项目启动计划书.docx
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项目启动计划书
项
目
启
动
计
划
书
2015年1月
目录................................................................
一、公司简介
公司基本信息................................................3
公司使命....................................................3
公司基本服务范畴............................................3
二、项目综述
项目名称....................................................4
项目介绍....................................................4
项目区域概括................................................4
项目区域调研................................................5
项目定位及业态规划.........................................10
三、招商与运营管理
统一运营优势...............................................16
统一运营管理规划...........................................17
四、盈利商铺参考租金
商业调研...................................................22
租金定制...................................................23
租金合算...................................................24
租金回报...................................................25
租金免租期.................................................25
营业免租期.................................................26
租金增幅...................................................27
五、综合成本核算
物业成本费用...............................................27
宣传推广及招商费用.........................................32
装修改建及景观量化费用.....................................34
运营管理人员成本费用.......................................35
办公用品及其他费用.........................................36
六、前期启动核算
前期投入...................................................37
后期经营...................................................37
一、公司简介
二、项目综述：
项目名称：
鄂尔多斯·光亚中心【乌兰木伦中央铂金商圈】
项目介绍
光亚广场首席全方位娱乐休闲生活中心
光亚广场总面积78000㎡，最前沿的建筑规划、最吸引（儿童、女性）的全业态，最受政府支持….光亚广场拥有无可匹敌的竞争力，从此也让乌镇拥有自己的核心竞争力。
优越性：
光亚中心位于上湾商政核心区，紧邻和谐大厦和乌兰木伦河，连接上湾政府，独创政府核心商业区，辐射并带动全国两个首富之镇乌兰木伦镇和陕西省大柳塔镇的经济，领航上湾商业地产。
唯一性：
光亚广场国际化时尚商业街区。
位于乌兰木伦城市规划中最繁华的唯一中心商业街区——3号桥与滨河景观大道交汇处。
坐拥上湾的铁东新区，铁东新区全长7公里是乌兰木伦镇政府和神华集团权力打造的新城区，而光亚中心就座落在铁东新区的正中心，是上湾唯一的大型商业核心区。
国际化：
光亚中心的建筑是由中国建筑上海设计研究院精心设计的。
整体以三角合围的方式呈现出来，以阳光、水系、绿地为灵魂。
精心打造的空中连廊、观光电梯、屋顶绿地，可以让顾客在光亚中心不是单纯的购物。
项目区域概括：
乌兰木伦镇地处鄂尔多斯东南部，与陕西省大柳塔镇隔河相望。
全镇总面积728平方公里辖16个行政村，12个居委会。
总人口万。
大柳塔镇，位于陕西省最北端与内蒙古自治区交界处，属神木县管辖，总面积376平方公里，常住人口约7万3千多。
项目区域调研
区域优势
目标客户访谈调查
调研背景
为了项目整体定位的准确性，我们对周边居民、连锁及个体商户进行了全面细致的访问式问卷调研，了解区域未来连锁及个体商家的布局情况以及周边人群的消费需求与特点，为本案提供真实可靠的定位依据。
考虑到人口分布、商业规划、交通易达性等各种因素，确定本次调研范围：
东至大柳塔、南至李家畔、西至神东电力、北至上湾。
调研目的
了解周边人群的家庭结构、消费能力、消费习惯及消费偏好。
了解周边人群对目前商业的意见和态度以及对未来商业的期望程度。
了解连锁及个体商户未来对该区域开店布局计划。
调研方法
总调研样本：
500份，无效样本：
14份。
调研结果
SWOT分析
项目定位及业态规划
项目定位
商业市场定位
项目各楼层业态亮点
商业规划与功能落位
2楼#时尚生活
三、招商与运营管理
统一运营优势
更省心：
住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而所有的商业中心都是由运营管理公司来负责统一经营管理，通常为5至10年或更长。
获利稳定：
商铺获利是一个长期过程，新型商业区刚开始租金会比较低，随着商圈的发展成熟租金增长的幅度会非常大，并且房产的增值也是无可限量的。
增值速度快：
中国经济持续快速的增长、土地稀缺、商铺比住宅更保值、更增值、地段绝佳、消费潜力大
统一运营管理规划
招商标准
1、统一规划、统一招商、统一经营管理。
2、基本原则：
主力店先行；有影响力的次主力次之；其他店铺跟进。
3、招商重点原则
A．重点引进国内有影响、有实力的商家进驻。
B．对名家、名品、名企，重点招商。
4、招商五个优先原则
A．厂家优先：
厂家直接合作优先引进。
B．名优品牌优先：
国内著名品牌优先引进。
C．独家经营优先：
品牌在本区域独家经营的优先引进。
D．特色项目优先：
拥有特色经营项目的商业机构优先引进。
E．经营良好优先：
在本地经营状况优良者优先引进。
推广策略
推广主题：
“蒙、陕首席时尚购物中心”
1、形象领先：
现代化、高品位、新时尚
2、全情体验：
商业氛围与环境互动式体验
3、活动引爆：
活动、公关、事件，HIGH爆
4、精耕渠道：
整合推广及创新
5、服务增值：
服务入微、品质超凡、尊贵体验
攻略核心要领：
尖/精/高
尖:
直效语言、直效传播、最大限度的把控目标群体
精:
清晰、明了、形象化、符号化的构建差异化识别
高:
准确、快速、强势的传媒动力、全方位的覆盖
业态分布
最欢乐的儿童娱乐城、最大规模的娱乐休闲地、最全业态配比，
上湾、大柳塔”最大的商业中心、最齐全的潮流服饰
最炫的设计风格、最欢乐的儿童娱乐城高品位的物业服务
最多的异国风情美食、最全的购物乐土
可能包含品牌
四、盈利商铺参考租金
商业调研
商业街区分析
地址
金桥购物北侧小街
上湾老政府北街
李家畔主街
北岳餐饮街
上湾农贸市场
商铺面积
面积40-50平方米
面积33-77平方米
面积30-120平方米
面积30-90平方米
面积24-48平方米
店铺标准
开间3-4米进深12米
开间3-7米进深11米
开间3-7米
进深10-15米
开间3-11米进深8米
开间3米，进深8米
商业特征
以烟酒、美发超市通讯业态为主
以餐饮业态为主是上湾地区老餐饮街
以餐饮、烟酒零售
汽车服务业态为主
以餐饮业态为主
老餐饮街
一层农副产品为主
二层小型服装为主
租金水平
30-40元/月/㎡（1层）
15-25元/月/㎡（2层）
25-35元/月/㎡
35-45元/月/㎡
45元/月/㎡（1层）25元/月/㎡（2层）
15元/月/㎡（3层）
45元/月/㎡一层
30元/月/㎡二层
25元/月/㎡大棚
业态划分
烟酒；5家
餐饮；41家
餐饮；34家
餐饮；42家
农副产品
超市；3家
烟酒；21家
通讯；2家
大柳塔商业街区分析
名称
煤海西街
柳兴大街
惠民路
义马大街
迎宾路
大柳塔服装街
地址
联华商城南侧
联华商城北侧
联华东侧南北向
柳兴大街北侧
联华西侧南北向
大柳塔惠民路
商铺面积
20-30平方米
面积30-60平方米
面积30平方米
30-70平米
面积30平方米
面积15-40平方米
店铺标准
开间米进深10米
开间米
进深9-13米
开间3米，进深10米
开间3米 进深10米
开间3米，进深10米
开间3-6米
进深5-7米
商业特征
以小型餐饮、灶具针织批发主，档次较低。
以五金机电
小型烟酒零售为主，档次较低
以通讯
手机维修业态为主
以小型
餐饮、美发业态为主
大柳塔镇政府
所在地，无主要业态特征
服装街
租金水平
20-35元/月/㎡
45-50元/月/㎡
30-35元/月/㎡
35-40元/月/㎡
50元-55/月/㎡
50-65元/月/㎡
业态划分
针织批发；11家
五金；41家
通讯电器；28家
小型餐饮；20家
小型餐饮；3家
灶具批发；11家
烟酒；13家
小家电；6家
小型美发；13家
美发；2家
服装；80家
分布在一层和二层
小型餐饮；18家
宾馆；5家
通讯；1家
书店；3家
其它；小家电
药店、婚纱影楼等，档次较低品牌快餐：
曼哈顿
小餐饮；4家
汽车配件；3家
租金定制
A段非餐饮区
B 段非餐饮区
位置
月/㎡
位置
月/㎡
外街
24
外街
21
内街
15
内街
12
三层
12
三层
9
四层
9
四层
6
中心楼一层
13
中心楼一层
10
中心楼二层
10
中心楼二层
8
中心楼三层
8
中心楼三层
6
3#一层
15
3#一层
12
3#二层
12
3#二层
10
3#三层
10
3#三层
8
一拖三
15
一拖三
12
A段餐饮区
B段餐饮区
位置
月/㎡
位置
月/㎡
4#外街
27
4#外街
24
4#三层
14
4#三层
10
A段非餐饮面积
位置
外街
内街
面积
租金/月/㎡
24
15
年租金总计
B段非餐饮区
位置
外街
内街
三层
四层
3#一层
3#二层
3#三层
中心一层
中心二层
中心三层
一拖三
面积
租金/月/㎡
21
12
9
6
12
10
8
10
8
6
12
年租金
167778
130671
137586
总计
A断租金总计
总租金
B段租金总计
餐饮区
位置
4#外街
4#三层
A段面积
B段面积
A段面积
0
B段面积
租金/天/㎡
27
24
0
租金/天/㎡
10
年租金总计
租金
0
年租金总计
共计
租金合算
租金回报
A段
1年
2年
3年
4年
5年
非餐饮区总租金
0
0
回报比例
0
0
60%
80%
90%
总计
0
0
餐饮区总租金
0
0
166468
166468
166468
回报比例
0
0
60%
80%
90%
总计
0
0
B非餐饮区
1年
2年
3年
4年
5年
回报比例
0
0
60%
80%
90%
一拖二
总租金
0
0
1690695
1690695
1690695
回报租金
0
0
1014417
1352556
1521625
一拖三
总租金
0
0
回报租金
0
0
三层
总租金
0
0
回报租金
0
0
四层
总租金
0
0
回报租金
0
0
3号楼1、2、3层
总租金
0
0
回报租金
0
0
中心楼1、2、3层
总租金
0
0
0
回报租金
0
0
0
小计
0
0
1523130
3139975
3532472
B餐饮区
1年
2年
3年
4年
5年
一拖二
总租金
0
0
回报租金
0
0
三层
总租金
0
0
回报租金
0
0
小计
0
0
B段总计
0
0
1872174
3709589
4173288
A+B总计
0
0
2366399
4368556
4914626
租金免租期
装修免租期行业惯例一般为：
1、超市4~6个月
2、时尚服装服饰类租户2~3个月
3、正餐通常为3~4个月
4、娱乐类通常为3~5个月
如统一经营管理，则需要进行整体装修改建（如墙体拆除、消防改造、管道改造、水暖电改造等不可预见因素）。
光亚广场整体装修免租期最少需要6个月的时间，预计最早装修开始日期为2015年3月19日。
（如与业主协商时间过长，则装修开始日期还需延长。
）
营业免租期
经营免租期行业惯例一般为：
1、主力店，12~36个月
2、次主力店，12~24个月
3、品牌店，12~24个月
4、特大型品牌店，60个月（5年）
经过行业惯例及目前市场分析特制定以下营业免租期：
1、一拖二（内街、外街）：
30个月
2、一拖三：
36个月
3、三层、四层：
（1、2、4）36个月
4、1号楼中心楼：
42个月
5、3号楼1、2、3层：
36个月
备注：
中心楼需引进大型商业或商超，如无法引进则需增加宣传推广费用及改建费用
租金增幅
非餐饮区（年租金增幅）
非餐饮区
1年
2年
3年
4年
5年
6年
7年
8年
9年
10年
A段
0
0
B段
0
0
总结
0
0
租金增幅
餐饮区（年租金增幅）
餐饮区
1年
2年
3年
4年
5年
6年
7年
8年
9年
10年
A段
0
0
B段
0
0
总结
0
0
租金增幅
五、综合成本核算
物业成本费用（悦榕智腾物业）
人员成本
部门
职位
人数
工资/月
备注
合计
（人数）
合计
（金额）
办公室
经理
1
7000
1人
7000
综合管理员
1
4000
1人
4000
工程部
工程主管
1
4500
9人
29400
电工
2
7000
3500/月/人
弱电工
1
3300
水暖工
2
5600
2800/月/人
运行组
3
9000
3000/月/人
秩序部
秩序主管
1
4000
12人
36400
秩序员（车场）
2
6000
3000/月/人
秩序员（巡逻）
6
18000
3000/月/人
秩序员（监控）
3
8400
2800/月/人
保洁部
主管
1
4000
14人
35500
保洁员（内）
10
24000
2400/月/人
保洁员（外）
3
7500
2500/月/人
小计
37人
112300
物业成本
类别
备注
合计
（人数）
合计
（金额）
保险
月工资总额的% X 50%
16452
福利
每年每人800
37人
2467
伙食补助
全体人员
200/月/人
37人
7400
合计/月
37人
138619
合计/年
37人
1663428
环境成本
项目
费用核算
金额（元/月）
小计（元/月）
保洁工具、损耗、清洁用品消耗
公共区域清洁用耗材
4000
4000
清洁用设备、工具折旧
除四害消杀费用（含消毒）
消杀耗材：
200元/月
200
280
消杀设备、工具折旧：
80元/月
80
化粪池清理
化粪池清理：
400元/月
400
400
化油池清理
化油池清理：
400元/月
400
400
合计/月
5080
合计/年
60960
公共维修费用
项目
费用核算
金额
（元/月）
小计
（元/月）
备注
公共照明及小件维修材料费
综合测算
6000
6000
电梯维保费
综合测算
3000
3000
包括电梯维保费用及配件费用（5部电梯）
消防系统维修保养
综合测算
1500
1500
烟感、喷淋、防火卷帘门、消防智能报警系统等。
各种水泵、风机维修保养费用
综合测算
2000
2000
高压供电变压器及附属设备维修、保养费用
综合测算
2000
2000
合计/月
14500
合计/年
174000
物业成本费用：
1）按照以上费用测算，管理成本每月共计：
160637元
2）管理佣金按照月支出成本10%计算，每月费用为：
16064元
3）税金按照每月成本和佣金的%计算，每月费用为：
10160元
4）月总费用=总支出+管理佣金+税金=186861元，全年费用2242332元。
5）项预计得出物业费为每平米元。
宣传推广及招商费用
类别
预算
合计：
485万
宣传类
户（内、外）广告
140万
招商类
电视媒体/短信/广 播/DM直投/灯杆旗/道旗/横幅等/商圈内广告
115万
招商见面会、商家签约仪式
80万
物料类
印刷、包装、物料、广告位制作（内街、外街）、指引牌、
50万
备注：
由于本次招商面积较大并属于新兴商业区。
所以在宣传及推广方面需要加大力度才能打响知名度。
宣传推广及招商
装修改建及景观量化费用
位置
类别
预算
合计
854万
中心楼
1、2、3层
地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/暖/形象墙等
84万
1号楼3、4层
2号楼3、4层
3号楼1、2、3层
4号楼3、4层
地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/暖/隔断墙等
240万
一拖二
一拖三
地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/墙体/楼梯等
230万
景观建筑及量化
商圈内整体景观及量化
100万
改造
水、暖、电、管道、消防、墙体等
根据现有建筑结构，大型主力店入驻，需要全面改动
200万
备注：
目前所有意向入驻商业均不出装修费用，主力店均需装修补贴。
运营管理人员成本费用
项目职位
人数
每人/元
年薪/元
招商经理
1
15000
180000
招商平面设计
1
10000
120000
招商文案
1
5000
60000
招商专员
4
4000
192000
运营经理
1
12000
144000
财务
2
4500
108000
运营专员
4
5000
备注：
目前所有以谈运营管理公司，年运营成本费用均在200万以上，不含宣传推广招商及改建等其它费用。
办公用品及其它费用
名称
类别
预算
办公用品
桌椅、用品、复印机、接待处、饮水机及办公场地装修等
6万
办公用品消耗品费用
400/月/元
4800元/年
办公设备维护保养费用
100/月/元
1200元/年
通讯费
200/月/元
2400元/年
交通费用及差旅费
500/月/元
6000元/年
其它费用
员工餐费：
30元/人/天
福利：
600元/人/年
保险：
工资总额的%X50%
税金：
工资总额的%
29万/年
共计
万
备注：
以上费用不包括宽带、水、电等费用
六、前期启动核算
前期投入
前期启动投入资金
名称
类别
金额/万
共计/万
宣传推广
整体宣传及活动
220
招商
招商及物料
265
改造、装饰装修
室内装饰装修、墙体、水、暖、电、管道及消防改造等
754
景观及量化
商圈内整体量化及景观
100
招商运营人员
人员成本
办公
办公成本
物业
物业成本 X 30%
后期运营
后期运营成本/年
名称
类别
金额/万
共计/万
宣传推广
宣传及活动
70
招商
招商及物料
15
招商运营人员
人员成本
办公消耗、福利及税金
物业
物业成本 X 30%
暖气
供暖费 X 30%
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