敬老院可行性研究报告.docx
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敬老院可行性研究报告
****县****敬老院建设项目
可
行
性
研
究
报
告
************建筑设计院有限公司
二0一一年十月
第一章总论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯8
一、项目简述
二、主要建设内容及规模
三、建设单位概况
四、可行性研究报告编制依据
五、编制原则
六、项目定位
第二章项目建设的必要性和可行性⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯14
一、项目背景
二、项目建设的必要性
三、项目建设的可行性
第三章项目选址及建设条件⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯19
一、项目选址
二、场地建设条件
第四章建设内容和建设规模⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯23
一、建设内容
二、建设规模
第五章工程技术方案⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯24
一、指导思想及定位
二、总平面布局
三、建筑设计
2
四、结构设计
五、配套设施设计
六、需要采取的特殊技术措施
七、工程技术方案比选
第六章节能措施⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯33
一、概述
二、编制依据
三、工程项目节能设计
第六章环境影响和水土保持方案⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯36
一、环境影响分析
二、项目运营期环境影响分析
三、项目建设期环境影响分析
四、项目水土保持方案
第七章劳动安全与卫生、消防⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯40
一、职业安全卫生
二、消防
第八章组织机构与人力资源配置⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯46
一、工作制度
二、人力资源配臵
第九章总投资估算与资金筹措⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯46
一、投资估算基础数据
二、总投资估算范围
3
三、总投资估算与构成分析
四、资金筹措
第十章项目管理及实施进度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯49
一、基本要求
二、管理总述
三、质量管理
四、进度管理
五、合同管理
六、资金管理
七、现场管理
八、项目实施
九、项目建设周期
第十一章项目招投标⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯53
一、招标原则
二、招标范围
三、招投标程序
第十二章经济效益和社会效益⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯56
一、经济效益
二、社会效益
第十三章项目建设周期及工程进度安排⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯58
一、项目建设周期
二、项目设施进度计划表
4
第十四章项目法人组建方案⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯59第十五章结论及建议⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯60
一、结论
二、建议
附件：
1、县发改局关于****县****敬老院建设项目立项的批复
2、****人民政府关于敬老院以竞争性邀标方式进行承包建
设的请示
3、****人民政府关于请求对****敬老院建设项目进行评审
的函
4、建设项目环境影响登记表
5、项目建设用地规划许可证
6、建设工程规划许可证
7、关于****县****新建敬老院建设项目用地的情况说明
8、项目总平面图
5
第一章总论
一、项目简述
项目名称：
****县****敬老院建设项目
建设性质：
新建
建设单位：
****县****人民政府
建设地点：
****县********居松毛路
建设年限：
2011年10月～2012年10月
二、主要建设内容及规模
1、建设地点
本项目建设地点选址在****县********居松毛路，占地面积
3124.9平方米，建筑面积2724平方米，供水、供电及通信由临近的
****县****供应，条件具备。
****位于****县西北部。
东临红花岗区金鼎山镇，南界乐山镇，
西与枫香镇、平正仡佬乡接壤，北邻毛石、芝麻二镇。
辖5村1居。
项目建设地点东临松毛公路，北临金竹小河，西临****幼儿园，距****
市28公里；交通方便，周边环境优美，是理想的休闲养老之地。
2、建设内容
项目总占地面积：
3124.9平方米
建筑面积：
2724平方米；其中：
第一层建筑面积1076平方米，
包括32个床位用房、锅炉房、洗衣房、库房、冷冻室、厨房、餐厅、值班室、办公室；第二层建筑面积888平方米，包括40个床位用房、活动室、厕所；第三层建筑面积760平方米，包括38个床位用房；
6
以及道路、绿化等相关附属设施。
建筑占地面积：
1076平方米
建筑层数：
三层
建筑密度：
34.4%
建筑容积率：
0.87
绿化率：
30%
停车位：
8个
床位：
120床
3、设计规模
项目建设主体建筑一栋，老人宿舍为三层建筑、办公室为二层建筑，食堂为单层建筑。
三个功能体之间有无障碍通道连接，方便为老人提供服务。
建筑面积：
2724平方米；其中：
第一层建筑面积1076平方米，包括32个床位用房、锅炉房、洗衣房、库房、冷冻室、厨房、餐厅、值班室、办公室；第二层建筑面积888平方米，包括40个床位用房、活动室、厕所；第三层建筑面积760平方米，包括38个床位用房；以及道路、绿化等相关附属设施。
项目建设完成后，可容纳120位老人同时入住修养。
4、建设条件
（1）交通条件
项目建设地点位于****县********居松毛路，距离镇政府驻地3
公里；东临松毛公路，北临金竹小河，西临****幼儿园，距****市
7
28公里，交通方便。
（2）用地条件
项目建设用地总规模0.3125公顷，已取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。
（3）供电
本项目年耗电5800千瓦，用电负荷为100KVA，****县********
居已完成农村电网改造，现有供电能力可满足项目需求，项目供电由
****供电所提供。
（4）供水
项目用水量较小，年用水量为210立方米，主要为生活用水，现有供水管道可满足项目需求，由当地供水管网供水。
（5）社会协作条件
****县****现有五保老人及孤寡老人200余人，而现在敬老院仅有床位30张，远不能满足五保老人的养老需求；且项目已列入2011
年市政府“为民办实事”的乡镇敬老院示范项目；项目的建设符合
《****县****土地利用总体规划（2006-2020年）》，得到社会各界的广泛认可与支持，社会协作条件好。
5、主要技术经济指标
表1-1
项目主要技术经济指标
序号
名称
单位
指标
备注
1
建设规模
1.1
总投资
万元
400
1.1.1
其中
建设投资
万元
386
1.1.2
铺底流动资金
万元
14
8
1.2
建筑面积
平方米
2724
1.2.1
占地面积
平方米
3124.9
1.2.2
建筑占地面积
平方米
1076
1.2.3
建筑密度
%
34
1.2.4
建筑容积率
0.87
1.2.5
绿化率
%
30
1.2.6
停车位
个
8
1.3
床位数
张
120
2
职工定员
人
20
其中新增
15人
3
燃料及动力
3.1
水
m3/年
210
3.2
电
度/年
5800
3.3
煤
吨/年
11
6、总投资金额及效益情况
项目规模总投资400万元，包括固定资产投资386万元，铺底流
动资金14万元；资金来源为申请上级补助。
项目为社会福利性公益项目，主要安臵****五保老人和孤寡老
人，效益主要为社会效益，因此，不计算经济效益。
三、建设单位概况
****位于****县西北部。
东临红花岗区金鼎山镇，南界乐山镇，
西与枫香镇、平正仡佬乡接壤，北邻毛石、芝麻二镇。
辖5村1居。
镇人民政府驻****场。
行政区域总面积150.22平方公里。
镇内矿产
丰富，有煤、磷、钼镍、锰、铁、镁等矿种，储量较大的有磷、煤、
钼镍、镁，尤以钼镍矿著名。
有中晚熟水晶葡萄、纯天然野生绿色薇
菜和蕨菜特色生物资源。
全镇碳酸盐岩溶（喀斯特）地貌极为发育，
大自然的鬼斧神工在地表形成有石柱、石笋、石塔、石林等奇山异石，
9
再加之丰富的森林资源、301县道公路****至****23.6公里的区位优
势，被黔北作家赞誉为“****市中心城区的后花园”。
农业以畜牧、烤烟、经果产业为主。
2001年被列为省重点扶贫开发乡镇。
2010年，人口27085人，有汉、苗两个民族，苗族人口占全镇总人口的2.15%。
耕地30709亩，其中田9298亩，土21411亩。
全镇实现地区生产总
值13147万元，其中第一产业占52.16%，第二产业占11.72%，第三产业占36.12%；地方财政收入720万元，农民人均纯收入3745元，粮食产量21848吨。
四、可行性研究报告编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲
要》
2、《****省国民经济和社会发展的第十二个五年规划纲要》
3、国家发改委颁发的《建设项目可行性研究报告编制内容深度
规定》；
4、国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；
5、老年养护院建设标准（建标144-2010）
6、《国务院关于加快实现社会福利社会化的意见》（国办发「2009」
19号）
7、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委员会等部门关于加快养老服务业意见的通知》（国办发「2006」6号）
8、《中华人民共和国老年人权益保障法》
9、中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发（2000）
10
13号）
10、《敬老院管理暂行办法》
11、《社会福利机构管理暂行办法》
12、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》
13、可行性研究报告委托书
14、建设单位提供的有关资料和基础数据
五、编制原则
通过对该项目的基本情况进行调查了解、根据****县****老人赡
养现状及老年人总量和预期老年人总量发展，经实地考察，认为项目
可行。
并根据****总体规划要求，对该项目建设的必要性、建设规模、
建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目运营情况及财务评
价进行分析。
六、项目定位
本项目定位为公益性社会福利机构，服务于****县****五保老人
及孤寡老人以及作为社会慈善救助的部分老人。
11
第二章项目建设的必要性和可行性
一、项目背景
１、我国已经进入老龄化社会阶段
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7％
或60岁以上人口总人口10％以上时，即为老龄化社会。
根据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2％，而且这个数字每年都在以3％的速度增长。
我国进入老龄化社会已是不争的事实。
根据国家有关部门的统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口的
19.34％；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8％，届时，每3.5
人口中就有一个老年人口。
2、老年人养老逐步向养老院转移
受传统观念的影响（部分老人认为所谓的养老院是那些无儿无女的孤寡老人的安身之地），国内老年人讲究“三代同堂”老死不离儿孙。
但随着近年居民生活水平的不断提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，
从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正发生根本性转变。
3、家庭因素催生养老院的产生和发展
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自我国七十年代中期实行计划生育政策以来，“三口之家”现已
成为社会的主力家庭结构。
许多独生子女成家之后，所面临的是每对
中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料
四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感
及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼和社会
问题，建设敬老院的呼声日益高涨。
4、政策背景
党中央、国务院历来十分关注老龄问题。
2000年发出了《关于
加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人
民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有发可依，有章可循。
因此，加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提
高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的
新举措。
二、项目建设的必要性
1、****县****老年人现状
目前，****有人口27084人，全镇现有五保老人及孤寡老人200
余人，其中敬老院集中供养的有25人。
现敬老院始建于1993年，占
地面积499.8平方米，有床位30个，已远远不能满足现有五保老人
的集中供养需求，且屋顶已经严重破损无法为维修。
根据
5月10日
我镇党政联席会议研究，拟新建一座敬老院。
该项目在市、县民政部
门的大力支持下，现已列入2011年市政府“为民办实事”的乡镇敬
老院示范项目。
和全国一样，积极发展老年人公益事业，改善老年人
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生活状况，已经是刻不容缓的列在****政府的议事日程之中。
2、****老年人居住养老问题现状
（1）老年人公寓明显不足
****现有五保老人和孤寡老人200余人，而现有养老院仅一家，现有养老院仅有床位30张。
其余五保老人及孤寡老人均在家自养以及以其他方式养老，得不到社会福利事业的关爱和帮扶。
（2）现有养老院规模小、配套实施不足
目前****养老院始建于1993年，占地面积仅499.8平方米，属于传统的养老院、福利院，没有一个100个床位以上规模的，现代化的养老院。
且整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理，保健不配套，服务水平低，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。
（3）环境质量有待提升
现有养老院用房是经改造的民企和企事业单位用房，房屋简陋，绿化植被缺乏，更谈不上养生、休闲的绿化景观环境，总体质量及环境有待提升。
（4）服务人员缺乏专业培训
在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化全方位的专业服务。
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三、项目建设的可行性
1、落实党中央、国务院关于老龄工作的具体要求
本项目实施，是构建和谐社会的实际行动。
广大老年人曾经为国家和社会的发展做出了自己的贡献，让老人分享改革开放和经济社会发展的成果，体现了国家和社会对老年人的关怀。
做到老有所依，老有所用。
2、是应对人口老龄化，做好老龄工作的重大举措
老龄工作涉及经济、政治、文化和社会生活等诸多领域，关系到
国计民生和改革、开放、稳定的大局。
满足老年人不断增长的物质和
文化需求，实现老龄事业与经济社会的协调发展，促进社会和平稳定，
是社会主义现代化建设一项重要而紧迫的战略任务，必须认真完成，
落到实处。
3、减轻老年人家庭和社会压力的重要举措
解决老年人及其子女的后顾之忧，使老年人老有所养、老有所依、老有所乐，使子女全身心地投入到工作中；为老年人提供健康锻炼和服务，有利于老年人的健康保健和生活质量的提高，减轻家庭和政府压力，对解放劳动力、增强生产力，对我国的现代化建设和长远发展
具有现实意义和战略意义。
4、是党和政府关注社会弱势群体，解决群众实际困难的需要
本项目建设，不但顺应了老年人群体的“民意”，而且吸纳了一批下岗人员再就业，不仅解决了因下岗带来的经济困难问题，而且通过在老年福利事业岗位上辛勤工作，实现自己的人生价值，为我国的
15
社会稳定和经济发展做出贡献。
5、是建设社会主义新农村，构建和谐社会的需要
建设社会主义新农村，构建和谐社会是当今我国社会主义建设的
主旋律，搞好敬老院建设是适应新形势发展，促进老年人事业发展的
重要举措，也是建设社会主义新农村，构建和谐社会的需要。
6、****敬老院是一所国办的福利机构，项目建设符合区域福利
规划，合理配臵福利资源的基本原则。
7、项目建设一直受到市委，县委的高度重视和大力支持，并列
入了2011年市政府“为民办实事”的乡镇敬老院示范项目。
综上所述，建设一座具有相当规模、较高管理水平和服务能力的
社会福利机构，是十分必要和可行的。
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第三章项目选址及建设条件
一、项目选址
1、地点与地理位臵
****县****敬老院建设项目工程选址在********居松毛路，距离镇政府驻地3公里；东临松毛公路，北临金竹小河，西临****幼儿园，
距****市28公里，交通方便。
地势平坦开阔、空气新鲜、阳光充足、排水畅通、环境适宜、公共设施比较完善，没有污染源，适宜养老。
总占地面积3124.9平方米，详见平面规划布臵图。
2、场地权属及占地面积
项目占地面积3124.9平方米，属于建设用地，符合《****县****
土地利用总体规划（2006-2020年）》。
二、场地建设条件
1、自然条件
（1）地形、地貌
****县****位于****省北部，属云贵高原向四川盆地、湖南丘陵地带过渡的东斜坡北段，地形地貌多样，海拔高，纬度低，具有亚热带湿润气候温和型气候特点，资源丰富，能源充足，自然环境得天独厚。
该处位于省会贵阳和****市之间，地处东经105°36′至108°
13′，北纬27°05′至29°12′之间，西北与四川接壤，北靠****
市、重庆市，以南面对贵阳市，扼川黔渝交通要冲，为川黔渝南下华
南沿海地区之门户。
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****县地貌以娄山山脉和南北向娄山支脉为骨架，与沟谷盆地等自然组合形成形态各异的地貌。
西北高而东南低，最低点位于山盆
镇落炉，海拔为489米，最高点位于山盆镇的仙人山，海拔为1849
米。
按形态划分，在娄山山脉东南面为低山丘陵宽谷盆地地貌，海拔
一般800～1000米，娄山山脉西北面为低中山峡谷地貌，海拔一般
900～1300米。
项目所在地位于峡谷地带，地势平坦。
（2）气候条件
****县****境属亚热带季风气候区，年均气温14.7℃，终年温
凉湿润，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人，年均降水量1200毫米，年均日照1146.9小时，无霜期270天。
县境内冬季、秋末、春初，受西伯利亚南下冷空气影响，风向多为偏北风，因地貌复杂多变，地面风主要是东北风，从春末至夏季，西太平洋暖湿气流北向西伸，南下冷空气变暖减弱，主要风向为偏南风或东南风。
年平均相对湿度在82％左右，年平均蒸发量1150毫米。
“正月雷打雪，二月雨不绝，三月无秧水，四月秧上节”等是****县人民通过长期对气候进行观察预测天气变化的谚语。
（3）水文条件
****县****水能、旅游资源丰富，该镇是****湘江河源头所在地，项目建设地周围有金竹小河环绕，风景秀美，是市政府规划的后花园。
（4）工程地质条件
据工程地质勘察资料，评估区主体地貌为中低山地貌，地形地貌类型较单一，边坡多被第四系坡积物覆盖，但覆盖层较薄。
建设地址
18
内地质构造简单，水文地质条件简单，岩土工程条件一般，地震烈度
较小，破坏地质环境的人为工程活动一般，据地质环境条件复杂程度
分类，评估区属简单类型。
项目选址内内无大型构造断层出露，未见
不良工程地质现象，场地稳定性较好。
本地区地震烈度划定为六度，
土建设计应按基本烈度六度设防。
建设地址无边坡滑移，无泥石流，
无地面塌陷，无活动断裂等不良地质现象存在，区内无地质灾害发生。
2、外部条件
拟建项目在****县********居松毛路，交通便捷，通讯畅通，电
源方便充足，项目建设过程需要控制施工噪音，扬尘，处理建筑垃圾
等。
（1）交通条件
项目建设地点位于****县********居松毛路，距离镇政府驻地3
公里；东临松毛公路，北临金竹小河，西临****幼儿园，距****市28公里，301县道公路****至****23.6公里的区位优势，被黔北作家赞誉为“****市中心城区的后花园”。
（2）电力
本项目年耗电5800千瓦，用电负荷为100KVA，****县********
居已完成农村电网改造，现有供电能力可满足项目需求，项目供电由
****供电所提供。
（3）供水
项目用水量较小，年用水量为210立方米，主要为生活用水，现有集镇供水管道可满足项目需求，由当地供水管网供水。
19
（4）排水
项目主要废水为生活用水，年排放量
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