昆明东部生态城项目市场研究分析报告.docx
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昆明东部生态城项目市场研究分析报告
昆明东部生态城项目市场研究分析报告
“昆明·东部生态城”项目市场研究分析报告
3第一章昆明市场调研整体思路
4第二章昆明市宏观经济环境分析
6第三章昆明市宏观经济发展状况
10第四章昆明市产业布局与主导产业
12第五章昆明市城市发展与规划
18第六章昆明市房地产市场分析
31第七章项目区域环境分析及价值研判
34第八章项目区域整体规划
44第九章项目基本概况
46第十章项目主要技术经济指标（规划）
47第十一章项目区域房地产市场分析
48第十二章项目区域住宅消费群体分析
50第十三章项目区域商业市场调查分析
51第十四章项目地块定性分析
52第十五章规划设计构想
55第十六章规划配套
56第十七章项目的总投资与销售收入估算
63第十八章项目的SWOT分析
63第十九章结论
昆明市市场调研整体思路
一、市场调研阐述
本次调研充分运用自身拥有的强大资源优势和专业优势，以标准化、专业化、国际化的定义和方法，结合自身对中国房地产行业、细分市场和各类项目的深刻洞察，追踪研究昆明市房地产市场及别墅细分市场，分析昆明市房地产市场及主要别墅项目的现状、特点与未来发展趋势，向公司各股东及主要投资者提供有关“昆明·东部生态城项目”的信息和项目可行性研究报告。
二、市调研区域的界定
本报告将昆明市房地产市场作为一个整体单元考察，对住宅、别墅及土地交易等细分市场进行详细的市场调查和深度研究。
此外，对嵩明县、杨林工业区、昆明嵩明职教基地、空港经济区、体育休闲旅游度假区等进行调查与研究。
三、市场调研分析方法的确定
（一）调研程式的制定
“昆明·东部生态城”项目“市场调查工作小组”制定了周密的工作计划，并对主要项目和区域进行了实地考察和调研，数据真实可靠，工作方法得当，分析充分。
（二）调研方法及内容的研究
1、直接调查
（1）横向调查。
由工作小组对昆明重点地区、重点项目进行直接的电话交流与深度访谈，获取相关原始数据与资料。
（2）纵向调查。
由熟悉昆明房地产市场的第三方合作伙伴采集资料。
2、间接调查
充分利用我们的政府资源、协会资源及对昆明市历史数据的掌握，了解昆明市房地产市场的相关信息与动态数据。
3、综合分析
通过直接和间接调查所获取的数据以及第二手研究材料，由工作小组策划分析人员对相关数据资料进行评估、分析，最终获得本项目可行性研究报告。
第二章昆明市宏观经济环境分析
一、城市概况
昆明位于中国西南边陲，云南中部湖盆群的中心地带，拥有富饶的滇池盆地，具有优越的地理位置。
昆明作为云南省的省会、西南地区的中心城市之一，是中国连接东南亚、南亚通道上的枢纽，具有重要的区域地位。
二、地理特征
昆明地区地处云贵高原中部，处于金沙江、南盘江、红河的分水岭地带。
地势由北向南呈阶梯状逐渐低缓。
大部分地区海拔在1500～2800米，为山原
地貌，最高点在北部禄劝县轿子山马鬃岭，海拔为4247米，最低点在禄劝县
普渡河与金沙江交汇处，海拔仅746米。
主城中心区海拔1891米，三面环山，
南濒滇池。
昆明市坐落在滇池盆地北部，北纬24°23′，东经103°23′。
2005年，昆明辖区总面积为21111平方公里。
三、行政区划
2006年昆明市辖5区1市8县。
昆明城区四区区划调整整合后，全市
共有社区居委会315个，村委会1256个。
全市户籍总人口608万人，其中
非农业人口2111>.21万人，少数民族人口74万人，占总人口数的14.6%。
四、气候状况
昆明市属低纬高原山地季风气候。
由于地处云贵高原中部，纬度低，海
拔高,加之有高原湖泊滇池、阳宗海调节温湿度,形成“夏无酷暑，冬无严寒”
四季如春的宜人气候。
昆明四季温暖如春，全年温差较小，市区年平均气温在15℃左右，最热时月平均气温19℃，最冷时月平均气温7.6℃。
由于温度、湿度适宜，日照长，霜期短，所以鲜花常年不谢，草木四季长青，
昆明“春城”的美誉由此得来。
五、交通状况
根据《昆明市城市快速轨道交通线网规划》轨道交通为三轴两辅助线三轴：
南北轴：
北京路
东西轴：
东风路
发展轴：
主城至东城发展轴线
两辅助线：
景观线：
世博园——主城——滇池度假区
产业线：
高新区——经开区——东城区
轨道交通的2号线延地铁边南北向穿越而过。
六、文化习俗
昆明文化源远流长，有明显的滇文化特点。
昆明人民“务农耕、善歌舞、喜花灯、重诗书”。
昆明境内群众性文艺活动繁荣，花灯、滇剧盛行。
昆明丰富的民族文化为昆明·东部生态城提供了良好的文化底蕴，在今后开发建设中应注重民族文化的发掘和弘扬，以便对项目特色的塑造。
第三章昆明市宏观经济发展状况
一、宏观经济发展指标分析
2008年昆明市全年实现地区生产总值1605.39亿元，比上年增长12.0%，全年全社会固定资产投资跨过1000亿元大关，完成1050亿元，比上年增长28.4%，其中完成房地产开发投资259.29亿元，增长16.8%。
2009年昆明市上半年全市生产总值（GDP）770.16亿元，同比增长8.8%。
其中，第一产业实现增加值38.99亿元，增长4.7%；第二产业实现增加值346.15亿元，增长4.0%。
第三产业实现增加值385.02亿元，增长13.9%。
全市城镇固定资产投资完成542.48亿元，同比增长123.2%。
其中，第一产业、第二产业、第三产业分别完成投资5.83亿元、110.33亿元、426.32亿元，分别增长439.9%、89.0%、132.2%。
全市房地产开发投资完成173.74亿元，同比增长88.4%。
二、昆明市GDP及增长情况
从近几年昆明市的经济发展看来：
1、昆明市GDP在云南省GDP中占有相当大的比重，一直维持在30%左右，略呈现下降的趋势，可以看出云南省其他城市发展也较快。
2、昆明市近几年经济发展速度在全国各城市中适中，发展速度在07年达到最高。
（数据来源：
昆明市统计局）
（数据来源：
云南省统计局、昆明市统计局）
三、昆明市房地产投资占固定资产投资的比例情况
从上图历年固定资产投资状况及房地产投资与固定资产投资的占比我们可以看出：
昆明市固定资产投资保持持续稳定的增长，且占GDP的比重较高，对GDP的拉动作用明显；从房地产投资占固定资产的比例来看，房地产投资占固定资产投资的比例在27%左右，房地产投资占固定资产投资的比例略偏低，但总体结构较为平衡，房地产发展出处于合理水平。
从昆明市历年三次产业结构及所占比的变化来看，昆明市第二产业及第三产业占有相当的比重，第三产业相对较为发达，这主要是昆明是一个旅游城市，以旅游为先导带动了相关产业的发展，产业结构调整较好，第一产业的比例在逐渐降低。
（数据来源：
昆明市统计局）
四、昆明市城镇居民人均可支配收入及增长情况
自2004年以来，昆明市的人均可支配收入一直稳步提高，经济发展平稳有力。
五、昆明市经济情况总结
（一）昆明位于中国西南边陲，云南中部湖盆群的中心地带，拥有富饶的滇池盆地，具有优越的地理位置。
昆明作为云南省的省会、西南地区的中心城市之一，是中国联结东南亚、南亚通道上的枢纽，具有重要的区域地位。
昆明市全市总人口约608万人，市区人口211.2万人，是一个大中型城市，发展潜力巨大。
昆明市近几年经济发展平缓，在07年出现个一次较大的增长。
从总体经济来看，昆明市经济总量占真个云南省经济总量的1/3，在云南省中排名第一。
昆明市近几年固定资产投资占取GDP的比例较高，其固定资产投资拉动经济发展较为明显，房地产发展所占结构合理。
（四）三次产业结构合理，国民经济均衡发展。
第四章昆明市产业布局与主导产业
一、昆明市产业布局
按照工业布局、用地适应和符合城市总体规划、土地利用总体规划的要求，积极推进工业发展重心向呈贡新区、空港经济区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、安宁工业区、北部五县区等六大产业片区转移。
引导产业向安宁、东川、海口、杨林、呈贡等5个省重点规划发展的工业园区集中。
昆明市将实施工业发展倍增计划，以项目带产品、产品带企业、企业带行业，推进30户重点骨干企业倍增发展，促进优势产业集群化，加快机电、输配电、先进动力装置等的发展，扩大和提高制造业的发展规模和水平，将生物医药、光电子信息、机械装备制造、磷化工培育成继烟草、冶金之后新的主导产业，不断增强工业发展后劲。
采用节能降耗、降低污染和资源综合利用的新技术、新工艺，积极发展铜工业、适时发展铝工业、优化钢铁工业、鼓励发展有色金属、黑色金属深加工及相关配套产业，延伸产业链条，把昆明建成全国重要的铜、铝工业基地和面向全省及周边地区的钢铁工业基地。
重点发展六大产业片区：
（一）呈贡新区
市级行政、文化、科技、教育中心。
重点发展电子信息、生物制药等高新技术产业，现代物流、商贸、金融、房地产等服务业。
（二）高新技术开发区
以高新技术产业特别是生物制药、新材料为主。
建设国家级创业服务中心、云南软件园、云南大学科技园和云南留学人员创业园，建设国家级高新技术产品出口基地和公共型保税库、新材料工业园、现代生物制药产业园、科技基地等特色产业基地。
（三）经济技术开发区
重点发展电子信息、机械制造、生物医药及绿色食品、包装印刷、新材料和环保产业，建设昆明信息产业基地、光电子产业基地和出口加工区。
（四）安宁片区
重点发展钢铁、磷盐化工、电力、新型建材等产业，形成重要的钢铁和盐、磷化工基地。
（五）北部五县区
以重化工能源和农副产品加工基地为主。
东北部：
重点发展煤炭、煤化、冶金、农产品加工产业。
西北部：
重点发展水电、重化工、农产品加工等产业。
（六）空港经济区
发展空港物流及相关配套产业。
二、昆明市主导产业
拓展和优化服务业，发展具有带动和整合传统服务业作用的现代服务业，提高服务业的产业化、社会化、集约化水平，增强昆明在全省商贸、旅游、文化、金融、物流、信息的中心地位，为建成面向东南亚、南亚的区域性商贸、物流和信息中心打下基础。
（一）实现旅游业的新跨越
围绕“居住、休闲、养生、体验在昆明”的主题，坚持政府主导型和旅游精品战略，以项目建设推动旅游业大发展，实现由数量扩张到质量效益统一，由单一观光型向观光度假、康体休闲、会展商务复合型旅游转型的跨越式发展。
以高水平的规划指导景区景点建设，引导、推动民营企业参与优势资源和项目开发，打造石林世界地质公园、世博园、阳宗海、环滇池旅游圈、轿子雪山、安宁温泉等六大景点，把昆明建设成国内外重要的观光、康体休闲和面向东南亚、南亚的国际度假胜地。
推进文化与旅游的结合，提升旅游产业素质和文化内涵。
（二）积极发展文化产业
大力培育文化市场，支持民营文化企业做大做强，扶持一批具有市场开拓能力、市场竞争力强的龙头文化企业。
坚持项目带动，围绕培育广播影视业、文化旅游业、文化娱乐业、体育服务业、会展文博业、民族民间艺术品创作业、现代传媒业、艺术教育培训业、文化信息服务业等九大文化产业，实施一批辐射力大、带动性强的文化产业项目。
到2010年，形成以文化产业集团为龙头、多种所有制文化企业共同发展，体系完备、结构合理、竞争有序、市场繁荣、效益显著、具有现代都市特色的文化产业发展格局，使文化产业增加值占生产总值的比重达到10%以上，成为昆明市新的经济支柱。
（三）优化提升商贸业
以连锁经营、物流配送和电子商务等现代流通组织形式改造和提升传统商贸业。
主城区一环路以内重点改造建设六条特色商业街和九个商业区，主城二环路以内控制发展大型购物中心、仓储式商场、大型超市以及批发市场，重点发展特色店和精品店。
鼓励大型流通企业与国内外知名企业的合作合资经营，实现流通企业规模扩张。
采取连锁经营方式改造提升农村市场和代销店，扩大农村消费需求。
（四）大力发展现代物流业
以公路、铁路、航空为依托，构筑以现代综合交通运输体系为主的物流设施平台，以信息网络技术为主的物流信息平台，以政府引导、协调、扶持为主的物流政策平台，加快官渡金马～阿拉现代物流中心区、呈贡昆南集装箱中心站为载体的物流园区、昆明航空港物流园区、安宁重要生产资料及磷化工产品物流园区建设。
大力发展第三方物流，推进物流配送中心建设，加快构筑以昆明为中心的滇中城市群物流核心圈，初步形成面向东南亚、南亚的现代物流中心基本框架。
（五）促进房地产业稳步发展
强化规划对房地产业发展的调控作用，合理确定土地供应规模和结构，适度控制城市中心区房地产开发，引导房地产向新区发展。
第五章昆明市城市发展与规划
一、城市规划概况
（一）昆明都市区空间布局
近期建设地域：
15分钟交通圈——主城。
近期城市空间跨越重点：
45分钟交通圈——环滇池城市群、小哨、嵩明、宜良。
中远期建设地域：
60分钟交通圈——整个大昆明都市区范围。
在滇池盆地中：
积极发展“一湖四片”，预测20年内，滇池盆地城市人口将发展到450万人，建成面积460KM2。
在滇池流域外发展：
新机场航空城、安宁冶金化工城市，将促进全市域城市化水平由52%提高到80%以上。
（二）现代新昆明总体框架
环湖公路——全长114公里。
环湖截污——在环湖公路外侧，全长101公里，其中，环湖截污干管长82公里，截污沟及生态带19公里。
环湖生态——恢复建设42平方公里的湖滨生态湿地和42平方公里的风景林区，实现环湖生态系统的重建和修复。
环湖新城——即“一湖四片”。
以滇池为中心，在滇池东岸的呈贡，南岸的晋城、新街，西岸的昆阳、海口，分别建设新城，与北岸的主城一道，构成现代新昆明城市区。
规划总人口450万人，用地460平方公里。
（三）现代新昆明的总体定位
中国面向东南亚、南亚区域性国际商贸旅游城市；国家历史文化名城；西南地区重要的中心城市之一；云南省省会；现代化开放城市及山水园林生态城市。
二、交通规划
（一）交通线网——四大交通圈层支撑“一湖四片”发展。
1、环湖高速公路圈层
该系统为昆明公路枢纽的核心，也是昆明交通枢纽的核心部分。
总长240公里左右。
（1）8字形高速过境系统：
昆曲、东连接线、北绕城线、南绕城线、安晋、昆玉、昆安高速；
（2）6大高快速入口：
昆石、昆玉、安楚、昆禄、昆曲、机场高速；
2、环湖快速轨道交通圈层
（1）环湖轨道交通：
连通南环线，并行环滇现代快速轨道交通；
（2）机场轨道交通线：
利用贵昆复线开行机场轨道交通线；
（3）城铁轻轨线：
利用昆河米轨通道，建设城铁轻轨系统；
3、环湖旅游景观道路圈层
环湖景观交通大道：
突出景观设计和观光效果的环滇池景观交通大道。
4、湖面旅游水运交通圈层
湖面水运系统：
滇池水体改善后，开通旅游水运系统。
（二）环湖交通枢纽结点
（1）现代航空港
昆明新国际空港：
面向东南亚、南亚的现代国际空港，集多交通方式于一体的现代客运枢纽。
（2）物流中心
（1）国际级物流中心：
面向东南亚、南亚的国际级物流基地。
（2）省级物流中心：
东、西、南3个省级物流中心东、西、南3个省级物流中心国际级物流中心。
三、环境整治
（一）加强滇池流域的治理
昆明市坚持标本兼治、综合治理、工程措施与生物措施相结合，目前正全力推进滇池污染治理工作。
政府制定了《滇池流域水污染防治“十一五”规划》，以草海治理为突破口，实施截污、清淤、河道整治、生态修复等工程项目，实施滇池北岸水环境综合治理，完成船房河、盘龙江等主城入湖河道综合整治和滇池底泥疏浚二期工程。
（二）强化城市环境治理
昆明市政府目前计划优先建设城市排水管网，完善配套污水收集系统，开展污水资源化和再生水回用工程建设，采取自然型护岸综合治理城市河流。
重点治理背街小巷和城郊结合部的脏乱差，改造城中村，拆除违章建筑和临时建筑。
逐步搬迁主城二环路周边批发市场和客运站，完成东、南二环改造和综合整治。
治理机动车尾气，建成城市空气质量自动监测网络系统，城市规划区空气质量达到二级标准的天数大于96%。
推进烟尘控制区、噪声达标区、安静小区、绿色工地等建设，提高城市大气环境质量。
实施12吨/年的危险废物集中处置工程。
四、城市规划与布局
（一）城市空间结构——形成“组团发展、生态穿插、有机联系、整体推进”的“玉带串珠”布局模式。
（二）城市发展规模——依据滇池盆地用地空间容量分析结论，滇池盆地人口规模上限约540万。
五、重点发展区域
“一湖四片”城市格局将以滇池为中心，构建以山、水、城、林相互交融的“大昆明城市区”，并加大滇池治理力度，恢复滇池生态系统，全面提升昆明城市形象与综合竞争实力。
北城（主城）：
金融服务业、面向东南亚和南亚的商务贸易、教育、以信息产业为主的高新技术产业等。
东城：
面向东南亚和南亚的商务贸易、教育产业、以加工业为主的新兴工业、现代物流业等。
南城：
旅游业，包括观光度假和体育休闲产业等。
西城：
高技术、高附加值、低消耗、低污染新兴工业。
表3-1“四城”区域规划数据
用地规模（平方公里）
城市人口（万人）
现状
规划
现状
规划
北城（主城）
180
220
245
220
东城（呈贡新城）
5.5
100
5
95
南城（晋城—新街新城）
3
80
2.7
75
西城（昆阳—海口新城）
13
60
11.1
60
合计
201.5
460
263.8
450
1、主城
截止到2009年，主城城市人口数400万，建城区面积212平方公里。
今后的发展重点主要是控制建设规模，提高建设档次，通过置换产业和疏散人口，改善道路交通条件，完善市政基础设施，强化城市园林绿化建设，保护历史文化名城风貌，整体提升城市环境质量。
（1）城市功能定位：
特色鲜明、文化底蕴丰厚的金融商贸综合服务中心，现代新昆明城市的核心。
（2）城市规模：
人口220万人，用地220平方公里。
（3）规划分区：
主城共划分55个分区。
其中，盘龙区13个，五华区9个，西山区12个，官渡区19个，高新区1个，经开区1个，度假区1个。
2、呈贡新城
呈贡新城距主城二环路15公里，用地主要位于呈贡县洛羊镇、斗南镇、龙城镇、吴家营乡、北邻昆明经济技术开发区，用地内有铁路重要枢纽货站——昆明南站。
规划范围内大部分用地为丘陵缓坡。
现状城市人口5万人，建成用地5.5平方公里。
呈贡新城基础设施条件较好，拥有昆玉、昆石两条高速公路，22万伏及11万伏高压电网和每天8.3万立方米的水资源储量，具备了近期大规模启动建设的条件。
（1）城市功能定位：
形成面向东南亚的国际物流中心；中国花卉交易中心及研发中心；现代新昆明重要的行政、文教及新兴工业区之一。
（2）城市规模：
人口95万，用地107平方公里。
（3）城市结构布局：
以铁路枢纽及国际行政商务区为城市中心，以南北向中干道、东西向景观主轴和城市快速环路形成“十字加环”为基本背景，以公共绿池、防护林带、山林为分隔的轴带结合、梯度推进的组团集合布局。
（4）市级行政中心：
位于昆明市呈贡新城吴家营乡小尖山以北，白龙潭水库以西，中干道以东0.5公里的地区。
南面紧邻连接滇池与小尖山之间的城市中心绿化走廊，北靠新潭路。
总用地面积965亩，其中188亩为发展用地。
行政中心的建设和搬迁对于加快呈贡新城建设步伐，减轻主城负荷，缓解主城交通压力具有十分重要的意义。
其中包括市委、市人大、市政府、市政协、各委办局、便民中心、会议中心等单体建筑。
3、晋宁新城
晋宁新城由晋城、新街、马金铺构成，是滇文化的发祥地，其中晋城是历史文化古镇，该区域现状城市人口2.7万人，建成用地3平方公里。
（1）城市功能定位：
依托便捷的交通优势、倚山傍水的自然环境、深厚的历史文化底蕴，沿环湖高速公路形成组团式发展的新型旅游度假城。
（2）城市规模：
人口约75万，用地80平方公里。
（3）城市规划结构：
晋城——新城中心；滇池南岸最古老的城镇，背山面水，形成自然与人工环境融合、景色怡人的新城。
马金铺——主题公园及相关服务设施。
新街——休闲运动中心，形成风景优美的高尔夫球场、别墅群。
4、海口新城
海口新城是由昆阳、古城、海口三镇构成，这里是郑和故乡，也是云南现代工业发祥地，现状城市人口约11.1万人，建成用地13平方公里。
（1）城市功能定位：
以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。
（2）城市规模：
人口60万，用地63平方公里。
（3）城市规划结构：
带状组团城市结构。
城市公共服务中心——昆阳和海口上游河口
工业区——古城和螳螂川下游，并与安宁工业区相互协调
六、城市规划对城市房地产市场的影响
（一）新城建设前景有效地刺激了昆明市房地产开发投资的增长。
在“一湖四片”城市格局的推动下，同时借着宏观房地产市场复苏的东风，2005年开始，昆明市因新城区规划的推出吸引了大批房地产开发商投资，昆明市的房地产市场处于一个快速发展的上升通道。
2005年开始，昆明市房地产年投资增长率超过20%，根据昆明市统计局统计，2008年昆明市完成房地产投资259亿元，比上年同期增长25%,新的城市规划对房地产开发者发出的强烈利好信号显而易见。
（二）新城区规划影响房地产开发的区位、风格、类型等指标。
城市规划为房地产的开发方向和地段选择提供了依据,从而规定、制约着城市居住空间的发展方向和模式。
城市区域总体规划目标为城市未来发展奠定了主基调，并成为完善城市功能、提升城市综合实力的指南，区域房地产市场开发也以此为前提。
另外，城市规划中的功能分区,也为房地产开发区位选择提供了依据，项目开发规模、类型、风格等指标也随之受到影响。
昆明城市规划目标所追求的是“居住、休闲、养生、体验在昆明”,人与自然的最佳和谐，力求建成最适合人居住的城区。
（三）城市规划中城市空间结构的改变和城市配套设施、道路交通网络的改善影响了房地产商品的价格。
城市空间结构的发展趋势指引着交通规划方案，处于城市发展方向地区的道路交通网络和城市配套设施,也将随之大为改善。
而交通及配套设施与房地产价格的关系紧密相联，通达性和便捷度是确定土地价值的一大重要因素。
在追逐利润目标的驱使下，房地产自然向交通便捷处集中。
在一定程度上，房地产商品价格的空间分布规律反映了城市的功能结构与形态结构的地区差异。
第六章昆明市房地产市场分析
一、房地产市场综述
2004-2008年间，昆明房地产投资开发完成金额呈波浪开形发展。
其中，2004-2006年的受国家调控影响较大，增长幅度下降达到50%以上，但房地产投资总额仍呈上升趋。
2005年规划确定昆明新城建设后，2006、2007年根据昆明新城建设的规划要求大力进行了相关基础设施的建设，由此带动了房地产市场的投资增长，但2004年以后，国家开始调控房地产市场，受此影响，增长放缓，但投资总额仍在增加，2009年房地产增长迅速。
二、房地产市场分析
（一）房地产投资情况
2009年1-3季度昆明市房地产开发投资完成255.26亿元，同比增长61.1%。
（二）房地产销售情况
2009年1-3季度，昆明主城四区共成交各类商品房25204套，日均成交约273套，成交面积为222.07万㎡，成交金额为121.17亿元，成交均价为5456.56元/㎡。
成交量环比增长45.74%，同比增长更是高达147.39%。
（三）产品销售均价
1、普通住宅
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