物业服务早期介入工作计划.docx

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物业服务早期介入工作计划

楼宇移交验收细则

★房屋单元验收★屋面验收★外墙验收★门厅验收★楼道验收★信报箱验收★地下室验收★供配电系统验收★电梯系统验收★结排水系统验收★消防系统验收★弱电系统验收★监控系统验收★公共照明系统的验收★绿化工程验收★景观验收★围墙验收★道路验收★沟槽验收★窨井、检查井验收★室外排水系统验收★停车场地验收★标志、告示牌验收★机房钥匙的移交接管★项目物业产权资料、技术资料及客户资料接管、整理★钥匙移交接管★设备机房钥匙的配置

.定义和过程 

4.1接管验收的定义：

物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。

内容包括：

资料、房屋、本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。

4.2 为尽快发挥投资效益，地产公司应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在收房合同约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式通知物业公司进行接管验收；

4.3依据新建房屋竣工后地产公司提出的接管验收邀请，物业公司应于5―10个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》、并会否是否同意接管验收；

4.5同意接管验收，即对物业公司于地产公司签定《新建房屋交接责任书》，并签发《验收通知》约定时间验收；

4.5于约定时间开始按《新建房屋验收表》、《小区公共绿化验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》所列项目进行逐项验收，验收周期根据建筑面积多寡和人力情况来定，一般没人按每天验4—5套房，时间控制在十五个工作日之内完成（建筑面积10万平方米为单位）。

4.6如验收有不合格的项目，物业公司应签发《质量问题整改通知单》，对所列返修项目，地产应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。

一般要求在二十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。

返修复验需有地产公司提出，随时提出，随时复验

4.7验收合格，物业公司5个工作日内签署《验收通过证明》。

4.8对于已签署《验收通过证明》的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续，并应及时签发《接管通知》。

附：

《新建物业接管验收流程图》

5物业接管验收标准和要求（部分内容可根据项目具体情况删减）5.1资料：

5.1.1产权资料A.用地批准资料. B.项目批准资料C.施工许可证. D.用水、用电、用气指标批文。

5.1.2技术资料A．住宅区规划图，小区竣工总平面图。

 B.所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。

C．单位工程竣工验收证明书。

D．地图勘探报告，沉降观察记录。

 E．地下管网竣工图。

F.所有设备订货合同、产品合格证、随即资料（使用说明检验报告），随即专业工具清单。

G．电缆铺设记录。

H．线路及电力电缆试验记录。

.发电机、电动机检查试运转记录。

 ．电气设备试验调整记录。

K.电气设备绝缘检查。

L．电气设备送电验收记录。

 M．防雷接地电阻检测记录。

 N．防雷引下线焊接记录。

O．水、卫生器具检验合格证。

 P．通风机风量测量调整记录。

 R.环保达标验收许可证。

 S．消防验收许可证。

T．房屋测绘验收资料。

 U．房屋验收记录。

V.绿化平面图。

 5.2房屋

5.2.1内墙面表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各面层及门窗与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确。

方正、整齐、光滑；阴阳角垂直、方正、允许偏差3mm，表面平整度允许偏差小于2mm，阴阳角垂直、方正、允许偏差小于3mm，检查每个面不少于3个接点，墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。

5.2.2顶棚（层高），开间尺寸 验收标准基本同墙面各房型房间净高，开间长，宽尺寸符合设计标准。

顶棚在开整度得基础上应水平，检查点每间不少于5个点，允许偏差5mm开间尺寸两头应相等，允许偏差小于10mm。

5.2.3地坪地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不不起砂，地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。

踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查没面不少于3个点。

5.2.4进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5-2.5mm，高低差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门磁头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活，钥匙插入拔出无卡阻现象。

电表箱、水表箱、弱电箱必须使用通锁。

5.2.5阳台除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓裂开；阳台栏杆表面明显凹坑和损伤，划痕不超过0.5mm，杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；阳台墙面涂料无色差；阳台立管清洁无污染。

5.2.6卫生间、厨房间墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。

卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。

各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。

给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。

5.2.7塑钢门窗门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。

门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。

5.2.8公共部位（楼梯走到）

5.2.8.1墙面平整，阴阳角方正顺直清晰。

斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。

5.2.8.2地砖铺贴平整，拼花图清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂痕，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无打小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整允许偏差小于4mm。

5.2.8.3楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。

5.2.8.4楼梯栏杆、扶手：

栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑，焊渣，毛刺等。

5.2.9 外墙

5.2.9.1外墙平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。

5.2.9.2窗台横平竖直，棱角线条清晰，窗框下槛20mm圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm以上；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致。

5.2.9.3空调板宽度一致，尺寸相同，左右上下横平竖直，阴角通直清晰不含糊，阳角方正顺直。

5.2.9.4阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度，宽度一致，细砂批嵌均匀，纹路顺直；无色差，无起皱脱皮，上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里。

5.2.9.5外墙勒脚线和明沟：

表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水平，厚度相同不弯曲；名沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月亮弯形状统一，无积水，排水流畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。

5.2.10屋面

5.2.10.1光棚油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊接饱满，无漏焊，脱焊现象。

栏杆安装牢固、焊接饱满、脱焊现象。

栏杆安装牢固、焊接饱满、接口平整、表面喷涂均匀、无损伤。

5.2.10.2飘板、圆柱表面光滑平整，线脚顺直，涂料均匀无色差。

5.2.10.3屋里地坪找坡准确，基层与突出屋面结构（女儿墙、排气管等）的链接处以及基层的转角处（水落口，天沟等）均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝。

天沟排水通畅，无明显积水，整个层面24小时盛水无渗漏。

5.3给排水、电器部分

5.3.1.给水管每层管道内应设支架，关卡埋设牢固，关卡与管子接触紧密。

给水阀门的位置准确，开关严密、灵活。

水表安装位置正确，平整，水表进水口中心距地面高度偏差不大约20mm。

明敷管和管道井应将管接口麻丝和污物清理感干净后，刷银粉漆二度。

所有的给水管（含热水管）都经试压且符合规范标准。

5.3.2排水管排水管每户洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.5-1cm，阳台地漏低于地表0.5cm。

检查口位置正确，清扫方便。

 排水管安装完毕后，应将管道井垃圾和检查门处管子口污物清理干净。

所有排水管灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。

 5.3.3空调、雨落管按规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。

管道支承件的间距应统一，立管φ75以上的支撑件间距不大于2m。

 立管的垂直度偏差：

每5m不大于10mm，全高不大于30mm。

 所有管道不堵不漏，排水通畅。

雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。

5.3.4煤气管道安装每层应设套管，套管高出地坪8-10cm，顶棚处与顶棚平。

立管的垂直度，每5m以下不大于2mm。

管道安装完毕后应将管子接口和管子上污物清理干净，并刷银粉漆二度。

煤气管明敷，离墙面3.5-4cm。

煤气管每层加管夹，安装位置准确牢固。

5.3.5避雷带

避雷带规格符合设计要求，-4*25mm镀锌扁铁，焊接不应少于3个面，两个长边必须焊接，搭接长度为25mm的2.5倍。

避雷带及引下线焊接符合规范要求，-4*25mm，圆铜焊接按搭倍数为φ的6倍双面焊。

全面测试接地电阻符合设计要求阻值，无明确时应小于10欧姆。

 5.3.6配电箱 元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。

（相线为红色、黄色、绿色、零线为兰色，接地先为绿黄双色线）配电箱盘面垂直，箱体高50cm以下，允许偏差1.5mm，箱体高50cm以上，允许偏差3mm。

 5.3.7开关，插座（含电视机、电话、可视对讲机、宽带网）线材色标符合，按线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，按地线为绿黄双色线，接地接触紧密。

 开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm。

5.3.8.阳台灯具安装上下对齐

5.3.9电器回路测试绝缘测试。

导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧。

 通电测试。

漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。

5.3.10配电柜、盘盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐。

盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。

所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。

 手车或抽屉式开关柜在推入或来出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。

柜内一次设备的安装质量验收要求符合国家现行有关标准规范的规定。

盘、柜及电缆管道安装完后，应作好封堵。

操作及联动试验正确，符合设计要求。

 验收时应提供下列资料和文件A工程竣工图 B制造厂提供的产品说明书，测试方法，试验记录，合格证件及安装图纸等技术文件。

 C安装技术记录，调试试验记录。

 5.3.11电缆 电缆规格应符合规定，排列整齐，无机械损坏；标志牌应装设齐全，正确，清晰。

电缆的固定，变曲半径，有关距离和单芯电力电缆的金属户层的接线、相序排列等应符合要求。

电缆终端、电缆接头应按牢固。

接地应良好；相色应正确;电缆支架等的金属部件防腐层应完好。

电缆沟内应无杂物，盖板齐全。

直理电缆路径标志物与实际路径标志相符。

路径标志应清晰、牢固、间路适当。

验收时应提交下列资料和技术文件：

 A.设计资料图纸、竣工图。

B.制造厂提供的产品说明书，试验记录、合格证件、安装图纸等技术文件。

C. 电气试验清单。

5.3.12.电动机的验收要求电机性能应符合电机周围工作环境的要求。

电机转子应灵活，不得有磁卡声。

润滑脂的情况正常，无变色，变质及变硬现象。

其性能应符合电机的工作条件。

电机的引出线鼻子焊接或压接良好，编号齐全电机转动方向要符合要求，无杂声。

电机转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定。

验收时应提供下列资料和文件：

A.制造厂提供的产品说明书。

B.检查及试验记录。

 C. 合格证件冀安装使用图纸等技术文件。

D. 调试验收记录报告。

5.3.13电梯A．拽引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规范规定。

 B．限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，转动灵活。

 C．钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯，松股及断丝现象。

D．制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动轮应无摩擦。

E．导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。

F．轿厢的组装应牢固，娇壁结合处平整。

 G．导靴要保证电梯正常运行。

 H．轿厢地坎与各层门地坎的偏差严禁超过 I．层门指示灯盒及召唤安装应平整、牢固、不变形，不突出装饰面。

J．厅门，娇门应平整，启闲时无摆动、撞击和阻滞现象。

关闭时上下门缝一致。

K．电梯的电源应专用，机房照明、井道照明，娇箱照明应与电源分开。

L．电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。

M．电梯的随行电缆必须固定牢固，排列整齐，无扭曲。

N．电气接线应正确，连接可靠，标志清晰。

O．各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。

P．急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。

Q．极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。

R．轿厢自动门的安装触板必须灵活可靠。

 S．井道内的所有设备设施不能有碰撞和摩擦。

T．安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。

U电梯启动、运行和停止，轿厢内无较大的震动和冲击，制动可靠。

 V运行控制功能达到设计要求。

W超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止。

拽引机工作正常。

X．在验收时应提供下列资料和文件：

1.电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。

2.制造厂提供的随机文件和图纸。

3.电梯检查及电梯运行参数记录。

5.3.14.水泵水泵的地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。

离心泵和轴流泵的安装应水平。

 出水管与水泵节的链接必须对正，牢固可靠。

底座与传动轴、泵管的中心线应垂直，与泵管的连接法兰应对准，螺栓紧固。

 电动机转子轴孔与转动轴间隙均匀。

离心泵、轴流泵填料函盖松紧应适当，允许有满伏泄露、温度不得过高。

电动机的电流不得超过额定值。

运转中无较大振动，声音正常，各连接部分不得松动或泄露。

 滚动轴承最高温度不得超过70摄氏度，滑动轴承不能超过60摄氏度。

验收时应提交下列资料和文件：

A．制造商提供的产品说明书。

B．合格证及安装图纸等技术文件。

C．安装技术记录。

 D．调整试验记录。

5.3.15.可视门对讲 室内机必须安装可靠，通话质量优良，可视屏图像清晰，电控锁开启灵活，报警功能打印正确，可视摄像头必须满足白天、夜间图像的清晰，访客呼叫键采取直接式。

5.3.16.背景音乐系统室外扬声器安装牢固，每只扬声器可单独开关，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。

5.3.17.闭路电视可与周界防越报警系统联动进行视频录像。

摄像机必须安装牢固，设备必须能满足白天，夜间正常使用，并保证图像清晰，配置必须满足招标书上的功能要求。

5.3.18.周界红外报警系统 系统的配置必须满足招标书上的功能要求，按安装可靠牢固报警点沙盘显示正确，可与电视监控系统联动，雨天、雾天、大雪天不会发生误动作。

可在不少于三个月时间内进行验证。

5.3.19.电子巡更系统信息钮要布置合理，贴放可靠牢固，要能防水不锈。

5.4室外总体部分

5.4.1室外排水工程室外管道及窖井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。

窖井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求。

 各窖井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形、易于开启。

 管道系统作闭水试验和冲水试验，系统无外泄，排水通畅。

5.4.2行车道路

沥青道路：

1）道路铺设符合设计及规范要求。

表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通，无积水现象。

2）雨水口麓子、检查井盖等高出路面部分，不应大约5mm。

3）道路宽度允许偏差±50mm，厚度允许偏差±5mm；横坡允许偏差±0.35／100 4）表面平整度2m靠尺检查，允许偏差小于7mm。

 混凝土路：

 1）混凝面应无裂纹、脱皮、麻面、和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm。

2）混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：

纵缝20m长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm。

 3）路面的平整度允许偏差，3m直尺检查时允许偏差小于5mm。

4）路面坡度符合设计允许偏差小于0.15％，无积水现象。

5.4.3小区景观、小品按图布置各景点，坐标位置正确。

各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。

绿化用水必须计量，水泵要作试压，灯光布置系统须作线路绝缘测试和通电试验。

小区内道路平整，陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，无积水现象。

5.4.4配套设施

5.4.7公园椅：

在小区道路，花园内适当位置，合理设置公园椅。

 公园椅安装牢固，无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致。

5.4.8单（摩托）车棚：

在小区适当位置，合理设置单（摩托）车存放点，分布点，其大小应与小区的实际情况吻合。

 存放点设置合理的照明。

存放点应设置固定支持物，与小区的风格相区配。

5.5清洁配置设施：

在小区道路周边及花园内适当位置，合适设置垃圾箱（桶），大小适当，外观应与小区风格区配。

 室外垃圾箱（桶）安装时应考虑风吹影响及清洗方便。

住宅标准层应设置垃圾桶的摆放位置，摆放位置的地面及墙壁应贴瓷片；应配置水源及排水设施，以方便清洁。

电梯厅应配置与环境和功能相配套的果皮箱。

地下车库应合理设置果皮箱及清洁水源，水源处需设置排水，考虑防水。

天面应合理设置清洁水源，水源处需设置排水应设置垃圾中转站，且中转站应配置清洗水源及排水功能排水设施，大小与小区实际情况相区配，同时异味不漏住户。

5.6车库

地下车库墙面、顶棚平整，地面不反砂。

地下车库出入口应设置防洪闸。

5.7公共栏：

 小区应在主要出入口设置信息公布栏，大厦应在大堂出入口合理位置设置信息公布栏。

5.8消防系统：

所有消防主管网应在合理位置，清洗标示管网功能，流向，在天台设置试验。

消防栓：

消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。

所有消防阀门应标明控制区域。

 消防泵应设置带负荷试泵条件，在泵的出水管闸阀前加装一套循环管。

防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音；防火卷帘门升降自如，电机运行无异常声音。

消防控制中心应安装空调。

 大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话。

 办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话。

防火门：

A．公共部位防火门钥锁应通用。

B．门开、管、锁动作自如，门表面无划伤，闭门器完好无损，力量适中。

5.9泳池：

泳池的循环管道上的各阀门应装活接，便于维修更换阀门。

泳池应有补水阀门，且排水系统应能排于泳池的水。

 泳池周边应设置救生圈，照明应足够。

泳池吸尘口应深入水面不超过30cm，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口得数量。

泳池周边的配置设施完好无损。

5.10.商铺：

每个商铺应有独立的供电、供水、排水系统，水电表安装在方便抄表的位置。

应综合考虑预留商铺广告牌的安装位置。

商铺消防应符合消防要求，应有疏散指示灯，消防平面图，配置足够的灭火器材等消防设施。

 应设置垃圾桶。

 公共通道应采取节能灯。

5.11.管理用房转移交接管验收标准：

 管理用房面积按照当地法规要求测算，法规无要求的，按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房屋，不足50平方米的按50平方米计算。

 位置：

尽量设置在住宅区中心部位，方便住户。

 竣工日期：

在向往户发钥匙前15天。

 装修标准：

参见《物业管理使用房装修标准》