中星海上景庭swot分析.docx
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中星海上景庭swot分析
“中星海上景庭”的SWOT分析
以及周边市场情况
05房产新政至今的上海楼市在大起大落中进入了一个新的盘整期，各种利差消息一拨接一拨，左右着购房者购房的决心。
然而近段时间市场似乎略有所回暖，看房客户的数量明显增多的不少。
但是，本案——“中星海上景庭”却始终无成交之迹象，这就对于本案下阶段的销售和交房工作提出了一个新的挑战。
以下的叙述将从“中星海上景庭”的内部优势和弱势，外部危机和机会4方面来分析阐述本案周边市场的市场情况及各种竞争要素。
一、Strength（优势）
1、交通便捷
2、大环境配套齐全
3、100%的大景观小区
4、周边居民的人口素质比较好
在“中星海上景庭”所处的源深洋泾板块，张杨路贯穿东西，二十多部公交线路，加之地铁六号线的即将建成通车，使该地区的出行变得十分畅通便捷。
整个区域的大环境及生活配套设施也可谓是一应惧全。
陆家嘴金融贸易区、八百伴商圈的商业辐射更是让整个区域板块的繁荣景象凸现。
对本案自身而言，大面积的水景规划和坡地绿化设计使整个小区移步是景，套套皆是景观房。
此外，作为陆家嘴、外高桥保税区的中心腹地，本区域的居民的人口素质也是相当的高（主要以各行业白领为主），使得整个区域的社会环境和人文环境也是异常之和谐。
二、Weakness（弱势）
1、建筑设计滞后
2、房型欠缺
3、小区小环境状况不佳
在对近阶段上门看房客户的各种接触以及对本案的自我分
析中，我们发现在本案的一些建筑细节上存在着不少不足之处。
首先，对于本案的建筑外观上讲，60-70%的购房客户（年龄在30—40）认为如此的设计及立面色彩定调虽看似稳重，但缺少如“山水国际”、“国际华城”等楼盘的气派、前卫和张扬，其设计理念给现代购房人感觉有一丝落伍、陈旧之感。
此外，随着客户不断的二次、甚至三次购房，大部分客户对房型的要求越来越高，衡量标准越来越来细腻。
随着的居住水平的不断提高，产品设计的不断细化改进，客户选择房型也越来越挑剔。
然而，在本案的房型设计中存在以下几点不足：
A、所剩房源中以两房朝北的结构为主。
房型设计在融入个性化的同时，有一点是万变不离其衷的：
房型朝阳的功能区越多越好（国人的居住习惯）。
然而，本案的房型中占很大一部分却是以两房间朝北的款式居多（特别是3、4期），这对今后的销售势必造成一定的影响。
B、还有就是在本案中全无近几年非常流行的凸窗台设计（周边各楼盘均有设计）。
这个细节的忽略对于本案在客户心中的品质印象又一次大打折扣。
C、二房的主卫设计缺少通风、采光的考虑，这一点在房产销售处于卖方市场的时候无关紧要，但销售滞冷期却变的至关重要，毕竟同一区域可选择的空间太大了。
D、可能是受建筑风格的影响，本案各房型的阳台在采光、受阳上也存在一定的不足。
从外部看，整个阳台纯粹是内阳台，给人以一种挥之不去的压抑感。
以上是本案一线销售人员在销售过程中，客户反应最大最强烈的4点不足不满。
在外部环境这一点上讲，本案周围的大环境是无可厚非的，但是小环境的不足对于客户的购买行为与否还是有不少变数的。
这主要表现在：
1）本案的地理位置由4条交通道路全全包围，在购房者置身如此车辆噪音的吵杂环境中时，切身体会到的感觉就是比较烦乱，进而产生“此处并非最理想的居所所在”之想法。
2）小区东边半拆除的危房、空地让人感觉环境凌乱不堪。
3）沈家弄路东的一个“临时菜市场”在没有市容机关的管理下，场面非常的脏、差、乱。
以上就是一些不利于本案销售工作的外在原因。
Opportunity（机会）
1、中星的品牌效应
2、现房销售的形态
3、小区的规模化
上海中星（集团）有限公司——作为上海，乃至全国房地
界的龙头企业，在多年的房地产开发、建设、销售的过程中，已经在购房者心中无形的形成了一个“可靠、可信”的房产品牌。
“大家小家，中星安家”的响亮口号更是深入人心，这对本案的下阶段推广、销售工作无形中也打下了一定的基础。
此外，本案以现房形式进行下阶段的销售，对增强客户对本案的信心亦打下了一剂强行针。
本案100000平方米的建筑规模与周边的多个在售楼盘、二手楼盘（多以2—3幢小高层为主）的优势是不言而喻的。
三、Threat（威胁）
1、市场供应量大
2、竞争对手多
3、价格偏高
4、客源严重不足
5、销售形式单一
针对本案的具体情况，本案的竞争市场主要分两类：
一类是区域市场的竞争，区内各楼盘同属源深洋泾板块——都享有陆家嘴成熟便利的生活居家环境的辐射；另一类是价格竞争市场，楼盘的价格正确调整、定位将是楼盘快速销售的重要突破点。
如今，在整个源深洋泾板块总共有六个在售楼盘，但基本都是老面孔，如：
山水国际、国际华城等，多是售价在12000元/m2以上的高价位楼盘。
由于去年5月的新政调控，各楼盘的销售进度都降到了历史最差点，两到三个月成交一两套房子的现象比比皆是，所以各楼盘的销售进度都很慢。
此外，由于新盘的相继开出：
如广洋华景苑、旭辉新构想等，整个板快的供应量是有增无减。
在售楼盘名
山水国际
国际华城
东方城市公寓
广洋华景苑
旭辉·新构想
合计
可售套数
111
18
41
269
70
509
可售面积
15587.59
2877.94
5314.26
29557.44
7766
61103.23
网上数据
以上数据尚未包括陆家嘴国际华城即将开盘的最后两栋商住楼，以及如新盘“旭辉·新构想”的二期、三期的房源在内。
此外，与本板块相邻的联洋世纪板块亦有不少品质、规模、售价相仿的，甚至更优秀的几个大规模在售楼盘。
如：
第九城市2期（100000方）、仁恒河滨城（72000方）、中邦风雅颂（21000方）等。
故本区域为欲购房者提供的楼盘供应量是相当惊人的。
购房者的选择空间也是非常大的。
另外，整个区域由于前期购房的投资客比例较高，在各楼盘交房后流入二手市场的次新房房源（主要以买卖行为为主）的供应量保守估计也有40000~50000平方米之多（以维多利华庭、金羽名庭、原舍等一批05年前后交房的次新房楼盘为代表）。
这样一个庞大的二手供应数字与本案及区域内各楼盘的销售形成一个区大的竞争关系。
再者，“中星海上景庭”的其他一些规划参数与周边楼盘的差异也是显而易见的，绿化率相对偏低，物业费中等。
在售楼盘名
绿化率（％）
物业费
山水国际
50
国际华城
60
3
东方城市公寓
45
１.３５－１.５５
广洋华景苑
35
旭辉·新构想
40
中星景园
50
1.85
维多利华庭
45
1.8
盛世年华
60
3
新城名园
40
中星海上景庭
35
２左右
对于现今的楼市，销售价格的合理与否，在决定楼盘性价比高低的标准中起了决定性作用。
而购房者在现在这个市场环境下对于售价的敏感度也达到了一个历史最高峰。
本案所在区域的一手房售价现主要分为3块：
A）以本案及山水国际为一块（售价14000元/m2以上）；B）陆家嘴国际华城为第二梯队（售价13800元/m2）；C）以东方城市公寓、广洋华景苑等为主的一块（售价11000元/m2左右）。
另外，在中介流通中出手率、换手率极高的周边各二手楼盘的房源成交价普遍在9000~11000元/m2。
一手在售楼盘：
楼盘名
主力面积（m2）
房型
售价（元/m2）
主力总价（万元）
折扣
山水国际
140~150
3/2/2
16300
240
无
华城国际
140~150
3/2/2
13800
200
无
东方城市公寓
137~145
3/2/2
9000-12000
98
广洋华景苑
95~103137
2/2/13/2/2
9000-12000
100140
无
旭辉·新构想
95
2/2/1
10000
无
名门河滨花园
124
3/2/2
11000
135-142
无
第九城市二期
145
3/2/2
10000
150
97
二手次新房楼盘：
楼盘名
售价（元/m2）
面积
房型
楼层
装修
金羽名庭
9600
126
3/2/2
5/18F
毛坯
10500
124
3/2/1
9/14F
毛坯
维多利华庭
10100
135
3/2/2
5/14F
毛坯
10300
116.5
2/2/2
14/14F
毛坯
盛世年华
14200
139
3/2/2
10F
毛坯
新城名苑
11200
104
2/2/1
11F
毛坯
原舍
12000
125
3/2/2
9/14F
精装修
从以上市场调查资料可以看出，整个区域板块中二手次新房（04、05年交房）的现挂牌售价明显低于在售新房基本售价，前者均在11000元/m2以下，且有相当房源的层次比较好，而一手新盘在售的价格也保持在11000元/m2左右（除去山水国际、中星海上景庭等少数楼盘）。
据调查本案周边中介得知，近阶段挂牌单价在11000元/m2左右，楼层在5层以上的二手次新房三房房源的成交率比较高，而且成交价格有望近一步上扬。
说明本区域的价格区间在11000--12000元/m2是购房者普遍接受的，这样一个数据也潜移默化的成为了购房者心中本区域的一个价格标准。
周边几个在售楼盘近3月的成交情况也可以看出这一点。
楼盘名
成交量（套）
合同成交均价
1月
2月
3月
国际华城
42
2
0
11451元/m2
山水国际
0
0
0
15242元/m2
盛世年华
24
7
1
11987元/m2
广洋华景苑
6
18
5
10331元/m2
那么对于本案的对外售价――均价14500元/m2而言，二手房的价位层次明显更能拨动购房者的神经。
现在对于来本案售楼处看房的，有购房自住需求的客户来说，“闻价、摇头、走人”是习惯性现象。
本案周边的楼盘，包括次新房、老公房在内，各房源在三级市场（租赁市场）的情况也不是非常理想。
整个租赁市场的整体租金价格体系（租金普遍在2000-3000元/月，出售均价12000元/m2）相对较低。
按照现在的房价，房子的租金在现有行情下，投资回报率绝对是一个负数。
这样的境况，购房者的购房信心遭到严重打击，客户群的严重缩小更是不言而喻的。
以下有一些本案周边楼盘的房源的租金情况、数据：
“中星海上景庭”周边的二手房租价情况
序号
案名
区域
房型
面积（m2）
楼层
装修
租金（元/月）
1
盛世年华
羽山路/源深路
3/2/2
139
11F
精装
4800
2
盛世年华
羽山路/源深路
3/2/2
136
4F
毛坯
2800
3
维多利华庭
苗圃路/张杨路
2/2/1
94.91
4F
装修
3000
4
维多利华庭
苗圃路/张杨路
3/2/2
138.12
8F
毛坯
2000
5
龙威名邸
苗圃路/张杨路
3/2/2
130
11F
毛坯
2500
6
新城名园
苗圃路/张杨路
2/2/1
85
3F
装修
2500
7
金羽名庭
羽山路
2/2/1
102.92
7F
精装
3000
8
原舍
苗圃路/张杨路
3/2/2
140
9F
精装
3800
9
罗山怡景苑
2/2/1
103
4F
装修
2500
10
生安花苑
张杨路
3/2/2
136
3F
精装
4000
11
巨东小区
苗圃路/张杨路
2/1/1
67
2F
装修
2400
12
巨东小区
苗圃路/张杨路
3/1/1
109
3F
装修
2300
13
羽山小区
苗圃路/张杨路
1/1/1
52
高区
装修
1800
14
西镇小区
苗圃路/张杨路
1/1/1
40
2F
装修
1400
“中星海上景庭”周边的二手房租赁市场主要以张杨路为中界线，形成租赁价格的多级定位趋势，主要区别在以下3点：
1、次新房VS老公房
2、装修房VS毛坯房
3、二房VS三房
在现今三级市场的租赁房源中（本案500米为半径的区域），张杨路以北的房源租价比路南的租价平均高出500元/月左右。
主要原因在于路南的整个区域居住环境相对比较雅、静。
另外，张扬路以南的商品房小区较多，整体品质较高，区域绿化好，更有泾南公园的大面积绿地为衬托。
而张扬路北则以老公房小区居多（如：
西镇小区、羽山小区等）。
另外还有“公利医院”的存在（国人眼中脏、乱、不吉祥的场所），故而产生500元/月左右的差距。
此外，张扬路两侧的老公房小区主要都是房东自住为主，所以对外出租的房源比较少。
即使少数的出租房源皆以装修全配形式存在，而且老公房小区的物业管理费用少而甚少（9元/月），使租房者减少了一笔开支，所以老公房的租金价格仅比次新房低200—300元/月（相仿面积）。
当然，装修与否也是衡量房子租价高低的一个重要考量因数。
在本案周边的毛坯房租金比装修房的价格要低1000—2000元/月，具体还要看房子的面积大小。
装修房与精装房还存在一个配置标准的差异，精装全配的价格比装修却生活用具配置相对较少的房子的租金差在200—400元/月不等。
出租房在2房与3房间的租金价格差距分两中情况：
1、次新房的2、3房之间的租金差距基本在500-2000元/月不等。
2、老公房的2、3房之间的租金差距基本差不多，100-200元/月的差距都不足为奇。
销售状况没有起色，不是客户不想买房，而是我们的价格着实把人给吓跑了。
如果这种情况长时间的出现，对于本案的客户资源流失现象是非常严重的，而且还会很大程度上影响“中星海上景庭”的口碑。
这于本案四期开盘前的客源积累以及成功开盘提出了一个严峻的讯号。
所以本案所面临的市场竞争是非常激烈的，在开展下一步销售工作前（在顺利交房的前提下）销售上建议做些许调整：
1、业务员的日常客户积累及客户分析要加强。
2、现房价应做稍许调整，以略高于周边二手房价为宜。
3、销售形式上略加改进，如：
打折优惠，与中介联动。
4、提高业务员的薪资待遇，以激励业务员的销售激情。
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