宿州地块市场分析实施报告.docx

宿州地块市场分析实施报告.docx

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宿州地块市场分析实施报告

地块市场分析报告

1．周边市场情况

1.恒大御景湾

行政区域

政务新区

项目位置

市洪河路与人民路交汇处（三角洲公园东侧）

景观规划

待定

建筑公司

待定

代理商/顾问公司

世联行

开发商

市恒大置业有限公司

设计公司

待定

投资商

待定

建筑类别

高层

中小学

待定

房产证归属

市政务新区

产权年限

70年

公摊

20-25% 

容积率

3

绿化率

37%

占地面积

待定

建筑面积

261762㎡

规划户数

2084

车位

待定

供应资源

待定

装修标准

装修

物业公司

恒大物业

物业费

待定

商场

36000㎡精品商业街

幼儿园

自带3200㎡幼儿园

医院

市立医院分院、一院、和美医院

初中

待定

小学

待定

交通状况

3路、12路、16路、22路

银行

中国银行、交通银行、徽商银行、邮政银行

销售动态：

目前在售只有15#少量的4层以下以及顶层，不足20套住宅，价格在7400--7500元/平米

2.万成·哈佛国际

行政区域

政务新区

项目位置

市拂晓大道与银河四路交汇处

景观规划

待定

建筑公司

兴港建设集团有限

代理商/顾问公司

世联

开发商

万成房地产开发有限公司

设计公司

待定

投资商

待定

建筑类别

高层

中小学

一小新校区（小学）  十一中新校区（初中）

房产证归属

市政务新区

产权年限

70年

公摊

18% 

容积率

2.8

绿化率

35%

占地面积

137992.1㎡

建筑面积

362739.47㎡

规划户数

3765

车位

4000个,配比1:

1

供应资源

天燃气

装修标准

毛坯

物业公司

万成物业

物业费

住宅（高层）1.3元/㎡/月

售楼地址

市拂晓大道与银河四路交汇处西（一中北门）

付款方式

一次性、按揭、公积金

贷款银行

工商银行[支持公积金贷款]

销售动态：

万成·哈佛玫瑰园洋房少量大面积150-160平米房源在售，均价8400元/㎡左右；一期高层小户型75平米为主，准现房发售；二期高层16#17#18#楼均价6800元/㎡。

3.龙汇学源居

行政区域

政务新区

项目位置

银河三路宿城一中南门正对面

景观规划

东方建筑设计研究院有限公司

建筑公司

七建

代理商/顾问公司

无代理

开发商

待定

设计公司

上方建筑设计研究院有限公司

投资商

龙登置业

建筑类别

多层高层小高层

中小学

待定

房产证归属

市政务新区

产权年限

70年

公摊

18% 

容积率

2.2≤R≤2.8

绿化率

25%

占地面积

104667㎡

建筑面积

360000㎡

规划户数

1000

车位

3511个,配比1:

1

供应资源

天燃气

装修标准

毛坯

物业公司

龙登物业管理公司

物业费

住宅（小高层）1.2元/㎡/月

售楼地址

淮海中路北苏果斜对面

付款方式

一次性、按揭、公积金贷款

贷款银行

中国工商银行,中国建设银行,中国农业银行,中国邮政储蓄银行[支持公积金贷款]

销售动态：

目前主要销售35-325㎡学区铺，进行销售以及招商；最后一栋高层1#楼公寓在售，建面约62㎡-92㎡，单层18户，一房一价，价格6000元--9000元/平米，

2．项目地块情况及大致测算

地块大小：

34亩、容积率：

3.49

根据土地前期规划中，可售住宅面积为：

65000㎡

可售商业面积为：

3500㎡

回迁安置面积为：

1300㎡

合计：

69800平米

地块前期政策处置债务债券费用预计：

6500-6800万元

前期规费、报建费用共计1200万元

前期工程总量评估4000万元

合计：

11700万-12000万元

政府定向拍卖价格：

400万/亩—500万/亩

土地价格：

1.36—1.7亿元

每平方土地价为：

1720—2150元 /㎡（按最大容积率建设79000平米计算）

建筑安装成本为：

2800-3000元/㎡

成本预计在：

4520-5150元/㎡

土地每增加50万/亩则成本上浮215元/㎡

目前该地块周边只有恒大御景湾有少量住宅在销售中，目前售价7500元/平米。

但5、6月份进行集中推盘时均价只有不到7000元/平米。

万达/一中板块周边有碧桂园（尚未开盘，预计开盘价在8000元/平米）、首钢首御（只有3栋未推出市场，目前在售少量尾盘，售价在7200元/平米左右）、龙汇学源居（少量公寓房在销售中，售价在6000元--9000元/平米，最近在忙于前期房屋交房工作）、万成哈佛国际（洋房售价8000元/平米以上，面积较大，面积区间150--160平米；高层即将推出3栋，15#28层、16#17#皆为32层，面积区间110--140平米，价格6800元--7300元/平米），该板块无论从配套到地理位置都比本地块有优势，综合来说，该板块高层价格在7000元/平米左右。

故本地块想要短平快的进行销售，在重新包装首次面世后价格不宜超过6800元/平米，利润最大化要看销售后期情况具体进行调价。

现住宅市场参考销售价6800-8000元/㎡，建议均价6800元/平米

商业市场参考销售价12500，建议均价12500元/平米

PS：

以下数据成本取上限（5150元/㎡）、住宅市场售价取（6800元/㎡）、商业市场售价取（12500元/㎡）计算

回迁安置成本：

669.5万元

住宅利润：

10725万元

商业利润：

2572.5万元

税收成本、其他成本：

6000万元

项目利润：

6628万元