建设工程监理概论建设工程监理业务.ppt

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3建设工程监理业务建设工程监理业务本本章章内内容容3.1建设工程监理业务概述建设工程监理业务概述3.2建设工程监理招标投标建设工程监理招标投标3.3建设工程委托监理合同建设工程委托监理合同3.1建设工程监理业务概述建设工程监理业务概述建设工程监理业务，就是指监理企业通过正常程序从业主手中承接到的监理工作。

建设工程监理业务的实质，对于业主来说，是委托给监理企业处理的一项事务；对于监理企业来说，是承接到的一项工作。

3.1.1建设工程监理业务建设工程监理业务监理企业采取何种方式承接建设工程监理业务，取决于业主选择监理企业、委托监理业务的方式。

业主选择监理企业、委托监理业务一般有两种方式，即协商方式和招标方式。

业主根据工程项目的性质、规模和建设工程监理管理机构的规定，在上述两种方式中确定一种方式选择监理企业，委托监理业务。

3.1.2承接建设工程监理业务的方式承接建设工程监理业务的方式

（1）协商方式所谓协商方式，是指业主通过与监理企业协商，确定受托人和委托监理业务有关事宜的一种方式。

用协商方式选择监理企业和委托监理业务，形式简单、直接，费用低，周期短，但是缺乏竞争性，透明度不高，适合于监理业务量不大的中小型建设工程项目。

（2）招标方式所谓招标方式，是指业主通过招标的方式来选择监理企业和确定委托监理业务有关事宜的一种方式。

用招标方式选择监理企业和委托监理业务，竞争性强，透明度高。

业主通过招标选择满意的监理企业，监理企业通过投标参与竞争。

（1）监理市场调查市场分为有形市场和无形市场。

监理市场属于无形市场，是指委托、承接监理业务所形成的一种咨询服务性市场。

业主通过监理市场将监理业务委托给监理企业，监理企业通过监理市场接受委托，获得监理业务。

所谓监理市场调查，是指对影响监理市场变化的条件、因素所进行的收集、整理，分析、研究市场规律，为经营决策提供依据的一系列活动。

3.1.3承接建设工程监理业务的步聚承接建设工程监理业务的步聚监理市场调查的主要内容有：

对业主的调查调查的内容包括：

业主对建设工程监理的需求量和需求程度；业主在各行业、各地区的分布情况；业主的信誉程度、社会背景和建设工程的指导思想；业主对建设工程监理的评价标准（监理费、监理范围、监理深度、监理质量等）；业主对建设工程监理需求的变化。

对竞争者的调查调查的内容包括：

竞争者的数量、规模、资质等级；竞争者的行业、地区分布情况；竞争者的经营方针、经营策略；竞争者的服务水准、收费标准、履约情况及社会信誉等。

对相关法规、政策的调查调查的内容包括：

国家和地方政府颁发的有关建设工程（建设管理、设计、施工、监理）的法规、政策；建设行业各个协会发布的各种管理规定。

对监理环境的调查进行该项调查是为了使监理企业了解监理业务所处的工作环境，为实现监理目标提供依据。

调查的内容包括自然环境和社会环境两大部分。

（2）选择工程对象对于监理企业来说，如何选择工程对象是一个经营决策问题，应进行全面的分析。

分析的方法有两大类，即定性分析和定量分析。

中小型建设项目一般采取定性分析的方法，大型建设项目最好将定性因素转化为定量指标进行定量分析。

定性分析的因素a工程条件分析主要分析工程在社会上的影响程度，工程的施工条件，工程的工期要求，工程的获利前景，业主的社会形象、资金能力、信用程度等。

b承接工程的可能性分析竞争对手的能力和策略，分析业主的意向，估计本单位承接工程的可能性。

c本单位状况分析分析本单位的技术、人员、资金等是否满足工程项目对监理的基本要求；分析本单位已承接的监理业务的状况，看任务是否饱满，是否迫切需要承接此项工程。

定量分析的程序a列出评价因素，如上述定性分析中的若干因素；b根据各因素的重要程度确定权重；c对各项因素评分；d计算各项因素得分及总分。

总分越高，说明该项工程的条件越好，参加竞争的意义越大。

（3）进行协商或投标选择好工程对象后，就要根据业主选择监理企业的方式进行协商或投标。

如果业主采取协商的方式，监理企业应直接和业主接触，通过协商达成委托与受托的关系，明确监理业务的各项事宜；如果业主采取招标的方式，监理企业则要参加投标竞争，通过招标投标程序来承接监理业务，明确监理业务的各项事宜。

协商或投标是承接监理业务程序中最重要的一个环节，监理企业要在市场调查的基础上，选派强有力的班子参加和业主的协商或投标。

协商或投标的过程是监理企业展示自己实力的过程，通过协商或投标，让业主了解监理企业的能力、实施监理的措施以及服务的水准等。

监理企业要在协商或投标的过程中尽量取得业主的信任，实现承接监理业务的目标。

（4）订立建设工程监理合同监理企业经过和业主协商或投标获得监理业务之后，就要和业主谈判，订立建设工程监理合同。

订立合同是承接监理业务的最后一个环节，其目的是把监理企业和业主经过商谈取得的一致意见用合同的形式固定下来，使其受到法律的保护和约束。

订立建设工程监理合同，必须遵循中华人民共和国合同法的规定，同时也要符合建设工程监理有关法规的规定。

3.2建设工程监理招标投标建设工程监理招标投标

（1）建设工程监理招标建设工程监理招标，简称监理招标，是指招标人（业主或业主授权的招标组织）将拟委托的监理业务对外公布，吸引或邀请多家监理企业前来参与承接监理业务的竞争，以便从中择优选择监理企业的一系列活动。

3.2.1建设工程监理招标投标概述建设工程监理招标投标概述3.2.1.1基本概念基本概念

（2）建设工程监理投标建设工程监理投标，简称监理投标，是指监理企业响应监理招标，根据招标条件和要求，编出技术经济文件向招标人投函，参与承接监理业务竞争的一系列活动。

建设工程项目招标投标包括勘察招标投标、设计招标投标、施工招标投标、监理招标投标、设备采购招标投标、材料采购招标投标等。

按照中华人民共和国招标投标法的规定，凡是大型基础设施、公用事业等关系到社会公共利益、公众安全的项目，全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目，使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目，其勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料的采购，都必须进行招标投标。

其他项目是否进行招标投标，建设行政管理部门也作出了相应的规定。

（1）规范监理业务的委托和受托行为

（2）促使监理企业改善服务质量（3）帮助业主实现监理业务委托的优化（4）有利于政府宏观调控3.2.1.2监理招标投标的意义监理招标投标的意义

（1）公开的原则建立统一、开放的监理市场，反对封锁、割据、垄断，鼓励竞争。

（2）公平的原则公平竞争是市场经济的基本原则，招标投标的各方都要严格遵循。

（3）公正的原则主要表现为邀请投标人、评标、决标等活动的公正性。

3.2.1.3监理招标投标的原则监理招标投标的原则（4）诚实信用的原则要求招标投标各方做到诚实可靠、恪守信用。

（1）招标宗旨是对监理企业能力的选择监理服务是监理企业的高智能投入，服务工作完成得好坏不仅依赖于执行监理业务是否遵循了规范化的管理程序和方法，更多地取决于参与监理工作人员的业务专长、经验、判断能力、创新能力以及风险意识，因此，招标选择监理企业时，鼓励的是能力竞争，而不是价格竞争。

3.2.2监理招标监理招标3.2.2.1监理招标的特点监理招标的特点

（2）报价在选择中居于次要地位工程项目的施工、物资供应招标选择中标人的原则是，在技术上达到要求标准的前提下，主要考虑价格的竞争性。

而监理招标对能力的选择放在第一位，因为当价格过低时监理企业很难把招标人的利益放在第一位。

从另一个角度来看，服务质量与价格之间应有相应的平衡关系，所以招标人应在能力相当的投标人之间再进行价格比较。

（3）邀请投标人较少选择监理企业一般采用邀请招标，且邀请数量以35家为宜。

因为监理招标是对知识、技能和经验等方面综合能力的选择，每一份标书内都会提出具有独特见解或创造性的实施建议，但又各有长处和短处，对于每一份标书的评价，需要全面考虑投标监理企业的综合能力。

监理招标由招标人组织。

招标人是依法提出招标项目、进行招标的法人或者其他组织。

监理招标的招标人一般由业主自己担任。

招标人应具备以下条件：

（1）是法人或依法成立的其他组织；

（2）有与招标工程相适应的技术、经济人员；（3）有组织编制招标文件的能力；（4）有审查监理企业资质的能力；（5）有组织开标、评标、定标的能力。

3.2.2.2监理招标应具备的条件监理招标应具备的条件招标代理机构是依法成立，从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。

招标代理机构应具备下列条件：

（1）有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；

（2）有编制招标文件和组织评标的相应专业力量；（3）有符合招标投标法规定的条件，可以作为评标委员会人选的技术、经济等方面的专家库。

（1）公开招标公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织前来投标的一种招标方式。

这种方式面向社会招标，招标人有较大的选择范围，有利于竞争；但是工作量大，招标过程长，费用高。

这种方式一般适合于大型建设工程项目的招标。

3.2.2.3监理招标的方式监理招标的方式

（2）邀请招标邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织前来投标的一种招标方式。

用这种方式招标，工作量小，费用也较低，投标人的中标率高。

但是，由于只邀请特定的投标人，限制了竞争范围，必须加强管理，克服不正之风。

（1）组建招标机构由业主组建一个符合招标人条件的招标班子组织招标工作，或者委托招标代理机构代行招标。

（2）申请招标招标人向招标投标管理机构提交招标申请书。

招标申请书的主要内容包括招标人的情况、招标工程具备的条件、拟采用的招标方式、对投标人的要求等。

经招标投标管理机构批准，即可进行招标。

3.2.2.4监理招标的程序监理招标的程序（3）编制招标文件招标文件是招标人向投标人介绍招标工程情况和招标的具体要求的综合性文件。

一般包括下列内容：

工程综合说明。

包括工程名称、地址、占地范围、建筑面积、技术要求、工程特点、质量标准、现场条件、开工竣工时间、招标方式、对投标人的要求等。

拟委托的监理业务范围和工作任务大纲。

必要的技术资料。

投标书的编制要求。

评标、定标的原则和方法。

投标、开标、评标、定标等活动的日程安排。

拟采用的监理合同标准条件和监理合同专用条件调整方法。

监理费的支付方法。

其他需要说明的事项。

（4）发布招标公告或投标邀请书实行公开招标的，发布招标公告；实行邀请招标的，发出投标邀请书。

投标邀请书应发给那些符合招标条件的监理企业，以保证招标质量，减少招标工作量。

（5）投标人资质审查招标公告或投标邀请书发出后，有意参加投标竞争的监理企业应向招标人申请投标，招标人接到投标申请应及时对投标人进行资质审查，确定其是否具备投标资格，并将审查结果通知投标人。

（6）分发招标文件及有关资料向审查合格的投标人分发招标文件和必要的技术资料。

（7）组织勘察现场并答疑由招标人组织所有投标人踏勘现场，并统一解答招标文件中的疑问。

（8）组建评标委员会招标人负责组建评标委员会。

评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济方面的专家组成。

进入评标委员会的专家必须符合招标投标有关法规的规定，与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

（9）开标开标由招标人组织，邀请所有投标人参加，在规定的时间和地点进行。

开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并签证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名单、投标价格和投标文件的其他内容。

（10）评标、决标由评标委员会按照评标的程序和方法，遵循公平竞争、公正合理的原则，对各投标文件的各项内容及投标人的信誉等进行综合评价，择优确定中标的监理企业。

评标的方法有很多种，通常采用综合评分的方法。

根据投标文件的内容列出评价的项目，并确定每个项目的权重，然后分别对各个项目评分，再乘以各自的权重，最后汇总成总分，以总分作为决标的依据。

（11）发出中标通知。

（12）订立合同3.2.3监理投标监理投标3.2.3.1监理投标应具备的条件监理投标应具备的条件监理企