木耳公租房项目报告工程经济学课程设计.docx

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木耳公租房项目报告工程经济学课程设计

1.总  论……………………………………………………1

1.1项目基本情况…………………………………………1

1.1.1项目名称……………………………………………1

1.1.2建设性质……………………………………………1

1.1.3项目业主……………………………………………1

1.1.4建设地址……………………………………………1

1.1.5建设规模及建设内容………………………………1

1.1.6项目总投资…………………………………………1

1.1.7资金筹措……………………………………………1

1.1.8建设年限……………………………………………1

1.2项目业主简介………………………………………1

1.3编制依据……………………………………………2

1.4研究内容……………………………………………2

1.5研究结论……………………………………………3

1.6主要经济技术指标…………………………………4

2.建设规模及内容…………………………………………6

2.1建设规模及内容……………………………………6

2.2确定规模的依据和原则………………………………7

2.3建设要求及规范………………………………………7

3.建设地址及建设条件……………………………………9

3.1建设地址………………………………………………9

3.2建设条件………………………………………………9

3.2.1自然条件……………………………………………9

3.2.2交通条件…………………………………………10

3.2.3其他配套条件……………………………………10

4.投资估算及资金筹措…………………………………11

4.1投资估算………………………………………………11

4.1.1估算范围……………………………………………11

4.1.2估算依据……………………………………………11

4.2资金筹措………………………………………………14

5.财务评价…………………………………………………15

5.1财务评价的依据、原则及方法…………………………15

5.1.1评价依据………………………………………………15

5.1.2评价原则………………………………………………15

5.1.3假设条件………………………………………………15

5.2基础数据…………………………………………………16

5.2.1项目计算期……………………………………………16

5.2.2基准收益率……………………………………………16

5.3经营收入及税金估算……………………………………16

5.3.1经营收入………………………………………………16

5.3.2销售税金及附加………………………………………16

5.4成本估算…………………………………………………17

5.4.1经营成本………………………………………………17

5.4.2利息支出………………………………………………17

5.4.3折旧费用………………………………………………17

5.5财务评价报表及指标……………………………………17

5.6财务分析…………………………………………………18

6.结论及建议………………………………………………19

6.1结论………………………………………………………19

6.2建议…………………………………………………19

附表1主要技术经济指标

附表2投资估算

附表3投资计划与资金筹措表

附表4收入估算表

附表5销售税金及附加估算

附表6项目总成本费用

附表7利润表

附表8全部投资现金流量表

1　总论

1.1项目基本情况

1.1.1项目名称：

重庆市渝北区木耳公租房项目

1.1.2建设性质：

新建

1.1.3项目业主：

重庆市公共住房开发建设投资有限公司

1.1.4建设地址：

重庆市渝北区空港木耳镇，项目毗邻空港工业园区及保税港区

1.1.5建设规模及建设内容

项目总占地481128.65平方米，项目净用地450023.93平方米，总建筑面积为1809088平方米。

主要建设内容包括公租房1434539平方米，配套设施建筑250498平方米（其中15037平方米为地下建筑面积，还包括商业及相关配套建筑、五个幼儿园、体育设施等），48班小学一个11679平方米，地下车库及设备用房112372平方米等土建工程，以及项目区各种景观小品建设工程以及环境、绿化和公用工程等。

1.1.6项目总投资

项目总投资581686.92万元，其中建安工程费用406017.47万元，占总投资的69.8%；工程建设其他费用94233.28万元，占总投资的16.2%；预备费46534.95万元，占总投资的8%；建设期利息34901.22万元，占总投资的6%；平均单位综合造价3215.36元/平方米。

1.1.7资金筹措

本项目总投资为581686.92万元，资金来源为：

1.银行贷款资金407180.84万元，占总投资的70%；

2.财政专项资金174506.08万元，占总投资的30%。

1.1.8建设年限

建设时间为2015年9月－2017年9月，全部工期为24个月。

1.2项目业主简介

重庆市公共住房开发建设投资有限公司是经重庆市国资委批准，由重庆市地产集团单独出资组建的法人独资有限责任公司，注册资本为10亿元人民币，主要从事全市公共租赁住房建设项目的投资和管理。

该公司的组建，将为完善重庆市分层次住房供应体系，调整住房结构，实行租售并举，多渠道满足中低收入老百姓住房困难需求搭建重要平台。

据了解，2010年，重庆市公共住房开发建设投资有限公司将开工建设500万平方米，年底向社会投放20万平方米。

到2020年，该公司将建成4000万平方米，主城和远郊区县各2000万平方米，争取前3年在主城区建成1000万平方米公共租赁住房。

1.3编制依据

1.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发[2007]24号）；

2.《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）；

3.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国发[2010]4号）；

4.《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）；

5.《重庆市人民政府关于印发重庆市公共租赁房管理暂行办法的通知》（渝府发[2010]61号）；

6.《关于落实兑现主城公共租赁住房优惠政策有关事宜的通知》（渝财建[2010]483号）；

7.重庆市国土房管局关于印发《重庆市公共租赁住房管理实施细则》的通知（渝国土房管局[2011]9号）；

8.重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知；

9.《重庆市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（渝府发[2007]136号）；

10.《投资项目可行性研究指南》（2002年）；

11.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

12.项目业主提供的其他资料。

1.4研究内容

1.项目建设背景与必要性；

2.重庆市公租房现状和发展研究；

3.项目建设规模和内容；

4.建设方案设计；

5.环境保护和节能分析；

6.组织机构及管理模式；

7.实施计划及招标方案；

8.投资估算和资金筹措方案；

9.测算项目的经济效益；

10.分析社会效益，进行社会评价。

1.5研究结论

近年，国家正大力推进公共租赁住房的建设，是解决买不起房的中低收入人群和新就业人员等“夹心人群”的住房问题的关键举措，是一项重大的民生德政工程。

通过公租房的建立，为完善我国分层次住房供应体系，多渠道满足中低收入群众住房困难的需求，以及通过“廉租房”、“经济适用房”、“限价房”、公共租赁住房等多项保障性住房制度为老百姓解决住房难题，改善居住环境一项重大创举。

因此，本项目建设符合国家宏观调控政策要求，符合重庆市大力建设公租房的发展规划，符合为人民服务、以人为本的科学发展观。

木耳公租房项目位于重庆市渝北区空港木耳镇，为28-33层的现代高层电梯房小区，共80幢住宅，设计总建筑面积180万平方米，约2.89万套，户型有单配、一居室、两居室、三居室，建筑面积在32-80平方米之间，其中50平方米以下约占70%，50-70平方米约占30%；公建配套有48班小学1所（面积约1.1万平方米）、12班幼儿园5所（总面积约1.2万平方米）、社区服务设施（面积约0.8万平方米）、商业用房（面积约22.9万平方米）、休闲广场、体育设施等，停车位5600余个。

整个项目将于2015年9月开工，预计受惠人群72000余人。

各项建筑的建设规模总体适宜，规划设计方案基本合理；选址与周边环境相适应，建设条件能基本满足本项目建设的需要。

项目实施后，将显著改善中低收入人群居住状况，提高他们的生活水平，具有良好的社会效益。

综上所述，本项目的建设是必要的，也是可行的。

1.6主要经济技术指标

表1-1

木耳公租房工程建设项目综合技术经济指标一览表

总指标

项目

计量单位

数值

备注

总用地面积

㎡

481128.65

其中：

小学用地面积

㎡

31104.72

公租房及配套建筑净用地面积

㎡

450023.93

居住户数

户（套）

28993

居住人数

个

72483

按每户2.5人计算

总建筑面积

㎡

1809088

一、按功能性质划分

1）48班小学一个

㎡

11679

2）公租房

㎡

1434539

①住宅

㎡

1395707

②公寓

㎡

38832

3）配套设施建筑面积

㎡

250498

其中15037为地下建筑面积

①物管用房

㎡

4259

按公租房面积的0.3%计算

②社区组织工作用房

㎡

4586

按每100户15平方计算

③商业及相关配套

㎡

229003

其中15037为地下建筑面积

④幼儿园（五个）

㎡

12240

60班

⑤开闭所

㎡

410

⑥体育设施

篮球场

15

按2000户一个

羽毛球场

50

按600户一个

乒乓球场

100

按300户一个

足球场

1

400米环形跑道

1

4）地下车库及设备用房

㎡

112372

不含15037商业地下建筑面积

二、按地上地下部分划分

1）地上建筑面积

㎡

1681679

其中：

地上公租房及配套建筑面积

㎡

1670000

其中配套建筑面积占15%

地上学校建筑面积

㎡

11579

2）地下建筑面积

㎡

127409

停车泊位

辆

5606

按300平米一个考虑

①地面（室外）

辆

1473

②车库停车

辆

4133

小学地块容积率

0.38

公租房地块容积率

3.70

总容积率

3.50

建筑密度

%

20.10%

绿地率

%

35.10%

总投资

万元

581686.92

其中：

建安工程费

万元

406017.47

占总投资的69.8%

工程建设其它费用

万元

94233.28

占总投资的16.2%

基本预备费

万元

46534.95

占总投资的8.0%

建设期利息

万元

34901.22

占总投资的6.0%

资金筹措

万元

581686.92

财政专项资金

万元

174506.08

占总投资的30%

银行贷款

万元

407180.84

占总投资的70%

表1-2

2建设规模及内容

2.1建设规模及内容

木耳公租房项目设计总建筑面积约180万平方米，为28-33层的现代高层电梯房小区，共80幢住宅，约2.89万套，户型有单配、一居室、两居室、三居室，建筑面积在32-80平方米之间，其中50平方米以下约占70%，50-70平方米约占30%；公建配套有48班小学1所（面积约1.1万平方米）、12班幼儿园5所（总面积约1.2万平方米）、社区服务设施（面积约0.8万平方米）、商业用房（面积约22.9万平方米）、休闲广场、体育设施等，停车位5600余个。

除以上建设内容外，还包括如场地平整、道路（含市政）、绿化等室外工程，以及给排水、供电、供气、供热、环保、消防等公用辅助工程和市政工程。

表2-1木耳公租房项目建筑规模一览表

项目

单位

数值

备注

总用地面积

㎡

481128.65

小学用地面积

㎡

31004.72

公租房及配套建筑净用面积

㎡

450023.93

居住户数

户（套）

28993

居住人数

人

72483

按每户2.5人计算

总建筑面积

㎡

1809088

一、地上建筑面积

㎡

1681679

1.公租房及配套面积

㎡

1670000

其中配套面积占15%

2.学校建筑面积

㎡

11679

二、地下建筑面积

㎡

127409

1.停车泊位

辆

5606

按300平米一个考虑

1）地面

辆

1473

2）车库停车

辆

4133

小学地块容积率

%

0.38

公租房地块容积率

%

3.7

总容积率

%

3.5

建筑密度

%

20.1

绿地率

%

35.1

2.2确定规模的依据和原则

1.重庆市委市政府关于重庆市公共租赁住房项目建设的相关文件 

2.重庆市公共租赁住房项目专项规划

3.重庆市物业管理条例

4.《城市居住区规划设计规范》等国家和地方现行的法规，规范，规定

5.《重庆市公共租赁住房专项规划》

6.《重庆市保障性住房装修设计标准》DBJ50-111-2010

7.《成品住宅装修工程技术规程》DBJ50-113-2010

8.《城市居住区规划设计规范》GB50180-93

9.《住宅建筑规范》GB50368-2005

10.《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）

11.《小套型住宅设计规范》DBJ50-079-2008

12.《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95

13.《建筑设计防火规范》GB50016-2006

14.《重庆市坡地高层民用建筑设计防火规范》DB50/5031-2004

15.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

16.《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ39-87

17.《重庆市公共建筑节能设计标准》DBJ50-052-2006

18.《重庆市居住建筑节能50%设计标准》DBJ50-102-2010

2.3建设要求及规范

1.在相关职能主管部门的指引下，充分认识并遵循控制性详细规划、修建性详细规划中对地块的要求。

2.透切掌握用地的现状：

地块相关各类控制红线，周边环境、地形地貌，水文地质，地块周边及内部的市政道路及管网设施。

3.依照重庆市《城市规划管理技术规定》，合理布局，满足城市景观要求、竖向设计合理，交通组织流畅，防火设计合规，环境保护措施有效，排水顺畅、土石方自身平衡，尽量避免高切坡、高挡墙。

 4.遵循政府要求，合理控制住宅面积指标和户型比例；综合考虑建筑整体结构的经济性、合理性；强调户型设计的标准化。

单间配套：

建筑面积30~35㎡/户；1室1厅：

建筑面积35~50㎡/户；小2室1厅：

建筑面积50~60㎡/户；大2室1厅：

建筑面积60~70㎡/户；3室1厅：

建筑面积70~80㎡/户（根据需要设置）；套型面积大小和套型比例根据社会需求，具体项目的特点，在遵从政府具体要求的原则下实时调整。

5.遵循政府要求和《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002）的相关规定，合理配置公共服务设施。

6.按政府和规范要求设置幼儿园、学校、商业、公交车首末站、社会停车场、体育公园、派出所、街道办、公厕等。

7.商业用房和住宅尽量分开设置，保证高层塔楼的单纯性。

结合商业策划设置商业建筑，临街商铺和集中商业合理搭配，合理配置商业业态，适当设置商业步行街，实现商业价值的最大化。

8.车库设置人性化，条件许可的前提下设置自然通风、采光；车库尽量直接进塔楼电梯厅；小区分组团封闭管理，设景观围墙和保安值班室；组团内部道路车行道宽度按4米，6~7米分级设置，主要车行道设置1.5米宽人行道，入户道路宽度2.5米；分组团人车分流，合理设置人行过街系统。

9.明确设置消防车道和消防扑救场地，高层建筑设置环形消防车道或者沿两个长边设置消防车道，消防车道最小宽度4米，高层建筑消防扑救面长度不小于1/4周长且一个长边。

10.小区绿化率不小于30%，应急消防车道不计入绿化率，架空绿化比例不超过50%。

11.住宅单体设计参照《重庆市小套型住宅设计规范》DBJ50-079-2008，以面积紧凑，功能齐全，体形系数合理，消防设置合规为基本要求住宅底层设置门厅，值班室及卫生间、信报箱等，可考虑局部架空或者部分楼栋全架空作文体活动场所。

12.住宅部分公共走道宽度严格按照《重庆市小套型住宅设计规范》。

13.电梯设置应有相应承载人数计算，（参照《重庆市小套型住宅设计规范》，住宅单台电梯服务人数320人），电梯载重量和速度等性能可适当提高。

14.节能按节能率50%设计（渝建发【2010】68号关于执行居住建筑节能设计标准有关事项的通知）。

15.在相关部门的指导下确定建筑的色彩和外装饰的材质、规格。

3建设地址及建设条件

3.1建设地址

木耳公租房项目位于重庆市渝北区空港木耳镇，其位于重庆市东北部，作为重庆市的北大门——渝北区的一个中心镇。

木耳镇距重庆市中心41公里，距江北国际机场11公里，交通便利。

木耳镇东与王家镇接壤，南与两路镇连界，西与北碚区相连，北与石鞋镇毗邻，地理位置较好。

本项目毗邻空港工业园区及保税港区，轻轨3号线与14号线均从用地旁边经过，用地东面为空港大道，与空港工业园区相连，且周围紧挨李家湾、学堂村、新合村、新田湾以及国道G210。

3.2建设条件

3.2.1自然条件

本项目所在地位于北半球副热带内陆地区，属亚热带湿润气候区，大陆性季风气候特点显著。

具有冬暖春早、秋短夏长、初夏多雨、无霜期长、湿度大、风力小、云雾多、日照少的气候特点。

冬暖春早，夏多伏旱,春季升温较快，夏季雨量丰沛而分布不均，5、9两月为雨量高峰期，8月相对少雨，累年连晴高温，蒸发及蒸腾量大，伏旱频繁，有“十年九旱”之称。

温度:

全镇常年平均气温18℃，1月份气温最低，月平均气温为7℃，最低极限气温为零下3.8℃。

7月至8月份气温最高，多在27℃-38℃之间，最高极限气温可达43.8℃。

降水量：

全镇雨季集中在夏秋，常年平均降雨量1100毫米左右，平均日照1340小时左右，平均无霜期319天。

由于受东南季风以及地形的影响，全镇的降雨量分布并不均匀。

高的地方可以达到1300毫升，偏低的地方只有1000左右。

日照：

重庆是中国日照最少城市之一，各月平均日照百分率最高为8月75%，其变化幅度为30-79%；最低为12月13%，其变化幅度为1-32%。

项目所在地平均日照1340小时左右，7月至8月份略高，月均日照时230小时，其他月份在150小时以下。

风、云：

重庆三面环山，沟壑纵横，因此木耳镇的风速较小。

但在夏季雷阵雨天气时，又一反常态有大风，风速常常每秒可达10-27米。

全镇年均云量7.2-8.0，冬春两季多高于地面1500米以上的高积云和层积云，夏季多高于地面500-800米的雷雨云。

3.2.2交通条件

木耳镇位于重庆市东北部，交通便利，距重庆市中心41公里，距江北国际机场11公里，东与王家镇接壤，南与两路镇连界，西与北碚区相连，北与石鞋镇毗邻。

项目毗邻空港工业园区及保税港区，轻轨3号线与14号线均从用地旁边经过，用地东面为空港大道，与空港工业园区相连，在空港大道上，规划有一公交客运中心、轻轨车站、及社会停车场，而且紧挨国道G210，给本项目的公共交通提供了最有利的支撑。

3.2.3其他配套条件

整个项目配套有48班小学1所（面积约1.1万平方米）、12班幼儿园5所（总面积约1.2万平方米）、社区服务设施（面积约0.8万平方米）、商业用房（面积约22.9万平方米）、休闲广场、体育设施拥有篮球场、羽毛球场、乒乓球场、足球场和400m环形跑道，并且拥有停车位5600余个，配套设施十分完善。

整个项目建设所需供水、供气、通信、天然气管线也均可由市政设施引入，作为建设期间和生产运营期间必备的条件已具备。

4投资估算及资金筹措

4.1投资估算

4.1.1估算范围

本项目投资估算范围包括项目建筑工程、设备及其安装工程费用以及其他公用工程建设费用，工程建设其他费用、基本预备费、建设期利息等。

4.1.2估算依据

1.根据项目工程初步方案估算的工程量；

2.定额依据：

《重庆市建筑工程计价定额》，2008年；

《重庆市建设工程费用定额》，2008年；

《重庆市市政工程计价定额》，2008年；

《重庆市安装工程计价定额》，2008年；

《重庆工程造价信息》，2011年4月；

国家及重庆市颁布的文件；

类似工程经济指标；

3.工程建设其他费用

（1）土地征用费按450元/平米，其中人均耕地2300元/亩，土地补偿是人均耕地的6倍，安置费用是人均耕地的6倍，还有其他补偿具体如表4-1,4-2。

表4-1

主城区征地青苗补偿标准（元/亩）

作物

标准

类别

一类标准

二类标准

三类标准

蔬菜

2800--3100

2330—2650

2210--2540

粮食类

2500--2900

1990—2320

1880--2210

表4-2

主城区征地房屋补偿标准

结构类别

房屋结构

补偿单价（元/平米）

一类标准

二类标准

三类标准

砖混结构

砖墙预制盖

366—390

354--378

342--366

砖墙瓦盖

342—366

330-354

318--342

砖墙穿逗瓦盖

318—342

306--330

294--318

砖木结构

砖墙瓦盖

294—318

286--306

270--294

砖墙石棉瓦盖

280—306

270--294

258--282

土墙结构

穿逗.土墙瓦盖

270—294

258--282

246--270

石棉瓦盖

208—232

196--220

184--208

简易

土墙毡盖

122—146

110--134

98--122

简易棚房

86—110

74--98

62--86

说明：

1.房屋高2.4米（不包括2.4米）以下，1.5米（包括1.5米）以上的，按同类标准的70%计算补偿；

2.房屋高1.5米以下的，按同类标准的50%计算补偿；在1米以下的，按同类房的20%--40%计算补偿。

（2）工程勘察费按240万元