房地产培训课件.docx
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房地产培训课件
第一部分 房地产概念
第一节房地产概述
房地产概念有广义和狭义之分。
广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。
房地产是土地、房屋财产的总称。
国家颁布的《中华人民共和国土地管理法》将我国土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。
《中华人民共和国土地管理法》定义：
“农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
”国家颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》定义：
“房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。
《福州市人民政府关于公布2004年度土地级别、基准地价以及国有土地使用权出让收费标准的通知》（榕政[2004]9号）规定：
“福州市城市土地定级和基准地价评估的建设用地分为商服用地、居住用地和工矿仓储用地三类。
”
第二节房地产开发概述
一、房地产开发的概念
国家颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》定义：
“房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
”房地产开发具有资金量大、经营周期长、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强、预收预付账款多等特点。
二、房地产开发的分类
房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：
第一类是从事城市房地产开发和交易的；第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。
它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。
房地产开发按项目的运作方式不同可分为三类：
第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，出售新建房屋的方式；
第二类，是把土地由生地变成熟地之后再转让的方式；
第三类，其他方式。
如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；购买房地产后等待一段时间再转让－－俗称炒房团；接手在建工程后继续开发等；
第三节房地产业概述及涉及行业
房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。
房地产业应包括：
土地的开发，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋的建造、维修、管理，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。
其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪；与房地产业相关的行业主要包括建筑工程行业、工程机械行业、以及钢铁、水泥等行业。
第二部分房地产项目开发程序概述
第一节房地产项目开发程序
对房地产项目开发一般应遵循下列程序：
项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权取得的程序、项目规划程序、征地拆迁程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。
一、项目开发前期调研程序
项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资区域进行市场调查，搜集大量房地产市场信息，探索投资的可能性及寻找投资机会的过程。
经过一系列的投资机会鉴别和项目筛选，投资意向初步建立，再进一步与城市规划部门、房地产管理部门、当前的土地拥有者或使用者以及其他有可能合作的投资商和房地产专业人士接触洽谈，使项目设想具体化，并草签投资意向书，做出项目可行性研究报告。
二、项目立项过程程序
项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可行性研究报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。
立项审批应提供以下资料：
1、项目立项申请报告书（原件一份）
2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）
3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）
4、项目建设投资概算（一份）
5、银行部门出示的资金证明（原件一份）
6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）
7、项目地形图（一份）
8、有关职能部门的意见。
三、土地使用权取得的程序
土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过，取得建设用地规划许可证后，办理取得土地使用权手续的程序。
（一）土地使用权的取得主要有3种方式，即土地使用权的出让、转让和划拨。
1、土地使用权出让的概述
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条的规定：
“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
”
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：
“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（1）居住用地七十年；
（2）工业用地五十年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；（5）综合或者其他用地五十年。
”
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条的规定：
“土地使用权出让可以采取下列方式：
（1）协议；
（2）招标；（3）拍卖。
依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
”
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条的规定：
“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
”
2、土地使用权转让的概述
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定：
“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
”
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十二条的规定：
“土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
”
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条的规定：
“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。
”
3、土地使用权划拨的概述
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条的规定：
“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
”
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定：
“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（2）领有国有土地使用证；
（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（4）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
”
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定：
“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。
对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条件的规定予以出让。
无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
”
（二）用地收费收取标准
收费项目
计算单位
收费标准
批准收费机关及文号
备注
一、征（拨）用地管理费
补偿费总额
1.4—2.1%
省物价局、省财政闽价[2002]房237号
二、建设用地批准证书
元/份
8
国家物价局财政部（93）价费字139号
建设用地批准证书
三、城市基础设施配套费
元/平方米
见后表
榕政（2004）9号
四、土地出让金
元/平方米
见出让金标准
榕政[2004]9号
五、新菜地开发建设基金
亩
3.5万元/亩
闽政[1993]综343号
六、鱼池改造费
亩
2.5万/亩
榕政综[1989]195号
七、耕地开垦费
见耕地开垦费分类征收标准
闽政[2000]文98号
八、耕地占用税
见耕地占用税标准
闽政[1987]58号
九、契税
3%
闽财农税[1998]81号
榕政[2004]9号
十、新增建设用地有偿使用费
元/平方米
40
财综[2002]93号
十一、温泉保护费
房地产项目15万元/亩
行政划拨30万元/亩
榕政综[1991]112号
闽政[1985]综294号
十二、农业土地开发金
元/平方米
13.5
闽财综[2005]20号
（三）主要发生的开发成本及扣除凭据
该阶段主要发生取得土地使用权所支付的金额及土地征用及拆迁补偿费。
取得土地使用权所支付的金额主要含土地出让金或土地转让金、契税、规费、土地变更费、土地评估费、其它等；土地征用及拆迁补偿费主要包含拆迁安置补偿费、青苗补偿费、耕地占用税、其它等。
扣除凭据问题，福州市地方税务局（榕地税发〔2007〕229号）已作出规定。
具体规定如下：
土地使用权费
序号
项目
合法有效凭证
1
土地出让金或土地转让金
土地规费专用收据或行政事业单位结算凭证或转让无形资产发票
2
契税
税票
3
规费
行政事业单位结算凭证
4
土地变更费
行政事业单位结算凭证
5
土地评估费
服务业发票
6
其它
应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证
四、项目规划程序
项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的过程。
项目规划申报的基本程序如下：
（1）在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见，形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据；
（2）在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；
（3）根据规划设计条件，由建设单位委托设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。
开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；
（4）通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；
（5）开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；
（6）申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。
该阶段主要发生前期工程费，是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
扣除凭据问题，福州市地方税务局（榕地税发〔2007〕229号）已作出规定。
具体规定如下：
前期工程费
序号
项目
合法有效凭证
1
测绘费
服务业发票
2
规划设计费
服务业发票
3
勘察费
服务业发票或建筑安装发票
4
质检费
服务业发票
5
招标费
服务业发票
6
审核费
服务业发票
7
垃圾处理费
服务业发票或行政单位收据
8
咨询服务费
服务业发票
9
场地平整费
建筑安装发票
10
临时设施费
建筑安装发票
11
其它
应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证
五、征地拆迁程序
征地是在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁是在取得土地使用权批准文件后即可向福州市房地产管理局提出申请核发《拆迁许可证》。
1、征地拆迁有关的概念
征地是指政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。
拆迁是指因房地产开发项目需要对在开发区内属他人所有或使用的房地产权益，依照有关法律、法规和规章的规定而实施的依法转移房地产权益的行为过程。
根据《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》第十条的规定：
“拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
房屋拆迁管理部门（县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门）不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
”
根据《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》第四条的规定：
拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
”
根据《中华人民共和国物权法》规定政府可以为了公共利益对土地实行征收或者征用，这就明确了征拆行为的主体是政府。
2、征地费用的构成及标准
建设征地费用主要构成：
土地补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地占用税以及地上附着物和青苗的补偿费。
根据《土地管理法》第47条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。
但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
福建省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（福建省第九届人民代表大会常务委员会第十四次会议于1999年10月22日通过）对农用地转建设用地的审批程序、申报材料及征地费用的支付标准已作出规定。
根据《福建统一全省耕地年产值和征地补偿标准》规定全省耕地年产值和征地补偿标准为：
耕地（包括灌溉水、望天田、山垅田、水浇地、旱地、菜地）年产值划分为五等，一等每亩1600元，二等每亩1500元，三等每亩1400元，四等每亩1200元，五等每亩1000元。
征收耕地，土地补偿费和安置补助费按该耕地年产值的25倍合并计算。
青苗补偿费按该耕地年产值的1倍补偿，菜地的青苗补偿倍数可以适当提高。
征收园地、林地、牧草地和其他农用地，按照《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和《福建省人民政府关于加强征地补偿管理切实保护被征地农民合法权益的通知》规定执行，其土地补偿费根据相应等级耕地的土地补偿费的规定比例确定。
3、拆迁补偿的形式及标准
房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。
实行货币补偿的，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。
被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价。
房屋拆迁补偿、安置费用计算标准：
（1）房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）；
（2）房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格；（3）（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费＝搬迁补助费＋没有提供周转房情况下的临时安置补助费＋超过过渡期限的临时安置补助费＋非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。
实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当计算被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的房地产市场评估价款，结算差价。
拆迁人还应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
拆迁住宅房屋的，搬迁补助费根据原住房建筑面积和规定的补助标准计算；拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再支付搬迁补助费。
拆迁非住宅房屋的，搬迁补助费包括：
（1）设备搬迁、安装费用；
（2）无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。
因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，拆迁人可以结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予一次性停产停业综合补助费。
《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》对拆迁货币补偿标准、拆迁房屋的结构状况分类、被拆迁房屋的成新率、房屋建筑面积计算规则、产权调换房屋的计价标准、房屋拆迁层次调节系数都作出相关规定。
该阶段主要发生拆迁补偿费。
扣除凭据问题，福州市地方税务局（榕地税发〔2007〕229号）已作出规定。
具体规定如下：
土地征用及拆迁补偿费
序号
项目
合法有效凭证
1
拆迁费
协议或建筑安装发票
2
安置费
协议、非经营性收入专用发票
3
补偿费
协议、非经营性收入专用发票
4
青苗补偿费
协议、非经营性收入专用发票
5
其它
应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据
六、工程建设程序
工程建设程序，是指项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过工程竣工综合验收，达到业主可入住条件的过程。
开发商在具备开工条件后，向福州市建设局提出开工申请，材料齐全的核发《施工许可证》，并完成招标投标、工程质量手续、安全监督手续、安全措施及档案报备。
竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。
通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。
（1）施工许可证的办理程序
1、房地产企业应提供申报资料：
（1）建筑施工许可申请表（一式二份）；
（2）建设工程用地许可证（建设用地批准书）；
（3）建设工程规划许可证及建设工程规划用地许可证；
（4）拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件（现场踏看）；
（5）中标通知书及招标工程备案联系单；
（6）施工图设计文件审批——批准书（施工图审查备案）；
（7）建设工程消防设计审核意见书；
（8）建设工程监理合同登记表；
（9）建设工程安全监督登记及安全生产许可证；
（10）建设工程质量监督通知书；
注：
办理工程质量监督须提供以下材料：
建设规划许可证（原件、复印件）
经图审的图纸目录（复印件）
工程质量监督登记表（一式三份）
交款凭单
报建单（福州市建设工程项目报建）
（11）银行资金到位证明或保函；
（12）福州市建设工程项目报建表；
（13）计划文件；
（14）建设工程施工合同；
（15）施工组织设计；
（16）新材，散泥发票；
（17）其他资料。
2、建筑工程施工许可证办理流程图
办理建设工程项目报建
施工图审查（备案）
办理直接发包申请
或市招标办建设项目招投标
办理
市外建筑企业进榕登记
工程施工合同登记
办理质量监督手续
开工安全条件审查
办理施工许可证
3、法律法规的规定：
根据《建筑工程施工许可管理办法》（中华人民共和国建设部令第91号）有关施工许可证的办理程序的规定如：
第二条 在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。
工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。
按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。
第三条 本办法规定必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。
任何单位和个人不得将应该申请领取施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证。
第四条 建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：
（一）已经办理该建筑工程用地批准手续。
（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。
（三）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。
（四）已经确定施工企业。
按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。
（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。
（六）有保证工程质量和安全的具体措施。
施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。
（七）按照规定应该委托监理的工程已委托监理。
（八）建设资金已经落实。
建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30％。
建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。
（九）法律、行政法规规定的其他条件。
第五条 申请办理施工许可证，应当按照下列程序进行：
（一）建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。
（二）建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附本办法第四条规定的证明文件，向发征机关提出申请。
（三）发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内书面通知建设单位，并说明理由。
建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。
（二）房屋建设项目的一般竣工验收标准：
1、工程项目按照设计图纸建成，所有粉刷、装修全部施工完毕。
2、所有设备（如电梯、采暖通风装置）均按设计规定安装完毕，并能正常启动，发挥功能。
3、上下水道架设完毕，所有沟道、管道通畅，无渗透现象；照明及动力用电工作回路及控制回路结构清晰，操作方便；室内、外道路均已建成；卫生装备、煤气设施均能正常运转、工作。
4、整个工程质量经有关部门按施工技术经验规范进行评定，达到合格以上。
核实建筑安装工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一览表；提出财务决算分析；对工程质量作出评价，对不合格的提出返回复修意见。
5、要求建筑物四周两米以内的场地平整，由本项施工所造成的障碍物已清除。
（三）竣工验收的程序：
1、工程建设完成后，施工单位向开发商递交竣工报告，设计、施工单位向开发商提交图纸。
2、开发商验收。
开发商根据图纸、隐蔽工程验收资料、关键部位施工纪录，初步检验工程施工质量。
3、共同验收。
以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、质量监督站等单位共同检查，评定工程质量、技术资料和竣工图纸。
单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填具验收证书，由质量监督部门发给工程质量等级证书。
对于总体开发项目建设完毕后，
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