写字楼装修手册确认版.docx

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写字楼装修手册确认版

前言

本公司十分荣幸地告知您，xxx物业服务有限公司已被聘任为【xxx广场】的物业服务管理单位。

作为大厦物业管理经理人，本公司热忱欢迎阁下入驻【xxx广场】并恭祝阁下事业顺达、万事如意。

编印本《装修规则》之要旨在使各租户能清晰理解各自之权利及义务，希望对阁下会有所帮助。

并根据本大厦之《租户手册》为宗旨，敬告所有租户共同遵守本《装修规则》。

如阁下有任何疑问或期望得到更详尽之资料，可直接联系以下：

【广场】物业管理处

地址：

电话：

传真：

邮编：

本公司保留随时修改本手册内容之权利，以便能适当地配合政府及大厦方针之改变。

本手册之任何部分或文字之修改将不会剥夺业户之权益或与政府、法律有所抵触。

Xxx物业管理有限公司

【xxx广场】物业管理处

二零一一年七月

简介

1.1物业管理公司

Xxx物业管理有限公司公司作为【xxx广场】物业服务公司，负责【xxx广场】的日常物业服务及管理事宜。

联络地址如下：

物业管理处将统筹并处理【xxx广场】办公楼所有租户的二次装修事宜。

装修程序

所有【xxx广场】办公楼租户在装修期间均须按照以下装修程序进行。

1.物业移交

物业管理中心收到开发商发出的出租单元收楼通知书后，与租户联系以确定移交物业相关细节，租户或其委托代表必须按租赁合同规定进行交接并办理收楼手续，同时领取单元钥匙（如有）。

租户有责任全面检视承租单元并确认承租单元内所有设施、附属物的完好情况，同时在物业管理中心提供之各表单上签署认可。

单元的移交日是依据租赁合同内所述的日期制定的，租户申请装修及审批过程所需时间并不影响该移交日的起始。

2.装修申请

2.1所有租户若需对其物业进行装修，必须于装修工程开工前向物业管理中心提出书面装修申请，并递交装修方案。

有关装修申请应填写在物业管理中心专设之《装修申请表》上，同时，该租户须承诺此次室内装修工程将严格按照已获得物业管理中心批准之装修方案实施。

2.2为防止该装修工程影响大厦整体建筑结构和外观的统一，及其单元内消防设施的改动可能与政府规定有所矛盾，更因为物业管理中心出于保证大厦公共设施及设备正常运行的考虑，所有租户必须在向物业管理中心提交书面装修申请的同时，一并递交装修施工方案一份和加盖设计单位（设计单位必须有相应的设计资质）设计章的蓝图贰份及电子档案图一份，并负责将方案及图纸根据相关政府法规、规定等递交有关政府职能部门审批，有关申请费用则由租户自行承担。

租户送审方案及图纸中必须包括所有待审核的设计内容，物业管理中心对因租户送审材料不完整而造成的任何延误不承担任何责任。

2.3在未收到有关政府职能部门的法定审核文书及物业管理中心的书面批准前，任何租户不得擅自开工，物业管理中心有权禁止任何未得到批准的装修工程继续进行。

2.4由于政府职能部门及物业管理中心对装修方案的审批需一段时日（物业管理中心在收到租户应提供之全部图纸后的7个工作日内，将向租户发出审核意见），故物业管理中心提醒各租户在装修开工日期确定时应留有充裕时间，以免延误装修工期。

3.装修方案

3.1装修设计一般准则

3.1.1单元招牌

各单元租户均不得安装下列类别的单元招牌

a）闪动或移动招牌。

b）单元招牌不得暴露于承租单元的窗户及大门之外。

3.1.2装修材料及电器设备

a）所有电器的安装必须遵循国家及市供电局现行的有关电器设计和施工安装规范，以及市供电局关于电器设备装置规定的要求，并由持证电工进行安装。

所有电器设备必须采用经公安消防部门检定合格的产品。

租户在施工中新敷设的电线管、接线盒均应为镀锌金属材料。

用于消防的配管须刷防火涂料，所用的电缆为低卤阻燃防火电缆。

严禁将电缆线直接嵌入大厦的任何部位内。

b）装修材料应严格按照消防部门防火规范的要求，采用经公安消防局检定合格的不燃或阻燃材料，以防止或降低火灾发生的可能性。

c）物业管理中心将要求各租户提供有关承租单元内使用之电器设备及装修材料的检验合格证明资料。

d）租户单元二次装修不得改动户内配电箱内总断路器容量，不得擅自更改干线系统及户内配电箱的位置。

e）租户单元二次装修的空调系统中，冷热负荷量及风量等不得超过原设计用量。

f）任何承租单元内，由租户新增或添加的保安系统，均不可与大厦保安主系统相连。

3.2租户提供的图纸必须为蓝图，所有图纸应以公制并不少于1：

100的比例清楚列明图纸比例、图纸号码、日期、修订编号、工程详细设计及施工说明、材料清单及目录。

3.3室内平面图需清楚显示包括但不限于以下各项内容：

3.3.1室内平面布置情况、陈列柜及设备位置的布置情况。

3.3.2室内地面距天花吊顶的净高度。

3.3.3任何附加之茶水间布置位置及该设施采用之地面防水物料和地面装饰材料说明。

3.3.4任何提升地面的工程情况及地面装修用料、标高等。

3.3.5摆放重型装置或设备（如保险箱、防火文件柜等）的位置、底面积、高度及重量等。

3.3.6所有隔墙的位置、尺寸、材料及对改变原有隔墙的文字说明。

3.3.7承租单元内各种房门所用之物料及大小尺寸等。

3.3.8纵向及横向剖面图。

3.3.9三维立面图（如需要）。

3.4如需要更改原有天花，天花反射平面图需清楚显示包括但不限于以下各项内容：

3.4.1天花吊顶的结构、高度及用料情况。

3.4.2任何穿越天花吊顶的间隔及施工大样图。

3.4.3照明灯具的设置位置。

3.4.4任何对原有天花吊顶内设施设备的更改、增加或删减情况。

3.4.5所有消防喷淋头、烟感∕温感、风口、风机盘管、吊挂物的位置。

3.4.6现有消防喷淋头、烟雾∕温度感应器、排烟口等所有设施位置的更改以及更改后最新位置的布置情况，同时尚需标明管径大小与其走向以及弱电线路的走向情况。

3.4.7承租单元内中心天花与大厦原有配套系统结合处的连接情况。

3.4.8按规定必须预留的供物业管理中心日后检修吊顶内中心设备的检修孔（500×500）位置。

3.5电力分布图需清楚显示包括但不限于以下各项内容：

3.5.1室内配电线路图及电线规格，包括但不限于空调、插座及照明用电线路。

3.5.2总配电盘、分配电盘、开关及插座的位置和规格等。

3.5.3最高用电量（电流∕功率）及各分项用电量之计算依据及其使用情况。

3.5.4承租单元内电器设备负荷一览表，并附有各电气设备详细资料。

3.5.5照明、插座及回路分布必须标明编号。

3.6空调分布图需清楚显示包括但不限于以下各项内容：

3.6.1风机盘管位置。

3.6.2各风管的走向、尺寸及阀门位置。

3.6.3提供详细说明的设备明细表。

3.6.4送风及回风口位置以及与物业管理中心提供之设备的连接点位置。

3.6.5空调温度调节器及红外线感应器之位置。

3.6.6风量调节阀的位置。

3.6.7租户单元内空调风口位置若需进行调整的，必须申报物业管理中心审核，在经物业管理中心批复同意确认后，方可进行施工，期间若在工作中出现对大厦原有空调设施造成损坏及故障状况时，租户均需承担一切赔偿责任。

3.7给排水图需清楚显示（如需要）包括但不限于以下各项内容：

3.7.1标明所有给排水设备、管道与大楼现有配套系统的接驳位置。

3.7.2给排水管道的走向及水管尺寸与材料。

3.7.3地面防水材料、施工工艺及方案。

3.7.4租户单元内原则上不得接入给排水管道，若确有使用需要，必须提前书面报物业管理中心批复，经物业管理中心书面同意后，方可进行施工且必须做好防水及各项保护措施，若由渗水及漏水而产生的所有后果均由租户自行承担相应责任。

3.7.5租户单元内若需接入冷却水或其他水管，必须加装水源报警器，并做妥各项防水保护措施。

3.8电话、电视及综合布线平面图需清楚显示（如需要）包括但不限于以下各项内容：

3.8.1各终端、插座之位置及数量之说明。

3.8.2弱电线路走向及规格之说明。

3.8.3与大楼现有配套系统的接驳位置。

3.8.4防盗及保安系统线路情况。

3.9消防设施分布图需清楚显示包括但不限于以下各项内容：

3.9.1烟感、温感分布的位置。

3.9.2喷淋头分布的位置。

3.9.3所有消防设施的增减及移位，必须按消防部门批准的图纸施工，并经物业管理中心同意确认后方可进行。

而在此过程中物业管理中心不对于其消防审批之结果承担任何责任。

3.10窗帘及单元门安装方案

3.10.1任何可能影响大厦外观或公共区域形象的窗帘及单元门的尺寸、材料、样式及安装方案的详细说明。

3.10.2租户单元大门必须为双开玻璃门。

安全逃生门必须符合消防规定的防火门，尺寸为900×2100mm。

3.10.3大厦交房时提供的窗帘不得进行任何改动。

3.11其他设备的图纸

3.11.1附加消防侦察系统。

3.11.2电脑房内的消防系统。

3.11.3电脑房内的应急供电系统。

3.11.4电脑网络系统。

3.11.5保安系统。

3.11.6室内装修物料颜色的样本板。

3.12租户聘用的装修承包商必须具有建筑业管理部门认可之『设计资质证书（二级以上）』与『施工资质证书』方可具有设计∕施工资格。

物业管理中心将根据施工单元的规模大小，有权要求租户聘请具有资质的监理单位进行现场施工监理工作，并将相关监理报告报物业管理中心备案。

3.13装修方案特别事项

3.13.1租户单元内用电量若超过该单元标准负荷量，须向物业管理中心提出书面申请，在得到物业管理中心书面确认，及租户支付相应的电力增容费、施工安装费等方可施工。

3.13.2租户单元内风机盘管、空调送∕回风口位置若需进行调整，经物业管理中心批复同意确认后，聘请由开发商指定的具有相应资质的施工单位，方可进行施工。

期间若在施工过程中出现任何对大厦原有空调设施造成损坏及故障状况，租户均需承担一切赔付责任。

物业管理中心对改动后的空调效果可能产生的影响不承担任何责任。

3.13.3烟感、喷淋等所有消防设施在租户单元内的增减或移位，必须提前书面报送物业管理中心及消防部门审核，待取得消防部门及物业管理中心同意确认后，聘请由开发商指定的施工单位，方可施工。

而在此过程中管理中心不对其消防审批之结果承担任何责任。

3.13.4租户如经开发商同意需对公共区域部分进行二次装修的，必须提前书面报物业管理中心审核，待物业管理中心书面同意后，公共区域内部的所有机电公共设施的移位聘请开发商指定的施工单位，方可进行施工。

4.二次装修报批、施工和验收程序

4.1租户在二次装修前，预先采取以下程序：

4.1.1物业管理中心收到开发商发出的出租单元的收楼通知书后，与租户联系，确定移交相关细节，租户或其委托代表必须按照租赁合同规定至物业管理中心进行房屋交接，并办理收楼手续，领取承租单元钥匙（如有）。

4.1.2物业管理中心发予租户办公楼《租户手册》和《装修手册》，租户须书面确认。

4.1.3按租赁合同约定日期进行场地现场交验工作。

4.1.4租户施工前必须获得相关政府部门的批准许可批文。

4.1.5租户如有需要，须先向招标办公室申请公开招标后，才能确定装修承包商。

4.1.6租户向物业管理中心提出开工申请，提交装修设计、施工承包商的资质证明材料、设计图纸、设计说明及设备材料表等资料（详见“3.装修方案”）。

4.1.7物业管理中心审核该装修设计、装修承包商在长春市的资质情况。

4.1.8物业管理中心审核租户提交之装修方案及图纸，若方案内有改变平面设计、消防设备喷淋头及烟∕温感位置等情况，租户必须另行向消防部门报批。

4.1.9所有装修工程必须依据经物业管理中心核准的图纸施工，若装修工程有任何的增加、删减或更改，租户必须事先报物业管理中心审批，获准后方可施工。

4.2通过上述程序后租户及装修承包商请至物业管理中心交付以下款项和证明：

4.2.1装修保证金。

4.2.2临时用电、用水保证金。

（如有）

4.2.3装修管理费。

4.2.4装修出入证保证金及工本费。

4.2.5购置、租借灭火器费用（如有需要可请物业管理中心向其租借），按消防规定每50M2不少于2个4kg。

4.2.6交验已购置之建筑安装工程一切险和第三者责任保险证明文件（可购买物业管理处行推荐之保险。

4.3租户将上述所有文件及款项缴交和审批完毕后，物业管理中心将发放《装修许可证》及施工人员《装修出入证》，租户可视其为同意施工的指令，此时即可进行施工。

4.4装修施工期间，由物业管理中心所属之工程部根据物业管理中心及有关政府职能部门批准的设计图、《装修手册》对整个施工过程进行监督、检查（消防、质监部门根据需要进行隐蔽工程收尾前检查验收）。

租户及装修承包商必须配合物业管理中心做好以下工作：

4.4.1装修材料、设备及大件货物出入均需填写“货物出门申请单”。

4.4.2使用货运电梯装运大宗材料及大件货物必须提前三个工作日申请并填写“货运电梯使用申请单”；大批量材料运送需于周一至周四19：

00至次日07：

00，周五19：

00至周一07：

00之间进行。

未提前申请的相关物料，物业管理中心有权禁止运入大厦。

4.4.3装修期间如需加班施工必须填写“加班申请单”。

4.4.4使用电焊、气焊需办理动火证，且施工人员必须持证上岗。

4.4.5租户施工前，必须临时封闭施工现场，对涉及的公共区域的墙面、地坪、公共厕所及货梯厅等按物业管理中心的要求采取保护措施。

4.4.6尽量减少对相邻租户的影响及滋扰。

4.4.7装修施工现场的物料堆放，不得占用和临时堆放在单元以外的其他空置单元与公共区域，并符合物业管理中心的其他管理要求，听从物业管理中心工作人员的现场监督指令。

4.4.8所有给水水管、消防水管施工结束必须做试压，并通知物业管理中心派人员至现场确认。

空调风管施工结束后必须做风平衡测试，并通知物业管理中心派人员至现场确认。

防水施工结束必须做存水防渗试验，并通知物业管理中心派人员至现场确认。

4.5装修工程隐蔽验收：

4.5.1隐蔽工程验收泛指单元天花吊顶内设施设备项目的安装及调试的验收，同时由装修单位提供竣工蓝图。

4.5.2隐蔽工程验收项目，具体包括空调系统、喷淋及烟感系统、强电系统及给水管分布。

4.5.3喷淋水试压、空调系统风平衡测试和空调风管安装完毕且做风管保温及给水管试压前，必须通知物业管理中心派人员至现场监督。

4.6装修施工完毕，装修单位申报竣工：

4.6.1装修完毕后，租户必须在入驻前7天以书面形式通知物业管理中心安排验收，同时提供一式贰份的竣工图及竣工验收资料。

4.6.2物业管理中心验收前，租户的装修工程必须已通过消防、质监及其他政府（如需要）部门的验收，并由租户委托之装修公司将以上政府批文复印件，包括喷淋试压报告、空调风平衡报告及电路测试报告交物业管理中心存档、备案。

4.6.3物业管理中心根据租户提交的竣工图纸对装修单元现状进行核查、验收。

4.6.4租户的装修如与竣工图纸不符，物业管理中心有权要求租户在15天内及时对验收中发现的各种缺陷进行整改，以符合经政府部门及物业管理中心认可的竣工图。

物业管理中心将不承担因此而导致租户入驻延期的责任。

4.6.5租户完成修改工作后，须再向物业管理中心提供贰份修改后的竣工图、竣工验收资料及光盘1张。

4.6.6租户在装修期间应要求装修承包商负责相关公共区域的整洁，包括但不限于公共走廊、厕所、消防前室、消防楼梯等。

4.6.7递交竣工图及各类政府验收合格批文。

4.7租户正式迁入：

4.7.1当有关政府职能部门及物业管理中心对租户装修工程均验收合格后，物业管理中心将向租户提供正式用电，租户及装修承包商可向物业管理中心申请发还装修保证金∕押金等。

4.7.2租户在正式迁入前需填写搬迁申请表交物业管理中心，经双方商定具体搬运时间后，由物业管理中心签字确认后生效，详情请致电客服部。

4.7.3退回各种保证金（视其施工情况及是否损毁公共设施、是否支付临时水电费，以及有否交回出入证等情况而定，如有发生以上情况，需在该保证金中扣除）。

注：

装修公司若雇佣外地劳工，应由其自行负责到劳动部门办理雇用外地劳工手续。

5.装修保证金

5.1所有租户及装修承包商在装修前必须向物业管理中心交付下列有关费用：

5.1.1装修保证金（将根据实际情况全额无息退还或扣减尚未结清的有关费用后退还）。

装修保证金按每平方米人民币xx元计，但每位租户之最少支付额为人民币xxx元，装修承包商支付。

5.2租户如经开发商同意需对公共区域进行施工的，按需改建的公共设施设备之价值支付复原保证金。

5.3装修工程竣工后，租户或其委托之装修承包商必须负责将所有装修废物、废料进行袋装清理干净，并保证未对大厦公共区域及其设施∕设备造成任何破坏，保持公共区域清洁，如被发现有任何违反上述规定，则物业管理中心将按违反的严重性及该违反所造成的损失于装修保证金中扣除，如装修保证金不足弥补以上损失，则物业管理中心保留向租户/装修承包商追偿不足部分金额的权利。

如验收结果一切正常，物业管理中心将于验收合格后无息返还全部装修保证金。

6.临时用电∕水供应

如在装修期间需要物业管理中心提供之额外临时水电供应，应向物业管理中心申请并缴付临时用电∕用水供应押金，具体规定如下：

6.1填写由物业管理中心提供之《装修期间临时用电∕用水供应申请表》。

6.2需委托物业管理中心安装临时配电箱（需支付相关押金费用）、独立电表及由物业管理中心提供用水点。

6.3物业管理中心提供装修用电力∕水源前，申请者必须提前缴纳临时用电押金（RMB100-500元∕天不等）和临时用水押金（RMB10-40元∕天不等），收费标准依据装修单元的建筑面积而定，详见下表。

租户完成装修工程后，物业管理中心将根据实际耗电∕耗水量进行核算，多退少补。

6.4临时用电收费标准：

单元建筑面积（m2）

收费项目

200以下

（含以下）

201-500

（含500）

501-1000

（含1000）

1001以上

（限同一层）

预缴临时用电押金

100元∕日

200元∕日

400元∕日

500元∕日

临时用电（RMB）

按实际电表读数计算（未装电表的按0.5元∕平方米∕日计算）

6.5若临时用水无法以计量表计量，将按以下标准收取临时用水费：

单元建筑面积（m2）

收费项目

200以下

（含以下）

201-500

（含500）

501-1000

（含1000）

1001以上

（限同一层）

预缴临时用水押金

10元∕日

20元∕日

30元∕日

40元∕日

临时用水（RMB）

按实际水表读数计算（未安装水表的按0.05元∕平方米∕日计算）

6.6装修承包商须委派具有专业资格的技术人员进行所有线路接驳工作。

7.租户之装修承包商

装修承包商在进行任何工程前，须至少提前5个工作日向物业管理中心提供以下信息：

7.1装修工人之详细资料：

在进行任何已被批准的工程时，租户必须确保其装修承包商及装修工人遵守物业管理中心制定的所有规定，并将装修工人身份证复印件、照片及个人资料填写完毕交物业管理中心备案。

7.2装修承包商负责人必须于物业管理中心登记其二十四小时联络电话及移动号码，并为工程施工人员统一办理“施工出入证”，该证件成本费RMB10元∕张，保证金RMB50元∕张。

装修工人必须在胸前明显位置佩戴“施工出入证”，以供物业管理中心工作人员随时检查，物业管理中心有权禁止一切无“施工出入证”之装修工人进出大厦。

施工证不得借用，施工证如有遗失，装修承包商负责人必须及时向物业管理中心报失并办理补证手续，缴纳补证费用RMB20元∕张。

7.3装修工程完工后，装修承包商负责人须将所有申领的“施工出入证”交回物业管理中心作注销，并携带办证时之收据正本，办理退还押金手续。

8.大厦指定之承包商

为确保大厦所有公共设施设备能正常使用及避免系统受到有意或无意损坏，所有有关电力、中央空调、消防报警、喷淋系统及给排水等设备的增加、删除或改动工程，或其他与大厦各系统的连接工程都必须经物业管理中心和消防局的书面批准并由其验收合格。

上述工程施工须由开发商指定之承包商负责施工，由此而产生的一切费用均由该租户承担。

开发商指定之承包商只负责按租户已获批的图纸进行施工，有关指定承包商的更详细资料各租户可向物业管理中心咨询。

8.1空调系统

8.1.1有关增加或移动风机盘管、循环风机、新风机、风管的改动或安装工程。

8.1.2改变空调温度∕风量控制调节器的安装位置。

8.1.3其他有关空调设备的安装工作。

8.2电力分布系统

8.2.1有关单元内电量增容工程，包括电表、电缆、开关等。

8.2.2涉及大楼公共区域及主系统供电改造工程，包括但不限于电表、线槽、电缆、开关等。

8.3消防报警系统、喷淋系统

8.3.1有关室内间隔改变而引致烟雾感应器的增加或改动工程。

8.3.2因租户设计更改而导致系统需按规范做出的增加或改动工程。

8.4广播系统

有关大厦提供广播系统的主要系统接驳的工程。

8.5给排水系统

8.5.1在大厦管弄井之间或其他墙体开孔以便接驳给排水管的穿越及修补工程。

8.5.2在大厦给排水管上安装接驳口，并将管道引进租户单元内，以便租户能自行进行接驳工作。

8.6综合布线系统

8.6.1由弱电井∕房至单元内的综合布线系统线管或线槽的安装工程。

8.6.2综合布线线路接驳工程。

8.6.3室内电话及电脑系统之线管布置及安装，由租户自行安排，唯需符合国家有关规定之要求。

8.7其他事宜

物业管理中心认为需聘用指定承包商进行施工的其他与大厦系统连接或涉及公共区域设施、设备之工程。

9.安全协定

租户委托之装修承包商在装修施工前必须与物业管理中心签订施工安全责任书等，保证并遵守大厦各项管理规则，并明确违反时应负之责任。

10.装修审批及验收

10.1任何物业管理中心参与并进行的审批及验收，并不代表其对装修方案中的设备材料、规格、性能及效果负责，物业管理中心仅对违反国家规定或《装修手册》的装修方案提出整改意见，若因设计发生任何问题或产生不良后果，一概由租户自行负责。

10.2若物业管理中心发现租户的装修工程已违反国家有关规范或物业管理中心的要求，租户必须在接到整改通知后的一星期（7个日历天）内进行整改。

如不整改则物业有权停止该单元施工操作。

11.总结

物业管理中心提醒各租户注意，只有符合以下条件的装修工程才可进行。

11.1获得物业管理中心及有关政府消防职能部门之书面批准。

11.2所有之相关费用已全部缴清。

11.3建筑安装工程一切险第三者责任险已按要求购买并已生效。

装修规则

租户在装修时必须详细参阅并遵守以下规则：

1.政府批文

租户在装修前必须自行向有关政府职能部门申请报批，并遵守各相关的规定，如因违反而被政府职能部门查处，物业管理中心概不负责，并有权力立即终止有关工程的继续施工，同时亦有权禁止该工程所有相关人员进入本大厦范围内。

2.设计师∕承包商资料

请仔细填写并随本手册附上设计师∕承包商联络表，以便在需要时联络有关工程负责人。

3.装修时间

物业管理中心规定之装修时间为周一至周四19:

00至次日07:

00、周五19:

00至周一07:

00（节假日除外），如需超时工作必须事先填写《装修加班申请表》，并经物业管理