房地产估价报告评审标准110621最新稿.docx
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房地产估价报告评审标准110621最新稿
房地产估价报告评审标准（试行）
（自2011年6月21日起，在申请一级资质
房地产估价机构的估价报告评审中试用）
第一条（制定目的）为了提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审客观公平，根据《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。
第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。
本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告：
（一）房地产抵押贷款；
（二）房屋征收补偿；
（三）人民法院拍卖房地产；
（四）房地产税收；
（五）国有建设用地使用权出让；
（六）用房地产作价出资设立公司或者企业；
（七）上市公司关联交易；
（八）投资性房地产公允价值计量。
第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。
第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。
估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。
一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。
特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。
其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：
（1）估价假设和限制条件的特殊要求；
（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。
第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。
不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。
应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出：
一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分
估价报告定量评审总得分＝————————————————————×100
100＋特殊项目的满分
第六条（各评审子项的评审得分）被评审的估价报告存在本标准列举的问题的，从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。
扣分值有一定范围的，根据问题的轻重程度予以扣分。
每个评审子项的评审得分，为该评审子项的标准分减去其扣分值之和。
该评审子项的扣分值之和超过其标准分的，仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。
第七条（测算过程评审）估价测算过程的评审得分按照下列方式确定：
（一）根据估价对象和当地房地产市场状况，只能选用一种估价方法估价的，该估价方法测算过程的评审得分即为估价测算过程的评审得分。
（二）根据估价对象和当地房地产市场状况，应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数作为估价测算过程的评审得分。
理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法测算过程的评审得分为零分。
第八条（创新特色加分）鼓励房地产估价机构和注册房地产估价师出具在内容、形式等方面有创新、有特色的估价报告。
估价报告在严于《房地产估价规范》、相应估价指导意见以及本标准的要求且不同其有关内涵相抵触的前提下，有创新或者有特色的，应当根据创新或者特色程度给予不超过30分的创新或者特色加分。
其中，创新或者特色很突出的，加20～30分；较突出的，加10～20分；有一定创新或者特色的，加5～10分。
给予估价报告创新或者特色加分的，应当采用书面形式指出估价报告中的创新或者特色之处。
第九条（定性评审内容）估价报告定性评审，采用审查估价报告是否有本标准规定的不合格内容的方式。
对于有不合格内容的估价报告，仍然应当进行全面的定量评审，尽量指出估价报告存在的问题，以使房地产估价机构和注册房地产估价师了解估价报告存在的问题，帮助其提高估价报告质量。
在进行全面的定量评审中，不合格内容所在的评审子项的评审得分为零分。
第十条（重要内容缺失的不合格）估价报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：
（一）致估价委托人函；
（二）注册房地产估价师声明；
（三）估价假设和限制条件；
（四）附件。
估价结果报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：
（一）估价委托人；
（二）估价机构；
（三）估价目的；
（四）估价对象；
（五）估价时点；
（六）价值类型；
（七）估价依据；
（八）估价原则；
（九）估价方法；
（十）估价结果；
（十一）估价人员。
估价技术报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：
（一）估价对象实物状况描述与分析；
（二）估价对象权益状况描述与分析；
（三）估价对象区位状况描述与分析；
（四）市场背景描述与分析；
（五）估价对象最高最佳利用分析（根据估价目的，应当评估估价对象现状价值的除外）；
（六）估价方法适用性分析；
（七）估价测算过程；
（八）估价结果确定。
特定估价目的的估价报告缺少应当具有的独特组成要素或者缺少应当予以描述、分析的独特内容的，估价报告为不合格。
第十一条（有重大问题的不合格）估价报告有下列情形之一的，估价报告为不合格：
（一）致估价委托人函上无房地产估价机构盖章；
（二）注册房地产估价师声明上无两名以上注册房地产估价师签字；
（三）估价报告出具日期（致估价委托人函上的落款日期）不在房地产估价机构的资质有效期内；
（四）随意编造对估价结果有直接影响的估价假设；
（五）估价目的表述错误或者未对应其经济行为；
（六）根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定，估价对象界定不清或者有严重错误，遗漏、虚构估价对象；
（七）估价时点确定错误，与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由；
（八）价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误；
（九）估价依据严重错误，或者未在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见，或者估价依据运用严重错误，或者在估价中完全未体现估价依据的要求；
（十）估价方法选用错误，或者理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由，或者估价技术路线（估价思路）严重错误；
（十一）估价方法运用严重错误，包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误；
（十二）虚构、编造估价基本数据、重要参数或者可比实例；
（十三）估价报告中的重要内容前后矛盾或者不一致，包括致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致，估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致。
第十二条（其他不合格情形）估价报告例行评审可以不审查是否存在下列情形，但在评审中发现存在下列情形之一的，估价报告应当不合格：
（一）根据《房地产估价机构管理办法》，估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构的资质等级许可业务范围；
（二）房地产估价机构或者注册房地产估价师与估价委托人或者相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系；
（三）估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构或者注册房地产估价师的专业胜任能力，但有重要专业帮助并予以说明的除外；
（四）被评审的估价报告与出具给委托人或者完成时的估价报告内容不一致；
（五）估价结果不合理偏高或者偏低。
第十三条（评审结论）估价报告评审结论由定量评审得分和评审意见组成。
没有创新或者特色加分的估价报告的定量评审总得分不足60分的，有创新或者特色加分的估价报告加分前的定量评审总得分不足55分或者加分后的总得分不足60分的，以及有本标准规定的不合格内容之一的估价报告，为评审不合格。
前款以外的估价报告，为评审合格。
其中，90分以上的，为一等报告；80分以上、不足90分的，为二等报告；70分以上、不足80分的，为三等报告；60分以上、不足70分的，为四等报告。
评审意见应当说明估价报告是否合格，并指出估价报告存在的主要问题。
第十四条（参照执行）对非鉴证性估价报告进行评审，参照本标准执行。
第十五条（解释权）本标准由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。
第十六条（施行日期）本标准自发布之日起施行。
附件：
房地产估价报告定量评审标准
目录
表1
房地产估价报告一般项目评审标准
表1-1
市场法评审标准
表1-2
收益法评审标准
表1-3-1
成本法（房地）评审标准
表1-3-2
成本法（建筑物）评审标准
表1-3-3
成本法（土地）评审标准
表1-4-1
假设开发法（现金流量折现法）评审标准
表1-4-2
假设开发法（传统方法）评审标准
表1-5
基准地价修正法评审标准
表2
房地产抵押估价特殊项目评审标准
表1房地产估价报告一般项目评审标准
评审分项
序号
评审子项
评审标准
标
准
分
扣分项目分值及说明
一、封面
、目录
、致函
、
声明
、
假设和限制条件
︵15分︶
1
封面
（或者扉页）
要素齐全，表述准确、简洁。
1
（1）基本要素包括：
估价报告名称、估价项目名称、估价委托人（名称或者姓名）、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价作业日期、估价报告编号。
每缺少一项，扣0.5分。
（2）表述不准确、不简洁的，扣0.5分。
2
目录
内容完整，前后文字、页码一致。
1
（1）基本内容包括：
标题（目录）、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。
每缺少一项，扣0.5分。
（2）估价结果报告二级标题缺少或者不全的，扣0.5分。
（3）估价技术报告二级标题缺少或者不全的，扣0.5分。
（4）目录中的文字与正文中的文字不一致的，扣0.5分。
（5）未标注页码或者页码前后不一致的，扣0.5分。
注：
仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独的目录。
3
*致估价
委托人函
内容完整，前后内容一致，表述准确、简洁。
5
（1）基本内容包括：
标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签字、落款日期。
其中，无房地产估价机构盖章的，属于不合格内容；其余的每缺少一项，扣1分。
（2）表述不准确、不简洁的，扣1分。
（3）估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的不一致的，属于不合格内容。
（4）落款日期不在房地产估价机构的资质有效期内的，属于不合格内容。
4
*注册房地产估价师声明
内容完整、规范，针对性强。
3
（1）声明内容不完整或者不恰当的，扣1分。
（2）未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名或者实地查勘日期的，扣1分。
（3）未说明是否有重要专业帮助的，有重要专业帮助未说明帮助者的姓名和内容的，应当有重要专业帮助而没有重要专业帮助的，扣1～2分。
（4）内容上与估价假设和限制条件混淆的，扣1分。
（5）未注明注册房地产估价师姓名、注册号的，扣1分。
（6）无两名以上注册房地产估价师签字的，属于不合格内容。
5
*估价假设和限制条件
假设和限制条件合法、必要、合理、有依据。
5
（1）基本内容包括：
本次估价的假设前提、估价报告应用的限制条件。
缺少相关内容的，扣2分。
（2）未披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，或者虽然披露但未就其对估价结果的影响进行说明的，扣4分。
（3）估价假设针对性不强的，扣1～2分。
（4）估价假设未按照“合法、必要、合理、有依据”要求说明的，扣1～3分。
（5）随意编造对估价结果有直接影响的估价假设的，属于不合格内容。
二、
估
价结果报告
︵25分︶
6
*估价委托人
基本信息完整。
1
基本信息包括：
估价委托人的名称或者姓名。
缺少的，扣1分。
7
*估价机构
基本信息完整。
1
基本信息包括：
房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人（姓名）、住所、资质等级、资质证书编号。
每缺少一项，扣0.5分。
8
*估价目的
表述明确、具体、规范。
2
（1）估价目的表述不明确或者不具体的，扣1分。
（2）估价目的表述不规范的，扣1分。
（3）估价目的表述错误或者未对应其经济行为的，属于不合格内容。
9
*估价对象
估价对象范围界定清楚，基本状况描述全面、准确。
5
（1）估价对象范围（土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益的，应说明）界定不清楚的，扣1～2分。
（2）估价对象基本状况包括：
名称、坐落、规模、用途、权属等。
描述不全面、不准确的，扣1～2分。
（3）土地基本状况中还应当包括：
四至、土地使用期限、开发程度。
每缺少一项，扣1分。
（4）建筑物基本状况中还应包括：
建成时间、建筑结构、设施设备、装饰装修、维护状况。
每缺少一项，扣1分。
（5）根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定的，估价对象界定不清或者有严重错误的，虚构、编造估价对象状况的，属于不合格内容。
10
*估价时点
确定正确，确定理由简要明确。
1
（1）估价时点确定依据不足，或者未简要说明理由的，扣0.5分。
（2）估价时点确定错误，与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由，属于不合格内容。
11
*价值类型
价值类型明确，价值内涵或者定义准确。
3
（1）价值类型未明确或者不正确的，扣2分。
（2）价值内涵或者定义表述不准确的，扣0.5～1分。
（3）价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误，属于不合格内容。
12
*估价依据
依据完整、合法有效。
2
（1）必要的法律法规、估价标准和指导意见依据未列明的，扣0.5～1分。
（2）法律法规、估价标准和指导意见名称表述不全面、不准确的，扣0.5分。
（3）所列的估价依据已过时或者失效的，扣0.5～1分。
（4）滥列估价依据的，扣0.5～1分。
（5）估价依据严重错误的，未在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见的，估价依据运用严重错误的，在估价中完全未体现估价依据的要求的，属于不合格内容。
13
*估价原则
原则完整、准确，具有针对性。
1
（1）列明本次估价应当遵循的估价原则。
每缺少一项，扣0.5分。
（2）所列估价原则无简要定义的，扣0.5分。
（3）所列估价原则缺乏针对性的，扣0.5分。
14
*估价方法
选用的估价方法正确，方法定义简明、准确。
3
（1）理论上适用的估价方法未选用，虽然说明了理由，但理由不够充分的，扣1～2分。
（2）估价方法定义不准确的，扣0.5～1分。
（3）估价方法选用错误的，理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，属于不合格内容。
（4）与估价技术报告中估价方法选用不一致的，属于不合格内容。
15
*估价结果
完整清晰，前后一致。
3
（1）估价结果（包括币种、总价及其大写、单价及其单位；仅表述总价或者单价的，应说明理由）表述不完整的，扣0.5～1分。
（2）估价结果内涵（是否与估价假设和限制条件一致，例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣1分。
（3）估价结果与致估价委托人函或者估价技术报告中的不一致的，估价结果不合理偏高或者偏低的，属于不合格内容。
16
*估价人员
基本信息完整，角色明确。
1
（1）未写明执行估价的注册房地产估价师（至少两名以上）的姓名、注册号，无签字的，扣1分。
（2）有协助估价而未写明协助估价的人员的姓名、相关资格或者职称，无签字的，扣0.5分。
17
估价作业
日期
表述正确，时间合理。
1
（1）表述不正确的，扣1分。
（2）时间上难以保证按质完成的，扣0.5分。
18
估价报告使用期限
表述正确，期限合理。
1
（1）表述不正确的，扣1分。
（2）期限确定不合理的，扣1分。
三、估
价
技
术
报
告
︵
50
分
︶
19
*
实物状况描述与分析
土地实物状况描述与分析
描述内容完整，分析客观，具有针对性。
3
（1）描述内容包括：
名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、开发程度等。
每缺少一项，扣0.5分。
（2）缺少分析的，扣2分。
（3）分析针对性不强的，扣0.5～1分。
建筑物实物状况描述与分析
描述内容完整，分析客观，具有针对性。
（1）描述内容包括：
名称、规模、用途、层数、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成时间、使用及维护状况、完损状况等。
每缺少一项，扣0.5分。
（2）缺少分析的，扣2分。
（3）分析针对性不强的，扣0.5～1分。
20
*权益状况描述与分析
描述内容完整，分析客观，具有针对性。
3
（1）土地权益状况描述内容包括：
土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊情况等。
每缺少一项，扣0.5分。
（2）建筑物权益状况描述内容包括：
房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。
每缺少一项，扣0.5分。
（3）在建工程权益状况描述内容包括：
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。
（4）缺少分析的，扣2分。
（5）分析针对性不强的，扣0.5～1分。
21
*区位状况描述与分析
描述内容完整，分析客观，具有针对性。
3
（1）位置状况描述内容包括：
坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，每缺少一项，扣0.5分。
（2）交通状况描述内容包括：
道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项，扣0.5分。
（3）环境状况描述内容包括：
自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项，扣0.5分。
（4）外部配套设施状况描述内容包括：
基础设施、公共服务设施，每缺少一项，扣0.5分。
（5）未分析区位状况优劣的，扣1分。
（6）分析针对性不强的，扣1分。
22
*市场背景描述与分析
描述内容完整，分析客观，定性和定量相结合，具有针对性。
3
（1）描述内容包括：
宏观经济形势和相关政策简况、当地房地产市场总体状况、当地同类房地产市场状况，每缺少一项，扣1分。
（2）缺少分析或者分析结论与描述不符的，扣2分。
（3）分析针对性不强，如分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供支持的，扣1分。
23
*最高最佳
利用分析
分析内容完整，具有针对性，结论正确。
3
（1）分析内容包括：
合法性、技术可能性、经济可行性、最高最佳利用方式。
每缺少一项，扣1分。
（2）分析针对性不强的，扣1～2分。
（3）分析结论错误的，扣3分。
24
*估价方法
适用性分析
逐一分析各种估价方法是否适用。
估价技术路线表述正确、清晰。
3
（1）分析内容包括：
各种估价方法的适用性、估价技术路线。
每缺少一项，扣2分。
（2）估价方法选用错误，或者技术路线表述错误的，扣3分。
（3）应选用的估价方法未选用的，扣2分。
（4）已选用的估价方法未简述理由的，扣1分。
（5）理论上适用而运用的客观条件不具备，未充分说明理由的，扣1分。
（6）理论上不适用的估价方法未简述理由的，扣0.5分。
（7）技术路线表述不清晰的，扣0.5～1分。
（8）与估价结果报告中估价方法选用不一致的，属于不合格内容。
25
*估价测算
过程
数据来源依据充分，参数选取客观、合理，理论表述与实际应用有说服力；有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。
30
（1）按照表1-1～表1-5相应的估价方法评审标准进行评审。
（2）理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法的得分为零分。
（3）应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数为估价测算过程的得分。
（4）估价方法运用严重错误，包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误，属于不合格内容。
26
*估价结果
确定
估价结果确定方式恰当、理由充分。
2
（1）各种估价方法测算结果权重确定不恰当的，扣2分。
（2）未说明权重确定理由或者理由不充分的，扣1分。
（3）估价结果与致估价委托人函或者估价结果报告中的不一致的，估价结果不合理偏高或者偏低的，属于不合格内容。
四、附件及外在质量
︵
10
分
︶
27
*附件
附件资料齐全、完整、真实。
5
（1）基本资料包括：
估价委托书复印件、估价对象位置图、内部状况照片、外部状况照片、周围环境和景观照片、权属证明复印件、房地产估价机构营业执照复印件、房地产估价机构资质证书复印件、注册房地产估价师注册证书复印件。
每缺少一项且未充分说明客观原因，或者每有一项出差错的，扣1分。
（2）估价对象内部状况、外部状况、周围环境和景观照片难以反映估价对象状况的，扣1～3分。
（3）有重要专业帮助未附重要专业帮助者签字的书面专业意见复印件的，扣1分。
28
外在质量
用语用词规范，文字简洁、通顺、逻辑性强，排版、装订规整。
5
（1）专业术语不规范或者前后表述不一致的，扣1～2分。
（2）报告各部分之间描述相互矛盾的，扣1～3分。
（3）报告各部分之间出现不必要重复的，扣1～2分。
（4）报告文字表述不通顺、逻辑性不强、不够客观平实的，扣1～2分。
（5）存在病句、错别字、漏字、标点符号错误的，扣1～2分。
（6）序号使用不规范或者顺序错误的，扣1～2分。
（7）排版不规整，装订质量粗糙的，扣1～2分。
合计
表1-1市场法评审标准
序
号
评审分项
评审标准
标
准
分
扣分项目分值及说明
1
可
比
实
例
选
取
数量
要求
可比实例不少于3个。
2
（1）可比实例少于3个的，扣2分。
（2）未说明可比实例的来源、名称、位置，无可比实例外观照片的，每项扣1分。
（3）可比实例价格内涵说明不清的，扣1～2分。
（4）可比实例基本状况描述不完整、不清晰的，扣1～2分。
（5）可比实例的区位状况、成交日期等可比性不强的，扣1～2分。
（6）虚构、编造可比实例的，属于不合格内容。
真实性
可比实例来源真实，价格内涵清晰。
2
信息完备性
可比实例必要信息完备。
2
可比性
可比实例具有可比性。
2
2
交易情况
修正
交易情况说明清晰，修正的方法明确、方向正确、幅度合理。
2
（1）未说明交易情况的，扣1分。
（2）交易情况说明不清晰的，扣0.5分。
（3）修正方法不明确的，扣0.5～1分。
（4）修正的方向不正确或者幅度不合理的，扣2分。
3
市场状况
调整
成交日期表述明确，调整的方法明确、方向正确、幅度合理。
3
（1）成交日期表述模糊或者未说明的，扣2～3分。
（2）调整方法不明确的，扣0.5～1分。
（3）调整的方向、幅度与市场背景分析不一致的，扣1～3分。
（4）修正的方向不正确或者幅度不合理的，扣3分。
4
区位状况
调整
比较因素选择恰当，因素说明清晰，权重合理，调整的方法明确、方向正确、幅度合理。
5
（1）缺乏主要比较因素或者比较因素针对性差的，扣0.5～3分。
（2）比较因素说明不清晰或者未说明的，扣0.5～3分。
（3）因素权重确定不合理的，扣0.5～3分。
（4）调整方法不明确的，扣1～2分。
（5）调整的方向不正确或者幅度不合理的，扣5
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