太原市后北屯城中村改造项目整体投资分析投资分析.docx
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太原市后北屯城中村改造项目整体投资分析投资分析
太原后北屯城中村改造项目整体投资分析
一、目标和原则：
（一）.改造目标：
1、完成全部村民的整体拆迁安置，满足自住居住和可经营出租住房的建设，使居住环境得到最大限度的提高；
2、在符合市场需求的基础上，根据村委会实际情况和资本投资现状，实现可持续发展的村集体经营性商业物业的保留持有。
（二）.投资原则：
1、在2期项目中通过与合作投资方的共同开发，实现土地收益和开发盈利收益；
2、在1、3期项目中完成全部村民的整体拆迁安置和村集体保留经营性商业物业的建设，并在剩余土地上通过与合作投资方的共同开发，实现土地收益和开发盈利收益；
3、村委会作为项目组织实施者，必须确保实现整体项目的投资平衡。
（三）.投资发展策略：
1、根据实际情况制定合理的、可操作性的拆迁实施方案，尽可能使村民安置住房需求得到满意；
2、市场开发的房地产投资实现价值最大化，使之实现良好的现金流和资本杠杆作用，并制定科学合理的开发计划，为村委会完成整体项目改造提供资金保障；
3、在前期策划工作的基础上，商业功能的定位必须以市场为前提，确定合理的业态定位和规模体量，并综合考虑整体资金平衡的需要，不能一味求大，脱离市场；
4、作为必要的整合性资源，除了确定房地产投资合作方外，必须重视商业营运资源的导入，并认清各方面资源的投资属性和本案项目中商业项目自身的投资价值；
5、确定合理的开发时序，并充分发挥财务杠杆作用，完成整体项目的资本运作。
二、设定开发模型：
在前期大量工作的基础上进行方案调整后，设定如下项目发展模型及主要经济指标：
开发区域
2期项目
1、3期项目
备注
规划净用地（亩）
278.86
602.25
含保留建筑之用地
总建筑面积
（万M2）
地下
地下车库
17.90
18.30
调整后
地下商业
3.00
调整后
半地下车库
5.20
调整后
地上
安置用房
71.06
142.19
开发商品房
住宅
63.90
67.10
40.63
调整后
商业
3.20
4.50
按10％配比
村委保留
商业
集中商业
15.31
调整后
社区沿街商业
4.69
酒店
3.00
经济型酒店（调整后）
办公
3.00
出租型办公（调整后）
教育建筑
2.85
容积率
3.60
3.61
调整后
合计总建筑面积（万M2）
85.00
171.54
地上/地下合计
※西干渠上盖规划另行测算；
※R-1和玉河南小区暂不考虑动迁；
※C-1设置集中式商业设施；
※C-5调整为公寓为主；
※C-3、C-4、C-8、R-8纳入商品房开发范围；
※1、3期减少地下空间，安置小区设置部分半地下及地面车位，集中式商业物业仅在C-1、C-2中设置首负层商业。
三、投资分析：
※2期独立进行投资及财务分析；
※1、3期商品房开发部分独立进行投资及财务分析；
※村民安置用房及村集体保留商业用房独立进行投资分析。
（一）.2期项目投资及财务分析：
1、建设工程费造价估算：
2期项目
项目或费用名称
建筑面积（m2）
预算单方造价（元/m2）
预算合价（元）
计算依据
地块总面积
185916
建筑总面积
850000
地上建筑总面积
671000
其中
高层住宅
639000
1～2层商铺
32000
公建配套/会所
3500
地下车库面积
179000
造价投资估算
工程建设费用
建筑面积（m2）
预算单方造价（元/m2）
预算合价（万元）
计算依据
（一）
高层住宅楼
1
打桩及基础工程
850000
100
8500
2
地上住宅主体结构
639000
900
57510
3
外立面及装饰
铝合金窗（中空玻璃）估
191700
450
8626
按主体结构面积30％估算
外立面石材估
127800
160
2045
按主体结构面积20％估算
外墙保温估
351450
170
5975
按主体结构面积55％估算
外墙涂料
639000
12
767
阳台栏杆
31950
280
895
按主体结构面积5％估算
斜屋面
63900
150
958
按主体结构面积10％估算
地面处理/防水/底层门厅装修等
639000
60
3834
按经验值估算
4
建筑附属设施费
639000
20
1278
包括进户门、防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房
5
给排水、煤气、消防
639000
88
5623
6
强电（包括各类低压配电箱、柜）
639000
115
7348
7
电视、电话、对讲、宽带、安保
639000
65
4154
8
电梯
639000
85
5431
（一）小计
639000
1769
113034
（二）
一至二层商铺
1
打桩及基础工程
32000
100
320
2
地上主体结构
32000
800
2560
3
外立面及装饰
铝合金窗（中空玻璃）估
10000
600
600
外立面涂料装饰估
5000
300
150
4
建筑附属设施费
32000
30
96
5
给排水、煤气、消防报警、通风
32000
100
320
6
强电（包括各类低压配电箱、柜）
32000
150
480
7
电话、对讲、电子监控、宽带、安保
32000
50
160
（二）小计
32000
1464
4686
（三）
配套用房/会所
1
打桩及基础工程
3500
100
35
2
地上主体结构
3500
700
245
3
会所装修
2600
2000
520
4
给排水
3500
80
28
5
强电（包括各类低压配电箱、柜）
3500
150
53
6
电视、电话、对讲、监控
3500
25
9
7
垃圾压缩站（含设备）
500
5000
250
8
变电站（不含10KV/0.4KV四型变电站）
400
4000
160
（三）小计
1300
（四）
地下车库
1
打桩及基础工程
179000
650
2
地下结构
179000
1800
3
一般装修
179000
150
4
给排水、消防、煤气、通风
179000
250
5
强电（包括各类低压配电箱、柜）
179000
120
6
电话、对讲、监控、车辆等弱电系统
179000
50
（四）小计
179000
3020
54058
（五）
小区配套工程
1
路灯、庭院灯、草坪灯
639000
15
959
2
道路、路基、下水道、地面停车场
65000
180
1170
按土地面积35％计
3
绿化景观
65000
150
975
按土地面积35％计，集中绿地15％
4
上水供水工程
639000
25
1597
5
室外总体排水工程
639000
12
767
6
小区电缆排管工程
639000
30
1917
7
智能化小区管理系统
639000
50
3195
8
燃气工程费
639000
25
1597
9
供暖工程费
639000
50
3195
（五）小计
639000
240
15372
（六）
不可预见费3％
639000
88
5654
上述建设费的3％计
工程建设费用合计
671000
2893
194104
从以上分析可知，2期估算综合造价为194104万元，单方造价2893元/平米。
2、城中村2期项目销售回笼预期：
（1）住宅：
住宅按销售均价：
8500元/平方米，按63.9万平方米计，可实现销售额543150万元；
（2）商业用房：
按沿街1/2层商铺销售均价：
20000元/平米，按3.2万平米计，可实现销售额64000万元；
（3）车位：
总车位数5000个以上，按销售70％计，8万元/个，可实现销售额28000万元。
综上，2期项目全部销售可实现总销金额：
635150万元。
3、投资开发损益汇总表：
序号
项目或费用名称
建筑面积（m2）
单方造价（元/m2）
预算合价（万元）
计算依据
1
土地成本
671000
1246.77
83658
按300万元/亩，278.86亩计.
2
前期工程费（设计/监理/报建/审照等）
671000
100.00
6710
含墙改/人防/水增容等前期规费
3
工程建设造价
671000
2893.00
194104
4
营销费用
671000
142.00
9527
按总销金额1.5％计.
5
管理费
671000
57.86
3882
按工程建设费用的2％计
6
土地、房屋测绘/办证等
671000
15.00
1007
7
财务费用
671000
114.46
7680
按土建部分造价的35％约40000万元,借款24个月，月息0.8％计.
开发成本合计
671000
4569.00
306568
8
税收
营业税
671000
530.08
35568
按总销金额5.6％计
未考虑税务优惠政策.
土地增值税
671000
94.66
6352
按总销金额1％计
所得税
671000
1068.05
71666
按税后利润25％计
税收合计
671000
1692.79
113586
9
总销售收入
635150
10
开发净利润
671000
3204.11
214996万元
综上,2期项目估算开发净利润为214996万元,（土地300万元/亩已计入土地成本.）
※未考虑税收优惠政策。
4、村委在2期项目中可实现收益预期：
根据合作框架做如下估算，仅作参考。
（1）土地收益：
278.86亩×300万元/亩＝83658万元；
（2）开发收益分成：
214996万元×30％＝64499万元。
以上合计：
148157万元。
如增加住宅销售价格500元/平米，则村委会可增加净收益约7800万元（已扣除税收）。
（二）.1、3期项目商品房开发部分投资及财务分析：
1、建设工程费造价估算：
1、3期商品房开发项目
项目或费用名称
建筑面积（m2）
预算单方造价（元/m2）
预算合价（元）
计算依据
地块总面积
125014
按容积率3.61计，187.5亩
建筑总面积
601300
地上建筑总面积
451300
其中
高层住宅
406300
1～2层商铺/局部商场
45000
分摊的公建配套
28500/3
按1/3面积分摊（9500m2）
开发小区内配套公建/会所
2500
地下车库面积
150000
估算值
造价投资估算
工程建设费用
建筑面积（m2）
预算单方造价（元/m2）
预算合价（万元）
计算依据
（一）
高层住宅楼
1
打桩及基础工程
601300
100
6013
2
地上住宅主体结构
406300
900
36567
3
外立面及装饰
铝合金窗（中空玻璃）估
121890
450
5485
按主体结构面积30％估算
外立面石材估
81260
160
1300
按主体结构面积20％估算
外墙保温估
223465
170
3799
按主体结构面积55％估算
外墙涂料
406300
12
488
阳台栏杆
20315
280
569
按主体结构面积5％估算
斜屋面
40630
150
609
按主体结构面积10％估算
地面处理/防水/底层门厅装修等
406300
60
2438
按经验值估算
4
建筑附属设施费
406300
20
813
包括进户门、防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房
5
给排水、煤气、消防
406300
88
3575
6
强电（包括各类低压配电箱、柜）
406300
115
4672
7
电视、电话、对讲、宽带、安保
406300
65
2641
8
电梯
406300
85
3454
（一）小计
406300
1782
72423
（二）
1～2层商铺/局部商场
1
打桩及基础工程
45000
100
450
2
地上主体结构
45000
800
3600
3
外立面及装饰
铝合金窗（中空玻璃）估
13000
600
780
外立面涂料装饰估
4000
300
120
4
建筑附属设施费
45000
30
135
5
给排水、煤气、消防报警、通风
45000
100
450
6
强电（包括各类低压配电箱、柜）
45000
150
675
7
电话、对讲、电子监控、宽带、安保
45000
50
225
（二）小计
45000
1430
6435
（三）
配套用房/会所/分摊的公建配套
1
打桩及基础工程
11400
100
114
2
地上主体结构
11400
700
798
3
会所装修
2500
2000
500
4
给排水
11400
80
91
5
强电（包括各类低压配电箱、柜）
11400
150
171
6
电视、电话、对讲、监控
11400
25
29
7
垃圾压缩站（含设备）
300
5000
150
8
变电站（不含10KV/0.4KV四型变电站）
300
4000
120
（三）小计
1973
（四）
地下车库
1
打桩及基础工程
150000
650
2
地下结构
150000
1800
3
一般装修
150000
150
4
给排水、消防、煤气、通风
150000
250
5
强电（包括各类低压配电箱、柜）
150000
120
6
电话、对讲、监控、车辆等弱电系统
150000
50
（四）小计
150000
3020
45300
（五）
小区配套工程
1
路灯、庭院灯、草坪灯
406300
15
959
2
道路、路基、下水道、地面停车场
43755
180
788
按土地面积35％计
3
绿化景观
43755
150
656
按土地面积35％计，集中绿地15％
4
上水供水工程
406300
25
1597
5
室外总体排水工程
406300
12
767
6
小区电缆排管工程
406300
30
1917
7
智能化小区管理系统
406300
50
3195
8
燃气工程费
406300
25
1597
9
供暖工程费
406300
50
3195
（五）小计
406300
243
9854
（六）
不可预见费3％
406300
100
4080
上述建设费的3％计
工程建设费用合计
451300
3104
140065
从以上分析可知，1、3期估算综合造价为140065万元，单方造价3104元/平米。
2、城中村1、3期商品房开发销售回笼预期：
（1）住宅：
住宅按销售均价：
6500元/平方米，按40.63万平方米计，可实现销售额264095万元；
（2）商业用房：
按沿街1～2层商铺及部分集中式商业物业销售均价：
12000元/平米，按4.5万平米计，可实现销售额54000万元；
（3）车位：
总车位数4000个以上，按销售70％计，8万元/个，可实现销售额22400万元。
综上，全部销售可实现总销金额：
340495万元。
3、投资开发损益汇总表：
序号
项目或费用名称
建筑面积（m2）
单方造价（元/m2）
预算合价（万元）
计算依据
1
土地成本
451300
1246.40
56250
按300万元/亩，187.5亩计.
2
前期工程费（设计/监理/报建/审照等）
451300
100.00
4513
含墙改/人防/水增容等前期规费
3
工程建设造价
451300
3103.59
140065
4
营销费用
451300
113.17
5107
按总销金额1.5％计.
5
管理费
451300
62.07
2801
按工程建设费用的2％计
6
土地、房屋测绘/办证等
451300
15.00
677
7
财务费用
451300
106.36
4800
按土建部分造价的35％约25000万元,借款24个月，月息0.8％计.
开发成本合计
451300
4746.58
214213
8
税收
营业税
451300
422.51
19068
按总销金额5.6％计
未考虑税务优惠政策.
土地增值税
451300
75.45
3405
按总销金额1％计
所得税
451300
575.06
25952
按税后利润25％计
税收合计
451300
1073.01
48425
9
总销售收入
340495
10
开发净利润
451300
1725.17
77857万元
综上,1、3期商品房开发项目估算开发净利润为77857万元,（土地300万元/亩已计入土地成本.）
※未考虑税收优惠政策。
4、村委在1、3期商品房开发项目中可实现收益预期：
根据合作框架做如下估算，仅作参考。
（1）土地收益：
187.5亩×300万元/亩＝56250万元；
（2）开发收益分成：
77857万元×30％＝23357万元。
以上合计：
79607万元。
如住宅售价增加500元/平米，商业物业售价增加3000元/平米，则村委会可增加净收益约：
8300万元（已扣除税收）。
※综上结果，分析如下：
1、村委会在整体1、2、3期商品房合作开发项目中可获得预期收益为：
227764万元；
2、如可争取土地增值税和所得税全免政策，可增加可分配利润107375万元，为村委会增加收益32212万元；
3、如市场销售价格提高，村委会可增加收益16100万元，免除税收后为18456万元。
以上理想状态全部收益值为：
278432万元。
（三）.村民安置用房及村集体保留商业用房投资分析：
※村民安置用房部分以小区高层住宅形式单独进行投资估算，沿街商业设施纳入小区住宅部分核算;
※集中式商业设施和商业上盖公寓单独计算造价；
※安置住宅小区建议减少地下车库配比，适当设置半地下停车库及地面停车位，按户设置50％地下停车位、30％半地下、20％地
面停车位；
※商业裙房除C-1、C-2地块设置首负层商业，其余均用于地下车库及设备用房。
A.1、3期村民安置小区高层住宅
项目或费用名称
建筑面积（m2）
预算单方造价（元/m2）
预算合价（元）
计算依据
占地总面积
住宅占地
157175
公寓（商业上盖）占地
87804
建筑总面积
小区住宅
540000
社区沿街商业
46900
公寓
170000
商业上盖
集中式商业
153100
未含酒店、办公面积
分摊的公建配套（教育设施）
19000
按28500m2的2/3面积分摊
小区内配套公建
600
地下车库面积
87000
不含地下商业及商业裙房地下车库
半地下停车库
52000
部分小区内设置
造价投资估算
工程建设费用
建筑面积（m2）
预算单方造价（元/m2）
预算合价（万元）
计算依据
（一）
高层住宅楼
1
住宅部分打桩及基础工程
100
5400
2
地上住宅主体结构
900
48600
3
外立面及装饰
铝合金窗（中空玻璃）估
450
7290
按主体结构面积30％估算
外立面面砖估
80
864
按主体结构面积20％估算
外墙保温估
170
5049
按主体结构面积55％估算
外墙涂料
12
648
阳台栏杆
280
756
按主体结构面积5％估算
斜屋面
150
810
按主体结构面积10％估算
地面处理/防水/底层门厅装修等
60
23382
按经验值估算
4
建筑附属设施费
20
升级会员 