项目尽调报告不良资产.docx

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项目尽调报告不良资产

尽调投资报告

1、

资产包概况

该资产项目来源于银行分行-基金项目，共计户，债权本金总计万元，利息万元，债权本息合计万元。

包含、两个区域，其中，地区户（、、），债权本金万元；地区户（、、、），债权本金万元。

担保方式为抵押+保证，其中，抵押项目户，债权本金总计万元，抵押资产为住宅、商业类房产；保证项目户，债权本金总计万元。

8项目全部胜诉执行中。

该资产包项目以抵押和保证方式担保，具体情况如下：

整包

户数

本金（万元）

占比

保证

抵押

总计

该批不良资产贷款发放时间集中在X0XX5年、X0XX6年，其中，单户债权金额500万以下项目共计XX户，债权本金总计XXXX6XX.X6万元；单户债权金额500-XX000万元项目共计X户，债权本金总计X078.56万元；单户债权金额XX000万以上项目XX户，债权本金XXXX6X万元。

表一：

概况

项目来源

户数

债权本金

债权利息

表二：

抵押资产分布于、两个区域

2、资产价值及收益率分析

1）资产包收购价格分析：

总资产包

收购价格分析

本金

（万元）

利息

（万元）

收购价格（万元）

本金折扣

本息折扣

2）资产价值分析：

抵押资产市场预估值万元，拟正常回收估值万元，拟乐观回收估值万元。

本资产包收购价格为万元，收购折扣为，盈利空间%-%（毛利），安全边际系数为倍。

3）处置周期及回现分析：

该资产项目预计处置周期为（0.5）年，初步分析，个月处置回款万元（可覆盖投资本金及资金成本），个月处置回款万元（累计）。

4）回款现金流及收益率测算：

回款周期

预计回款（累计）

年化收益率

特别说明：

该资产项目已有万元处置回款（基准日后回款），债权转让后万元直接打款至我方。

3、交易结构及交易时间表安排

1.交易结构（计划）

1）该资产项目来源于基金项目，项目权属明晰，可直接转让；

2）通过挂牌竞价方式受让。

2.预计时间表（计划）

年月日，基金户项目进行竞拍。

4、地区（或行业）不良资产投资环境

1.、地区司法环境

1）法院能依法判案、及时执行

本债权资产包共户，全部债权诉讼纠纷均由人民法院、人民法院、市人民法院、县人民法院、区人民法院、区人民法院管辖。

、地区的司法环境整体较好，法官的法律素养较高。

2）对不良资产转让的政策

资产包从银行到资产管理公司，从资产管理公司转让给内资或者外资投资人的，以内资或外资投资人名义起诉，以及将诉讼主体或执行人变更成内资或外资投资人的，没有明确的政策障碍。

就之前XX地区资产包的处置经验，法院对变更诉讼和执行主体经过协调一般可以积极配合。

资产包原债权人为银行分行，因银行需求，已经将资产包债权转让给分公司，我们购买资产包需要与银行和分公司签订《债权转让协议》。

受让债权后，可以向法院申请变更申请执行人，变更时间周期约为个月时间（不含公告送达时间）。

3）关于司法拍卖情况

、地区的司法拍卖相对公开、公正，各级法院均设立了评估、拍卖机构库，法院会从评估、拍卖机构库选取符合条件的中介机构，通过邀请案件当时到场进行监督摇号选定评估、拍卖机构对拟拍卖资产进行评估、拍卖。

拍卖采取公开拍卖或网上竞价的方式进行，程序公开、公正（可通过淘宝司法拍卖），程序公开、公正。

评估和拍卖的时间启动一次之间周期约为月（不含送达时间），再次启动拍卖时间约为-月。

当前，由于各地金融案件增多，导致部分地区的法院可能会因为案件的增加导致评估、拍卖时间略微延长。

4）关于抵押物涉及被其他债权人首封的问题

年月日，省高级人民法院执行局印发了《关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答》等指导意见。

意见规定：

“普通债权法院与优先债权法院均系法院的，应当由已经进入执行程序且享有优先债权的在先轮候执行法院负责查封房屋的处分。

”对普通债权法院拒绝移送处分权的，经上级法院协调后由抵押权优先债权法院执行处分，这有利于解决抵押物被其他债权人查封而难以处置的困境。

通过对本资产包资产的核实，本包资产中有户项目的抵押物被其他债权人首封，就户数比例而言不算大，整包而言，更大部分的抵押资产在诉讼中被银行首封，对整包的处置成本影响不大。

5.在经济下行期拿不良资产包是较好的投资选择

1）本轮不良资产的成因：

第一，从宏观层面上看，国内经济自年底开始，受国际大宗商品贸易价格下跌、外贸萎缩等原因而开始下滑，导致地区的部分企业生存状况较为困难。

第二，从微观层面上看，不少企业在存在过度融资，短贷长投，挪用资金投资房地产及民间借贷的现状，银行为了加强风控而压缩贷款，导致不少企业出现资金链吃紧，进而发生逾期。

2）该资产包不良贷款的情况

该资产包户不良贷款中，以抵押作担保的不良贷款占户。

包内资产主要集中在、地区，抵押物较为集中，减少了处置的难度和成本。

5、尽职调查

该资产包的法律、原始档案、不动产及现场勘察尽职调查，并连同抵押物的静态估值。

我们进行了如下工作：

1、要求银行分行提供了每户债权的明细资料（包括主要经营状况、法律状况、抵押物状况），并就其中存在的问题同银行项目负责人进行了多次现场及电话访谈。

2、对全部户进行阅卷，由律师出具法律分户报告；

3、对全部抵押物进行房产局调档并打印复核；

4、根据所掌握的信息调整审查律师的静态估值内容。

5、对全部户有项目进行现场勘察。

表三：

担保、保证及诉讼情况

户数

对应本金

占OPB比例

抵押

保证

胜诉

进入执行

可以看到，该资产包项目全部胜诉进入执行阶段，为整包的处置节约了时间和费用。

单项目尽调情况如下：

（一）公司：

本金万元

1、查封资产现场：

号楼单元，面积平米，目前有人居住。

抵押资产市场估值万元。

2、保证人建筑安装有限公司现场：

企业正常经营，有单独的办公楼。

（二）公司：

本金万元

1、抵押资产现场：

号楼单元层西户住宅一套，面积平方米，目前有人居住，学区房，中心地段。

抵押资产市场估值万元。

2、抵押资产现场：

花园号楼单元层户住宅一套，面积平方米，目前有人居住，学区房，抵押资产市场估值万元。

3、借款人公司现场：

半停产状态，公司目前有二十人左右。

（三）公司：

本金万元

1、抵押资产现场：

区小区号楼单元层东户房产（住宅），面积平方米，目前有人居住，学区房，抵押资产市场估值万元。

（四）公司：

本金万元

1、抵押资产现场：

区城号楼单元层西户住宅房产，面积平方米，目前有人居住，抵押资产市场估值万元。

2、抵押资产现场：

区城号楼单元层西户住宅房产，面积平方米，有人居住。

抵押资产市场估值万元。

（五）县公司：

本金万元

1、抵押资产现场：

位于县东路小区苑号楼单元室，面积平方米（其中储藏室储藏室平方米），目前有人居住。

抵押资产市场估值万元。

（六）公司：

债权本金万元

保证人公司现场：

目前企业经营中，老厂区用于办公，目前企业生产在新厂区。

（七）公司：

债权本金万元

1、抵押资产现场：

商业房产，坐落于县东路号，房产面积平方米（层的楼），对应土地亩，工业性质。

该商业房产位于县城区，目前租赁给他人经营超市。

抵押资产市场估值万元。

2、借款人现场：

铝业，企业正常经营，目前有员工人左右，现在订单量也挺多的

3、保证人现场：

铝业，目前企业正常经营，员工一百人左右，春天刚招了一批人，前段时间招了一部分大学生，该企业属于县中等企业。

（八）公司：

债权本金万元

1、保证人-械现场：

企业目前正常经营，刚刚建了一栋员工宿舍。

2、保证人-纺织现场：

企业目前正常经营，规模不大，但是机器设备正在运转，目前也正在招工。

6、资产价值评估分析

1.估值的一般原则

债项的价值一般来源于三个要素：

抵质押物估值+保证估值+其它查封物估值，其中抵质押物的估值往往占了债项价值的80%以上，相应地，业务人员和服务团队的工作主要集中于对各抵押物的信息收集、价值判断上。

整个过程牵涉到搜索各种数据来源，选用不同的估值方法（市场法、收益法、成本法）和采取打折机制来对一个抵押物进行综合评定。

需要注意的是，以下阐述均为一般指导性原则，每一个抵押物、每一户的价值估计始终会根据其特定的情况和业务人员个人经验进行调整而生成。

保证部分估值：

本金余额与抵押物估值差额部分的一定比例（%-%），视具体情况而定。

质押物估值：

0，除非有明确现金回收动作或者上市公司股份质押的。

信用部分估值：

0，除非债务人有明确意向，实力和计划偿还债务的。

抵押物估值：

相关数据获取->估值方法应用->风险/收益判断

相关数据获取方式通常有以下几种：

1.通过搜索互联网上相关政府平台和信息中介网站（如淘宝司法拍卖网，XX土地市场网，法院拍卖网等）；

2.通过电话或面对面访谈房产中介

3.通过走访抵质押物现场（了解其状态，新旧，格局，周边，租赁情况等）

4.通过访谈AMC客户经理

5.通过其它渠道（如律所、拍卖行或者海岸自己的数据库，私人关系等）

6.银行评估价值

从以上来源获得的信息经整理后成为后续估值方法的直接输入：

7.抵押物或其可比物市场价值

8.抵押物或其可比物X-6个月的快速变现价值

9.抵押物或其可比物租金

10.抵押物或其可比物法院拍卖价格

5.抵押物重置成本

6.银行评估价值

根据不同物业类型和上述已获得数据选用一种或多种估值方法进行评估。

通常对住宅采用第、、种方法，对工业厂房采用第5种方法，对商业和办公物业采用第、、种方法，得到抵押物初步价值。

在对本资产包的估值中，保守值是采用市场价、基准地价、拍卖成交价或者重置成本价，并考虑快速变现、法律瑕疵、处置难度等因素给予一定折扣。

基本情形则考虑市场价格实际可能发生的情况。

各业态的处理综述：

商业物业：

一般以市场法和收益法估计，保守值折扣相比住宅更深，一般为市价的60%-80%；

住宅房产：

普遍流动性较好，有丰富的可比物市场信息参考，保守值折扣为80%-95%；

工业用地及厂房：

以重置成本法估计，土地如无真实成交价格参考则取基准地价，厂房根据现实情况取0元/mX的建安成本。

以上阐述仅适用抵押物的一般情况评估，每一户的保守值和基本值确定仍主要依赖于此户特点和业务人员经验，特别是当抵押物已到拍卖阶段或有重组转股可能时，需要根据该户实际情况单独论证估计。

6.X抵押物价值分析

对户项目全部做了现场尽调。

对于抵押物的估值，我们根据各个抵押物最可能实现的方式选用不同的估值方法；而在各个估值方法中又选用最保守的参照物价格。

因此，我们对于抵押物的保守值估值已反映了物业价值、变现因素、市场环境、现时市场购买力等因素。

评估抵押物快速变现价为万元。

图二：

从上图可以看出，住宅类抵押资产与商业类抵押资产占比基本均等，均为处置流通性好的资产，易处置。

6.担保方式分析

图三为资产包各担保方式概览。

户无抵押项目，借款企业或保证人正常经营，有查封有价值的资产。

图三：

从上图可以看出，该资产包抵押资产较高，且为易流通资产。

7投资亮点及主要风险

7.投资亮点

1）折扣低：

该资产包收购折扣为本金的%；

1）盈利空间大：

退出周期设定年，盈利空间为%；

资产流通性分析：

商业住宅类抵押资产占总回现额的%；商业住宅类抵押资产回现可覆盖投资本金及成本。

2）项目回现可行性：

①单户债权金额500万以下项目共计户，占总项目%，债权本金总计万元，预计正常回收万元；

②单户债权金额500-1000万元项目共计户，占总项目%，债权本金总计万元，预计正常回收万元；

③单户债权金额1000万以上项目户，债权本金万元，预计正常回收万元：

该资产项目完成转让后，我方可直接实现万回款（截止转让基准日后已回款万元）。

8.主要风险

1）法律程序上，抵押物被第三方查封的风险

抵押资产被其他债权人首封。

我方为唯一抵押物权人，可与首封人协商，推动抵押资产的处置。

2）抵押物价值实现风险

抵押资产为处住宅和处商业性房产，抵押资产地理位置好，小区内部配套设施完善，周边学校、购物、餐饮等基础设施完善，通过司法拍卖成交数据及当地房地产中介成交数据来看，流通性好，可实现快速推出。

7.处置预案

处置预案

和解类

与债务人和解户：

达铝业，企业正常经营，经营良好。

代偿类

利害关系人代偿和解户：

制衣保证人木业经营；益林窗业保证人机械和纺织均正常经营科技保证人建筑安装公司正常经营。

司法处置类

拍卖抵押、查封资产户：

司法处置抵押、查封的住宅、商业房产。

转让债权类

所有项目均可通过营销转让第三方意向人

8.结论

鉴于：

1）资产分析：

抵押资产市场预估值万元,拟正常回收估值万元，拟乐观回收估值万元。

本资产包收购价格为万元，收购折扣为%，盈利空间%（毛利），抵押资产覆盖率%。

2）处置周期及回现分析：

该资产项目预计处置周期为年，初步分析，个月处置回款万元（可覆盖投资本金及资金成本），个月处置回款万元（累计）。

3）现金流及收益率测算：

回款周期

月

月

月

预计回款（累计）

万

万

万

年化收益率

%

综上：

本项目风险可控，具备投资潜在价值，建议投资。