大型商住楼建设项目 可行性研究报告.docx
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大型商住楼建设项目可行性研究报告
大型商住楼建设项目
可行性研究报告
第一章总论……………………………………1
第二章项目建设的必要性…………………………8
第三章建设条件…………………………………16
第四章建设方案…………………………………22
第五章资源利用与节能…………………………42
第六章生态环境保护……………………………53
第七章项目管理与工期安排……………………65
第八章投资估算与资金筹措……………………77
第九章经济和社会效果分析……………………81
附件《项目分期建设示意图》。
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目提要
●项目名称：
****房地产开发建设项目（一期）；
●项目性质：
新建；
●建设单位：
****房地产开发有限公司；
●项目负责人：
**法定代表人；
●项目联系人：
**；
●建设地点：
**；
●项目建设时间：
2年6个月（2011年元月-2013年6月）。
●项目建设规模
**“**·**”房地产开发建设项目实用地面积117792.46平方米（折176.69亩），拟建主体工程27幢商住房及配套设施，总建筑面积327862.75平方米，入住户数1402户、4487人。
项目分两期建设。
第一期实用地面积58004.31平方米（折87亩），拟建主体工程10幢住宅楼，会所及公寓1幢，开闭所、变电房1座及配套设施，总建筑面积195677.36平方米，入住户数1002户、3206人。
●第一期建设内容
项目实用地面积58004.31㎡（折87亩），拟建高层建筑8幢（其中：
18层以上5幢，18层及以下3幢）、多层花园式洋房2幢，会所及酒店式公寓1幢，及地下人防工程（车库）、设备配套用房，小区安防、景观、道路、水、电、燃气、环保、消防、通讯、信息通道等配套设施。
计建筑物总占地面积10074.94㎡，总建筑面积195677.36㎡；其中：
计容积率面积158685㎡，不计容积率面积36992.36㎡。
机动停车位1190位（地上260位、地下930位），道路面积11600㎡，绿地面积17450㎡。
●第一期投资规模项目
第一期投资124885万元。
其中：
土建装饰工程53347万元，设备安装7985万元，工程建设其他费用48720万元（其中建设用地费42067万元），预备费5503万元，银行贷款利息9330万元。
●第一期资金筹措
工程建设投资124885万元，由****房地产开发有限公司自筹。
建设单位使用自筹资金59885万元作为项目资本金（含建设用地费42067万元）；拟向银行贷款50000万元；不足资金部分15000万元，按国家对商品房销售有关规定，可以从预售房款中解决，实行滚动开发。
1.1.2项目（一期）技术经济指标
详见：
《一期综合技术经济指标表》表1-1
一期综合技术经济指标表表1-1
序号
项目
单位
数值
备注
1
建设用地面积
㎡
58004.31
折87亩
其中
建筑物基地面积
㎡
10074.94
折15.11亩
2
总建筑面积
㎡
195677.36
11幢+人防+配套
2.1
计容建筑面积
㎡
158685.0
计容积率158685
2.1.1
住宅建筑面积
㎡
150600.67
11幢
其中
高层建筑面积
㎡
143015.92
8幢
其中
18层以上建筑面积
㎡
116877.6
5幢
18层及以下建筑面积
㎡
26138.32
3幢
花园洋房建筑面积
㎡
7584.76
2幢
2.1.2
会所及公寓建筑面积
㎡
4537.78
1幢
2.1.3
小区配套商业
㎡
1436.62
2.1.4
配套公建（物业、社区、卫生服务用房）不出售
㎡
2109.92
计容积率
（通风空调）
其
中
可出售建筑面积
㎡
156075.08
计容积率
其中
住宅建筑面积
㎡
152062.21
含酒店式公寓
商业建筑面积
㎡
4012.87
（通风空调）
2.2
人防、架空层及配套
㎡
36992.36
不计容积率
2.2.1
地下车库、设备用房面积
㎡
22059.01
（通风空调）
2.2.2
人防工程建筑面积
㎡
11306.26
平时作车库
（通风空调）
2.2.3
架空层建筑面积
㎡
3207.09
2.2.4
开闭所、变电房、消控和弱电中心
㎡
420
（通风空调）
3
容积率
2.736
4
建筑密度
%
17.37
5.1
小区道路
㎡
11600
占用地面积20%
5.2
绿地
㎡
17450
5.3
绿地率
%
30.08
6.1
总户数
户
1002
6.2
户均人口
人/户
3.2
6.3
居住人数
人
3206
7
停车位
位
1190
7.1
地上停车位
位
260
7.2
地下机动停车位
位
930
可出售600位
7.3
地下非机动车位
位
8
年耗能
吨
4345
标准煤
8.1
年耗电
万KWH
2792
折标煤3431吨
8.2
年用燃气
万m3
75.31
折标煤914吨
9
年用水
万吨
20.73
10
建设强度
万元/亩
1435.46
11
财务指标
11.1
销售收入
万元
204472.08
11.2
利润总额
万元
51983.35
11.3
税收总额
万元
22491.93
11.4
投资利润率
%
41.62
11.5
投资利税率
%
59.63
11.6
销售利润率
%
25.42
12
全部投资税后指标
12.1
内部收益率IRR
%
14.34
12.2
净现值NPV（i=12%）
万元
6583.77
12.3
投资回收期（含建设期）
年
3.94
12.4
盈亏平衡点（BEP）
%
70.61
1.2建设单位基本情况
****房地产开发有限公司系****地产开发有限公司在**投资的子公司，于2010年1月19日注册成立。
公司性质为有限责任公司（法人独资），营业期限至2020年1月18日。
注册号350**********，注册资本1000万元，实收资本1000万元。
公司
住所在**市**。
公司暂定资质证书：
可承担建筑面积20万平方米的开发建设项目。
公司经营范围：
房地产开发、销售；建筑材料销售。
公司内设办公室、财务审计部、工程管理部、工程技术部、项目开发部、投资发展部等部门；公司员工45人，其中：
工程管理、技术人员29人。
1.3可研报告编制依据和范围
1.3.1编制依据
报告的所有分析、预测、测算、统计都是以现行物价水平展开，其原始数据均以2009年12月底截止为准，测算币种均为人民币。
主要依据：
●《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002修订版）；
●《住宅建筑规范》GB50368-2005；
●建设部：
《房地产开发项目经济评价方法》；
●《**省人民政府办公厅转发省政府节能办关于**省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知》闽政办〔2009〕204号；
●《**市城市总体规划（2005-2020）》；
●《**市城市规划管理技术规定》（暂行）2002.2.26实施；
●**市规划、建设局：
《平规建函[2009]80号》；
●《国有土地使用权出让合同》合同编号：
35090120091026P010；
●国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
●其它有关的标准和规范；
●业主提供的有关资料。
1.3.2编制范围
本可行性研究的主要范围包括：
对**经济开发区房地产业情况的考察，对项目建设必要性、可行性的分析，项目建设条件、建设方案及资源利用、生态环境保护、投资估算与资金筹措、项目经济、社会效益评价等方面。
1.4项目建设背景
●**经济开发区作为海峡西岸东北翼**地级市中心城市新城区的重要组成部分，具有海西建设、“环**澳区域经济圈”战略部署的明显区位优势。
根据**省人民政府批准的总体规划，至2020年**经济开发区规划面积为36平方公里，人口达到30万人。
在未来的9年内，**平均每年需新增70万平方米住宅面积，潜在的住宅市场容量巨大。
●2000年以来，**经济开发区主要经济指标增速都保持两位数以上，地区生产总值年平均增长30%左右。
**已成为**市极具活力和潜力的经济增长极。
经济的发展必将带来城区的拓展，带来城市人口的增加；城市人口的增加必将增加房地产业的市场容量。
●**为顺应人流量急剧增加的形势，大力发展商贸流通服务业。
立足“商贸旺市”，着力推进专业市场建设，重点培育大型建材、汽车等专业市场，并借助便捷的交通条件和良好的区位、港口优势，大力发展货运中转、仓储物流，大型连锁超市、品牌休闲中心等一批服务设施和中国银行、海峡银行等金融行业及各通讯部门在开发区设立营业机构并开展业务，有力地激活了人流、物流、信息流和资金流；也为房地产业的发展提供了无限商机。
●早在2007年，**市政公用配套水平已居全省平均水平以上；近两年，又借助我市承办第三届海峡两岸茶博会的良好契机，围绕宜居要素，扎实推进城市基础设施建设，强化城市环境卫生和公共秩序综合整治，初步形成道路畅通、景观优美、街道整洁的新区形象。
基础设施的不断完善，使**越来越成为**市最受青睐的人居环境。
●随着**市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、
品质、科技含量等方面上来；不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高、低碳生活。
根据**市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。
●“**·**”——**大型法式高档住宅小区。
项目立足于从**社会、经济、人文及自然环境特点出发，根据以人为本、可持续发展的原则，以高档楼盘标准设计，打造“豪华、科技、节能、生态”住宅，将成为海西东北翼地区首屈一指的品质社区；创造属于时代同时也属于地方的人文住区，并以古典的法式建筑造型成为**市区建筑亮点。
1.5研究结论及建议
●本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。
项目建设资金完全自筹，现场建设条件具备。
本项目针对**市商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和**市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为高档住宅。
根据对**市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。
财务分析结果表明，项目经济效益可行。
项目开发对合理利用土地等资源，促进生态环境保护，有着明显的社会、经济效益。
综合评价：
项目可行。
第二章项目建设的必要性
2.1**在海西建设中的区位优势
●**市陆地面积1.34万平方公里，直接相邻的海域面积4.46万平方公里，地处海峡西岸东北翼重要地带。
**市辖**区，**市，**市，，并设有****、**、**、**四个经济开发区。
全市现有人口336万人。
为推进**港口城市的发展战略布局，**市委、市政府提出了**建设中心港口城市的六大功能定位。
一是对接的“桥头堡”功能：
就是要积极承接长江三角洲经济区产业、资金、技术、人才转移，重点加强与浙南地区的互动对接，使**成为海峡西岸经济区连接长江三角洲经济区的重要桥梁。
二是承接的“主阵地”功能：
抓住机遇，加快发展和引进一批大型临海工业项目，带动其他海洋产业全面发展，逐步把**的环**澳地区建设成为重要的临海重化产业基地。
三是连接的“出海口”功能：
按照“大港口、大交通、大腹地、大循环、大发展”的要求，加快交通网络建设，使**成为海峡西岸经济区连接内陆与
沿海乃至国际经济联系的重要港口枢纽。
四是绿色的“菜篮子”功能：
让**成为面向国内外市场的绿色食品生产供应基地。
五是休闲的“后花园”功能：
让**成为东南沿海重要的生态旅游休闲度假胜地。
六是融入的“大平台”功能：
进一步拓宽宁台之间经济、文化、科技
等领域的交流与合作，使**成为密切海峡两岸交流与合作的重要平台。
2009年抽样人口调查，全市城镇人口123.42人，城镇化水平40.5%；**区人口42.50万人，城镇人口22.10万人，城镇化水平52%。
**开发区是**市区的几何中心，随着城镇化水平的不断提高，将带动房地产业的发展。
●《国务院关于支持**省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》将**省区域经济战略部署提升为国家经济战略部署，具有重大的社会经济战略意义。
闽东正处在发展腾飞阶段的海西经济区中心，属于潜力无限的**澳港口区范围内，**市委、市府紧紧抓住当前难得的发展机遇，围绕海西建设，展开了前所未有的“环**澳经济圈”区域经济战略部署，加快海西东北翼新的经济增长极建设。
2009年地区生产总值6036362万元，比增13.3%,高出全省平均增长水平1.3%；其中：
房地产业201508万元,比增24%；高出全省平均增长水平5.4%。
2.2**经济开发区房地产业的强劲势头
●住宅市场容量巨大
由于**市现有**城区三面环山，一面临海，城市的扩展只有向海边原**塘华侨农场垦区即**经济开发区发展。
根据**省人民政府批准的**开发区总体规划，近期（2010年）总体规划面积16.7平方公里，远期（2020年）规划面积为36平方公里，规划人口2020年达到30万人。
作为海峡西岸东北翼**地级市中心城市新城区的重要组成部分，截止2009年底，**开发区累计出让房地产项目建设用地突破4000亩，累计完成房地产建筑面积140万平方米，在建房地产项目建筑规模达200多万平方米。
2009年房地产市场已走出金融危机的低迷状态，呈现出“量价齐升”的局面，全年完成房地产投资8.2亿元，比增15.5%；全年销售商品房面积44.04万平方米，比增226%，交易金额18.34亿元，比增266%。
商品房销售量及销售额、二手房交易量及交易额等多项指标均创下历史新高。
但按小康社会人均住房面积达到35平方米的目标计算，开发区需要的商品房面积2010年为525万平方米，尚差约200万平方米。
至2020年需要的商品房面积达到1050万平方米；因此，在未来的9年内，**
开发区需新增商品房建筑面积600万平方米，即平均每年需新增70万平方米，故**开发区发展的近、远期潜在的住宅市场容量巨大。
●经济总量迅速提升
截止2009年底，**经济开发区创建12年来，共批准各类项目总投资105亿元，完成全社会固定投资80多亿元。
特别是2000年以
来，主要经济指标增速都保持两位数以上，地区生产总值年均增长30%左右。
2009年达到24.56亿元，比2增18.32%；全社会固定资产投资19.22亿元，占全市第三位，比增39.63%，增幅位居全市第二；工业总值年24.47亿元；比增20.77%，其中规模以上工业产值24.03亿元,比增20.75%，工业增加值4.11亿元，比增19.49%；实际利用外资1940万美元；外贸出口总额5097万美元，比增48.08%；财政总收入3.05亿元，比增36.08%，增幅位居全市首位，其中地方级财政收入2.20亿元，比增36.95%。
**经济开发区已成为**市极具活力和潜力的经济增长极。
经济的发展必将带来城区的拓展，带来城市人口的增加；城市人口的增加必将增加房地产业的市场容量。
●商贸流通强劲活力
**城区是典型的商贸城市，发展商贸一直是**城区经济发展的重点之一。
**为顺应人流量急剧增加的形势，大力发展商贸流通
服务业。
2009年新增商贸服务类企业个体149户，注册资本99335万元，新增个体工商户528户。
限额以上批发零售业实现销售额11596万元，比增54.57%；限额以上住宿餐饮业实现营业额5850万元，比增43.98%。
**立足“商贸旺市”，着力推进专业市场建设，重点培育大型建材、汽车等专业市场，目前已建成冠宏星建材一条街、天安经典电子城、中国红专业建材市场等，购物环境显著优化，服务功能明显增强；已签约或达成意向的项目还有台湾商品经贸城、彤新汽车专业市场、**水产品交易批发市场等。
随着流通领域不断拓展，借助便捷的交通条件和良好的区位、港口优势，大力发展货运中转、仓储物流，盛辉物流、名成实业、金叶物流等省内外现代物流企业入驻**。
随着大型连锁超市、品牌休闲中心等一批服务设施的投入使用，中国银行、海峡银行等金融行业及各通讯部门在开发区设立营业机构并开展业务，有力地激活了人流、物流、信息流和资金流。
也为房地产业发展提供了无限商机。
●基础设施日臻完善
截止2007年底，**经济开发区已累计完成路网投资6.5亿元，建成高标准市政道路24公里，在建27.5公里，形成建筑面积215万平方米，建成新区6平方公里。
市政公用配套水平居全省平均水平以上，城市路网密度每平方公里3.17公里，排水管密度每平方公里4.83公里；公共绿地172.2公顷，绿地率达32%；绿化覆盖面积197.8公顷，绿化覆盖率为36.6%；用水普及率、燃气普及率、生活垃圾处理率均达100%；电力、通信以及教育、卫生、文化等公共设施得到不断完善；交通管理不断规范，物业管理水平有了提升，城市功能日益健全。
近两年，又借助我市承办第三届海峡两岸茶博会的良好契机，围绕宜居要素，扎实推进城市基础设施建设，强化城市环境卫生和公共秩序综合整治，初步形成道路畅通、景观优美、街道整洁的新区形象。
城市路网不断完善，闽东路蒋澳段、国宝路等项目取得重大进展，福宁南路、塔山路、兰田西路等基本完工。
完善工业集中区服务配套设施建
设，设立工业园区塔南办事处，组建漳湾园区后勤服务中心，启动污水处理厂及配套管网工程建设，完善工业集中区通讯、广电等服务设施，加强路灯、雨污排水管网建设，发展环境进一步优化。
基础设施的不断完善，使**越来越成为**市最受青睐的人居环境。
2.3“精品住宅”的市场需求及发展
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。
随着**市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高.居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面上来；不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高、低碳生活。
根据**市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。
“精品住宅”主要有下列表现。
2.3.1住宅市场趋向细分化
随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。
在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。
近几年，**市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售
价合理，刚刚推出就卖掉80％以上，销售火爆。
2.3.2商品房市场进入品牌角逐时代
随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。
在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。
同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄
准高品质商品住宅这一诱人的市场。
在这几年**市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。
商品房市场出现品牌角逐趋势的原因有：
●先富者的市场潜力。
**市改革开放30年来.经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高。
据有关资料统计，富裕家庭约占3％；今后富裕家庭的比例还会进一步提高。
这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。
●**老城区如**新村、锦福城、莱茵城一带，是**城区较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，随着商品房的更新换代，加上二、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。
●商业消费潜力。
**城区是典型的商贸城市，发展商贸一直是**城区经济发展的重点之一。
由于撤地设市，特别是海西建设、“环三”区域经济战略部署，大大提高了**市在沿海一带的知名度，为**市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，私营企业越来越多，私营企业主的住房需求趋旺。
随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公、可居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像“**·**”商住小区环境优美、档次高，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。
●交通便捷带来的销售潜力。
温福铁路是**省首条高速铁路，亦是我省第五条通往省外铁路。
**站是温福铁路最大车站，为现代化综合交通枢纽和城市标志性建筑，日客流量4000人。
**火车站就座落在**经济开发区，大大缩短了与沿海城市的距离，尤其是福州、温州这两地改革开放后先富起来的城市，吸引了其中许多有识、有钱者到**兴业购房。
●项目区位市场潜力。
“**·**”项目环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势.并蕴藏着巨大的区位市场潜力。
2.3.3户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点
户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排。
智能住宅的优势
不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：
一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。
这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。
2.3.4消费者对住宅质量和物业管理的关注
消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。
住宅质量的全面考虑：
一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全；二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，高价格的住宅应是最好的住宅；三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室
外环境等；四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。
所以，
住宅设计要超前并考虑可改造。
另外，物业管理也是消费者购房考虑的重要因素；对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。
2.3.5住宅开发及开发商向规模化发展
近几年，**市城市住宅开发数量发展较快，但开发规模不大；不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。
新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够昀居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。
房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。
从**市近两年房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的房地产开发企业将涌现出来.并占领市场主导地位。
2.3.6住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段
随着**市城镇居民收入永平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。
目前，**市居民购房除直接居住或自用外，有近
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