住房公积金贷款流程和制度.docx

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住房公积金贷款流程和制度

宿迁市住房公积金贷款流程和制度

（试行）

第一部分备案

1、在住房公积金贷款审批发放前，要执行房屋开发商项目备案登记制度，各管理部、贷款管理科要明确专人负责备案登记工作。

负责登记备案的工作人员（以下简称“备案人员”）要认真审核房屋开发商以下资料：

①企业法人营业执照、②房地产开发企业资质证书、③国有土地使用证、④建设用地规划许可证、⑤建设工程规划许可证、⑥建筑工程施工许可证、⑦商品房预（销）售许可证、⑧房屋明细表、⑨确定楼幢位置的其它资料等。

2、房屋开发商申请项目备案准入时，备案人员应要求开发企业各提供一个在工行、中行、建行开设的账户。

开发企业只同意在一家或二家银行开设账户的，由开发商说明情况，有关科长或管理部主任签署意见后报中心分管主任备案。

3、资料审核完毕后，备案人员要到项目现场核实项目进展情况，主要包括实际开发的项目是否与房屋开发商提供的房屋明细表一致、项目主体结构是否已封顶等内容。

4、备案人员填写《房屋备案审核表》（附件一），签署审查意见。

备案人员对备案情况真实性、有效性负责。

5、各管理部备案人员将《房屋备案审核表》报管理部主任签署意见。

贷款管理科备案人员将《房屋备案审核表》报科室负责人签署意见。

6、进一步缩短商品房项目备案时限。

房屋开发商备案资料齐全后，备案人员要加强与房屋开发商的联系与协调，及时约定现场勘察时间，一般应在1个工作日完成材料审核、现场勘察等工作并作出审核意见，因天气等原因需延期完成现场勘察的，注明原因后顺延。

管理部主任或贷款管理科科长要在1个工作日完成备案审核并与房屋开发商签订合作协议（附件二）。

贷款开发商保证金比例控制为贷款额的10%，如要低于该比例，要上报中心领导审批。

7、要严格公积金贷款的发放范围，只能对购买商品住房的申请人发放贷款，严禁向购买办公用房、商业用房、车库及阁楼等的职工发放住房公积金贷款。

不符合办理公积金贷款条件的，一律不办理备案登记手续。

8、房地产开发企业存在以下情形的，不予备案：

、证照等资料不齐全的；

、未按公积金中心要求提供材料的；

、申请备案的楼盘未封顶的；

、协助住房公积金缴存人骗取公积金、骗贷公积金贷款并经公积金中心查实的；

、公积金中心规定的其他情形的。

已经备案准入的楼盘和企业，发生以下情形的，暂停发放贷款：

、开发企业进入破产清算阶段的；

、开发企业严重违反与公积金中心签定协议条款的；

、协助住房公积金缴存人骗取公积金、骗贷公积金贷款并经公积金中心查实的；

、公积金中心规定的其他情形的。

9、贷款管理科负责对备案工作的监督管理，贷款管理科和各管理部对不予备案的楼盘要报中心分管主任，由分管主任提交主任办公会研究。

10、贷款管理科负责宿迁市区的房屋备案工作，沭阳、泗阳、泗洪、宿豫负责辖区内房屋备案工作，贷款管理科对全市的备案工作定期检查指导。

第二部分贷款受理审批

一、贷款条件

1、职工按月连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，且在申请贷款前6个月（含）内未提取住房公积金（不含委托按月提取住房公积金归还住房公积金贷款和按年提取住房公积金归还住房贷款），可申请住房公积金贷款。

对曾经在异地缴存住房公积金，在我市缴存不满6个月的职工，待缴存余额转入我市后，且缴存时间无间断，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明和在我市的缴存时间合并计算。

职工住房公积金贷款结清后，符合条件的，可再次申请住房公积金贷款，按照首套住房贷款政策办理;

2、借款人同意以所购房屋作为贷款抵押；

3、借款人有稳定的职业、经济收入和偿还贷款本、息的能力；

4、夫妻双方办理住房公积金贷款后，在贷款尚未还清前，不论夫妻关系是否存续，任一方均不可再次申请住房公积金贷款。

夫妻双方离异后一方购买住房的，若未在我中心办理过住房公积金贷款，或办理过公积金贷款但已还清且还款信誉良好，并且符合其他贷款条件的，可以再次申请办理公积金贷款。

5、职工购买住房的，不得以购买该住房名义提取公积金后，再以购买该住房名义申请办理个人住房公积金贷款。

6、管理中心规定的其他条件。

二、个人住房公积金贷款的额度、年限和比例

贷款额度按以下方法确定：

1、可贷款额度=借款人及其配偶月工资总额之和×职工个人还贷能力系数×l2个月×贷款年数。

还贷能力系数按不同借款期限确定，5年以内（含5年）为40％，5至30年为45％。

2、最高贷款限额不超过房价的规定比例，该比例由我中心根据有关规定确定。

最高贷款限额同时不超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍，同时不超过本地最高贷款额度。

3、贷款月还款不超过家庭工资收入的一半。

4、房屋买受人符合住房公积金贷款条件的，但配偶缴存年限不符合贷款条件的，配偶应正常连续按月缴存公积金3个月以上（一次性补缴不认定为正常连续缴存），方可参与计算贷款额度。

必要时公积金中心可通过社保等部门查询该职工在所在单位工作的真实性。

5、贷款申请人配偶在军队工作的，由所在军队出具公积金缴存证明和收入证明，且符合我中心规定条件的，可正常参与计算公积金贷款额度。

6、个别单位或职工为了提高贷款额度，短期内突击提高住房公积金月缴存额的，经中心调查核实后，可以按原公积金缴存标准计算贷款额度。

7、住房公积金缴存在我市以外，并且办理过住房公积金贷款且未结清的，不得在我市再次申请办理住房公积金贷款或参与计算公积金贷款额度。

贷款年限和贷款比例按以下方法确定：

一手房公积金贷款最长贷款年限为30年，二手房公积金贷款最长贷款年限为20年。

贷款申请年限可延长至借款人退休年龄后5年。

一手房公积金贷款最高贷款比例为房屋价格的80%，二手房公积金贷款最高贷款比例为房价的70%。

不同购房人具体贷款额度和年限由公积金中心按规定综合计算后确定。

三、贷款利率

执行人民银行规定的利率。

目前暂不进行二套房标准认定。

贷款还清后，再次申请贷款的，仍按首套房贷款政策执行。

四、申请个人住房公积金贷款需提供的资料

㈠、办理一手房公积金贷款需提供的资料

1、购买本市城镇自住住房的网签商品房买卖合同原件；

2、首期付款发票原件及复印件；

3、借款人及配偶的身份证原件及复印件；

4、借款人及配偶的户口簿原件及复印件；

5、婚姻证明材料；

已婚的，提供结婚证和复印件；离异的，提供离婚证原件和复印件，并出具未婚声明（附件三）；未婚的，由申请人出具未婚声明；其他情况，按管理中心规定执行。

6、买方的个人信用报告（共2类）；

A、个人信用报告；（买方持身份证原件及复印件到当地中国人民银行查询打印）

B、宿迁市个人信用信息查询报告。

（买方持身份证原件及复印件到当地公共信用信息中心查询打印）

7、申请人在贷款承办银行开立的可用于银行代扣还贷的储蓄存折（银行卡）原件及复印件；

8、保证函1份（根据要求提供）；

9、房屋预告（抵押）登记等手续；

10、住房公积金管理中心需要的其它资料。

（买受人已婚的，上述材料均需提供夫妻双方资料）

㈡、办理二手房公积金贷款需提供的资料

二手房卖方应提供的资料：

1、卖方的房屋所有权证、国有土地使用证原件及复印件；

2、卖方的身份证原件、户口簿原件及复印件；

3、卖方的婚姻证明材料原件及复印件；

4、卖方的工行储蓄存折（银行卡）原件及复印件。

二手房买方应提供的资料：

1、买方的身份证、户口簿原件及复印件；

2、买方的婚姻证明材料原件及复印件；

3、购买本市城镇自住住房的房屋买卖协议原件；

4、契税缴纳凭证原件及复印件；

5、首付款原件及复印件；

6、买方的工行储蓄存折（银行卡）原件及复印件；

7、买方的个人信用报告（共2类）；

A、个人信用报告；（买方持身份证原件及复印件到当地中国人民银行查询打印）

B、宿迁市个人信用信息查询报告。

（买方持身份证原件及复印件到当地公共信用信息中心查询打印）

8、管理中心要求的其它资料。

（买、卖双方已婚的，上述材料均需提供夫妻双方资料。

有关资料参照一手房贷款。

）

五、办理个人住房公积金贷款的一般流程

1、申请人携资料到管理中心咨询、申请，填写《宿迁市个人住房公积金贷款申请审批表》（附件四）。

2、市、县、区贷款经办人初审贷款申请材料，完成信息录入并扫描和收取有关贷款资料，在业务系统中核定贷款额度，并在《宿迁市个人住房公积金贷款申请审批表》上签署意见。

经办人对材料真实性、完整性承担责任。

3、中心审批后，由贷款经办人通知贷款申请人领取《发放个人住房公积金委托贷款通知书》（附件五）。

4、借款申请人持《发放个人住房公积金委托贷款通知书》到银行签订借款合同，经办银行审核《发放个人住房公积金委托贷款通知书》以及借款人身份的真实性后，应当场签署借款合同，不得要求借款人提供其他资料，也不得要求申请人择日办理。

5、申请人或代理人持签定好的借款合同等资料到房管部门办理房屋抵押（预告）登记手续。

6、申请人持登记后的借款合同（抵押合同）和本人身份证原件到中心领取《个人住房公积金委托贷款划款通知书》（附件六），持划款通知书到银行办理划款手续，办理借款借据。

六、办理二手房贷款的特别流程

1、购买二手房需要办理住房公积金贷款的，须在房屋过户前、缴纳契税后，买、卖双方到住房公积金中心办理。

2、中心经办人填写《二手房贷款房屋价格核定表》（附件七）；价格核定以契税完税证原件上填写的价格为依据。

如果经办人员认为完税价格明显偏离市场价的，可以自行调查确认价格。

3、买方将首付款缴纳到中心指定的二手房首付款暂存户，缴纳最低金额为二手房核定价格的30%，具体金额根据房价和贷款额计算。

4、买、卖双方准备齐资料，贷款申请人填写《宿迁市个人住房公积金贷款申请审批表》；

5、贷款申请经审批后，贷款申请人持《发放个人住房公积金委托贷款通知书》和身份证原件到经办银行签署借款合同。

6、买、卖双方到相关市、县房管部门办理过户。

7、房屋过户后借款人持借款合同和新房产证到市、县房管部门办理抵押。

8、其他同一般流程。

七、异地个人住房公积金贷款的特别流程

1、单位账户设立

缴存业务经办人员在业务系统中新增一个单位账户（各县区一个），单位账户名称的格式为“县区名称”+“异地贷款专用单位户”（如沭阳管理部新增加的异地贷款专用账户名称为：

沭阳异地贷款专用单位户），缴存人数和缴存金额设置为零并进行期初记账。

2、异地贷款初审

职工（含非我市户籍职工）在就业地缴存住房公积金，在我市购买自住住房的，可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向我市申请住房公积金个人住房贷款。

贷款业务经办人员按照住建部《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》精神，并结合我市住房公积金贷款业务受理条件和具体要求，电话核实《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》真实性，确定贷款额度、贷款年限和贷款还款方式，填写《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》回执，盖章后交职工办理个人账户设立手续。

3、个人账户设立

缴存业务经办人员根据《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》和回执，在住房公积金业务系统中开设个人账户，扫描收件类型为身份证、《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》和回执，账户的信息至少应包括职工姓名、身份证号码、缴存基数、缴存比例和月缴存额五个要素。

4、异地贷款受理

贷款业务经办人员受理贷款材料，在贷款系统申请录入界面中选择非本地贷款，录入该职工住房公积金缴存城市名称，填写公积金余额以测算贷款额度，将《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》作为贷款资料的一部分存入贷款档案。

5、贷款审批和银行放款操作与目前一般流程一致。

八、个人住房公积金贷款审批环节和时限

1、建立健全三级审批制度

贷款经办人负责贷款申请信息的录入及资料的扫描，并完成一级初审，各管理部主任及贷款管理科科长负责该管理部或该科室所受理贷款的一级审核。

中心分管主任通过中心计算机业务系统对全市公积金贷款扫描资料进行二级审核，符合条件的，在业务系统中进行二级审批确认。

贷款申请额度超过50万元（含）的，由中心主任通过中心计算机业务系统对公积金贷款扫描资料进行三级审核，符合条件的，在业务系统中进行三级审批确认。

2、审批时限

一级审核和二、三级审批的期限均不超过2个工作日。

九、审批中信用状况核定

1、在办理公积金贷款时，应要求借款申请人提供其本人及配偶的信用报告，作为办理公积金贷款必备资料。

2、不同信用状况申请人首付款执行比例标准如下：

⑴、个人信用报告中逾期记录累计5次及以下的，执行正常首付款比例；

⑵、个人信用报告中逾期记录累计6-7次或连续逾期期数达4次的，在正常基础上增加10%首付款比例；

⑶、个人信用报告中逾期记录累计8-9次或连续逾期期数达5次的，在正常基础上增加20%首付款比例；

⑷、个人信用报告中逾期记录累计10-11次或连续逾期期数6次的，在正常基础上增加30%首付款比例；

⑸、个人信用报告中逾期记录累计12次（含）以上或连续逾期期数7次（含）以上的，不予贷款。

3、申请人有不同类型逾期记录的，将不同类型逾期记录累加计算。

申请人夫妻双方均有不良逾期记录的，将双方逾期记录累加计算。

4、若借款申请人以前办理过住房公积金贷款，但还款信息情况未进入人民银行征信系统的，由贷款经办人查询我中心业务系统确认逾期次数，参照以上标准执行。

公积金中心对个人住房公积金贷款不良信息的保存期限，自不良行为或者事件终止之日起为5年。

5、宿迁市个人信用信息查询报告内不良行为记录信息中反映的不良信息，按记录次数与相关信息累加计算。

6、如果能够判定借款申请人逾期记录因欠还年费造成的，可以不计入逾期次数。

7、对于借款申请人认为自身逾期记录由原贷款机构原因造成的，原贷款机构应负责消除个人信用报告中逾期记录。

原贷款机构不消除逾期记录的，一律认定为因申请人个人原因形成。

8、借款人及共同借款人在我市办理过住房公积金贷款，发生过下列情形之一的，借款人或共同借款人再次向我中心申请贷款的，不予办理：

、因公积金贷款逾期等原因被列入特别关注名单（“黑名单”）的；

、通过划转开发商保证金方式归还逾期公积金贷款的；

、通过法律诉讼、执行等法律途径提前收回贷款本息的；

、公积金中心认定的其他不能贷款情形的。

第三部分贷款回收和归档

一、回收

1、还款方式分为按月等额本息还款法和按月等额本金还款法，在办理贷款时由借款人选择（附件八）。

2、在办理住房公积金划款之前，借款人须提供用于自动扣款还贷的银行账号。

3、扣款工作由经办银行根据《住房公积金业务委托办理协议》（附件九）进行操作，经办银行定期将有关情况上报中心贷款管理科和管理部。

4、逾期贷款由经办银行催收，对逾期3到6个月的，每月催收不少于二次，6个月以上的，每月催收不少于三次，催收要有记录。

经办人员每月将催收记录报贷款管理科或相关管理部。

5、贷款管理科和管理部对逾期贷款催收工作进行监督检查，对催收工作不力的经办银行，由中心贷款管理科和管理部经办人依据我中心与银行签订的协议提出扣除手续费和减少合作关系等建议，批准后实施。

6、职工住房公积金账户余额可以用于委托按月提取归还住房公积金贷款。

住房公积金缴存账户余额低于或等于保留余额（该保留余额为最近一个月的住房公积金月实缴存额的6倍）时，委托按月提取还贷中止，在账户余额满足条件后自动恢复。

借款人在此之前已与中心签定《宿迁市委托按月提取住房公积金归还住房公积金贷款协议书》的，委托按月提取办法自动按本规则执行，不需与中心重新签定委托协议。

7、取消委托按月提取还贷业务办理过程中的对借款人及配偶信用状况的审查流程，凡所归还的住房公积金贷款当前没有逾期的，均可给予办理委托按月提取还贷业务。

8、办理委托按月提取还贷的，应与借款人签定《宿迁市委托按月提取住房公积金归还住房公积金贷款协议书》（附件十）。

9、认真执行《宿迁市提取住房公积金归还住房贷款暂行规定》（宿政办发〔2012〕140号）其他相关流程规定。

二、归档

1、贷款申请资料不再裁剪张贴。

各管理部和贷款科经办人每月初将上月整理、装订、编号好的贷款资料交中心贷款科档案管理人员，由档案管理人员根据档案管理规程统一归档。

2、个人住房公积金贷款档案应收存贷款办理过程中形成的一切资料。

3、个人住房公积金贷款业务档案的归档整理，应按有关档案管理规定执行。

4、建立健全扫描件形成的电子档案管理。

5、档案管理人员要妥善保管档案资料，不得因主观原因造成贷款档案资料不全或有档案涂改、拆换、损毁或遗失等现象。

6、档案管理人员要完善档案资料查询、借阅手续，任何人查询、借阅档案，必须填写《公积金贷款档案查询记录表》（附件十一），经批准后，方可办理查询、借阅手续。

第四部分监督和处罚

1、中心监察科负责对贷款业务办理的监督工作，对不遵守住房公积金贷款业务流程和制度的行为进行调查并提出处理意见。

2、各管理部和政务中心要在明显处放置监察科电话号码。

3、对应当予以备案而不备案的，对应当予以受理贷款而不受理的，对直接责任人员给予通报批评，情节严重的，视情节给予警告、减半扣发当月绩效工资、待岗三个月处罚。

待岗期间不发绩效工资（下同）。

4、对不按住房公积金贷款业务流程规定时限办理备案或受理审批贷款的，对直接责任人员和部门负责人给予通报批评，情节严重的，减半扣发当月绩效工资，造成恶劣影响的，待岗三个月。

5、对不应当备案而备案的，对不应当受理发放贷款而受理发放的，或擅自提高贷款额度的，对直接责任人员给予通报批评，责令责任人回收贷款或超过额度部分。

造成损失和影响的，给予扣发当月绩效工资或待岗三个月处罚。

6、借款人提供的贷款资料明显是伪造、变造的或经办人和审批人故意与借款人串通，伪造、变造申请资料来骗取贷款的，给予待岗或辞退处罚，情况严重的，移交司法机关。

7、监察科在提出处罚意见时应参考《住房公积金管理条例》以及中心其他制度规定。