我国发展住房抵押贷款证券化的障碍与对策.docx

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我国发展住房抵押贷款证券化的障碍与对策

我国发展住房抵押贷款证券化的障碍与对策

　　　　　　　　　　　　　　　　目录　　第1章绪论...............................................1　　选题目的及意义..............................................1研究思路....................................................1　　第2章住房抵押贷款证券化概述.............................2　　住房抵押贷款证券化的概念....................................2美国住房抵押贷款证券化的发展................................2美国住房抵押贷款证券化的特点................................3　　政府对住房抵押贷款证券化的积极干预和扶持...............3政府性住宅金融机构和商业性住宅金融机构分工协作.........4信用增强和评级机构发展成熟.............................4住房抵押贷款证券化的运作....................................4　　确定证券化资产，组成资产池.............................5设立特殊目的机构.......................................5SPV购买贷款组合，实现贷款组合的真实出售...............5信用增级与信用评级.....................................6住房抵押贷款证券的销售.................................6住房抵押贷款证券的后期管理.............................6　　第3章我国住房抵押贷款证券化的发展.......................8　　国内住房抵押贷款证券化的发展进程............................8建设银行住房抵押贷款证券化的实践............................9　　“建元2005-l”的发行情况...............................9“建元2007-l”的发行情况...............................9国内住房抵押贷款证券化的特点...............................10　　以信托方式实现住房抵押贷款证券化......................10机构投资者类型较为单一................................10信用增级形式灵活，政府不提供担保......................10我国发展住房抵押贷款证券化的作用及意义.....................11　　　　1　　　　有利于商业银行业务的发展..............................11有利于完善金融体系....................................11有利于促进房地产行业的发展............................12　　第4章我国发展住房抵押贷款证券化的障碍因素..............13　　商业银行缺乏积极性.........................................13住房抵押贷款证券化一级市场不完善...........................13　　住房抵押贷款市场发展迅速但规模不大....................13缺乏完善的个人信用登记制度............................14信用增级困难..........................................14房屋产权不清晰........................................14住房抵押贷款证券化二级市场不完善...........................15　　机构投资者缺位导致二级市场交易冷淡....................15缺乏完善的中介服务机构和专业人才......................15制度和法律障碍.............................................16　　设立的障碍.........................................16会计制度和税收制度的障碍..............................16抵押物处置难和抵押权转移的法律障碍问题................17　　第5章促进住房抵押贷款证券化健康发展的对策..............18　　建立高效运作的信息系统.....................................18完善住房抵押贷款证券化一级市场.............................18　　扩大一级市场规模，规范操作，控制贷款质量..............18完善个人信用制度......................................18建立和完善信用保险担保机构............................19完善住房抵押贷款证券化二级市场.............................20　　大力培育机构投资者....................................20提高中介服务机构的质量，培养专业人才..................20建立健全法律法规制度体系....................................21　　建立证券化专门机构SPV.................................22完善会计和税收制度....................................22　　　　2　　　　住房抵押贷款转让时面临的法律问题之解决对策............23完善金融监管...............................................23　　第6章结语...............................................24

　　　　　　　　2003年，美国MBS的发行总额超过了3万亿美元，达到历史最高点。

自2001年1月3日起，美联储连续13次降息，至2003年6月，联邦基金利率从6%降到了1%。

利率下调直接带动了美国房地产市场的发展，房地厂价格持续上涨，住房抵押贷款也随之快速增长。

为了发掘更多的客户，信贷机构降低了住房消费者的市场准入原则，发放了大量的次级贷款。

直接导致了美房地产市场的繁荣，但是这种繁荣必须保持在房价持续上涨且高于利息的上涨的条件下。

从2004年6月30日到2006年6月30日的两年时间内，美联储连续17次加息，基准利率从1%增长到%。

这同时又导致众多的按揭贷款人负担加重，不能偿还贷款的人增多，产生大量的房贷违约和银行坏账。

随着银行对次贷借款人的房屋的收回并在一级市场上低价出售导致房价进一步下跌。

至此，美国陷入了大范围的民众失业，金融机构亏损以及资产价格下降的困境。

2007年4月，美国新世纪房屋贷款公司申请破产保护。

银行的风险转移到美国全州乃至全球市场。

同年6月，美国第五大投资银行—贝尔斯登旗下的对冲基金因投资次级债损失面临破产的消息引发了全球范围的金融市场动荡，一度导致全球股市连锁性下挫。

2008年，美国财政部托管“两房”，摩根大通并购贝尔斯登，美国银行收购美国第三大证券公司美林证券，美国第四大投资银行雷曼兄弟公司宣布破产，美国第一大保险公司美国国际集团（AIG）陷入融资困境。

至此，美国房地产投资市场引发的次贷危机迅速扩展到整个金融领域。

次贷危机爆发后，MBS发行急剧下降，2008年上半年MBS规模回到了20世纪90年代末期的水平。

　　美国住房抵押贷款证券化的特点　　政府对住房抵押贷款证券化的积极干预和扶持　　美国政府对住房抵押贷款证券化的干预和扶持主要有直接干预和间接干预两类。

　　直接干预的原则是限制市场机制。

在直接干预过程，政府的行为主要有直接出资参与住房融资和制定利率等。

间接干预方面，政府的作用主要表现在两方面，首先是制定详尽的法律法规来规范和引导住房抵押贷款证券化市场的发展。

在税收会计制度上，美国先后颁布了“准则77”和“技术公报85-2”以及第125号财务会计准则。

在投资管理上，1984年美国通过了《加强二级抵押贷款市场法案》，1986年美国政府又通过《税收改革法案》为房地产抵押贷款证券化提供了合理的　　　　3　　　　税收结构体系。

另外，美国国会还先后通过了一系列与住房金融有关，有利于资产证券化市场发展的一系列法律法规，如《不动产投资信托法》，《金融资产证券化投资信托法》、《金融机构改革复兴和强化法案》等。

另一方面的表现是设立政府性住宅金融机构。

在住房抵押贷款一级市场上，FHA和VA两大政府机构专门致力于为中低收入层提供全额抵押贷款担保。

这极大地鼓励了民间住房金融机构贷款的发放，降低了这些金融机构的贷款风险。

在住房抵押贷款二级市场上设立的政府机构，充当抵押贷款的发行人，同时也为投资者提供证券担保。

成立于1968年的政府国民抵押协会是一个有着完全政府信用的政府机构。

1938年成立的联邦国民抵押协会和1970年组建的联邦住房贷款抵押公司是政府支持的私营公司，他们不具有完全的政府信用，但是具有“隐含的”政府担保在里面，是一种准政府机构。

　　政府性住宅金融机构和商业性住宅金融机构分工协作　　美国的政府性住宅金融体系是:

联邦房地产与城市发展部（HUD），FHA，GNMA，FNMA、FHLMC以及VA。

政府性住宅金融机构主要负责房地产与城市发展计划及相关政策的制定，收购抵押贷款，将其证券化并未投资者提供政府担保。

美国商业性住宅金融体系包括为数众多的银行和证券公司，其中，不乏知名贷款金融机构，如大通银行、美洲银行、花旗银行等，他们的主要作用是为商业住房抵押贷款证券筹集贷款。

　　信用增强和评级机构发展成熟　　信用增强和信用评级机构是住房抵押贷款证券化实施过程中的重要中介机构。

美国住房抵押贷款市场上，有两类重要的中介机构，一类是担保和保险机构，主要是FHA、VA、GNMA,FNMA,FHLMC和私人保险公司。

另一类是资信评级机构，美国全国性的资信评级机构有两家，即穆迪公司和标准普尔公司。

根据规定，不经担保和保险的证券，资信公司不予评级，而不经资信评级的证券不能上市进行交易。

　　住房抵押贷款证券化的运作　　住房抵押贷款证券化涉及多个主体，各国房地产行业发展情况虽不同，但住房抵押贷款证券化的运作则是大致相同的，根据国外的成功做法，一个完整的住房抵押贷款证券化基本运作流程包括以下环节:

先发起人选择合适的贷款组成　　　　4　　　　资产池,然后组建特殊目的载体实现真实出售,有效进行风险隔离。

其次需要提高资产支持证券的信用等级,在改善发行条件后,邀请信用评级机构对资产支持证券进行发行评级,再证券承销商负责证券的发行。

最后服务机构按期收取资产池产生的现金流,建立积累金以便按时对投资者还本付息。

待资产支持证券到期后,还要向聘用的各类机构支付服务费。

如此时收入还有剩余则按协议规定在原始权益人与SPV之间进行分配。

确定证券化资产，组成资产池　　发起人首先要根据自身资金需求情况，抵押贷款质量，效益和规模，确定住房抵押贷款证券化目标。

然后，从所拥有的住房抵押贷款中筛选出符合条件的贷款资产。

最后，应对其所有的住房抵押贷款按照期限，利率和地区标准进行划分和重组，设计出不同的抵押贷款组合，作为进行住房抵押贷款证券化的对象。

于从发放贷款到出售贷款、组成资产池、发行住房抵押贷款支持证券需要一定的运作时间,因而期限太短的贷款不适合证券化,发行中长期贷款支持证券较为合适。

　　设立特殊目的机构　　国际上特别目的机构的设立形式较多,有类似于德国模式,即在商业银行内部成立特别目的机构的表内业务模式；也有些银行将证券化资产出售给其他独立的具有法人资格的特别目的机构,这是美国普遍采取的表外业务证券化模式；还有澳大利亚的准表外模式等。

　　如果证券化采取的是表外模式，即抵押证券贷款要实现真实的出售。

则SPV是证券化过程中非常重要的环节。

SPV的存在是为了要购买原始权益人的贷款组合，使该组合同原始权益人的其他资产区分开来，实现破产隔离，然后经过信用增级处理后出售给投资者。

　　SPV购买贷款组合，实现贷款组合的真实出售　　在表外证券化的操作模式之下，贷款组合的真实出售是证券化的关键步骤。

发起人将贷款组合出售给SPV，SPV支付相应的价格。

自此，组合资产从发起人的资产负债表中消失，转为SPV所有。

真实出售的目的是要实现证券化组合资产的破产隔离，即使发起人因为某些原因宣告破产，其已出售的证券化组合资产却不在清算范围之内，这就保证了证券投资者的利益不受发起人破产的影响。

　　　　5　　　　信用增级与信用评级　　信用增级是构造个人住房抵押贷款证券化交易结构的关键内容。

通过信用增级，使证券获得较高的信用等级意味着能使发起人获得较低成本的资金。

其实现方式按来源不同分为内部信用增级和外部信用增级两类。

内部信用增级是指通过证券化结构的内部调整，将现金流重新分配，使证券化达到所需的信用，主要包括超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式；外部信用增级是发行人之外的金融机构提供全部或者部分信用担保，以提高债券的信用级别，主要包括备用信用证、担保和保险等方式。

　　信用提高后，发行人和承销人应邀请专业信用评级机构对即将发行的证券进行发行评级。

信用评级机构在对贷款发放标准、证券化交易结构等进行全面的信用风险考查后,根据评估结果确定证券的信用级别，并将评级结果向公众公布，为证券投资者提供决策依据。

例如,标准普尔公司将信用等级从高到低依次分为AAA、AA、A；BBB、BB、B；CCC、CC、C和D级。

信用评级是对证券发行人以及其证券的信用风险进行评估，从而做出客观而又独立的评价，即评价证券发行人是否有能力向证券投资者支付本金和利息，是否会发生证券信用损失，损失程度如何。

经过较细致的信用增级后，一般会获得评价机构较高的信用等级评价。

资产支持证券的信用评级越高,投资风险越低,也就越容易为广大投资者认同,发行风险也就越小。

住房抵押贷款证券的销售　　证券承销商负责向投资者销售住房抵押贷款证券。

证券承销机构的职能一方面是协助公开发行住房抵押贷款证券、建议证券发行价格和时间，另一方面是利用其对证券市场的熟悉程度,兼顾向投资者宣传和推介相关产品、提供投资咨询等。

另外,选择合适的承销机构也是至关重要的,通常应选择规模大、经营网点辐射广、有较强债券分销能力的金融公司作为个人住房抵押贷款证券的承销机构。

于通过信用增级和信用评级后，发行人和组合证券都已获得了较高的信用等级，因而证券一般能以较好的条件售出。

住房抵押贷款证券的后期管理　　SPV作为抵押贷款资产的所有人，获得证券发行的收入，然后按照事先与原始权益人签订的购买合同，向原始权益人支付购买价格。

至此，原始权益人及抵押贷款银行实现了回收抵押贷款资金的目的。

另外，证券发售后，服务机构负　　　　6　　　　责对抵押贷款资产组合的现金流进行管理，具体来说就是要负责收取并记录贷款本息的偿还。

流入的现金流按规定存入证券托管机构专门设立的账户中。

到了规定期限，托管机构按时对投资者还本付息。

抵押贷款证券到期后，还要向聘用的各类专业机构支付服务费。

在此之后若仍有剩余则全部退还给原始受益人。

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　　　　　　　　第3章我国住房抵押贷款证券化的发展　　国内住房抵押贷款证券化的发展进程　　虽然我国资产证券化的起步较晚，但在金融管理当局的大力推进和金融机构的积极参与下，我国的资产证券化也快速发展起来，在2005年之前一直处于理论研究阶段。

　　早在20世90年代,住房贷款证券化的呼声越来越高，1992年，海南首推“地产投资券”,这是我国住房贷款证券化的首次尝试。

　　1998年，中国人民银行牵头组织了“住宅抵押贷款证券化研究”,表明中央银行已开始关注这项业务。

　　1999年，深圳平安保险公司倡导,深圳市住宅局、建行深圳分行、工行深圳分行和联合证券组成联合研究小组,研究住宅抵押贷款证券化,并提出住房贷款证券化试点方案。

1999年9月，中国建设银行向中国人民银行提出发行住房抵押贷款证券，未获批准。

　　2000年底,中国建设银行和中国工商银行相继被中国人民银行批准为MBS的试点单位。

这标志着资产证券化业务可以在我国的商业银行有条件地进行。

但于诸多原因，2000年住房抵押贷款证券化并没有实施。

　　2002年，中国建设银行加快了住房贷款证券化业务的准备。

中国建设银行与德国施豪银行签署了合资合同等文件,筹建合资住房储蓄银行；与澳大利亚麦格理银行签订合作协议，准备合作引进住房抵押贷款引荐业务,并在上海成立了麦格理管理咨询（上海）有限公司,开展以二手房市场为重点的住房抵押贷款引荐业务。

　　2003年人民银行发布《2002年中国货币政策执行报告》，首次提出了“积极推进住房贷款证券化”，这标志着在我国探索了近10年的住房贷款证券化进入启动阶段。

同年7月，财政部、证监会、银监会、中国人民银行、部分资产管理公司以及研究机构的相关人员组成的“资产证券化推进工作小组”成立，该小组承担一系列资产证券化、法制化的前期调研工作，并提交相应的立法草案。

　　2005年初国家开发银行和中国建设银行分别被批准为信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化的试点单位。

　　2007年12月,建行发行第二单个人住房抵押贷款支持证券─“建元2007-1个　　　　8　　　　人住房抵押贷款支持证券”。

　　除此之外,民生银行的商业银行地产抵押贷款证券化已通过审批还未正式发行。

同时,中国农民银行,招商银行等商业银行也对住房抵押贷款证券化抱有很大的兴趣。

　　建设银行住房抵押贷款证券化的实践　　“建元2005-l”的发行情况　　2005年12月15日，中国建设银行推出了国内首单个人住房抵押贷款证券化产品—“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”，中信信托投资有限责任公司公开发行，并于2006年2月20日在银行间债券市场上市交易。

“建元2005-1”正式进入全国银行间债券市场，标志着我国住房抵押贷款证券化进入了一个新的历程。

2005年也因此被称为资产证券化元年。

　　“建元2005-1”采用按月还本付息的计息方式，每月26日为支付日。

中国建设银行本身购买了其中9050万元的次级资产支持证券，其余的亿元优先级资产支持证券按照不同信用评级分为A、B、C三级。

此外，“建元2005-1”总共有51家机构作为一级分销商认购，其中商业银行21家。

“建元2007-l”的发行情况　　在“建元2005-1”成功发行的基础上，2007年12月14日，建行发行了第二单住房抵押贷款证券化产品—“建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券”。

“建元2007-1”MBS产品中诚信托投资有限责任公司公开发行，发行总额为亿元人民币，分为优先级和次级两类。

其中，公开发行的优先级规模为亿元，而次级规模为亿元。

　　证券采取簿记建档方式发行，优先级证券采用浮动利率，票面利率为“优先级资产支持证券基准利率”加上相应级别的“优先级资产支持证券基本利差”，基准利率为人民银行公布的一年期定期存款利率，利差根据簿记建档结果确定，并在《发行结果公告》中反映，基准利率每半年调整一次，每月付本息一次。

　　优先级证券中又分为A、B、C三级，A级资产支持证券和B级资产支持证券获准在全国银行间债券市场上市后，将在全国银行间债券市场进行交易。

C级资产支持证券按照人民银行的相应规定进行转让。

次级资产支持证券不进行转让交易。

A、B、C三级证券分别获得联合资信的\AAA\、\A\和\BBB\评级，A级的本金　　　　9　　　　和利息支付优先级最高，其次是B级，然后是C级。

次级证券本金和收益的支付都在优先级证券的本息支付之后。

　　国内住房抵押贷款证券化的特点　　根据中国开展的一系列的住房抵押贷款证券化的试点工作，我们发现中国的住房抵押贷款证券化有以下几个特点。

以信托方式实现住房抵押贷款证券化　　资产证券化的关键是要实现“真实出售”和“破产隔离”，但目前看来，只有美国模式符合资产证券化的要求。

若我国按照美国模式设立SPV存在法律上和管理权限上的障碍。

根据《信贷资产证券化试点管理办法》,我国住房抵押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化。

我国首只住房抵押贷款支持证券产品——“建元2005-1”就是中国建设银行作为发起机构,委托中信信托在银行间债券市场发行的。

　　机构投资者类型较为单一　　目前，我国MBS只能在银行间债券市场进行交易。

交易参与机构都是以银行为主体的金融机构，养老基金、保险基金以及个人投资者都没有参与其中。

一方面是因为我国住房抵押贷款证券化业务起步较晚，相关的金融制度、法律法规还不完善，逐步向中小投资者开放，能够避免市场的非理性行为，可积累经验，保护中小投资者的利益；另一方面，MBS是固定收益型的风险债券，它的风险收益与传统的企业债券、其他固定收益证券有很大的不同，对风险管理要求较高，而机构投资者在这一方面比较成熟。

　　从国外成熟的证券化市场的实践来看，只有切实保护中小投资者的利益，才能保证住房抵押贷款证券化市场健康有序的发展。

这就需要我们进一步的完善相应的法律法规。

　　信用增级形式灵活，政府不提供担保　　我国MBS的信用增级形式灵活多样，可以是内部法和外部法,但是不能政府提供信用担保。

管理办法第30条规定：

“信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。

内部信用增级包括但不限于超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式。

外部信用增级包括但不限于备用信用证、　　　　10　　　　担保和保险等方式。

”这无疑为我国住房抵押贷款证券化的外部信用增级提供了法律上的支撑。

同时,我国《担保法》第8条明确规定：

“国家机关不能作为保证人,但经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行的转贷款的除外。

”毫无疑问，政府不能为住房抵押贷款提供信用担保也将成为我国住房抵押贷款证券化的发展的一大障碍。

　　我国发展住房抵押贷款证券化的作用及意义　　有利于商业银行业务的发展　　加速实行住房抵押贷款证券化可以增强我国商业银行信贷资金的流动性，改变银行资产短存长贷的结构，优化资产负债结构，使其合理配置资金，实现安全性、流动性和盈利性的最佳平衡，分散风险，提高银行的盈利能力。

住房抵押贷款证券化能增加资金的流动性，是处理商业银行不良资产的一种有效手段。

房地产贷款一般期限长，流动性差，容易形成呆帐和风险。

通过房地产证券化可以解决银行存贷款期限不对称的矛盾，对不良贷款进行转移和隔离，从而提高资产流动性，改善经营业绩，解决了银行短存长贷的矛盾。

与此同时，于房地产证券化的实施，使原本集中在银行这里的风险，通过机制重