旧城改造项目数据分析.docx

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旧城改造项目数据分析

旧城改造项目数据分析

一、项目背景及数据来源

#####东片改造项目为####市2009年重大招商引资项目，为配合市政府关于“彻底整治市场，建设老街新区”的城市建设部署，在#####区政府及招商部门的邀请下，#####集团与#####人民政府就#####东片综合改造项目进行过多次深入洽谈，于2009年6月9日在#####签订了《#####市#####东片综合改造项目框架协议书》，又于2010年5月19日的######市赴港招商月活动中，与#####区政府签订了《#####东片综合改造项目合作协议》。

自协议签订以来，在市委、市政府及各级部门的亲切关怀和大力支持下，各项前期工作一直在稳步推进之中。

我们集团也迅速做出部署，决心尽快完成拆迁，尽快实现摘牌落地并动工建设。

为了实现这一目标，大力推进项目进展，集团在人力、物力、财力等各方面均做了妥善安排，为项目的成功实施给与了充分的保障。

######东片土地储备试点项目先后组织三轮拆迁调查工作，09年初市政府下达批复后，####区开发办组织#######拆迁调查公司对该项目范围房屋进行了全面调查。

东片指挥部成立后，指挥部又委托武汉鸿图拆迁有限责任公司对项目调查数据进行了全面复核。

在复核期间，出资方######集团组织30余人分16个组参与到数据复核工作中。

东片指挥部和利嘉集团共同认可锁定目前######东片土地储备项目拆迁调查数据。

具体数据为：

总用地面积约287亩（含南玻地块19.3亩）涉及拆迁户5551户，实际拆迁面积430924.42平方米,另外按政策规定必须增加的面积21244.39平方米。

房屋面积分类情况表

编号

用途

总面积（㎡）

其中有证建面（㎡）

其中无证建面（㎡）

1

住宅

280893.44

201107.89

79785.55

2

商业

58509.82

45191.77

13318.05

3

住改非

20561.62

20561.62

0.00

4

办公

18452.59

16220.83

2231.76

5

仓库

50273.97

37521.92

12752.05

6

工厂

2232.98

0.00

2232.98

1-6项小计

430924.42

320604.03

110320.39

7

保底增加面积

14607.94

14607.94

8

文革产、托、代管产

6636.45

1-8项合计

452168.81

说明：

1-6项为调查区域的实有建筑面积，7-8项为按政策规定必须增加的面积。

户数分类情况表

分类

直管产

托、代管产

文革产

自管产

私房

企业

总计

户数

1880

71

17

368

2926

289

5551

居民情况分析

直管公房

托、代管产

文革产

自管产住户

私房住户

合计

户数

1880

71

17

368

2926

5262

面积

62282.01

3149.597

2423.67

14098.41

245864.05

327817.73

住宅户型比例分布图：

25㎡以下

25~30㎡

30~40㎡

40㎡以上

户数（户）

448

904

1051

2859

面积（㎡）

7083

23183.4

28201

222426.04

户数分布图：

住宅面积分布图：

（二）企业情况介绍

企业100家（因权属证分散有289户，其中含8户托、代管产），拆迁面积为103106.69平方米。

其中商业48752.51平方米；办公、仓库、工厂54354.18平方米。

（三）政策规定需增加补偿部分【以上

（一）-

（二）项的部分户数

1、托、代管产71户，按####【2006】28号文中应增加的面积4212.78平方米。

2、文革产17户，按#####【2006】28号文中应增加的面积2423.67平方米。

3、按#####市人民政府第130号令，需增加的保底面积14607.94平方米。

二、资金预算的价格标准

测算融资方案的基本原则：

根据拆迁相关政策法规，结合#####地区实际，参照金三角片、二环线改造、######路地铁站等超前项目拆迁资金方案及安置细则，考虑尽量让####集团融资方多出资等因素，采取适度就高不就低的原则，拟定#####东片资金测算标准如下。

将来具体拆迁执行标准将按####[2009]38号文件规定，拟定拆迁实施细则，按程序报批后执行。

一、有证房屋补偿标准

（一）、认定标准

私房依据房屋对应的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》认定;直管产房屋由硚房集团认定房屋面积。

（二）、补偿标准

1、有证住宅按综合价格：

12000元/平方米

根据永业行评估公司预评报告，住宅预评区位价格4884元/平方米;重置价格442~664元/平方米以及有关附属设施、奖励金额方面的补偿，同时参考#####地区中芬片、国华片、#####地铁站，######花楼片等项目拆迁实际，考虑到######的实际情况，修正有证住宅综合补偿价格为8000元/平方米。

2、有证商业综合价格：

50000元/平方米

根据永业行评估公司预评报告，商业预评区位价格11280元~28952元/平方米;重置价格442~664元/平方米以及有关附属设施、奖励金额方面的补偿，同时参考######地区中芬片、国华片、江汉地铁站，江汉区花楼片等项目拆迁实际，考虑到######地区的实际情况，修正有证商业综合补偿价格为50000元/平方米。

3、有证办公、仓库、工厂综合价格：

15000元/平方米

根据永业行评估公司预评报告，办公预评区位价格4418元/平方米；生产、仓库区位价格4650元/平方米；重置价格442~664元/平方米以及有关附属设施、奖励金额、人员设备方面的补偿，同时参考######地区办公、仓库、工厂实际大部分用于商业经营情况，修正有证办公、仓库、工厂综合补偿价格为15000元/平方米。

二、住改非房屋的补偿标准

（一）、认定标准

被拆迁人事实经营或租赁经营的，须提供合法的工商营业执照、税务登记证等相关有效证件。

（二）、补偿标准

根据市局内部政策，以及金三角的执行标准版，对住改非部分按照有证商业补偿综合单价的70%测算。

三、历史无证房屋的补偿标准

（一）、认定标准

历史无证房面积的认定：

根据武规拆字[2003]9号文《武汉市历史遗留无证房屋拆迁补偿处理意见（试行）的通知》精神，由城管部门出具证明，确定房屋建造年限；由区房产局测绘队测绘无证房屋面积，出具测绘图予以认定。

历史无证房性质的认定：

被拆迁人事实经营或租赁经营的，须提供合法的工商营业执照、税务登记证等相关有效证件。

（二）、补偿标准

1、根据武规拆字【2003】9号文《武汉市历史遗留无证房屋拆迁补偿处理意见（试行）的通知》，在85~95%幅度范围内，对无证住宅、办公、仓库、工厂按照其对应邮政补偿综合单价的90%测算。

2、按住改非标准执行，对无证商业按照有证商业补偿综合单价的70%测算。

四、文革产托、代管产的补偿标准

（一）、认定标准

由区落实私房政策办公室和硚房集团对文革产，托、代管产房屋进行认定，并下发确认书。

（二）、补偿标准

根据武办发【2006】28号文件有关规定执行，对涉及文革产托、代管产房屋实行双重补偿。

五、产权调换标准

1、有证商业、办公房屋按照建筑面积1:

1实行就地还建；

2、无证办公房屋按确认的建筑面积的90%实行就地还建；

3、住改非商业经营部分和无证商业建筑面积按认定面积按70%打折后给予就地还建。

六、困难补助标准

1、被拆迁人为低保户的按20000元/户实施困难补助；

2、被拆迁人为低保户同时又是残疾户的另外再按20000元/户实施残疾困难补助。

三、全货币补偿方案

资金测算分配明细表

以下为各部分资金的明细说明：

（一）、100%货币补偿所需资金

1、收购南玻地块费用：

350万元

2、住宅面积补偿：

有证住宅面积201107.89平方米×12000.00元/平方米＋无证住宅面积79785.55平方米×12000.00元/平方米×90%＝327497.86万元

3、商业面积补偿：

有证商业面积45191.77平方米×50000.00元/平方米＋无证商业面积13318.05平方米×50000.00元/平方米×70%=272572.03万元

4、住宅非面积补偿：

20561.62平方米×50000.00元/平方米×70%=71965.67万元

5、办公面积补偿：

有证办公面积16220.83平方米×15000.00元/平方米＋无证办公面积2231.76平方米×15000.00元/平方米×90%=27344.12万元

6、仓库面积补偿：

有证仓库面积37521.92平方米×15000.00元/平方米＋无证仓库面积12752.05平方米×15000.00元/平方米×90%=73498.15万元

7、工厂面积补偿：

2232.98平方米×15000.00元/平方米×90%=3014.52万元

8、保底增加面积补偿：

14607.94平方米×12000.00元/平方米=17529.53万元

9、文革产、托、代管产增加面积补偿（按双重补偿中规定的80%计算）

6636.45平方米×15000.00元/平方米×80%=6370.99万元

10、困难补助：

该区域内有669户低保户，其中既是低保户又是残疾户的有246户。

根据武城重办[2009]15号文：

669户×20000元/户+246户×20000元/户=1830万元

以上1至10项金额合计：

801972.87万元

11、不可预见费

按以上1至10项金额的10%计算：

801972.87×10%=80197.29万元

以上1至11项金额合计：

882170.16万元

（二）、土地储备有关政策经费

根据武城重办[2009]15号、16号文件规定，涉及三方面政策经费计提：

1、土地储备工作经费

各城区征地拆迁工作经费：

全货币房屋补偿总资金882170.16万元×2%=17643.40万元；

2、征地拆迁奖励经费

全货币房屋补偿总资金882170.16万元×0.25%=2205.43万元；

3、控违奖金经费

全货币房屋补偿总资金882170.16万元×0.9‰=793.95万元

土地储备有关政策经费合计：

1+2+3=20642.78万元

小计土地拆迁成本：

902812.94万元

序号

项目

类别

资金（万元）

备注

1

100%货币补偿所用资金

收购南玻地块费用

350

已付

住宅面积补偿

327497.86

商业面积补偿

272572.03

住改非面积补偿

71965.67

办公面积补偿

27344.12

仓库面积补偿

73498.15

工厂面积补偿

3014.52

保底增加面积补偿

17529.53

文革产、托、代管产增加面积补偿

6370.99

困难补助

1830

不可预见费

80197.29

小计

882170.16

2

土地储备有关政策经费

征地拆迁工作经费（按全货币拆资金总额的2%计提）

17643.40

武城重办【2009】15、16号文件

征地拆迁奖励经费（按全货币拆迁金额的0.25%计提）

2205.43

控违奖励经费（按全货币拆迁金额的0.9%计提）

793.95

小计

20642.78

1-2项合计

902812.94

（三）、市政基础设施费

土地一级开发拟开发深度为“六通一平”，即通路、通电、通上水、通下水、通气及通讯，宗地内场地平整。

100元/平方米*191800平方米=1918万元

（四）、土地一级开发增值部分

按为土地拆迁成本、市政基础设施费之和的8%考虑，（902812.94万元+1918万元）×8%=72378.48万元

（五）、土地出让金

按土地中标价的20%计算，土地中标价为（土地拆迁成本+市政基础设施费+土地一级开发增值部分）=（902812.94万元+1918万元+72378.48万元）×20%=195421.88万元

（六）税收

（902812.94万元+1918万元）×5.5%÷94.5%=52656.30万元

土地一级开发投资额：

1225187.60万元

序号

投资总额组成

金额（万元）

一

土地拆迁成本

902812.94

二

市政基础设施费

1918

三

土地一级开发增值部分

72378.48

四

土地出让金

195421.88

五

税收

52656.30

六

总计

1225187.6

特别说明:

需另考虑全货币补偿的实际资金成本

（902812.94万元+1918万元+72378.48万元+195421.88万元+52656.30万元）×15%×4年=735112.56万元