《烟台市住宅工程质量分户验收指导手册》.docx
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《烟台市住宅工程质量分户验收指导手册》
烟台市住宅工程质量分户验收
指
导
手
册
烟台市建设工程质量监督站
编制委员会
顾问：
林涛宋志方
主任委员：
林世乐
副主任委员：
刘辉生董海波
委员：
（按姓氏笔画为序）
于云勋王宏超史本全李军刘天华刘晓东刘瑞伟刘庆顺汪俊波张维臣高岩青
前言
2011年4月市质监站出台了《烟台市住宅工程质量分户验收指导手册》，对规范烟台市住宅工程质量分户验收工作发挥了重要作用。
但近几年，随着《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）、《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》（JGJ/T304-2013）、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2015等规范重新修订，山东省工程建设标准《建筑工程（建筑与结构工程）施工资料管理规程》（DB37/T5072-2016）、《建筑工程（建筑设备、安装与节能工程）施工资料管理规程》（DB37/T5073-2016）重新修订、施行，以及《烟台市精装修住宅工程质量管理暂行办法》（烟建质安〔2016〕49号）、《烟台市初装修住宅工程验收条件规定》（烟建质安〔2016〕54号）、《烟台市住宅工程质量常见问题防治措施》（烟建质安〔2014〕36号）等文件陆续出台，原指导手册已不能满足实际需要。
为了进一步规范分户验收的做法，使分户验收真正达到让业主满意的效果，市质监站对分户验收的分项和检验批划分、内容、表格、检查方法等进行了调整。
本次调整的内容主要包括以下几个方面：
1、明确了进行分户验收的时间，按《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》（JGJ/T304-2013）的规定应在单位装饰装修工程验收前。
2、对分户验收的分项和检验批划分按《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》（JGJ/T304-2013）进行了调整。
3、对分户验收相关表格的样式按山东省工程建设标准《建筑工程施工资料管理规程》进行了调整。
4、对分户检验批质量验收记录的内容按《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》（JGJ/T304-2013）及相关验收规范、标准、文件进行了重新编制。
5、增加了基层工程检验的相关检查表格。
6、增加了主体工程验收前，现浇楼板应进行洒水试验的检查内容。
7、增加了吊顶、隔墙、饰面、细部工程等的相关检查表格。
8、增加了智能化工程分户验收的相关检查表格。
9、增加了空调、新风（换气）系统工程分户验收的相关检查表格。
10、增加了卫浴工程、厨房工程分户验收的相关检查表格。
11、增加了室内环境污染控制的检查内容，要求在《住宅工程质量分户验收表》中注明按《民用建筑工程室内环境污染控制》GB50325的规定检测的结论。
12、对室内净距、净高尺寸的检查方法和验收标准按《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》（JGJ/T304-2013）进行了调整。
13、烟台地区金属门窗主要为铝合金门窗，因此本次编制金属门窗表格只采用铝合金门窗。
铝合金（塑料）门窗、木门窗工程分户检验批质量验收记录的检查内容参照原指导手册，只是对表格样式进行了修改。
其他门窗可按相应规范调整检查内容。
14、为区分于其他资料表格，住宅工程质量分户验收表格均以“烟FH-XX”为编号。
15、分户检验批质量验收记录填写要求：
1）分项工程按《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》的要求填写。
2）主控项目、一般项目按《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》及相关验收规范检查验收。
3）备注中说明存在问题的部位。
4）装修单位与总包单位为同一单位的可不填写。
本手册适用于初装修、精装修住宅工程分户验收，主要为建设单位、施工单位、监理单位参加验收的工作人员使用。
在本手册使用过程中，希望各单位结合工程实践认真总结经验，注意积累资料，随时将有关意见和建议反馈给烟台市建设工程质量监督站，以供今后修订时参考。
第一章总则--------------------------------5
第二章住宅工程质量分户验收表格------------11
第三章标识样表及功能性试验检查内容--------105
第一章总则
一、住宅工程质量分户验收相关的概念
（一）分户验收的概念
分户工程验收简称分户验收，是指在单位装饰装修工程验收前，对住宅各功能空间的使用功能、观感质量等内容所进行的分户（套）验收。
住宅室内装饰装修工程质量验收应以户（套）为单位进行分户工程验收。
分户工程验收应在装饰装修工程完工后进行。
（二）分户验收与竣工验收的关系
1、分户验收是竣工验收的前提。
未经分户验收或分户验收不合格的工程不得进行竣工验收。
2、分户验收与竣工验收检查的内容不同。
分户验收是对所含分项检验批的观感和使用功能质量进行专门的验收，而竣工验收是在分项检验批、分项工程、分部工程验收合格的基础上对单位工程进行全面的验收。
3、分户工程验收与竣工验收检查的范围不同。
分户验收是把每一户住宅作为一个子单位工程，逐户逐间地进行检查，而竣工验收是随机抽查单位工程10%并不少于三个房间，进行验收检查。
（三）分户检验批与分项工程检验批的关系
分户检验批是指分户验收中户内所含的检验批，为区分分项工程检验批，称为分户检验批。
1、分户检验批与分项工程检验批划分的空间不同。
分户检验批是以每一户为单位，划分为一个检验批，而分项检验批则是以楼层、施工段等为单位划分一个检验批。
2、分户检验批重点检查观感和使用功能质量，主要验收依据为《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》（JGJ/T304-2013），个别检查内容参照其他相应验收规范的有关条文。
3、分户检验批与分项工程检验批验收的时间不同。
分户检验批是在分项工程检验批验收合格的基础上进行，它是对分项工程检验批的补充和完善，旨在减少错判和漏判概率。
4、分户检验批与分项工程检验批参加验收的人员不同。
分户检验批验收由建设单位组织监理、施工（总承包、装饰装修）和物业等单位相关人员共同参加，而分项工程检验批验收则是由监理工程师组织施工单位项目专业质量或技术负责人等进行验收。
5、由于分项工程检验批是采取概率的抽查方式，出现不超过一定比例的错判和漏判，规范也是允许的。
因此，个别分户检验批不合格并不影响分项检验批的评定结论。
二、分户验收子单位工程和分户检验批的划分
（一）分户验收子单位工程的划分
分户验收户内子单位工程是以每一户住宅作为一个子单位工程。
（二）分户验收的验收项目和主要验收内容
1、基层：
基层净距、净高检验
2、防水：
楼（地）面孔洞封堵工程、水泥砂浆找平层与保护层工程、涂膜和卷材防水工程
3、门窗：
金属门窗、塑料门窗、木门窗工程
4、饰面：
墙饰面、楼地面饰面、涂饰工程
5、给排水：
给水排水、太阳能热水系统安装及卫浴工程
6、电气：
家居配电箱安装、室内布线、开关插座及照明灯具安装、等电位联结
7、智能化：
有线电视、电话、信息网络、访客对讲、紧急求助、入侵报警、智能家居
8、采暖及通风与空调：
采暖工程、通风与空调工程
9、室内环境：
室内环境污染控制
10、其他：
吊顶、轻质隔墙、护栏、细部及厨房工程等
三、分户验收的组织机构
分户验收由建设单位组织监理、施工（总承包、装饰装修）和物业等单位相关人员共同参与，按专业划分，根据人数和技术力量，一般可分为一个或多个分户验收组。
已选定物业公司的，物业公司应当参与工程质量分户验收工作。
验收组成员应由下列人员构成：
（一）建设单位：
项目负责人、各专业的工程管理人员；
（二）施工单位：
工程项目经理、技术和质量负责人、质量员、各相关专业的技术人员（含精装修等分包项目的项目经理和技术负责人）；
（三）监理单位：
项目总监理工程师、各专业的监理工程师、监理员；
（四）物业公司：
部门经理、各专业的物业管理员。
四、分户验收的程序
（一）编制分户验收方案
主体完工后，由建设和监理单位共同制定《分户验收方案》，内容应包括工程概况、编制依据、分户验收的验收项目和主要检查内容、分户验收小组的组成人员等。
（二）分户验收的时间
分户验收应在单位装饰装修工程验收前进行。
（三）质量评定
根据检查的结果，对分户检验批的质量进行评定。
当分户检验批的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目检查全部合格，其中实测实量项目合格点率达到80%及以上（安装部分合格点率应达到100%），且没有严重缺陷时（不合格点实测偏差，应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。
合格后相关责任人应及时在《分户检验批质量验收记录表》中签字、盖章。
（四）不合格分户检验批的处理
当分户检验批主控项目的质量经检查不合格，或实测偏差大于允许偏差的1.5倍，或不合格点率超出20%时，由监理公司下发监理通知单，监理通知单应以子单位工程（每一户）为对象下达，施工单位整改后，监理单位应对该不达标部位进行复查，并在分户验收资料中填写复查记录，确保分户验收与质量整改有机结合起来。
（五）现场标识
对分户验收中实测实量的项目，由分户验收小组现场随机确定，测量内容及部位应符合规范规定。
初装修住宅实测项目、结果、部位应在现场贴上标识，室内净距、净高在地面上作出标识，使用功能项目在相应位置做出标识，埋地、埋墙的水、电、暖管线须用墨线标识出走向或区间位置，提示用户注意。
精装修住宅应将实测项目、结果、部位以示意图的形式贴在户内。
窗口栏杆等室内防护措施应在醒目位置作警示标志。
（六）填写《住宅工程质量分户验收表》
当每户住宅或公共部位子单位工程所含的检验批全部合格后，出具由建设单位项目负责人、总监理工程师、施工项目经理签字并加盖验收专用章的《住宅工程质量分户验收表》。
（七）填写《住宅工程质量分户验收汇总表》
在所有分户子单位工程验收合格后，填写《住宅工程质量分户验收汇总表》，作为单位工程竣工验收的前提和依据。
五、分户验收相关的资料
（一）在每户住宅子单位工程验收合格后，将《住宅工程质量分户验收表》与所对应的《住宅工程分户检验批质量验收记录》装订成册。
在所有子单位工程验收合格后，填写《住宅工程质量分户验收汇总表》，与《分户验收方案》一并作为分户验收专项资料，由建设单位存档备案。
（二）《住宅工程质量分户验收表》一式六份，建设、施工、监理、物业、户内张贴、质量保证书各一份
（三）《住宅工程质量分户验收汇总表》一式四份，由建设、监理、施工单位各存一份，一份在工程竣工验收前报建设工程质量监督机构，由质监机构存档。
六、分户验收的监督
（一）建设工程质量监督机构要认真审查建设单位提报的《分户验收方案》，审查每户住宅检验批检查的内容、标准、方法是否符合规范及相关规定的要求。
（二）在竣工预验收时，建设工程质量监督机构检查有关单位是否按有关规定进行了分户验收，是否按照要求对分户验收中提出的问题进行了整改。
（三）建设工程质量监督机构在提交《建设工程质量监督报告》时，要明确提出有关住宅工程分户验收的监督意见。
（四）相关单位履行分户验收的质量行为列入企业诚信档案。
分户验收中弄虚作假，降低标准，将不合格工程按合格工程验收的，对责任单位和责任人给予不良行为记录，情节严重的，按照有关法律法规对责任单位和责任人进行行政处罚。
第二章住宅工程质量分户验收表格
住宅工程质量分户验收表格目录
序号
表格名称
表格
编号
1
住宅工程质量分户验收表
烟FH-01
2
住宅工程质量分户验收汇总表
烟FH-02
3
墙面基层工程分户检验批质量验收记录
烟FH-03
4
地面基层工程分户检验批质量验收记录
烟FH-04
5
顶棚基层工程分户检验批质量验收记录
烟FH-05
6
室内净距、净高尺寸检验记录
烟FH-06
7
楼（地）面孔洞封堵工程分户检验批质量验收记录
烟FH-07
8
水泥砂浆找平层与保护层工程分户检验批质量验收记录
烟FH-08
9
涂膜和卷材防水工程分户检验批质量验收记录
烟FH-09
10
铝合金（塑料）门窗工程分户检验批质量验收记录
烟FH-10
11
木门窗工程分户检验批质量验收记录
烟FH-11
12
饰面砖工程分户检验批质量验收记录
烟FH-12
13
饰面板工程分户检验批质量验收记录
烟FH-13
14
裱糊饰面工程分户检验批质量验收记录
烟FH-14
15
软包工程分户检验批质量验收记录
烟FH-15
16
玻璃板饰面工程分户检验批质量验收记录
烟FH-16
17
木地板工程分户检验批质量验收记录
烟FH-17
18
块材地板工程分户检验批质量验收记录
烟FH-18
19
地毯工程分户检验批质量验收记录
烟FH-19
20
水泥地面工程分户检验批质量验收记录
烟FH-20
21
水性涂料涂饰工程分户检验批质量验收记录
烟FH-21
22
溶剂型涂料涂饰工程分户检验批质量验收记录
烟FH-22
23
给水排水工程分户检验批质量验收记录
烟FH-23
24
太阳能热水系统安装工程分户检验批质量验收记录
烟FH-24
25
卫生洁具及配件安装工程分户检验批质量验收记录
烟FH-25
26
淋浴间、整体卫生间制作与安装工程分户检验批质量验收记录
烟FH-26
27
家居配电箱安装工程分户检验批质量验收记录
烟FH-27
28
室内布线工程分户检验批质量验收记录
烟FH-28
29
照明开关、电源插座安装工程分户检验批质量验收记录
烟FH-29
30
照明灯具安装工程分户检验批质量验收记录
烟FH-30
31
等电位联结工程分户检验批质量验收记录
烟FH-31
32
有线电视、电话、信息网络、访客对讲安装工程分户检验批质量验收记录
烟FH-32
33
智能家居、紧急求助、入侵报警系统安装工程分户检验批质量验收记录
烟FH-33
34
采暖工程分户检验批质量验收记录
烟FH-34
35
空调、新风（换气）系统工程分户检验批质量验收记录
烟FH-35
36
吊顶工程分户检验批质量验收记录
烟FH-36
37
板材隔墙工程分户检验批质量验收记录
烟FH-37
38
骨架隔墙工程分户检验批质量验收记录
烟FH-38
39
玻璃隔墙工程分户检验批质量验收记录
烟FH-39
40
储柜制作与安装工程分户检验批质量验收记录
烟FH-40
41
门窗套、窗帘盒、窗台板和散热器罩制作与安装工程分户检验批质量验收记录
烟FH-41
42
护栏和扶手制作与安装工程分户检验批质量验收记录
烟FH-42
43
装饰线条及花饰制作与安装工程分户检验批质量验收记录
烟FH-43
44
可拆装式隔断制作与安装工程分户检验批质量验收记录
烟FH-44
45
内遮阳、阳台晾衣架安装工程分户检验批质量验收记录
烟FH-45
46
橱柜安装工程分户检验批质量验收记录
烟FH-46
47
厨房设备及配件安装工程分户检验批质量验收记录
烟FH-47
住宅工程质量分户验收表
烟FH-01
工程名称
房（户）号
建设单位
验收日期
总包施工单位
监理单位
序号
验收项目
主要验收内容
验收记录
1
基层
墙面、地面和顶棚基层工程检验，
基层净距、净高检验
2
防水
楼（地）面孔洞封堵工程、水泥砂浆找平层与保护层工程、涂膜和卷材防水工程
3
门窗
金属门窗、塑料门窗、木门窗工程
4
饰面
墙饰面、楼地面饰面、涂饰工程
5
给排水
给水排水、太阳能热水系统安装及卫浴工程
6
电气
家居配电箱安装、室内布线、开关插座及照明灯具安装、等电位联结
7
智能化
有线电视、电话、信息网络、访客对讲、紧急求助、入侵报警、智能家居
8
采暖及
通风空调
采暖工程、通风与空调工程
9
室内环境
室内环境污染控制
10
其它
吊顶、轻质隔墙、护栏、细部及厨房工程等
验收结论：
建设单位
项目负责人：
（签章）
年月日
总包施工单位
项目负责人：
（签章）
年月日
监理单位
总监理工程师：
（签章）
年月日
装修施工单位
项目负责人：
（签章）
年月日
物业或其他单位
项目负责人：
（签章）
年月日
注：
本表一式六份（建设、施工、监理、物业、户内张贴、质量保证书各一份）
住宅工程质量分户验收汇总表
烟FH-02
工程名称
建设单位
监理单位
施工单位
结构/层数
建筑面积
（m²）
总户数
验收内容
验收情况
验收户数
户内
公共部位
其他
验收结论
建设单位（公章）
施工单位（公章）
监理单位（公章）
物业或其他单位（公章）
项目负责人：
验收人员：
年月日
项目负责人：
验收人员：
年月日
总监理工程师：
验收人员：
年月日
项目负责人：
验收人员：
年月日
墙面基层工程分户检验批质量验收记录
烟FH-03
工程名称
房（户）号
建设单位
监理单位
总包施工单位
装修施工单位
分项工程名称
验收日期
验收规范名称及代号
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001
《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》JGJ/T304-2013
主
控
项
目
质量要求
检查结果
备注
1
JGJ/T304-2013第4.2.1条
一
般
项
目
质量要求
检查结果
备注
1
JGJ/T304-2013第4.2.2条
2
JGJ/T304-2013第4.2.3条
3
墙面基层工程的允许偏差（mm）
项目
允许偏差
实测值
立面垂直度
4
表面平整度
4
阴阳角方正
4
质量验收结论
建设单位
验收人员
监理单位
验收人员
总包单位
验收人员
装饰单位
验收人员
相关单位
验收人员
检查数量：
1、应按每户住宅划分为一个检验批。
2、每户的主控项目和一般项目中涉及观感质量和使用功能的应全数检查。
3、允许偏差项目布点原则。
每户应抽查不得少于3间，不足3间时应全数检查。
《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》JGJ/T304-2013
4.2.1墙面基层工程质量应符合下列规定：
1墙面基层工程应符合设计要求和国家现行有关标准的规定；
2不同材料交接处不应有裂缝；
3基层与基体之间应粘结牢固，无脱层；
4每处空鼓面积不应大于0.04㎡,且每自然间不应多于2处。
检验方法：
观察、用小锤轻击检查。
4.2.2墙面基层表面应平整，阴阳角应顺直，表面无爆灰。
检验方法：
观察、尺量检查。
4.2.3护角、空洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰应表面平整。
检验方法：
观察、尺量检查。
4.2.4墙面基层工程的允许偏差和检验方法应符合表4.2.4的规定。
表4.2.4墙面基层工程的允许偏差和检验方法
序号
项目
允许偏差
检验方法
1
立面垂直度
4
用2m垂直检测尺检查
2
表面平整度
4
用2m靠尺和塞尺检查
3
阴阳角方正
4
用直角检测尺检查
检查方法
1、墙面的垂直度。
使用2m垂直检测尺随机进行墙面的垂直度的检测，每面墙检测不少于1个点。
2、墙面的平整度。
使用2m靠板尺和塞尺等测量工具，在墙面的中心位置进行纵横两个方向平整度的测量，取最大值作为记录，每面墙检测不少于1个点。
3、阴阳角的方正（适用于高级抹灰）。
使用边长为200mm的内外直角检测尺，对观感差的阴阳角进行阴阳角方正的检测，一般每个房间的检测数量不少于2个点。
地面基层工程分户检验批质量验收记录
烟FH-04
工程名称
房（户）号
建设单位
监理单位
总包施工单位
装修施工单位
分项工程名称
验收日期
验收规范名称及代号
《建筑地面工程质量施工验收规范》GB50209-2010
《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》JGJ/T304-2013《烟台市初装修住宅工程验收条件规定》（烟建质安〔2016〕54号）
主
控
项
目
质量要求
检查结果
备注
1
JGJ/T304-2013第4.3.1条
2
JGJ/T304-2013第4.3.2条
3
JGJ/T304-2013第4.3.3条
4
GB50209-2010第4.9.8条
5
《烟台市初装修住宅工程验收
条件规定》第五条（三）第3款
一
般
项
目
质量要求
检查结果
备注
1
JGJ/T304-2013第4.3.4条
2
JGJ/T304-2013第4.3.5条
项目
允许偏差
实测值
表面平整度
4
质量验收结论
建设单位
验收人员
监理单位
验收人员
总包单位
验收人员
装饰单位
验收人员
相关单位
验收人员
检查数量：
1、应按每户住宅划分为一个检验批。
2、每户的主控项目和一般项目中涉及观感质量和使用功能的应全数检查。
3、允许偏差项目布点原则。
每户应抽查不得少于3间，不足3间时应全数检查。
《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》JGJ/T304-2013
4.3.1混凝土、水泥砂浆基层的强度等级应符合设计要求，且混凝土的强度等级不应低于C20。
检验方法：
回弹法检测或检查配合比通知单及检测报告。
4.3.2地面基层与结构层之间、分层施工的基层各层之间，应结合牢固，无裂纹，每处空鼓面积不应大于0.04m²，且每自然间不应多于2处。
检验方法：
观察、用小锤轻击检查：
4.3.3地面基层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。
检验方法：
观察、泼水或坡度检查。
4.3.4地面基层表面不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。
检验方法：
观察检查。
4.3.5地面基层表面平整度的允许偏差不宜大于4mm。
检验方法：
用2m靠尺和塞尺检查：
《建筑地面工程质量施工验收规范》GB50209-2010
4.9.8有防水要求的建筑地面工程的立管、套管、地漏处不应渗漏，坡向应正确、无积水。
检验方法：
观察检查和蓄水、泼水检验及坡度尺检查。
《烟台市初装修住宅工程验收条件规定》（烟建质安〔2016〕54号）
第五条住宅工程初装修的项目和质量要求：
（三）户内地面工程：
3.主体工程验收前，现浇楼板应进行洒水试验，如发现有贯道裂缝，施工
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