造价工程师案例第一章讲义.docx

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造价工程师案例第一章讲义

第一章　建设项目投资估算与财务评价

　　本章授课思路（三步走）

　　本章应具备的知识点小结→基础知识点详解与同步专项训练→综合知识点详解与教材相关典型案例剖析

　　第一步：

应具备的知识点小结

　　包括：

　　1.建设项目投资构成与估算；

　　2.建设项目财务评价报表的编制；（二张辅助报表、三张基本报表）

　　3.建设项目财务评价指标的计算及评价；

　　4.建设项目的不确定性分析（抗风险能力分析）

　　第二步：

基础知识点详解与同步专项训练

　　本章的基础知识点主要包括：

　　1.总投资构成；

　　2.建安工程费；

　　3.预备费；

　　4.利息；

　　5.总成本费用；

　　6.盈亏平衡分析。

　　基础知识点一：

总投资构成

　　1.目标：

熟练掌握建设项目的总投资构成及计算。

　　2.详解

（1）建设项目总投资估算内容

　　我国现行建设项目总投资构成

建设项目总投资

固定资产投资

—工程造价

建设投资

工程费用

设备及工器具购置费

静态投资

建筑安装工程费

工程建设其他费用

与土地有关的费用

与项目建设有关的其他费用

与未来生产经营有关的其他费用

预备费

基本预备费：

工程建设不可预见费

价差预备费：

价格变动不可预见费

动态投资

建设期利息：

均衡贷款；建设期只计息不还

流动资产投资—流动资金

（2）生产能力指数法

　　C2＝C1（Q2/Q1）n×f

　　式中：

C2—拟建项目的静态投资额；

　　　　　C1—类似项目的静态投资额；

　　　　　Q2—拟建项目生产能力；

　　　　　Q1—类似项目生产能力；

　　　　　n—生产能力指数，若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大，Q1与Q2的比值在0.5～2之间，可取n＝1；f—综合调整系数。

　　3.与公共科目的关联：

《建设工程计价》

　　4.同步训练

　　训练1：

某建设项目的工程费由以下内容构成：

（1）主要生产项目1500万元，其中建筑工程费300万元，设备购置费1050万元，安装工程费150万元。

（2）辅助生产项目300万元，其中建筑工程费150万元，设备购置费110万元，安装工程费40万元。

　　（3）公用工程150万元，其中建筑工程费100万元，设备购置费40万元，安装工程费10万元。

　　工程建设其他费为250万元，基本预备费为220万元，价差预备费为316.11万元。

　　项目建设期2年，建设期贷款1200万元，贷款利息合计为65.66万元。

　　项目流动资金为500万元，其中300万元为自有资金，200万元为银行借款。

　　列式计算该项目的工程费用、建设投资、固定资产投资及总投资额（以万元为单位）。

（计算过程及计算结果保留小数点后两位）。

『正确答案』

　　工程费用=1500+300+150=1950（万元）

　　建设投资=1950+250+220+316.11=2736.11（万元）

　　固定资产投资=2736.11+65.66=2801.77（万元）

　　总投资=2801.77+500=3301.77（万元）

　　训练2：

某生产建设项目基础数据如下：

（1）按当地现行价格计算，项目的设备购置费为2800万元。

已建类似项目的建筑工程费、安装工程费占设备购置费的比例分别为45%、25%，由于时间、地点因素引起上述两项费用变化的综合调整系数为1.1，项目的工程建设其他费用按800万元估算。

基本预备费率为10%。

（2）项目建设投资来源为资本金和贷款，贷款总额2000万元，建设期贷款利息为60万元，贷款合同约定的还款方式为运营期前5年等额还本、利息照付方式。

　　（3）项目建设期为1年，运营期为10年。

　　（4）该项目不考虑价差预备费。

　　列式计算该项目的建设投资及工程造价（以万元为单位）。

（计算过程及计算结果保留小数点后两位）。

『正确答案』

　　设备购置费＝2800（万元）

　　建筑、安装工程费＝2800×（45%＋25%）×1.1＝2156（万元）

　　建设投资＝（2800＋2156＋800）×（1+10%）＝6331.6（万元）

　　工程造价=6331.6+60=6391.6（万元）

　　训练3：

2018年某业主拟建一年产15万吨产品的工业项目。

已知2015年该地区已建成投产的年产12万吨产品的类似项目。

静态投资额为500万元，总投资额为850万元。

自2015年至2018年每年平均造价指数递增3%。

项目建设期为1年，运营期为10年。

　　试用生产能力指数法列式计算拟建项目的静态投资额。

『正确答案』

　　C2＝C1（Q2/Q1）n×f

　　　＝500×（15/12）1×（1+3%）3=682.95万元

　　解题思路：

当Q2与Q1的比值在0.5～2之间，则生产能力指数n的取值近似为1。

　　正确理解（1+3%）3的含义。

类似资金时间价值中的终值系数，即已知P，求F。

　　基础知识点二：

建安工程费

　　1.目标：

掌握营改增后建筑安装工程费用项目的构成及计算。

　　2.详解

（1）建安工程费按照费用构成要素划分：

由人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金（增值税）组成。

其中企业管理费中增加了城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

（2）建安工程费按工程造价形成顺序可划分为分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金（增值税）。

其中，分部分项工程费、措施项目费、其他项目费中包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润。

　　（3）对于工期较长项目的建安工程费也可利用综合差异系数法进行估算。

　　综合差异系数=Σ（某影响因素占造价比例×该因素的调整系数）

　　拟建项目建安工程费=已建类似项目建安工程费×综合差异系数

　　（4）建安工程费中增值税的计算方法

　　1）采用一般计税方法时，增值税=税前造价×11%=（人+材+机+管+利+规）×11%，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。

　　2）当采用简易计税方法时，增值税=税前造价×3%=（人+材+机+管+利+规）×3%，各费用项目均以包含增值税进项税额的含税价格计算。

　　3.与公共科目的关联：

《建设工程计价》

　　4.同步训练

　　训练1：

已知某建筑公司拟投标某大学实训中心楼项目的土建工程，造价师根据招标文件和企业定额，分析得知该专业工程人工费、材料费、机械费合计应为1300万元，工程设备300万元，管理费拟按人、材（含工程设备）、机之和的18%计，利润按人、材、机、管理费之和的4.5%计，规费按6.85%计，增值税按11%计，工期为1年，不考虑风险。

　　列式计算该项目的建筑工程费用（以万元为单位）。

（计算过程及计算结果保留小数点后两位）。

『正确答案』

　　该项目人、材、机（含工程设备）=1300+300=1600（万元）

　　管理费=1600×18%=288（万元）

　　利润=（1600+288）×4.5%=84.96（万元）

　　规费=（1600+288+84.96）×6.85%=135.15（万元）

　　增值税=（1600+288+84.96+135.15）×11%=231.89（万元）

　　建筑工程费用=1600+288+84.96+135.15+231.89=2340（万元）

　　训练2：

已知某高层综合办公楼建筑工程分部分项费用为20800万元，其中人工费约占分部分项工程造价的15%，措施项目费以分部分项工程费为计费基础，其中安全文明施工费费率为1.5%，其他措施费费率1%。

其他项目费合计500万元（不含增值税进项税额），规费为分部分项工程费中人工费的40%，增值税税率为11%，计算该建筑工程的工程造价。

（列式计算，答案保留小数点后两位）

『正确答案』

　　分部分项费用=20800（万元）

　　措施项目费用=20800×（1.5%+1%）=520（万元）

　　其他项目费用=500（万元）

　　规费=20800×15%×40%=1248（万元）

　　增值税=（20800+520+500+1248）×11%=2537.48（万元）

　　工程造价=20800+520+500+1248+2537.48=25605.48（万元）

　　训练3：

某项目拟建一条化工原料生产线，所需厂房的建筑面积为6800m2，同行业已建类似项目厂房的建筑安装工程费用为3500元/m2，类似工程建安工程费用所含的人工费、材料费、机械费和其他费用占建筑安装工程造价的比例分别为18.26%、57.63%、9.98%、14.13%，因建设时间、地点、标准等不同，经过分析，拟建工程建安工程费的人、材、机、其他费用与类似工程相比，预计价格相应综合上调25%、32%、15%、20%。

　　列式计算该拟建项目的建筑安装工程费用（以万元为单位）。

（计算过程及计算结果保留小数点后两位）。

『正确答案』

　　思路1（综合差异系数法）：

　　对于该项目，建筑工程造价综合差异系数=

　　18.26%×1.25＋57.63%×1.32＋9.98%×1.15＋14.13%×1.2＝1.27

　　C项目的建筑安装工程费用为：

　　3500×1.27×6800＝3022.6（万元）

　　思路2（动态调值公式法）：

　　3500×（1+18.26%×0.25＋57.63%×0.32＋9.98%×0.15＋14.13%×0.2）×6800

　　＝3500×1.27×6800

　　＝3022.6（万元）

　　基础知识点三：

预备费

　　1.目标：

熟练掌握基本预备费和价差预备费的计算

　　2.详解

（1）预备费＝基本预备费＋价差预备费

（2）基本预备费＝（设备及工器具购置费+建安工程费+工程建设其他费）×基本预备费率=（工程费+工程建设其他费）×基本预备费率

　　（3）价差预备费

　　It—建设期第t年的静态投资计划额（工程费用+工程建设其他费用+基本预备费）

　　n—建设期年份数

　　f—建设期年均投资上涨率

　　m—建设前期年限（从编制估算到开工建设，单位：

年）

　　该公式考虑了建设前期的涨价因素，式中（1+f）0.5是按第t年投资分期均匀投入考虑的涨价幅度。

　　3.与公共科目的关联：

《建设工程计价》

　　4.同步训练

　　已知某拟建建设项目的工程费用为45000万元，建设工程其他费用为3860万元，建设期3年，投资分年使用比例为：

第一年25%，第二年55%，第三年20%，建设期内预计年平均价格总水平上涨率为5%，建设前期年限按1年计。

建设期贷款利息为1395万元，基本预备费率为10%。

　　计算该项目的基本预备费、价差预备费、预备费及固定资产投资。

『正确答案』

　　1）基本预备费=（45000+3860）×10%=4886（万元）

　　2）价差预备费：

　　第一年价差预备费＝（45000+3860+4886）×25%×[（1＋5%）1（1＋5%）0.5（1＋5%）1-1-1]＝1020.23（万元）

　　第二年价差预备费＝（45000+3860+4886）×55%×[（1＋5%）1（1＋5%）0.5（1＋5%）2-1-1]＝3834.75（万元）

　　第三年价差预备费＝（45000+3860+4886）×20%×[（1＋5%）1（1＋5%）0.5（1＋5%）3-1-1]＝2001.64（万元）

　　价差预备费＝1020.23＋3834.75＋2001.64＝6856.62（万元）

　　3）预备费＝4886＋6856.62＝11742.62（万元）

　　4）固定资产投资=45000+3860+11742.62+1395=61997.6（万元）

　　基础知识点四：

利息

　　1.目标：

熟练掌握建设期借款利息、流动资金借款利息、临时借款利息的计算；不同还款方式下的还款本金、利息计算；准确填写还本付息表。

　　2.详解

（1）建设期借款利息的计算

　　1）特点说明：

均衡贷款，建设期只计息不还。

　　2）计息公式

　　建设期年贷款利息＝（年初累计借款＋本年新增借款÷2）×实际年贷款利率

　　3）名义利率与实际利率之间的换算

　　实际利率=（1+名义利率/年计息次数）年计息次数-1

　　4）专项训练

　　训练1：

某新建项目，建设期为3年，从银行均衡贷款900万元，其中第1年300万元、第2年600万元。

若年利率为6%，按年计息，列式计算该项目建设期利息。

『正确答案』

　　第1年贷款利息=300/2×6%=9（万元）

　　第2年贷款利息=[（300+9）+600/2]×6%=36.54（万元）

　　第3年贷款利息＝（300+9+600+36.54）×6%=56.73（万元）

　　建设期贷款利息＝9+36.54+56.73＝102.27（万元）

　　训练2：

某新建项目，建设期为3年，从银行均衡贷款900万元，其中第1年300万元、第2年600万元。

若年利率为6%，按季计息，列式计算该项目建设期利息。

『正确答案』

　　实际利率=（1+6%/4）4-1=6.14%

　　第1年贷款利息=300/2×6.14%=9.21（万元）

　　第2年贷款利息=[（300+9.21）+600/2]×6.14%=37.41（万元）

　　第3年贷款利息＝（300+9.21+600+37.41）×6.14%=58.12（万元）

　　建设期贷款利息＝9.21+37.41+58.12＝104.74（万元）

　　训练3：

某新建项目，建设期为2年，从银行均衡贷款900万元，其中第1年300万元、第2年600万元。

若年利率为6%，按季计息，列式计算该项目建设期利息。

『正确答案』

　　实际利率=（1+6%/4）4-1=6.14%

　　第1年贷款利息=300/2×6.14%=9.21（万元）

　　第2年贷款利息=[（300+9.21）+600/2]×6.14%=37.41（万元）

　　建设期借款利息=9.21+37.41=46.62（万元）

（2）建设期借款利息的偿还

　　常见的三种偿还方式：

等额本金法、等额本息法、最大能力偿还法。

　　1）等额本金法：

运营期内某几年等额还本，利息照付：

　　每年应还等额的本金=建设期本利和/还款年限

　　某年应付利息＝当年期初本利和×利率

　　2）等额本息法：

运营期内某几年等额还本付息：

　　每年应还的等额本息和=

　　某年应付的利息＝当年期初本利和×利率

　　某年应还本金＝当年应还本息和－当年应付利息

　　3）最大能力偿还法

　　详见综合知识点详解部分。

（与总成本费用、利润总额、净利润、所得税等关联）

　　4）专项训练

　　训练1：

某项目建设期2年，运营期6年。

建设期内，每年均衡投入自有资金和贷款各500万元，贷款年利率为6%，按年计息。

项目贷款在运营期间按照等额还本、利息照付的方法偿还。

　　问题：

　　1.列式计算建设期贷款利息。

　　2.列式计算各年应还本金与利息额。

　　3.填写还本付息表。

　　【答案】

　　问题1：

　　第1年贷款利息=500/2×6%=15.00（万元）

　　第2年贷款利息=[（500+15）+500/2]×6%=45.90（万元）

　　建设期借款利息=15+45.90=60.90（万元）

　　问题2：

运营期各年应还本金与利息：

　　建设期借款本利和＝500+500+60.9＝1060.9（万元）

　　运营期每年应还本金＝1060.9/6＝176.82（万元）

　　运营期第一年应还利息＝1060.9×6%＝63.65（万元）

　　运营期第二年应还利息＝（1060.9－176.82）×6%＝884.08×6%＝53.04（万元）

　　运营期第三年应还利息＝（1060.9－176.82×2）×6%＝707.26×6%＝42.44（万元）

　　运营期第四年应还利息＝（1060.9－176.82×3）×6%＝530.44×6%＝31.83（万元）

　　运营期第五年应还利息＝（1060.9－176.82×4）×6%＝353.62×6%＝21.22（万元）

　　运营期第六年应还利息＝（1060.9－176.82×5）×6%＝176.80×6%＝10.61（万元）

　　问题3：

填写还本付息表。

　　表1.5　还本付息表　单位：

万元

项目

计算期

1

2

3

4

5

6

7

8

期初借款余额

515.00

1060.90

884.08

707.26

530.44

353.62

176.80

当期还本付息

240.47

229.86

219.26

208.65

198.04

187.43

其中：

还本

176.82=1060.9/6

176.82

176.82

176.82

176.82

176.80

（176.82）

（付息）

63.65=1060.9×6%

53.04

42.44

31.83

21.22

10.61

期末借款余额

515.00

1060.90

884.08=1060.9-176.82

707.264

530.44

353.62

176.80

　　训练2：

某项目建设期2年，运营期6年。

建设期内，每年均衡投入自有资金和贷款各500万元，贷款年利率为6%，按年计息。

项目贷款在运营期前3年按照等额还本付息的方法偿还。

　　问题：

　　1.列式计算建设期贷款利息。

　　2.列式计算各年应还本金与利息额。

　　3.填写还本付息表。

　　【答案】

　　问题1：

建设期借款利息：

　　第1年贷款利息=500/2×6%=15.00（万元）

　　第2年贷款利息=[（500+15）+500/2］×6%=45.90（万元）

　　建设期借款利息=15+45.90=60.90（万元）

　　问题2：

运营期各年应还本金与利息：

　　建设期借款本利和＝500+500+60.9＝1060.9（万元）

　　运营期前3年每年应还本息和＝

　　＝

＝1060.9×0.3741＝396.89（万元）

　　运营期第一年应还利息＝1060.9×6%＝63.65（万元）

　　运营期第一年应还的本金＝396.89－63.65＝333.24（万元）

　　运营期第二年应还利息＝（1060.9－333.24）×6%＝727.66×6%＝43.66（万元）

　　运营期第二年应还的本金＝396.89－43.66＝353.23（万元）

　　运营期第三年应还利息＝（1060.9－333.24－353.23）×6%＝（727.66－353.23）×6%＝374.43×6%＝22.47（万元）

　　运营期第三年应还的本金＝396.89－22.47＝374.42（万元）

　　问题3：

填写还本付息表。

　　表1.6　还本付息表　单位：

万元

项目

计算期

1

2

3

4

5

6

7

8

期初借款余额

515.00

1060.90

727.66

374.43

当期还本付息

396.89

396.89

396.89

其中：

还本

333.24＝396.89－63.65

353.23

374.42

付息

63.65＝1060.9×6%

43.66

22.47

期末借款余额

515.00

1060.90

727.66＝1060.90－333.24

374.43

　　（3）流动资金借款利息的计算

　　1）特点说明：

一般发生在运营期的前几年，在运营期间只计息付息不还本，运营期末回收流动资金。

　　2）计息公式：

年利息＝年流动资金贷款额×年贷款利率

　　3）专项训练

　　背景：

某新建项目，建设期为2年，运营期8年。

运营期累计投入流动资金800万元，其中运营期第一年投入400万元（300万元为自有资金，100万元为银行贷款），运营期第二年投入400万元均从银行贷款，流动资金在项目的运营期末全部收回。

若年利率为6%（按年计息），列式计算该项目流动资金在运营期间各年应付的利息。

『正确答案』

　　运营期第1年应付利息=100×6%=6（万元）

　　运营期第2年至最后1年每年应付利息=（100+400）×6%=30（万元）

　　（4）临时借款及临时借款利息的计算

　　适用范围：

适合建设期利息采用等额本金偿还法或等额本息偿还法，不适用于最大能力偿还法，因为采用最大能力偿还法时不会发生借款。

　　临时借款一般发生在运营期的前几年，首先需要判断某年是否具备偿还能力，即是否需要临时借款。

如需要，再计算临时借款额及利息。

　　说明：

此处涉及较多相关知识点，所以在综合知识点详解中重点讲解。

　　基础知识点五：

总成本费用

　　1.目标：

熟练掌握总成本费用的构成及计算，准确填写总成本费用表。

　　2.详解

（1）总成本费用的构成与计算

　　说明：

总成本费用一般指的是年总本费用，它发生在项目的运营期。

　　总成本费用＝经营成本+折旧+摊销+利息（+维持运营投资）或：

总成本费用＝固定成本+可变成本

　　其中：

　　1）经营成本：

一般已知

　　2）折旧的计算（重点掌握平均年限法）

　　折旧费＝（固定资产原值－残值）/折旧年限

　　重要提示：

（1）建设项目融资前，固定资产原值不含建设期利息；融资后，固定资产原值应包含建设期利息。

（2）可抵扣的固定资产进项税额不形成固定资产。

　　即：

固定资产原值=形成固定资产的费用-可抵扣固定资产进项税额

　　3）残值的计算

　　残值＝固定资产原值×残值率

　　提示：

残值与余值的区别；

　　余值＝残值+（折旧年限－运营年限）×年折旧费

　　4）摊销的计算（平均年限法）

　　年摊销费＝（无形资产+其他资产）/摊销年限

　　注意：

建设期、建设前期、运营期、计算期、还款期、折旧年限、摊销年限的区别。

　　5）利息的计算

　　总成本费用中的利息包括建设期贷款利息、流动资金贷款利息、临时借款利息；

　　即：

运营期某年的利息和＝建设期贷款利息+流动资金贷款利息+临时借款利息

　　6）维持运营投资

　　维持运营投资根据实际情况有两种处理方式，一种是予以资本化，即计入固定资产原值；一种是费用化，列入年度总成本。

一般采用后者。

　　7）固定成本及可变成本

　　项目背景一般会说明成本的比例及计算基数，其中可变成本通常与产品可变单价及数量有关。

　　说明：

此知识点常与盈亏平衡分析结合

（2）总成本费用表的填写

　　表1.4　　某项目总成本费用估算表　　单位：

万元

序号

运营期

　3

　4

　5

　6

　7

　8

1

经营成本

2

折旧费

3

摊销费

4

利