房地产企业纳税筹划技巧及实战案例.ppt

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5、房地产企业纳税筹划技巧及实战案例“临界点临界点”筹划法筹划法费用转移或分摊筹划法费用转移或分摊筹划法收入分散筹划法收入分散筹划法建房方式筹划法建房方式筹划法灵活运用优惠政策法灵活运用优惠政策法代收费用计价筹划法代收费用计价筹划法成本核算对象筹划法成本核算对象筹划法股权转让筹划法股权转让筹划法核算方式筹划法核算方式筹划法房地产企业纳税筹划技巧及实战案例纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额的，应就其全部增值额按规定计税。

按规定计税。

“20%的增值额的增值额”就是就是“临界点临界点”。

“临界点临界点”筹划法筹划法某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2007年年3月月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平方米，平均销价平均销价2030元元/平方米，售价总额为平方米，售价总额为1847.3万元。

该万元。

该房屋支付土地出让金房屋支付土地出让金200万元，万元，房地产开发成本房地产开发成本900万万元，利息费用为元，利息费用为100万元，其中万元，其中40万元为罚息（不能按万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。

假设城建税税率为收入项目准确分摊）。

假设城建税税率为7%、印花税、印花税税率为税率为0.5、教育费附加征收率为、教育费附加征收率为3%。

当地省级人民。

当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。

“临界点临界点”筹划法筹划法筹划前筹划前转让房地产的收入为转让房地产的收入为1847.3万元；万元；应纳土地增值税额为应纳土地增值税额为94.71万元；万元；实际盈利金额实际盈利金额=收入成本费用税金收入成本费用税金=1847.3-200-900-100-101.6-94.71=450.99万元万元“临界点临界点”筹划法筹划法筹划办法：

假设该公司将房价适当调低，由每平方米筹划办法：

假设该公司将房价适当调低，由每平方米2030元，降到每平方米元，降到每平方米1978元，则售价总额为元，则售价总额为1800万万元，其他资料不变。

元，其他资料不变。

允许扣除的税金允许扣除的税金18005%（17%3%）99（万元）（万元）扣除项目金额合计扣除项目金额合计200+900+110+220+991529（万元）（万元）增值额增值额271万元，增值率为万元，增值率为17.72%实际盈利金额实际盈利金额1800-200-900-100-99=499万元万元“临界点临界点”筹划法筹划法虽然售价比原来降低了虽然售价比原来降低了47.347.3万元，但实际税后收益反而万元，但实际税后收益反而比原来增加了比原来增加了48.0148.01万元。

万元。

认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价与增加扣除额。

增加扣除额主要是通过加大投入定价与增加扣除额。

增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。

在房地产开发成本中包括可扣除来提高市场竞争力。

在房地产开发成本中包括可扣除的内容：

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑的内容：

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费接费用。

纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章。

用上做文章。

“临界点临界点”筹划法筹划法北京市：

北京市：

“对普通标准住宅面积进行审核确认时，可对普通标准住宅面积进行审核确认时，可按栋号掌握平均每户的建筑面积在按栋号掌握平均每户的建筑面积在120平方米以下。

平方米以下。

凡符合上述条件的为标准住宅，可享受财税字凡符合上述条件的为标准住宅，可享受财税字（1999）210号所规定的有关政策。

号所规定的有关政策。

”由此可见，北由此可见，北京市对普通标准住宅是按栋号掌握平均每户的建筑面京市对普通标准住宅是按栋号掌握平均每户的建筑面积在积在120平方米以下审定的。

实际操作中每栋号住宅平方米以下审定的。

实际操作中每栋号住宅可以合理搭配大户型和小户型，使得平均每户的建筑可以合理搭配大户型和小户型，使得平均每户的建筑面积在面积在120平方米以下。

平方米以下。

“临界点临界点”筹划法筹划法房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，价或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该种不均匀的状态会加重企业的税收负担。

为此企业需该种不均匀的状态会加重企业的税收负担。

为此企业需要对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增要对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。

值率大致相同，从而节省税款。

平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。

只平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。

只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限调整分摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省税款的缴纳。

象，从而节省税款的缴纳。

费用转移或分摊筹划法费用转移或分摊筹划法房地产开发企业进行房屋建造时，房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签将合同分两次签订，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装订，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同买者签订设备安装以及装潢、装修合同，则纳税人，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税。

这样就使得不计入征税范围，不计征土地增值税。

这样就使得营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。

不缴或少缴税的目的。

收入分散筹划法收入分散筹划法假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。

假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。

因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。

估计市场价值是装齐全。

估计市场价值是800万元，其中各种设备的价万元，其中各种设备的价格约为格约为100万元。

如果该企业和购买者签订合同时，不万元。

如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加式在合同上体现，则增值额无疑会增加100万元。

万元。

收入分散可节省税款，在合同上仅注明收入分散可节省税款，在合同上仅注明700万元的房地万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且购销合同适用而且购销合同适用0.03的印花税税率，比产权转移书的印花税税率，比产权转移书据适用的据适用的0.05税率低，可节省印花税，一举两得。

税率低，可节省印花税，一举两得。

收入分散筹划法收入分散筹划法房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。

房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地行为。

房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。

务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。

建筑行业建筑行业3的的营业税营业税，其其税负较土地增值税税负较土地增值税低。

低。

如果房如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开发采用代建房方式进行开发。

可以是由房地产开发公司以可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。

产权没有发生转移便可以了。

建房方式筹划法建房方式筹划法为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，以取得客户的配合。

由于房地产开收入的数额，以取得客户的配合。

由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利部发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利部分于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各分于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，价格方面条件符合客户要求，价格优势优势也可以增强企也可以增强企业的市场竞争力。

业的市场竞争力。

建房方式筹划法建房方式筹划法合作建房方式。

一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成合作建房方式。

一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免土地增值税。

房地产开发企业应充后按比例分房自用的，暂免土地增值税。

房地产开发企业应充分利用该项政策。

比如某房地产开发企业购得一块土地的使用分利用该项政策。

比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。

一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该建房的资金。

一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。

资金的用户分得自用。

在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才就该部分缴纳土地增值税。

分住房时，才就该部分缴纳土地增值税。

建房方式筹划法建房方式筹划法确定合适的利息扣除方式确定合适的利息扣除方式财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的开发成本之和的5扣除；如果房地产开发企业不能按扣除；如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的所支付的金额和房地产开发成本之和的10扣除。

扣除。

如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣