锦江花园国际大酒店项目操作规范.docx
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锦江花园国际大酒店项目操作规范
锦江花园国际大酒店项目
管理工作思路及操作规范
（讨论稿）
主旨：
组建麻阳一流的开发建设团队，打造麻阳一流的豪华时尚小区。
核心商圈、行政中心、财富经典、人居榜样、时尚先锋、品质标杆。
一、项目慨况
本项目位于麻阳城东新城之核心区域。
锦江花园国际大酒店（简称锦江花园）系广东麻阳商会为回馈家乡人民而倾力打造在四星级城市综合体。
该项目位于麻阳县城东新区核心位置，北侧紧邻麻阳行政中心，西侧经过盘瓠文化园与秀美的锦江和谐共荣，东侧依托城市中心公园和木冲垄水库，形成一道尽善尽美的人居和自然的湖光山色，南侧为附属行政办公集中区，构建成必然的高档繁华商业领袖地位。
麻阳地处大湘西走廊，是中国著名的冰糖橙之乡，长寿之乡，民间文化艺术之乡，中国最美的养生栖居地，全国生态示范县，具有深厚的文化底蕴和极佳在生态环境。
青山、碧水、绿树、晴云……锦江花园地理位置极为优越，是麻阳新城区真正意义上的核心商圈，背山面水，风光秀美，景色绮丽，恍如人间仙境。
锦江花园国际大酒店正是位于这样一个核心区域，得天独厚的环境使得酒店品质无与伦比。
锦江大桥和麻阳大桥连接着老城区，形成一个顺畅在交通网络，酒店离怀吉高速出入口尽2分钟车程，离火车站仅3分钟车程，距怀化市区30分钟车程，距凤凰仅15分钟车程，张家界、大新、芷江等机场环抱四周，水陆空交通网络四通八达，十分便利。
锦江花园国际大酒店功能齐全，除主题四星级宾馆外，独立商业区、精品公寓区、行政套房区尽显大气奢华，主题宾馆配置精品商场、豪华中西餐厅、酒吧咖啡、高档KTV、奢华休闲养生、多功能会议室等一应俱全。
是麻阳顶级的消费会所，是凝聚社会杰出优秀人物在唯一场所，也是体现消费者地位和身份在象征，同时也是旅游度假、休闲养生的上乘之选。
根据初步规划，锦江花园总建筑面积为113907平方米，其中主题宾馆建筑面积为了25980平方米，行政套房面积为7150平方米，高级公寓面积为32708平方米，配套商业面积为啥32069平方米。
建筑密度为36.5%，容积率仅为1.7，绿化率高达41.5%，停车位448个，真正是宜商宜居宜休闲。
为了打造麻阳城市标杆项目，经股东大会反复论证，以大气魄、大手笔、大动作，第三次将规划方案进行了调整，现在的规划总用地面积67322.7㎡，其中建设用地面积（计容）59202㎡，代征道路面积8120.7㎡，总建筑面积93413㎡，地上建筑面积81913㎡，其中酒店主体建筑面积16493㎡，副楼建筑面积4985㎡，别墅7536㎡，住宅建筑面积31380㎡，商业建筑面积21573㎡，地下建筑面积11500㎡，建筑占地面积20644.4㎡，建筑密度34.8%，容积率1.4（规划是1.8，超低容积率），绿地率43.1%，停车位375个，住宅245套，别墅23套。
总投资2.3亿人民币。
锦江花园国际大酒店的投资建设者都是在广东多年打拼在优秀企业家，他们凭藉自己多年的创业经验和管理才能，怀着赤诚的报效家乡之情，组建了广东麻阳商会旗下的湖南锦江实业投资有限公司，着力打造麻阳的顶级精品工程，刷新了麻阳的地标性建筑。
勿容质疑，在不久在将来，一座崭新的标志性豪华国际大酒店将呈现在人们在视线里，将为麻阳人民带来全新的享受，同时也将是推动麻阳经济增长点的新动力，成为麻阳名流汇聚地和品牌聚散地，而且将成为更多麻阳在外地创业成功人士回乡投资建设的引爆器。
锦江花园国际大酒店的开发建设，不仅倾注了广东麻阳商会的心血，更倾注了县委县政府的极大关怀和支持，得到了各部门的关照和爱护，体现了全县民众对锦江花园国际大酒店的挚爱。
碧水青山繁华地，锦江花园更优秀，
宜商宜居宜养生，商会骄子竞风流。
麻阳，全国五个单一苗族自治县之一。
近年来，麻阳县紧紧抓住国家西部大开发和湘西开发的大好机遇，围绕把麻阳县城建设成为湘黔渝边界的怀化、吉首、铜仁大三角二极中心城市这一目标，全面实施三带动（城镇带动、开放带动、“两路一江”区域带动）四推进（推进农业产业化、山区工业化、农村城镇化、经济民营化）经济发展战略，实现了经济社会全面发展。
2004年，全县实现国内生产总值11.5亿元，比上年增长10.2%，其中第一产业4.4亿元，增长5%；第二产业3亿元，增长22.6%；第三产业4.1亿元，增长8.3%。
全县财政总收入实现5579万元，增长12.2%，其中一般预算收入4137万元，增长12.3%；农民人均纯收入实现1494元，
比上年增加66元。
麻阳区位优势明显，新的经济增长点较多。
麻阳县城距怀化市59公里，距大兴、芷江飞机场分别为130、110公里，距旅游热点城市凤凰34公里，处于怀化、铜仁、吉首三大地级城市的中心点上，是湖南通往大西南的重要通道，素有“湘黔门户”之称，区位优势十分明显。
近年来，麻阳加快了城镇化建设步伐，县城建设日新月异，建成区面积不断扩大，硬化、亮化、绿化、净化工程全面实施。
尤其是锦江大桥竣工在即，将县城东区与南、北连接起来，形成武汉三镇的格局，今后一段时间，东区开发潜力巨大；锦和古城结合渝怀铁路修建，将实施旧城改造和新城建设并举，拟新上一系列城镇基础设施建设项目，小城镇建设已成为县域经济发展的重要产业。
旅游产业稳步发展。
利用毗邻张家界---吉首---凤凰大湘西旅游圈和丰富人文资源的优势，突出打造麻阳至凤凰旅游走廊，精心建设好黄土溪水库温泉和中国盘瓠部落、盘瓠民俗文化村等龙头项目，旅游业将成为麻阳县新的经济增长点。
麻阳基础设施较好，交通十分便利。
枝柳和渝怀2条铁路主干线途径境内，设有8个站，其中县级站2个；209国道和308省道交汇于县城，县到乡公路干线未来2年内全部达到硬化和油路标准，境内路网密布，是周边贵州省铜仁地区、黔东南州和本省湘西自治州等不通火车县市的物资中转站，具有十分明显的区位和交通优势。
通讯便捷，程控电话实现村村通，移动通信覆盖全县24个乡镇和80%以上村。
电力丰富，全县自建水电站3个，装机容量2.75万千瓦，已与省电网并网，全县村村户户通电，系全国第一批农村初级电气化达标县之一。
目前，水能资源丰富的锦江流域7个梯级电站已开发2个，1个装机容量达3万千瓦的电站正在建设之中，其余4个正在规划和建设筹备阶段。
市场网络健全，全县共建集贸市场26个，面积达15万平方米，是周边县市重要商品物资集散地。
麻阳物产丰富，开发潜力巨大。
境内盛产大米、油菜籽、柑桔、晒红烟、小籽花生、茶油、无籽西瓜、黄豆、板栗、山羊、白鹅、大麻鸭、蔬菜等，先后被评为湖南省水果之乡、中国冰糖橙之乡、全国晒红烟生产基地县。
尤其是九十年代以来，突出丘岗山地开发，大力发展高效农业，全县形成了柑桔、无籽西瓜、养殖、蔬菜四大产值过亿元的支柱产业，并先后创立了冰糖橙、纽荷尔脐橙、无籽西瓜、麻阳大麻鸭、大白鹅、反季错季无公害蔬菜等一批名优农产品，柑桔多次获得部级省级金奖，无籽西瓜远销海外，蔬菜成为周边地级城市的生产基地；突出食品工业开发，大力发展本地资源加工企业，以本地高梁为原料锦江王子系列白酒多次获得部优省优，以本地小籽花生为原料的十八怪花生系列，以及十八怪腊味等产品十分畅销，成为极富地方特色的风味产品。
麻阳人文资源丰富，苗乡风俗独特。
麻阳是老一辈无产阶级革命家、平江起义领导人之一、新中国第一任铁道部长、全国政协副主席滕代远的家乡，是刘罗锅式一代“怪臣”满朝荐的家乡，名人辈出。
麻阳农民画闻名全国，多次参加海内外多种绘画展出，曾被国家文化部命名为“中国现代民间绘画画乡”。
麻阳苗族源远流长，民族风俗独特，是全国盘瓠文化实物留存最多、非物质形态文化保存最丰富的县，境内盘瓠文化
民俗村被湖南省苗学会命名为“盘瓠文化研究基地”，是一个神奇的苗乡。
二、项目主要经济技术指标
表一：
建设投资估算表
序号
项目名称
费用标准
计算基数
金额（万元）
一
土地获取成本
40万元/亩
101亩
4040
二
报建费（享受新区包干政策）
10元/㎡
93413㎡
94
三
前期工程费
30元/㎡
93413㎡
280
四
建安工程费
900元/㎡
93413㎡
8410
五
园林、道路、亮化、围墙等
1000
六
水、强弱电、燃气
80元/㎡
93413㎡
747
七
管理费
500
八
税费
总销金额*10%
2000
九
营销费用
总销金额*3%
600
十
财务成本
1000
十一
宾馆装修
2000元/㎡
21478㎡
4300
总投资
22971
表二、销售收入计划表
总计
2013.上
2013.下
2014.上
2014.下
住宅（㎡）
31493
销售比例
100%
0%
55%
45%
销售量（㎡）
0
17321
14172
销售均价（元/㎡）
2800
销售收入（万元）
8818.04
0
4849.88
3968.16
商铺（㎡）
21573
销售比例
100%
0
20%
30%
50%
销售量（㎡）
4315
6472
10786
销售均价（元/㎡）
4680
15000
15000
销售收入（万元）
10094.04
2018.8
3028.2
5047.04
车位（个）
375
销售比例
30%
30%
销售量（个）
100
100
销售均价（万元/个）
6
6
销售收入
600
600
销售收入分时总计：
0
14904
36060
40986
别墅（㎡）
7536
销售比例
100%
50%
50%
销售量（㎡）
3768
3768
销售均价（元/㎡）
4500
1695.6
1695.6
销售收入
3391.2
销售收入总计：
22903.28
三、投资成本及效益分析
方案一：
1、建设成本：
13306.86万元；
2、销售收入：
22903.28万元；
3、基本利润：
9596.42万元；
方案二：
如果建设成本增加10%，销售收入不变，
收益为：
22903.28-13306.86×110%=8265.73万元。
方案三：
如果建设成本不变，销售收入增加10%，
收益为：
22903.28×10%-13306.86.8=11886.75万元。
方案四：
建设成本、销售收入各增加10%，
收益为：
22903.28×10%-13306.86×10%=10556万元。
注：
上述分析均不含财务成本及误工延期开支。
四、项目定位
经济技术指标：
序号
名称
数值
1
总用地面积（㎡）
67322.7㎡
2
总建筑面积
93413㎡
3
容积率
1.4
4
建筑密度
34.8%
5
绿地率
43.1%
档次定位：
核心商圈 生态洋房
功能选型：
优先考虑住宅与社区配套商业及四星级特色酒店
建筑风格：
典型的地方民族风格，凸显大气典雅的绿色文化”
园林景观：
中心景观+多景观节点/雕塑小品
户型配比：
大平层为主，依园林江景的开阔度渐次安排户型的阔绰度
五、项目股东
公司的管理层基本上都是项目的股东，股东的基本权利和义务通过公司章程确定。
股东的股权比例以公司开具的收据及有效的证明文件为准。
经确认，股东情况略
六、董事会
经股东推选，成立公司董事会，选举产生董事长人选。
经选举确认由XXX担任公司董事长,XXX、XXX担任董事。
6-1、董事长职责：
6-1-1.召集、主持股东代表大会；
6-1-2.领导董事会工作，召集和主持董事会会议；
6-1-3.签署本公司的重要合同及其他重要文件；
6-1-4.提名总经理人选，供董事会会议讨论和表决；根据总经理提名，审查副总经理的聘任工作及薪金待遇。
6-1-5.在董事会会议闭会期间执行董事会决议，处理董事会权限内的事务，重要问题应向下次董事会会议报告；
6-1-6.在特大自然灾害等重大事件时，可对一切事务行使特别裁决权和处置权，但这种裁决权和处置必须符合本公司利益，并在事后向董事会会议报告；
6-1-7.指导本公司的重大业务活动；
6-1-8.董事长因故不能履行职务时，可授权其他董事负责。
6-2、董事长具体工作内容。
6-2-1、协调政府相关部门的工作，与政府及相关职能部门领导衔接沟通，争取各项优惠政策、办理相关建设项目手续等；
6-2-2、主持和参加重大社会活动及新闻发布会；
6-2-3、重点负责融资，对开发建设做决策；
6-2-4、具体处理与政府的协调事务。
七、组织机构
根据董事会的决定，项目管理采取总经理负责制。
经XXX董事长提名，董事会批准，由XXX担任公司总经理。
7-1总经理岗位职责
7-1-1、全面负责处理公司的总体事务，确立项目近期和远景规划，对开发项目做出准确定位，和公司全体员工共同努力，及时完成公司所确定的各项目标。
7-1-2、制定公司的管理目标和经营方针，包括制定各种规章制度和服务操作规程，规定各级管理人员和员工的职责，并监督贯彻执行。
制定市场拓展计划，带领经营计划人员进行全面的拓展经营。
详细阅读和分析每月报表，检查经营状况与计划的完成情况，并采取对策，保证开发业务顺利进行。
7-1-3、建立、健全公司的组织管理系统，使之合理化、经简化、高效化。
主持每月（周）上层的办公例会。
阅读工程进程和质量检查情况汇报，并针对各种问题进行指示和批评。
传达政府的有关指示、文件、通知，协调各部门之间的关系，使公司有一个高效率的工作系统。
健全公司的财务制度。
阅读分析各种财务报表，检查分析每月经营业务情况，督促财务部门做好成本控制、财务预算等工作，检查收支情况、应收帐款和应付帐款等。
7-1-4、定期巡视各部门的工作情况，检查服务态度及服务质量，及时发现问题、解决问题。
7-1-5、培养人才，指导各部门的工作，提高整个公司的服务质量和员工素质。
7-1-6、决定公司机构设置、员工编制及重要人事变革，确定副总经理以下人员的聘任及薪金待遇。
负责公司管理及其他人员的录用、考核、奖惩、晋升等。
7-1-7、与社会各界人士保持良好的公共关系，树立良好的公司形象，并代表公司接待重要贵宾。
7-1-8、关心员工，以身作则，使公司有高度凝聚力，并要求员工以高度热情和责任感去完成本职工作。
7-27-2、组织设计原则
A.高效灵活机动的原则
B.权责明确
C.按需设岗
董事长
7-3、组织机构图
总经理
营销策划部
工程部
7-4、岗位、人力配置
7-4-1、经XXX总经理提名，XXX董事长批准，聘任XXX担任公司副总经理，协助总经理对公司经营决策进行有效分析，为公司经营和负责提高良好的建议，分管综合办公室及营销策划工作。
7-4-2、经XXX提名，经XXX董事长批准，聘任XXX担任公司副总经理，协助总经理对公司经营决策进行有效分析，为公司经营和负责提高良好的建议，分管工程技术部。
7-4-3、董事会决定，聘任XXX为董事长助理，具体协助董事长开展融资和政府相关部门的协调工作。
7-5综合办公室
主任、文员、司机；
7-6、工程技术部（拆迁）
经理、施工管理员（工程师）、预结算师；
7-7、营销策划部
经理、企划专员、置业顾问、按揭专员、权证专员；
7-8、财务部
经理、会计、出纳；
八、工程部岗位职责描述
8-1工程部组织架构及工作流程
8-1-1、工程部组织机构的设置原则：
8-1-1-1、精干高效的原则
8-1-1-2、灵活弹性的原则
8-1-1-4、因事设岗的原则
8-2、工程部组织机构设置
8-2-1、工程部的编制
根据公司的总体要求和工程部的工作任务量，工程部的编制为3人（不含主管工程副总）。
随着工程任务量的增加和其他工程项目的开展，工程部的编制进行调整。
根据开展项目的情况每个项目增加3人。
8-2-2、工程部的岗位设置
根据目前只有一个项目情况下，工程部设置为工程部经理兼项目经理岗位１个；土建工程、装饰工程、水暖工程及市政给排水工程施工管理员、绿化工程现场施工管理员岗位1人；土建工程预算员、资料管理员岗位、电气工程、电气相关市政工程管理兼电气工程、相关市政工程预算员资料管理员岗位兼预算管理员资料管理员1人。
以后每增加一个项目相应增加3个岗位：
项目经理1个，各专业管理人员4人（同上）。
项目竣工移交后工程部项目管理岗位随之撤消，根据工程部实际情况和项目人员的表现情况进行工程部岗位重新调整安排。
8-3、工程部组织机构图
主管工程副总
土建工程、装修工程、绿化工程、电气工程、市政工程、水暖工程等现场管理和施工
工程部经理。
主管土建工程、装修工程，绿化工程现场施工管理、土建装修工程、绿化工程、市政工程、电器工程的全面工作
水暖工程、水暖工程相关市政工程管理兼水暖工程、相关市政工程预算员资料管理
1人1人1人
8-4、工程部部门及岗位职责
8-4-1工程部部门职责描述：
8-4-1-1.配合公司其他各部门进行项目前期运作。
8-4-1-2.工程部全面负责工程开工前的准备及审查工作。
8-4-1-3.负责工程项目和监理单位招投标工作。
8-4-1-4.协调承建商、监理、设计及相关单位之间的关系。
8-4-1-5.负责对承建商、监理、设计单位的管理工作。
8-4-1-6.负责工程施工过程中质量、进度、现场及投资的控制管理。
8-4-1-7.负责工程竣工验收及移交工作。
8-4-1-8.对工程管理过程中的文件、资料进行管理。
8-4-2工程部岗位职责描述：
8-4-2-1主管工程副总经理
8-4-2-1-1.在总经理的领导下负责工程部的日常管理工作。
8-4-2-1-2.配合公司其他各部门进行项目前期运作，提出合理化建议。
8-4-2-1-3.负责组织工程的招投标工作。
8-4-2-1-4.对承包商、监理单位进行考察、评价。
8-4-2-1-5.组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。
8-4-2-1-6.组织投标单位进行现场踏勘和答疑。
8-4-2-1-7.组织评标和开标工作，确定中标单位。
8-4-2-1-8.参与合同谈判与合同的签订。
8-4-2-1-9.负责项目管理。
8-4-2-1-10.负责项目的人员管理。
包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。
8-4-2-1-11.项目的目标管理：
对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。
8-4-2-1-12.对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。
8-4-2-1-13.对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。
8-4-2-1-14.负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。
8-4-2-1-15.负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。
8-4-2-1-16.对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。
8-4-2-1-17.对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结果进行确认。
8-4-2-1-18.组织竣工验收及移交。
8-4-2-1-19.监督检查工程和项目文件资料的管理。
8-4-2-1-20.负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。
8-4-2-1-21.负责工程监理的管理。
8-4-2-1-22.对监理单位提交的《项目监理规划》进行审核。
8-4-2-1-23.根据监理聘用合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。
8-4-2-1-24.对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。
协调其与相关单位之间的关系。
8-4-2-1-25.负责监理费用控制与结算。
8-4-2-1-26.负责与设计单位协调
8-4-2-1-27.参与设计单位的选择。
8-4-2-1-28.参与设计方案的选择工作。
8-4-2-1-29.组织工程技术人员进行图纸预审。
8-4-2-1-30.委托监理单位组织图纸会审，对会审中提出的共性问题和技术难题协调拟订解决办法。
8-4-2-1-31.协调设计单位与相关单位之间的关系。
8-4-2-1-32.对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。
8-4-2-1-33.对设计费用进行控制。
并负责整个施工过程中各相关单位的协调。
8-4-2.工程部经理
8-4-2-1.配合主管副总经理做好工程前期运作及招投标工作。
8-4-2-2.负责项目的整体运作和管理
8-4-2-3.项目开工准备阶段，负责编制《项目开工监督管理计划》，并报主管工程的副总经理批准。
8-4-2-4.负责向各承包单位正式发出《工程施工管理配合要求》。
8-4-2-5.开工准备阶段应对开工必须具备的文件和资料进行核实。
8-4-2-6.组织设计图纸会审、设计交底工作，对设计交底工作的过程及结果进行检查。
8-4-2-7.组织专业工程师对监理单位及施工单位《施工监理规划》、《施工组织设计/方案》进行审查。
8-4-2-8.组织专业工程师及相关部门对《施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行初步审查，提出审查意见。
8-4-2-9.对《施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，结合监理单位的审查意见进行着重审核。
8-4-2-10.对《施工组织设计》的实施情况进行监督检查纠正。
8-4-2-11.对施工组织设计的调整及修改进行审核。
8-4-2-12.对开工准备情况进行核实检查。
8-4-2-13.组织临时设施的搭建。
8-4-2-14.组织监理、施工单位进行场地移交。
8-4-2-15.向主管工程部的副总经理报送《开工申请表》。
8-4-2-16.组织对《监理规划》进行评审。
8-4-2-17.对《监理规划》的实施情况进行检查、监督、纠正。
8-4-2-18.负责准备图纸会审、设计交底会。
8-4-2-19.配合综合办公室组织开工庆典。
8-4-2-20.组织工程资料的报送。
8-4-2-21.组织召开工程协调会。
8-4-2-22.对工程中重大的不合格事项进行调查研究，提出处理意见。
8-4-2-23.对施工安全、文明施工进行监督检查。
8-4-2-24.对施工中的各种标识组织监督检查。
8-4-2-25.负责协调承包商、监理单位、设计单位及有关单位之间的关系。
8-4-2-26.按照《项目规划》和工程施工计划对项目资源进行合理调配、管理。
8-4-2-27.组织制定质量监督计划。
8-4-2-28.依据质量监督计划和相关文件对工程项目进行质量管理。
8-4-2-29.对工程量及设计变更引起的工程量增减进行审核。
8-4-2-30.对监理单位审核、汇总后的进度计划进行确认。
8-4-2-31.负责组织工程施工计划实施情况的监督、检查、调整。
8-4-2-32.负责对各方提出的设计变更进行审核。
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