土木工程类土地估价实务模拟试题与答案10.docx
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土木工程类土地估价实务模拟试题与答案10
土地估价实务模拟试题与答案10
一、单项选择题
（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1.土地资产流动涉及的土地估价较常见的服务内容是。
A.为土地交易双方提供谈判的价格基准
B.为企业股本变动提供土地价值依据
C.为土地征收提供价值基础
D.为土地置换双方提供谈判的价格基准
答案：
B
2.一般地讲，同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价。
A.住宅用地效益最低
B.商业用地效益最高
C.工业用地效益居第二
D.要靠政策决定
答案：
B
3.土地估价时点具备的情况不包括。
A.当前价值时点
B.既往价值时点
C.预期价值时点
D.未来价值时点
答案：
C
4.按照我国土地管理的政策规定，经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。
对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用价值标准。
A.出让合同
B.成本
C.完全产权
D.公开市场
答案：
B
5.公园绿地属于城镇土地定级的因素。
A.环境质量
B.城镇基础设施
C.公用服务设施
D.绿化状况
答案：
C
6.下列说法中，正确的是。
A.权重确定和因素选择使用的数学方法基本不同，权重是一个因素对土地质量影响程度的体现
B.定级单元是评定和划分土地的基本空间单位，其内部土地特性和区位条件有很大差异
C.按照规定方法划定的土地定级单元，是一个相对均匀的地域，它是各定级因素分值计算的基础，也是土地级别划分的基础空间单元，在两者之间起着纽带作用
D.土地质量是土地级别的综合反映
答案：
C
7.现场勘察过程中，是一个必不可少的记录手段，且在一定程度上是最具有真实性的，因而最具有说服力。
A.影像记录
B.文字记录
C.草图记录
D.模型记录
答案：
A
8.下列属于面状分布形式的土地因素的特征的是。
A.所依附的客体在城镇中占地面积小
B.仅对其自身客体所在位置产生影响
C.通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系
D.在空间分布上聚集现象明显
答案：
B
9.土地收益与地租二者在量上具有，只不过由于土地所有权和使用权的分离，使来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称之为地租。
A.统一性
B.相对性
C.一致性
D.差异性
答案：
C
10.下列不属于单元划分方法的是。
A.多种因素判定法
B.均质地域法
C.网格法
D.叠置法
答案：
A
11.以下属于农用地利用资料的是。
A.农业技术试验资料
B.人均耕地
C.土地利用变更资料
D.土地利用规划
答案：
A
12.城镇是基准地价相对稳定和不断演化的前提。
A.土地位置
B.土地质量
C.土地利用的相对合理性和变化性
D.土地收益
答案：
C
13.工业用地影响因素不包括。
A.交通便捷度
B.产业集聚规模
C.城市规划限制
D.基础设施保证度
答案：
D
14.反映商业用地的环境质量的主要指标有两个，一为自然环境，二为环境。
A.社会
B.人文
C.经济
D.地质
答案：
B
15.在我国反映宏观地价水平的是。
A.基准地价
B.标定地价
C.出让底价
D.市场交易价
答案：
A
16.个别因素的修正方法不包括。
A.利用比较修正系数表评估地价等步骤
B.确定比较因素
C.确定比较内容
D.评价各因素的比较修正系数
答案：
C
17.建立一个公正、合理、科学、透明的地价体系是地产市场发展的前提。
A.基准
B.标定
C.出让
D.成交
答案：
A
18.下列不属于宗地价格评估目的的是。
A.税收
B.股份制改组
C.容积率
D.拍卖
答案：
C
19.根据各项修正系数，对待估宗地对应的地价进行修正，即可求得宗地地价。
A.基准
B.标定
C.出让
D.成交
答案：
A
20.通常物价波动，表明货币购买力的变动，即发生变动，此时不动产价格也将随之变动。
A.价值
B.使用价值
C.货值
D.币值
答案：
D
21.影响不动产价格的行政因素中，直接影响着地价水平。
A.土地制度
B.住房制度
C.不动产价格政策
D.税收政策
答案：
A
22.政府抑制不动产价格的措施不包括。
A.制定最高限价
B.制定标准价格
C.控制土地供应量
D.建立并完善不动产交易管理制度
答案：
C
23.下列不属于影响不动产价格的心理因素的内容是。
A.价格预期和购买心态
B.欣赏趣味
C.时尚风气
D.价值观的变化
答案：
A
24.在进行城镇土地分等时，选取了五个因素，通过德尔菲法，已确定出因素的重要程度为V1＜V2，V1＞V3，V3=V4，V4=V5，若采用因素成对比较法（0、0.5、1三种数值），下列说法中，不正确的是。
A.V1的权重为0.3
B.V2的权重为0.4
C.V2的权重为0.5
D.V5的权重为0.1
答案：
C
25.适用于数据资料不足，不可测因素较多情况的方法为。
A.德尔菲法
B.相关性分析法
C.回归分析法
D.聚类分析法
答案：
A
26.在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关时，假定指标最高值和最低值分别为30和10，某一参评城镇对应指标为25,则计算的因子分值为。
A.20
B.66.7
C.75
D.50
答案：
C
27.根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，土地补偿费是按该地块被征用前年平均年产值的6～10倍计算。
A.3
B.4
C.5
D.6
答案：
A
28.衡量因素的同一水平（同一个总体）下样本数据的误差，称为误差。
A.组内
B.随机
C.组间
D.系统
答案：
A
29.回归分析不包括回归分析。
A.简单线性
B.多元
C.曲线
D.复杂
答案：
D
30.对地区环境的基本判断是对各类不动产市场研究的基础。
A.自然
B.人文
C.经济
D.社会
答案：
C
二、多项选择题
（每题有A、B、C、D、E5个备选项，其中至少有2个符合题意。
）
1.土地估价现场勘察主要包括的内容是。
A.对土地实体的勘察
B.对土地利用情况考察
C.对土地产权状况的考察
D.对土地实物估价
E.对土地权属关系的考察
答案：
ABC
2.影响地价的城市规划因素，主要有。
A.区域土地利用性质
B.对外联系方式及方便程度
C.用地限制条件
D.土地使用制度
E.容积率的大小
答案：
ACE
3.影响土地区位的自然因素包括。
A.地形坡度
B.土地承载力
C.环境质量
D.人口密度
E.公园与绿地
答案：
ABCE
4.根据评价对象的不同，土地分等定级可分为分等定级类型。
7
A.城市土地
B.城镇土地
C.区域土地
D.农用地
E.工业用地
答案：
BD
5.城镇土地分等中的城镇集聚规模因素包含。
A.城镇商业活动强度
B.城镇人口规模
C.城镇对外辐射规模
D.城镇人口密度
E.城镇工业经济规模
答案：
BDE
6.下列属于土地分等资料收集与调查的有资料的收集与调查。
A.区域经济发展水平
B.区域基础设施
C.分等基本
D.城镇区位
E.城镇土地供应潜力
答案：
CD
7.土地租赁中总费用的计算包括。
A.土地税
B.折旧费
C.维护费
D.管理费
E.保险费
答案：
ACD
8.下列属于城镇土地等级的因素因子权重确定方法的有。
A.德尔菲测定法
B.总分频率曲线法
C.层次分析法
D.综合评价法
E.因素成对比较法
答案：
ACE
9.农用地分等定级单元划分方法有。
A.叠置法
B.地块法
C.网格法
D.多边形法
E.测定法
答案：
ABCD
10.基准地价评估的基本要求有。
A.评估数据要符合数理统计要求
B.样本数据要准确
C.评估数据以现时土地成本为主
D.评估模型选择要合理
E.要以级或均质区域为单位，分行业测算土地收益和评估土地价格
答案：
ABDE
11.根据我国目前的土地市场状况，可用于基准地价评估的资料有。
A.能直接反映出地租、地价的资料
B.房地产交易、出租中包含的地价资料
C.根据评估模型得出的资料
D.企业经营活动中利用土地的效益资料
E.政府利用土地的效益资料
答案：
ABD
12.在我国的地价体系中，以为核心。
A.基准地价
B.标定地价
C.出让底价
D.市场交易价
E.申报地价
答案：
AB
13.评估城市基准地价，是在某一城市的一定区域范围内，根据的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。
A.用途相似
B.收益相近
C.地段相连
D.特定用途
E.地价相近
答案：
ACE
14.市场比较法的特点是。
A.市场比较法具有现实性，有较强的说服力
B.市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”
C.市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键
D.市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调
E.交易资料的可靠性
答案：
ABCD
15.下列既属于商品租金，又属于成本租金的有。
A.折旧费
B.管理费
C.贷款利息
D.房产税
E.营业税
答案：
ACD
16.由于不动产的位置等特点，使得在评估过程中往往更注重一定区域范围内与评估标的同类的不动产供求状况。
A.不变性
B.固定性
C.区域性
D.同类性
E.稀缺性
答案：
BC
17.所谓成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的来推算土地价格的估价方法。
A.土地增值收益
B.利息
C.印花税
D.利润
E.应缴纳的税金
答案：
ABDE
18.不动产市场分析的方法可分为。
A.定性研究方法
B.定量研究方法
C.定性与定量研究相结合法
D.定性与定量相制约研究法
E.市场比较法
答案：
ABC
19.按地价评估的理论和基准地价评估的要求，划分基准地价评估区域的依据应是影响土地使用的一系列因素，这些因素包括土地的。
A.定级因素
B.自然因素
C.社会因素
D.区域因素
E.环境因素
答案：
ACD
20.通过直接或间接的资料分析，对地区经济发展进行预测，从而发现它对专业不动产及市场的影响，例如通过等资料，推算对专业不动产的需求增量。
A.人口
B.就业
C.收入
D.住房
E.区域状况
答案：
ABC
三、情景分析题（每小题有A、B、C、D4个备选项，其中至少有1个符合题意。
）某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拔土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。
该大楼1～2层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；3～4层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。
根据上述材料，回答问题。
1.甲企业为完善土地产权，于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，以下对甲企业办理土地登记手续的叙述，正确的有。
A.应分用途登记
B.按综合用途对全部土地进行登记
C.住宅部分不能由企业办理土地登记手续
D.住宅部分虽已分配给职工，但也应由企业办理土地登记手续
答案：
AC
2.该企业一职工冯某分配到6层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88m2，房改时按成本价交纳了购房费用，2009年12月31日冯某将其住房出售给张某，对所涉及土地应办理的手续有。
A.依法获得土地补偿
B.依法办理土地登记手续
C.依法交纳土地占用费
D.应依法交纳土地出让金
答案：
BD
3.企业甲为融资需要，于2009年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。
在土地估价机构A接受委托后，首先应明确的内容有。
A.估价日期
B.评估基准日
C.评估目的
D.评估对象
答案：
BCD
4.企业甲为融资需要，于2009年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估，可选用的估价方法不包括。
A.市场比较法
B.路线价估价法
C.基准地价系数修正法
D.成本逼近法
答案：
D
5.土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元/m2（建筑面积），剩余法评估结果为3100元/m2（建筑面积），银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元，如要满足银行的要求，估价机构采取的措施是。
A.可建议增加抵押物的期限
B.可建议扩大抵押物的权限
C.可建议增加抵押物的建筑面积
D.可建议增加其他抵押物
答案：
C
某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。
根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。
该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。
经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000m2，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2.4。
该办公楼建成后，预计售价为11000元/m2，开发期为两年，建筑费为4500元/m2，专业费和不可预见费分别为建筑费的5%和3%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，建成后即可全部售出。
该项目预计投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产售价的6%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%。
W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。
青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。
根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按5元/m2计收；耕地开垦费按10元/m2计收。
开发区平均土地开发程度达到“五通一平”（通路、通水、通信、通电、排水，场地平整），土地开发费为60元/m2，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为15%，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。
根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元/m2，住宅用地土地出让金最低不得低于300元/m2，商业用地出让金最低不得低于600元/m2。
市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元/m2，住宅用地土地出让金最低不得低于500元/m2，商业用地出让金最低不得低于930元/m2
根据上述材料，回答问题。
6.老厂区用地在规划用途条件下，法定最高年期的土地使用权单位面积地价为元/m2
A.7114.30
B.7365.20
C.7185.65
D.7204.80
答案：
A
7.经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%给予补偿，该企业最高可以得到的补偿为万元。
A.1126.35
B.1186.30
C.1113.17
D.1028.54
答案：
C
8.该企业如以该补偿价购置开发区的土地，最多可购买的土地面积为m2
A.30317.53
B.33107.52
C.32134.30
D.31113.67
答案：
B
9.土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用形式表现的收益。
A.实物
B.地租
C.地价
D.货币
答案：
D
10.采用成本逼近法估价时，农用地取得费的计息期为开发期。
A.整个
B.1/2
C.1/4
D.3/4
答案：
A
四、计算题
（答案要求：
分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位；计算中间结果均保留两位小数，单价为元/m2，总价为元；计算最终结果均保留整数，单价为元/m2，总价为万元。
）
1.某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。
该开发区土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通水、通信、通电、排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。
下面是估价调查所获得的其他资料。
征地补偿资料：
该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。
征地过程中发生的相关税费：
征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；耕地开垦费，按10元/m2计收。
土地开发成本及费用：
开发区±地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/mz。
假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。
答案：
1．解题思路与方法选用
根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。
2．[解题步骤
（1）计算土地取得费及税费
土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为：
1）最高补偿标准=2000×30/666.67=60000/666.67=90.00（元/m2
2）青苗补偿及地上物补偿=2000/666.67=3.00（元/m2
3）征地费合计=90.00+3.00=93.00（元/m2
4）征地管理费=93.00×4%=3.72（元/m2
5）耕地占用税=5.00元/m2
6）耕地开垦费=10.00元/m2
7）土地取得费及税费=93.00+3.72+5.00+10.00=111.72（元/m2
（2）土地开发费
土地开发费=90.00元/m2
（3）投资利息
投资利息=111.72×[（1+8%）1.5-1+90.00×[（1+8%）0.75-1=19.02（元/m2
（4）投资利润
投资利润=（111.72+90.00）×15%=30.26（元/m2
（5）计算土地成本价格
成本价格=111.72+90.00+19.02+30.26=251.00（元/m2
（6）计算土地增值
根据题意，这里土地增值率取20%，则
土地增值=251.00×20%=50.20（元/m2
（7）计算全开发区土地单位面积地价
全开发区土地单位面积地价=251.00+50.20=301.20（元/m2
（8）计算可出让土地单位面积地价
可出让土地单位面积地价=301.20/80%=377（元/m2
即开发区50年期工业用地可出让的土地使用权价格为377元/m2
2.C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。
土地评估机构对待估宗地进行调查并取得了相关资料。
请依据下面所列资料，评估出宗地H于2007年7月31日的市场价格（计算地价时，案例选择不少于4个）。
1．案例资料
注；1．开发程度说明：
*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”；**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”；***表示宗地内外“七通一平”。
2．区域因素和个别因素对地价的修正系数说明（有关系数均为案例与待估宗地比较所得）：
数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。
2．其他资料
A市的地价指数以2005年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点；A市的容积率对地价的影响是：
以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。
A市商业用地还原率为4%；2005年和2006年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元/m2
答案：
1．方法选择
此题应选用市场比较法等评估宗地价格。
2．[解题步骤
第1步：
案例选择
根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的各案例条件可以作为本评估对象的比较案例是A01、A03、A04、A06，将此四个案例作为初选案例。
第2步：
将A06案例的地价转换成单位面积地价
即计算出A06的单位面积地价：
476×2=952.00（元/m2
第3步：
计算A03宗地38年期的土地使用权价格
（43/0.04）×[1-1/（1+0.04）38=832.82（元/m2
第4步：
编制期日修正指数表年度2005200620072008指数100110120130第5步：
编制容积率修正指数表根据题目所给的条件，容积率修正系数如下。
容积率11.71.81.922.12.22.3修正系数0.60.880.920.9611.041.081.12第6步：
开发程度修正
A01、A06修正为宗地外“七通一平”、宗地内“五通一平”的开发程度，两宗地的单位面积地价分别增加45元。
第7步：
将案例地价修正为待估宗地条件下的地价
第8步：
估算地价
最佳的结果就是A01、A04两个交易实例的平均数，地价为925元/m2；A01、A03两个交易实例的平均数也可，地价为906元/m2
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