小学教师公共租赁住房建设项目可行性研究报告.docx
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小学教师公共租赁住房建设项目可行性研究报告
第1章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称、建设地址、业主及单位负责人
项目名称：
小学教师公共租赁住房建设项目
项目建设单位：
建设单位法人：
建设性质：
新建
建设地点：
实施进度期：
该项目实施进度期为11个月（2015年2月至2015年12月）
项目阶段：
可行性研究
1.1.2建设内容与规模
拟建教师公共租赁住房一幢1栋，共3层、每层4套，合计12套，每套29.38平方米，总建筑面积352.59平方米。
1.1.3项目建设投资及资金来源构成
（1）贵港市港南区桥圩镇何平小学教师公共租赁住房项目总投资估算为53.72万元，各项费用详见项目投资估算简表。
表1-3项目投资估算简表
序号
项目名称
金额（万元）
备注
一
工程费用
44.78
二
工程建设其它费用
6.37
三
基本预备费
2.56
按（一+二）×5%计算
合计项目总投资
53.72
一+二+三
（2）本项目资金来源：
项目总投资53.72万元，资金来源为2015保障性住房中央补助资金。
1.2项目可行性研究报告编制依据
（1）有关法律、法规
1）《中华人民共和国建筑法》（2011年）：
2）《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）；
3）《中华人民共和国土地管理法》（2008年修订版）；
4）《中华人民共和国环境保护法》（2014年4月24日修订）。
（2）有关规范、规程、建设标准
1）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；
2）《民用建筑绿色设计规范》JGJ/T229-2010；
3）《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
4）《住宅设计规范》GB50096-2011；
5）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；
6）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；
7）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2010；
8）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；
9）《建筑结构荷载规范》GB50009-2012；
10）《砌体结构设计规范》GB50003-2011；
11）《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；
12）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；
13）《建筑照明设计标准》GB50034-2013；
（3）有关规划、文件
1）《投资项目可行性研究指南》（试用版）（国家计委办公厅）；
2）《公共租赁住房管理办法》（2012年）；
3）《港南区国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；
4）编制《项目可行性研究报告》的委托书；
5）国家和地方的经济发展规划，行业发展规划；
6）国家有关法律、法规、政策；
7）有关机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；
8）《关于贵港市港南区桥区镇何平小学教师公共租赁住房建设项目项目建议书的批复》港南发改规字[2015]41号
9）业主提供其它有关项目依据的资料。
1.3研究工作概况与范围
我单位接受邀请和委托书后组成了该项目的可行性研究小组，并会同有关部门的人员到当地进行了现场调研、收集资料、对拟建场址进行现场踏勘，落实建设外部条件，研究人员对本专业的技术方案进行了对口调研，与有关领导及业主单位座谈交流、共同研究。
各专业人员根据收集到的基础资料和调查结果进行分析，在此基础上，组织各相关的专业人员全面地展开了研究工作。
在此工作的基础上，编写了本项目可行性研究报告。
本报告研究范围包括：
贵港市港南区桥圩镇何平小学教师公共租赁住房项目的背景及必要性、建设条件、需求分析、建设规模及内容、工程技术方案、环保、节能、建设进度计划、招投标计划、投资估算和社会评价等。
1.4主要建设条件
经业主对本项目进行的前期研究工作，对本项目的以下各项项目必须的建设条件进行了初步研究讨论：
需求条件、资源条件、技术条件、项目的资金条件、环境条件、社会条件、施工条件。
经研究讨论及咨询有关技术专家认为，项目的以上各项基本建设条件均能满足项目的建设要求。
1.5结论
（1）本项目的建立，能基本解决学校在编人员的住房困难。
港南区桥圩镇何平小学现有在岗职工17人（含聘请）。
由于没有公共租赁住房，生活上有诸多不便。
适度建设公共租赁住房，可极大改善教职工的基本生活条件，使他们能安心工作，扎根基层。
（2）本项目的建立，能提高农村义务教育质量和均衡发展水平。
港南区桥圩镇的农村教育水平还很落后，需要建设适度数量的周转房，承接自治区、市、县及其他教育事业发达地区的教师下乡帮扶和传授教学经验，提高乡镇小学的教学质量。
（3）本项目的建设，能全面推进素质教育，巩固提高义务教育质量和水平。
围绕全面实施中长期教育改革和发展规划纲要，需要缩小城乡义务教育差距，进一步改善农村学校办学条件。
在乡镇学校建立适度规模的公共租赁住房，可以为优质教育下乡创造条件，是促进城乡教育均衡发展的重要途径。
1.6问题与建议
通过港南区桥圩镇何平小学教师公共租赁住房项目的建设，可进一步有效缓解该学校教职工住宿条件差和用房不足的矛盾，使港南区桥圩镇何平小学进一步拥有完备的配套基础设施，增强学校的教学能力和综合实力，促进各项目学校不断向前发展，推动公共教育协调发展。
为了使项目建设过程顺利进行，最终实现建设目标，我们建议：
（1）环境保护问题。
在施工过程中要注意保护生态环境，须认真研究，采取切实可行的措施，防止水土流失和破坏生态环境，使本项目与周边地形、地貌及环境相协调，尽量减少工程对环境的破坏。
（2）资金问题：
本项目的资金来源通过申请2015年保障性住房中央补助资金。
为了保证资金按计划足额到位，建议业主加紧跟相关部门的联系，遇到问题及时向港南区政府及时汇报，争取得到上级部门的大力支持。
（3）设计问题：
要积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
建议业主采取竞标的方式优选设计方案，严格执行国家有关建设的强制性标准。
（4）项目进度问题：
本项目属于政府的“德政工程”，要确保项目能在规定的时间内建成并投入使用，需要业主加大项目管理力度。
相关单位要提高对项目的认识，要统一思想服务好本项目才能更好的推进项目的建设。
第2章项目建设的背景和必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1区域自然资源
港南区区位得天独厚，位于广西贵港市区南部、西江河畔，毗邻港北区、桂平市、兴业县、浦北县、横县，黎湛铁路复线和国道324线、广昆高速公路贯穿全境，黄金水道西江流经区内4个乡镇，常年可通行千吨级货轮，直达粤港澳地区，是广西重要的交通枢纽和大西南物资出口的重要通道。
港南区自然资源丰富，位于北回归线以南，地处亚热带季风气候带，光照充足，雨量充沛，年均气温22℃，年均降雨日166天，年均降雨量1779毫米，无霜期353天。
2.1.2社会经济
2013年港南区生产总值68亿元，增长12%；财政收入5.0089亿元，增长40.3%；全社会固定资产投资90亿元，增长30%；城镇居民人均可支配收入22991元，增长12%；农民人均纯收入8837元,增长15 %。
港南区财政收入增速排名全市第一，连续两年高于广西平均发展水平，提前一年实现了财政收入“翻一番”的目标。
港南区大力推进“一园两城三中心”建设，把园区建设作为加快经济发展的着力点和主攻方向，通过融资3.5亿元用于“两城”基础设施建设，园区承载能力明显提高，标准厂房出租19.2万平方米，经济不断壮大。
园区全年完成工业总产值50.5亿元，增长8%；完成税收1.3亿元，增长28%；港南区规模以上企业达72家，新增7家；年产值超亿元企业23家，新增6家。
农业产业化加快发展。
加大资金投入，农田水利基础设施进一步完善，荣获“中央财政小型农田水利建设专项县”。
全年粮食产量达24.7万吨，增加1.56万吨；发展特色优势农业24.3万亩，增加7500亩，新增规模养殖场81家，其中生猪养殖发展迅速，生猪出栏47.6万头，增长10％，新增市级以上农业产业化龙头企业4家，总数达到16家；新发展农民专业合作社17家，总数达到162家，其中3家被评为自治区示范性农民专业合作社；新发展家庭农场65家，林下经济种养面积达5万亩，成功打造“亚计山生态猪”等知名品牌；积极推进农业机械化，耕种收综合机械化水平达50.2%。
服务业稳步发展。
社会消费品零售总额38.9亿元，增长15%；对外贸易进出口总额4541万美元，增长13%。
2.1.3桥圩镇何平小学发展现状和建设政策背景
（1）发展现状
港南区桥圩镇何平小学办学多年来，在各级党委政府和教育主管部门的领导重视和支持下，学校得到了长足发展，学校现有6个教学班，共有学生204人，教职工17人。
在全体教师的共同努力下，学校的管理和教学质量也得到不断提高，小学会考连年创佳绩，得到了社会的肯定和好评。
（2）项目建设政策背景
2008年以来，贵港持续加大廉租住房、棚户区改造以及公共租赁住房等保障性安居工程项目建设力度，不断提高城乡住房保障覆盖面，先后在市中心城区西江农场、南江社区等开工建设廉租住房项目14个，规划建设贵糖棚户区、三合社区棚户区、南江社区棚户区等8个城市棚户区改造住房项目，建设公共租赁住房项目438个。
廉租住房、棚户区改造圆了城市困难家庭的安居梦，公共租赁住房则解决了乡镇基层干部职工的后顾之忧。
2014年底，贵港市累计开工建设保障性住房3.58万套，已有1.73万套建成并配租配售。
保障性住房建设从市、县中心城区逐步向乡镇、村屯呈网状式推进，已遍布71个乡镇的中小学校、卫生院以及乡镇政府，乡镇覆盖率达95.95%。
2015年2月11日在贵港市第四届人民代表大会第六次会议上代市长李新元指出2015年要加快推进保障性住房建设，年内新建保障性住房7324套，棚户区改造住房9119套，基本建成6000套，分配入住6000套；新建一批农村中小学教师、乡镇卫生院职工和乡镇干部职工的周转房；加快动迁安置房建设，缩短安置周期。
多年来，港南区桥圩镇何平小学一直饱受职工住宿困难问题的困扰，目前仅有1间教师住房（平房），只能解决少部分职工的工住宿问题。
住宿难、住房条件艰苦，导致学校引不进人才，即使引得进人才也留不住人才，人才严重流失。
因此，为改善港南区桥圩镇何平小学职工生活条件，稳定乡镇教育人才，应把握当前有利时机，全力争取中央项目建设职工周转房。
为此，建设单位拟在学校内建设1栋公共租赁住房，共3层，每层4套，共12套，每套29.38平方米，共352.59平方米。
资金来源为申请2015年保障性住房中央补助资金。
2.2项目建设的必要性
2.2.1本项目的建设是改善农村教学条件的需要
目前该校只有教师住房（平房）1间，还有16人回到农村家中居住，住宿环境相当艰苦，上下班非常不方便，教师休息时间受影响也影响到工作效率和工作情绪，同时难以保障教职工的人身安全，也不利于学校的长远持续发展。
教师收入较低，没有多少积累，大多无力通过自身力量解决建房购房问题，因此学校必须尽快建设教师住房，缓解教师住宿的紧张局面，解决教师的切身困难，为教师创造一个安心教学的环境，努力提高学校的教育教学质量。
2.2.2项目的建设是防止优秀教师外流的有效措施
农村教育落后的一个关键原因是缺少优秀教师，而住房难正在成为农村师资流失的重要因素之一。
特别是近年来随着教师录用采用招考方式后，越来越多的教师属于外地招录，这些教师通常只能住校。
如果学校不能提供安全实用的住房，必然会使一部分教师尤其是中青年教师不安心工作，而是想方设法往城里或经济发达地区调动，导致城镇学校教师超编、农村教师严重不足。
这种现状已经影响到农村小学教育教学质量的提高和农村教育的发展。
要想吸引优秀人才献身农村教育事业，必须解决好住房这个后顾之忧。
2.2.3项目的建设是实施贵港市教育优先发展战略的需要
教育大计，教师为本。
农村中小学教师安居乐业，农村教育事业才有发展基础。
尽快解决教师住房难的问题，是农村中小学教师的迫切愿望。
大力改善农村中小学教师工作生活条件，稳定农村教师并树立“扎根乡村、无私奉献”的思想，解除教师生活上的后顾之忧，让广大农村教师、特别是青年教师安心工作。
因此，解决好农村教师公共租赁用房问题，直接关系到教育优先发展战略的落实和农村教师队伍的稳定。
2.2.4项目的建设是贯彻落实新的义务教育法，促进义务教育均衡发展，推进教育公平的重要手段
新修订的《义务教育法》明确规定，国务院和县级以上地方人民政府应当合理配置教育资源，促进义务教育均衡发展，改善薄弱学校的办学条件。
把义务教育均衡发展作为一个方向性目标，不断促进教育公平，对我的义务教育发展提出了更高要求。
目前，桥圩镇何平小学的发展受到各方面条件和因素制约，尤其是教师住房严重不足等问题。
因此，本项目的建设提高了教师待遇，有利于强大师资力量，有利于贯彻实施新的义务教育法
综上所述，该项目的建设是解决项目所在学校教师住宿需求的需要，是强化师资力量的需要，是推动乡镇义务教育事业发展的需要。
由此看来，该项目的建设是十分必要的。
2.3项目建设的可行性
2.3.1外部环境
随着我国国力不断增强和国家对民生工程高度重视，中央财政加大了对义务教育体系建设投入的力度，我区各级政府也把加强义务教育体系的建设作为政府的重要工作，以提高国民素质水平，贯彻落实科学发展观。
随着我国综合国力的不断提升，国民科学素质水平的提高迫在眉睫，而义务教育的实施是提高国民科学素质水平的关键。
受到地域、待遇等条件因素的影响，导致部分学校师资力量薄弱，严重阻碍了公共教育事业的发展。
2.3.2用地条件
项目用地为学校自有用地。
因此，项目建设用地是满足要求的。
本项目在学校校园用地内建设，不涉及征地拆迁。
2.3.3配套设施
本项目在学校用地内建设，供水、供电、网络通讯等的配套设施齐全，对外交通十分便利，政府各级部门对本项目都表示给予支持。
2.3.4政府因素
从本项目开始筹建起，得到有关部门的大力支持，使项目的前期工作得以顺利的进行。
本项目的建设具有良好的外部环境，具有充足的用地条件，完善的配套设施，同时，由于本项目的自身优势以及政府的大力支持，使得本项目的建设具有非常大的可行性，发展前景良好。
第3章场址选择
3.1场址现状
3.1.1项目选址
贵港市港南区桥圩镇何平小学教师公共租赁住房项目建设地点位于港南区桥圩镇何平小学校园内。
项目场址四周视野开阔，无空气、噪声、辐射等污染源，且该址环境幽雅、空气清新、交通便利、供电、供水方便，是建设本项目的理想场地。
3.2场址条件
3.2.1规划条件
项目拟建地在港南区桥圩镇何平小学校园内，规划条件合理、配套设施基本可以满足项目建设需要。
3.2.2区位条件
港南区位于贵港市南部，在西江流域郁江南岸，东邻兴业县，南接浦北县，西连横县，北与桂平市交界。
水陆交通十分便利，黎湛铁路和324国道、南宁至广州高速公路（境内木格镇有高速公路出口处）及市南环一级公路、东环一级公路贯穿全境，千吨货轮从贵港口岸和区内的东津码头可直达粤港澳地区，是广西重要的交通枢纽和大西南货物出口的重要通道。
地理环境优势明显，境内以平原、山丘为主，土壤肥沃，是甘蔗、粮食主产区，有丰富的森林资源和矿产资源，城区及郊区主要是郁江冲积平原，地势广阔而平坦；水资源丰富，郁江流经区内4个乡镇，还有全国大Ⅱ型水库—武思江水库等；气候条件较好，属亚热带季风气候带，春暖秋凉，夏长冬短，四季分明，光照充分。
3.3自然环境条件
3.3.1地形地貌
项目用地为平原微丘地，地势平坦，地质条件好。
3.3.2气候、地质、水文条件
亚热带季风气候，年均气温21.5℃，年均降雨日166天，年均降雨量1600毫米，无霜期353天。
气候特征是春暖秋凉，夏长而炎热，冬短且寒冷，四季分明，干湿季划分明显，春季平均始于2月5日，结束于4月26日，持续81天；夏季平均始于4月27日，结束于10月20日，持续177天；秋季平均始于10月21日，结束于1月5日，持续77天；冬季平均始于1月6日，结束手2月4日，持续仅31天。
项目所在地抗震设防烈度为6度。
本项目选址位于学校校园内，根据区域地质资料，该场地及其周围无活动性断裂通过，地下水位较低，无溶洞等不良地质构造及对工程不利的埋藏物，满足地质条件要求。
3.4建设场地条件
3.4.1交通条件
港南区桥圩镇何平小学位于港南区桥圩镇324国道附近，交通便利。
3.4.2周边环境条件
建设地点附近无工矿企业，环境无污染。
3.4.3供、排水条件
供水管网已经接至学校内，取水从学校总水管分流即可，完全可以满足生活及消防用水要求。
项目所在排水设施完善。
新建公共租赁住房污水可就近排入学校周边排水沟。
3.4.4供电条件
工程所需电源从学校原有电网接入，引进建设场地范围内，预留接入点，以便本工程的施工顺利进行。
同时，为了本工程的建设需要，工程在接入南方电网的同时设置了变电所需设备，以便本工程的顺利实施。
由南方电网供电，10kV高压线路已经接入学校内，能够满足项目建设需要。
3.5施工条件
项目建设地块内可进行各种施工准备，以当前的施工技术，场地完全能符合进行各项施工的要求。
本工程需要的钢材、水泥、石、砂等，港南区均有充足的供应。
一般装修材料本地区可以采购，特需的材料也可通过其他途径采购。
目前尚未发现场地的地质、地形地貌等方面缺陷会对施工造成不利影响。
给水从学校原有给水管网引入，排水可就近排入学校周边排水沟，供电由南方电网引入。
项目所在地已开通市话、长话网、国际互联网，可就近接驳，移动、联通通讯信号覆盖良好，通讯畅通，与外部信息交换方便。
本项目的施工条件较好。
3.6土地征用情况
拟建场地在港南区桥圩镇何平小学校园内土地为学校管理使用。
综上所述，本项目的各种建设条件已经具备，项目的建设是可行的。
第4章项目需求分析及规模确定
4.1建设需求分析
贵港市港南区桥圩镇何平小学现有6个教学班，共有学生204人，教职工17人。
港南区桥圩镇何平小学只有教师住房（平房）1间，还有16人回到农村家中居中。
乡镇小学是基层教育体系的主体，是公益性事业单位，提供九年义务教育，是提高全民素质的关键所在。
基层老师的待遇地位，致使师资流失，出现了农村基层教育缺老师的局面。
近年来，在港南区区政府的正确领导下，在全体教师的共同努力下，学校的管理和教学质量也得到不断提高，小学会考连年创佳绩，得到了社会的肯定和好评。
长期以来，贵港市港南区桥圩镇何平小学一直饱受职工住宿困难问题的困扰，目前仅有1间教师住房（教室隔音房），只能解决少部分职工的工住宿问题。
住宿难、住房条件艰苦，导致学校引不进人才，即使引得进人才也留不住人才，人才严重流失。
为改善何平小学教职工生活条件，提高教师待遇，增强师资力量，应把握有利时机，兴建教师公共租赁住房，全力争取2015年保障性住房中央补助资金。
4.2项目建设规模及主要建设内容
4.2.1建设规模
依据《农村普通中小学校建设标准》、《广西壮族自治区保障性住房管理暂行办法》及相关政策要求，结合港南区桥区镇规划、教育事业发展规划及桥区镇何平小学具体特点等因素，确定本项目的建设规模。
公共租赁住房用房建设、室内简单装修以及必要生活设施配备，每套公共租赁住房建筑面积不超过40平方米。
拟建教职工公共租赁住房1栋，共3层、每层4套，合计12套，每套29.38平方米，共352.59平方米，选址拟在桥圩镇何平小学校园内。
4.2.2建设内容
项目主要建设内容包括建筑工程、安装工程。
第5章工程建设方案
5.1总平布置
5.1.1设计理念
1、规划设计依据
（1）业主提供的项目建设地块地形图及现状图；
（2）国家现行有关规定及设计规范；
（3）甲方提供的规划及建筑总体设计要求。
2、规划设计指导思想
（1）根据公共租赁住房的设计理念，满足使用要求及建设要求。
（2）通过合理规划，协调用地内部及周边区域的生态、景观、交通等方面所面临的问题。
（3）满足城市规划对项目的定位和要求，保证与其它部分的有机联系及服务辐射的需要。
（4）以人为本，创造一个景观幽雅，环境舒适的居住楼。
5.1.2总平面布置原则
（1）满足生活住房、配套工程、交通运输等规范的要求；
（2）建筑设计应符合防火、卫生、安全等规范的要求；
（3）坚持充分利用土地的原则，与城镇和建设单位的规划统一，体现时代的特点。
5.1.3总平面布置方案
（1）总平面布置
根据何平小学校的特点及结合实际需要，在学校东北部新建1栋教职工公共租赁住房，共12套，3层，每层4套，建筑面积为352.59平方米。
拟新建的公租房位于校园的东北边。
西邻近教学楼。
平面布置合理，功能分区明确，空间尺度适当。
形成顺畅、自然、亲切而富有变化的平面组合。
根据项目建设单位及相关的市政建设要求进行布置，建筑朝向为南北向，可自然通风采光，满足日照要求，减少能耗。
（2）竖向设计
本项目的地面雨水排水可利用市政现有的排水系统，采用明沟与暗沟相结合的方式进行布置。
所有管线（给排水管、供电线、电话线、有线电视、宽带网络等）均采用埋地布置，沿道路到达各使用场所。
项目场地较为平整，室外场地坡度为1%坡向道路，道路纵向坡度不小于3‰,道路横向坡度不小于5‰。
（3）交通运输
结合用地形状和现有的交通系统进行总平面规划布置。
研究调整局部地段空间形态和规划，力求创造更加合理完美的空间环境。
住宅楼梯的主要出入口放尽量考虑方便出入，并形成动静分离。
建设区域内及周边道路均进行硬化。
5.2建筑工程
5.2.1设计依据
（1）用地规划定点红线及地形图、路线图等相关资料；
（2）《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
（3）《住宅设计规范》GB50096-2011；
（4）《住宅建筑规范》GB50368-2005；
（5）《无障碍设计规范》GB50763-2012；
（6）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
（7）《普通农村中小学校建设标准》建标109-2008；
（8）《广西壮族自治区居住建筑节能设计标准》DB45/221-2007；
（9）《广西壮族自治区保障性住房建设标准》
（10）其他国家相关设计规范；
（11）建设单位港南区八塘镇何平小学有关文函。
5.2.2建筑单体设计要点
本项目总建筑面积为352.59平方米，考虑项目在何平小学内建设，并根据项目的规模特征，建筑设计为每套周转房29.38平方米户型（详见方案图）；建筑占地面积121.98平方米。
每套公共租赁住房均为一房一卫一厨。
设计主要特点如下：
新建的公共租赁住房把握好朝向，迎向本县主导风向，以取得良好的穿堂风。
充分利用朝南采光面，同时享有相应的景观视角。
5.2.3立面设计
本项目建筑单体立面造型设计结合使用功能及使用性质,在节约投资以及与周围原有建筑相协调的前提下，采用较为简洁明快的建筑设计形象。
建筑立面采用洗炼、简约的手法，将现代建筑的平屋顶加以提炼，塑造出清新、自然的建筑风格。
建筑外墙涂料颜色以灰色为主，形成朴实而素雅的色彩搭配体系，使建筑群无论是近观或是远眺，都具有强烈的个性和地域特征。
5.2.4无障碍设计
本项目按照《无障碍设计规范》（GB50763-2012），在建筑单体入口均做方便残疾人使用的无障碍坡道，入口平台及门注意无障碍设计。
5.2.5剖面设计
剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑，根据各户型的设计要求，在满足采光通风的情况下，本着经济的原则确定层高。
5.2.6室内配套设施
电器装置：
插座、开关安装到位，配电线路暗敷
电视系统：
每间设有线电路接口
电话、电脑网络：
每户设电话、宽带网
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