房地产抵押估价报告模板有土地证.docx
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房地产抵押估价报告模板有土地证
房地产抵押估价报告
估价项目名称
：
委托的位于河口区考虑路5-37号2（9.9跃）层住宅房地产抵押价值评估
估价委托人
：
估价机构
：
房地产评估经纪有限公司
注册房地产估价师
：
（注册号：
）
（注册号：
）
估价作业日期
：
2016年1月19日至2016年1月21日
估价报告编号
：
恒房估字（2016）第061号
一、致估价委托人函3
二、注册房地产估价师声明4
三、估价假设和限制条件5
四、风险提示及变现能力分析8
五、房地产抵押估价结果报告12
1.估价委托人12
2.估价机构12
3.估价对象12
4.估价目的12
5.价值时点14
6.价值类型14
7.估价依据15
8.估价原则15
9.估价方法16
10.估价结果16
11.估价人员17
12.估价作业日期17
13.估价报告应用的有效期17
六、房地产抵押估价技术报告（估价机构存档）
七、附件
1、《房地产估价委托函》复印件
2、估价对象区位示意图
3、估价对象实地查勘照片
4、《房屋所有权证》复印件
5、《国有土地使用证》复印件
6、房地产估价机构营业执照复印件
7.房地产估价机构资质证书复印件
8、注册房地产估价师资格证书复印件
致估价委托人函
先生：
我公司于2016年1月19日接受您的委托，秉着独立、客观、公正、谨慎的原则，对您所有的位于河口区考虑路5-37号2（9.9跃）层住宅房地产（建筑面积为221.64平方米，土地使用面积为52.34平方米）进行了估价。
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，至2016年1月21日估价工作结束。
我公司估价人员在实地查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合您提供的资料和本次的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，综合分析影响房地产价格的各项因素，选用比较法进行了分析、测算和判断，确定估价对象于价值时点的估价结果如下：
房地产市场单价：
RMB4526元/㎡
房地产市场价值：
RMB1003143元（大写：
人民币壹佰万零叁仟壹佰肆拾叁元整）
法定优先受偿款:
0元
房地产抵押价值：
RMB1003143元（大写：
人民币壹佰万零叁仟壹佰肆拾叁元整）
随此函附交估价报告一份，估价报告使用期限为自估价报告出具之日起一年内有效，即从2016年1月21日至2017年1月20日止。
特此函告
房地产评估经纪有限公司
法定代表人：
二〇一六年一月二十一日
注册房地产估价师声明
在撰写本估价报告时我们非常小心谨慎，我们保证在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内：
1.本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有任何利益关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有个人利害关系。
4.我们是依照国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.注册房地产估价师冯征、已于2016年1月19日对本估价报告中估价对象的实物进行了实地查勘。
6.我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。
7.估价人员代表受理房地产估价机构在报告书中陈述的事实是真实和准确的；如估价委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由估价委托人承担。
注册房地产估价师：
冯征注册证号：
注册房地产估价师：
注册证号：
二〇一六年一月二十一日
估价的假设和限制条件
一、估价假设条件
1、交易双方是自愿地进行交易的。
2、交易双方是出于利己动机进行交易的。
3、交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情。
4、交易双方有较充裕的时间进行交易。
5、不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
6、本次评估报告中委托估价对象权属内容的确定，是以估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件登记状况为依据，且具有合法性为假设前提。
二、未经调查核实或无法调查核实的情况和资料
1、本次估价对象由估价委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应当重新估价。
2、本次估价是以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的，是以估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权为假设前提下的房地产价格。
3、估价委托人仅提供了估价对象的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件，估价人员未能查看原件，未到有关主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。
4、本次估价对象的建筑面积来源于估价委托人提供的《房屋所有权证》复印件，经过实地查勘，估价对象建筑面积大体相当，但估价师未进行专业测量。
三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
1、本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。
估价委托人及贷款银行、相关报告使用人在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。
2、本报告估价结果没有考虑估价对象及其产权人已承担的债务、或有债务对其价值的影响。
3、我们曾于2016年1月19日进行实地查勘，并进行了现场拍照。
但我们并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏。
在本次估价中假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。
4、本次评估报告中，对估价对象建筑面积、结构、层次等参数的确定，是以估价委托人提供的《房屋所有权证》复印件登记状况为依据。
5、至价值时点止，若产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税、费，应按规定缴纳或从评估值中相应扣减。
6、估价对象成新度由估价人员实地查勘综合确定。
四、限制条件
1、本次评估范围是以估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件为依据确定，未含估价对象室内装修及室外附属物。
2、本次估价的目的是为估价委托人进行房地产抵押提供价值参考依据，不对其他用途和目的负责，如估价目的变更，须另行估价。
3、本报告确定的房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
4、本报告估价结果为房地产价值，估价对象的土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。
5、本报告估价结果的计算，是以估价对象房地产在价值时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。
6、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本房地产估价机构不承担责任。
7、本报告仅供房地产主管部门、估价委托人及抵押权人使用，非为法律规定的情况，未经房地产估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。
8、我们申明，估价报告书仅供房地产主管部门、估价委托人及抵押权人使用，本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。
9、估价报告应用的有效期为一年（即2016年1月21日至2017年1月20日）即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。
若有效期内房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，估价报告使用期限应作相应调整，需重新进行估价。
10、本报告的最终解释权由房地产评估经纪有限公司所有。
风险提示及变现能力分析
一、风险提示
1.在抵押期间可能产生的信贷风险关注点：
（1）市场风险：
城市规划限制往往成为市场风险的主要因素，而区域内的市场环境及供需情况是影响当地同类用途房地产市场价格主要因素。
（2）经济风险：
主要为建筑原材料价格的上涨，这种情况下将会加大房地产开发的经营成本，甚至会推动房价的上涨。
此外，国民经济生产总值和国民消费水平也都影响房地产的需求市场。
（3）政策性风险：
主要指货币政策、财政政策、政府对房地产行业的产业政策等其他相关政策的影响。
我国先后出台了《物权法》、《房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《招投标法》、《建筑法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《国有土地使用权出让规范》等多部法律、法规的实施，我国的房地产管理走上了有法可依、有章可循的道路。
（4）抵押物损耗风险：
主要是指估价对象在抵押期间可能存在抵押物的损耗，其中包括：
正常使用会造成抵押物的一般损耗；不当使用或空置，管理维护不善造成的损耗；意外灾害等造成的严重减损。
2.抵押权人应该遵循谨慎原则，在对以上信贷风险进行必要的预测基础上，合理使用本评估价值。
3.考虑到贷款时间段内房地产市场的变化，建议贷款人在一年后适时对抵押房地产价值变化状况进行重新评估，以控制贷款风险。
4.在法律、法规下的风险：
根据《中华人民共和国物权法》第182条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
”
建筑物如若存在抵押权，应先还款、解押、注销，再次抵押登记方可生效。
5.根据估价委托人提供的相关证明材料及估价人员经验，无其他方面的限制。
二、变现能力分析
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
估价对象的变现能力分析如下：
1、房地产的通用性、独立使用性及可分割转让性
委托估价对象已通过房产测绘部门确定房屋的建筑面积、结构与区位，并办理了《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，权属清晰，四至明确,可及时变现。
（1）通用性：
估价对象土地登记地类（用途）为住宅用地，房屋登记用途为住宅，建筑形式符合住宅需要，其通用性一般。
（2）独立使用性：
估价对象为成套的住宅，其使用不受其他房地产影响，独立使用性好。
（3）房地产的可分割转让性：
估价对象为成套住宅，不适宜分割转让，其分割转让性差。
（4）开发程度分析
区域内已达到“六通一平”，且各项市政设施齐全，估价对象为已开发完成且投入使用。
（5）房地产区位分析
估价对象地处市城区住宅IV级地段其东邻考虑路，南邻颐阳路372号，西邻中国工商银行居民楼2座，北邻考虑路9号；估价对象周边生活配套设施齐全，半径500米范围内主要有博士友幼儿园、湖滨路小学、三中等教育机构；农商银行、招商银行、农业银行、工商银行等多家支行金融网点；公安医院、平民百姓医药公司药品超市、胜阳港社区卫生服务中心等医疗设施；其他服务设施：
超市（莹春便利店、林红便利店、中百超市等）、餐馆（楚乡厨艺餐馆、周老二食府考虑路店、陶然风味园等）、宾馆（京华宾馆、智华商务宾馆、唯TA浪漫酒店等）、中国电信、中国移动、中国联通等营业网点，居民生活便利度较好。
周边典型物业有大上海广场、海石大厦、中央华府等，各种配套设施完善。
距离估价对象最近的公交站点为老火车站，途经该站的公交线路有3路、2路、9路、16路、26路、13路等，交通便捷度较高。
2.变现费用（最终价款以相关部门确定为主，如下表）：
债务人不能按期偿还抵押贷款的情况下，抵押权人可以依据法定程序将估价对象房地产进行处置（拍卖），实现快速变现。
如变现交易，其可能发生的税费如下：
税费
税率
数额（元）
备注
文件依据
契税
契税2%（＜140㎡）
契税4%（≥140㎡）
40126
买方
《中华人民共和国契税暂行条例细则（财法字[1997]52号）
营业税及附加
单位企业出售房屋
个人（非住宅）5.75%
/
卖方
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国务院国发〔1985〕19号文件发布）
交易
手续费
住宅6元/㎡（建面）
非住宅11元/㎡（建面）
1330
双方各半
《国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知》（计价格[2002]121号）
产权
登记费
住宅80元/一本
非住宅550元/一本
80
买方
《国家计委、财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（计价格[2002]595号）
印花税
0.5‰
502
买方
拍卖费
拍卖成交价200万以下的，收取佣金的价格比例不得超过5%；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3%；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2%；
50157
双方各半
《中华人民共和国拍卖法》的规定和地方性约定
评估费
100万以内按评估价的5‰，101万至1000万为2.5‰，1001万至2000万为1.5‰，另行约定的除外
5016
双方各半
国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知（1995年7月17日计价格第971号）
合计
/
97211
/
/
本次估价对象的总变现费用为：
97211元（其中买方费用为：
68960元，卖方费用为28251元）。
3.处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。
一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、契税及部分手续费。
4.若需对估价对象进行短期强制处分，考虑快速变现如估价对象所在区域市场发育的完善程度，该类房地产市场需求较高，整体价值不大，对变现时间影响较小；其他不可预见因素及拍卖、过户、变现费用等因素的影响，成交价格可能仅为其抵押价值的70%左右，详见下表：
序号
影响因素
折减率%
1
买方市场有限需求
10%
2
快速变现方式、时间限制
5%
3
拍卖等方式中介费用
5%
4
买方市场客户购买处置资产的心理
5%
5
其他不可预见因素
5%
合计
30%
5.清偿顺序：
根据《城市房地产抵押管理办法》[建设部令第56号]第四十七条处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：
①支付处分抵押房地产的费用；
②扣除抵押房地产应缴纳的税款；
③偿还抵押权人债权本息及支付的违约金；
④赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；
⑤剩余部分金额交还抵押人。
处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人向债务人追索不足部分。
房地产抵押估价结果报告
一、估价委托人
姓名：
联系人：
联系电话：
二、房地产估价机构
名称：
房地产评估经纪有限公司
法定代表人：
评估资质等级：
贰级
资格证号：
证字第25号
住所：
市适用房栋31-6号
联系人:
联系
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
（一）估价范围的界定
本次估价范围为估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件中登记的所有的位于河口区考虑路5-37号2（9.9跃）层住宅房地产（建筑面积为221.64㎡，土地使用权面积为52.34㎡），未包含装修价值。
（二）估价对象基本状况
1.建筑物权属登记状况
根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[权证号：
房权证字第2002私3582号]复印件记载如下：
《房屋所有权证》证号
房权证字第2002私3582号
房屋所有权人
房屋坐落
河口区考虑路7-34号
结构
钢混
房屋总层数
9
所在层数
9.9跃
建筑面积
221.64㎡
规划用途
住宅
产权来源
买卖
建成年份
2002年
2.土地权属登记状况
估价委托人提供的《国有土地使用证》[证号：
国用（2002）字第22613号]复印件记载内容如下：
《国有土地使用证》证号
国用（2002）字第22613号
土地使用权人
座落
河口区陈家湾考虑路7-34号A栋
地号
020206-1（190）
图号
43.25-07.75
地类（用途）
住宅用地
使用权类型
出让
使用权面积
52.34㎡
终止日期
/
3.建筑物现场查勘情况
估价对象位于河口区考虑路7-34号，建于2002年，整栋综合楼是由钢筋混凝土梁、柱承重，24砖墙围护，现浇楼板及现浇平屋面等构成的钢混结构房屋，层高约3米，外墙面砖。
估价对象位于9（9.9跃）层，建筑面积为221.64㎡，五室二厅一厨二卫，坐北朝南，通风采光较好，室内水、电、卫设施齐全。
据估价人员现场查勘，产权人已对房屋进行装修：
大厅天棚为乳胶漆，内墙面乳胶漆，地面铺抛光砖；餐厅天棚为乳胶漆，内墙面乳胶漆，地面铺抛光砖；卧室天棚为乳胶漆，内墙面乳胶漆，地面铺复合板；厨房天棚为集成吊顶，内墙面瓷砖到顶，地面铺防滑砖；室内有整体橱柜，抽油烟机设施；卫生间天棚为塑扣板吊顶，内墙面瓷砖到顶，地面铺防滑砖；室内有淋浴隔断，坐式大便器、独立柱面盆、拖把池等设施。
整体维护保养较好，估价人员根据其经济耐用年限及维护保养情况判断成新度为九成新。
4.土地基本状况
（1）宗地四至
据估价人员实地查勘，待估对象所在宗地东邻考虑路，南邻颐阳路372号，西邻中国工商银行居民楼2座，北邻考虑路9号。
（2）宗地形状
根据估价委托人提供的《国有土地使用证》土地宗地图复印件显示，估价对象所在宗地形状较为规则，对土地的利用无不利影响。
（3）宗地面积
估价委托人提供的《国有土地使用证》复印件证载土地使用权面积为52.34㎡。
（4）宗地地质、地势
据估价人员现场调查，估价对象宗地内外无高差，地势平坦。
（5）宗地水文状况
据估价人员现场调查，估价对象宗地内外水文状况良好，基本无污染。
（6）土壤地基
待估宗地土壤无污染，地基有足够承载力。
（7）土地开发程度
该宗地土地开发程度为红线外“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气）及宗地红线内“场地平整”，对土地利用无不良影响。
五、价值时点
根据《房地产抵押估价指导意见》的有关规定，“房地产抵押估价基准日原则上为完成估价对象实地查勘之日”，故本次评估价值时点确定为估价人员实地查勘现场之日，即为2016年1月19日。
六、价值类型
1.本次所确定的房地产抵押价值，是指抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
2.法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权人款额，以及其他法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）国家及地方颁布的有关房地产估价的法律、法规和政策文件：
1.《中华人民共和国物权法》（主席令第62号）
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》[主席令第72号]
3.《中华人民共和国土地管理法》[主席令第28号]
4.《中华人民共和国担保法》[主席令50号]
5.中华人民共和国《房产测量规范》[GB/T17986.2-2000]
6.《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）
7.《土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部令第40号）
8.《房地产估价规范》[GB/T50291-1999]
9.《房地产抵押估价指导意见》
10.《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）
（二）估价委托人提供的估价对象权属证件及相关资料：
1.《估价委托书》；
2.《房地产抵押估价法定优先受偿款项查询单》；
3.《房屋所有权证》复印件；
4.《国有土地使用证》复印件；
5.其他相关资料；
（三）估价人员实地查勘所获取的资料；
（四）估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料。
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。
具体依据如下原则：
估价时点原则：
遵循估价时点原则，要求估价结果应是在估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
合法原则：
遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
最高最佳使用原则：
遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
替代原则：
遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
谨慎原则：
遵循谨慎原则，要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
九、估价方法
（一）估价方法的选用
估价人员在认真分析所掌握的资料、进行实地查勘和对邻近地区进行市场调查之后，结合估价对象本身的特性，进行综合分析。
根据《房地产估价规范》，比较法是最能体现房地产估价的基本原理，最直观，适用性最广，也最容易准确把握的一种估价方法。
因此，在有条件选用市场比较法估价时，应当首选比较法。
估价对象的证载用途为住宅，由于该地段类似房地产交易实例较多，资料来源充分，故选取比较法对估价对象进行测算。
收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。
估价对象所在地段的商品房以自用为主，收益法中相关参数不易收集，故不宜选用收益法进行估价。
假设开发法适用于对具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，特别是对在建工程和房地产开发项目评估。
估价对象为已建成房地产，故不宜选用假设开发法进行估价。
成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。
估价对象作为一栋楼房中的一套，故不宜选用成本法进行估价。
（二）估价方法的内涵
比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，确定估价对象——所有的位于河口区考虑路5-37号2（9.9跃）层住宅于价值时点2016年1月19日房地产价值如下：
房地产市场单价：
RMB4526元/㎡
房地产市场价值：
RMB1003143元（大写：
人民币壹佰万零叁仟壹佰肆拾叁元整）
法定优先受偿款:
0元
房地产抵押价值：
RMB1003143元（大写：
人民币壹佰万零叁仟壹佰肆拾叁元整）
十一、估价人员
估价人员：
注册证号：
估价人员：
注册证号：
十二、估价作业日期
2016年1月
升级会员 