（3）所选2套房中顶板水平度极差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。
示例：
第一点
第四点
第二点
第五点
第三点
顶板水平度测量示意
11
房间
4.6.楼板厚度偏差（砼结构）
指标说明：
反映同跨板的厚度施工尺寸与设计图尺寸的偏差。
合格标准：
[－5，8]mm
测量工具：
超声波楼板测厚仪（非破损）或卷尺（破损法）
测量方法和数据记录：
（1）同一跨板作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。
每个实测区取1个样本
点，取点位置为该板跨中区域。
（2）测量所抽查跨的楼板厚度，当采用非破损法测量时将测厚仪发射探头与接收探头
分别置于被测楼板的上下两侧，仪器上显示的值即为两探头之间的距离，移动接
收探头，当仪器显示为最小值时，即为楼板的厚度；当采用破损法测量时，可用
电钻在板中钻孔（需特别注意避开预埋电线管等），以卷尺测量孔眼厚度。
1个
实测值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
（3）所选2套房中楼板厚度偏差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。
示例：
检测点
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