房地产知识及问答.docx
《房地产知识及问答.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产知识及问答.docx（33页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产知识及问答
第一章房地产开发基础知识
第一节、房地产与房地产业
一、房地产
1、房地产的概念和分类
房地产是房产和地产的总称。
房产是房屋及其权利的总称。
地产是土地及其权利的总称。
房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。
房地产也称不动产。
注：
房地产物权除了房屋所有权外，还包括所有权衍生的租赁权、抵押权、
典当权等。
土地所有权（占有权、使用权、收益权、处分权）；
2、房产与地产之间的关系
房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；
地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
房产是个人不动产,就是你们家的房子就属于房产
地产是一片地的价格和它的价值,它可以是牧场,公园,果园,菜园等等
房地产是用一片地开发成住房,写字楼,大厦,购物中心等等
房地产笼统的说属于地产,但地产不一定是房地产
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：
A、实物形态上看，房产与地产密不可分；
B、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
C、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。
差异包括几个方面：
A、二者属性不同；
B、二者增值规律不同；
C、权属性质不同；
D、二者价格构成不同。
3、房地产的类型
按用途划分：
A、居住用房地产
B、生产用房地产（工厂等）
C、经营用房地产（商场、游乐园等）
D、行政用房地产（政府办公楼、房管局、建设局等）
E、其他专业用房地产（学校、医院、福利院等）
4、房地产的特性
A、位置的固定性
B、地域的差别性
C、资源的有限性
D、高值的耐久性
E、保值增值性
二、房地产业
1、概念
房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。
2、主要内容
A、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，房屋开发和建设，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;
B、房地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；
C、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价、测量和经纪代理；
D、房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；
E、房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等；
F、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
3、房地产业与建筑业的关系
建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装
维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。
房地产业则兼开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。
一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。
在项目开发建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。
三、房地产土地的使用年限是如何确定？
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年
限按国家规定执行。
即：
居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五
十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
第二节、专业名词解释
1、常用名词
◆五证：
A、《建设用地规划许可证》：
是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；
B、《建设工程规划许可证》：
是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
“；
C、《建设工程施工许可证》：
是建设施工单位符合施工条件，允许开工的批准文件，建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护；
D、《国有土地使用证》：
是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；
E、《商品房预售许可证》：
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。
◆两书：
A、《住宅质量保证书》；
B、《住宅使用说明书》。
◆房地产证：
是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭
证；
◆房地产市场：
主要包括地产买卖、租赁市场。
含一级市场、二级市场和三
级市场；
A、一级市场：
是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标拍
卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；
B、二级市场：
是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连
同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；
C、三级市场：
是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，
它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；
◆房地产产权：
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；
◆土地使用权：
是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收
益权、处置权。
政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。
土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；
◆三通一平：
是指水通、电通、路通及场地平整；
◆七通一平：
是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及
场地平整；
◆红线图：
又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地
位置、界线和面积的地形平面图。
它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；
◆总用地面积：
经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；
◆建设用地面积（净用地面积）：
经城市规划行政主管部门划定的建设用地
范围内的土地面积；
◆总建筑面积：
指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各
层建筑面积之和；
◆容积率：
是指总建筑面积与建设用地面积之比值。
（如：
在10万平方米的
土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）
◆建筑面积：
指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、
地下室、室外楼梯等。
且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
◆建筑覆盖率（建筑密度）：
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建
设用地面积的比率；（如：
在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）
◆绿化率：
建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。
绿地
面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：
在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）
◆绿化覆盖率：
建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用
地面积的比率；
◆房屋销售面积：
房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）
的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；
◆套内建筑面积：
房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，
包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；
◆套内使用面积：
指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，
使用面积的计算应符合以规定：
A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、
按复合层内皮尺寸计算；
B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；
C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计
入使用面积；
D、住宅使用面积包括：
卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、
前室、贮藏室等。
单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用
建筑面积。
◆公共建筑面积：
各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）
以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。
可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；
◆实用面积：
它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；
◆层高：
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计
上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
◆净高：
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；
◆公摊面积：
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整
楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影
面积的50％。
◆得房率：
是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。
◆道路用地：
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居
民小汽车、单位通勤车等停放场地。
◆道路红线：
道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证
止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶
段购买商品房时应签出售合同。
在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房是指没有装修的房。
◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社
会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本
的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。
如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。
会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。
会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。
作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。
◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对
产权随人征收的一种税。
征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
在中
国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
（1）国有土地使用权出让；
（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；
（3）房屋买卖；
（4）房屋赠予。
3.商品房销售面积
商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。
即：
商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。
4.建筑面积的计算规定
是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。
由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。
国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定。
针对房屋建筑物的主要规定有：
1）作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。
单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
2）建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和2.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。
层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算。
3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的按其水平投影面积计算。
4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
5）与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。
与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算；有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊（天桥）不计算建筑面积。
6）有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
7）全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。
未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。
8）有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。
与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。
9）属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
10）突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无拄雨蓬等，骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。
11）以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。
5.套内建筑面积的计算
房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。
套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。
1）套内房屋的使用面积：
套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：
它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。
2）套内墙体面积：
是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。
其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。
套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。
3）套内阳台建筑面积：
按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。
其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。
6.公有建筑面积的计算和分摊
一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分。
最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。
公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。
1）共有建筑面积的内容：
共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积。
将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。
2）共有建筑面积的计算方法：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。
3）各户分摊公用建筑面积的计算方法：
其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊
第1步：
计算分摊系数
分摊系数＝需要分摊的公用面积之和／各套内建筑面积之和＝（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）／各户套内建筑面积之和。
第2步：
各套房的公用分摊面积＝分摊系数×各套内建筑面积。
7.使用率
房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间。
怎样计算房屋的使用率？
房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要指标。
比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。
它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。
11.居住面积
房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。
所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面（即结构面积）。
12.使用面积
房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。
计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。
采用使用面积的计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系；计算房屋使用面积，可以比较直观地反应房屋的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：
跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。
计算房屋租金，都是按使用面积计算。
13.建筑面积
房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层房屋楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。
不难看出对于一幢房屋楼来说，房屋的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，
也可表示为：
房屋的建筑面积＝使用面积＋结构面积。
当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。
14.房屋的开间
在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
房屋开间一般为3.0－3.9米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。
规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。
15.房屋的进深
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。
目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。
16.层高：
房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
17.净高：
房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
净高和层高的关系可以用公式来表示：
净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高’。
18.什么是房屋组团：
我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。
这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。
而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。
院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。
19.什么是花园式房屋
花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。
一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。
20.居住组团
一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
21.跃层和复式、错层有什么区别？
通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。
一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。
其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。
这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。
复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。
夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。
而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋的空间是两种不同的类型。
跃层和复式的面积汁算：
跃层房屋如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。
如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照披屋顶使用面积的计算标准：
如：
利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：
使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含）：
使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）。
满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。
若房间超过2米（含）部分不足房间总面积的2倍计入使用面积。
错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。
优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式房屋丰富的空间感。
可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。
还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋，可以减少挖土的土方量。
错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力。
但错层式房屋不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。
22.现房
是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。
通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
23.期房
是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
24.二手房
即旧房。
新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。
一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
25.尾房
又称扫尾房。
它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。
一般情况下，当商品房屋的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。
开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
26.公摊面积
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积.
2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
27.公用建筑面积分摊系数
将建筑物整栋的
升级会员 