广东省惠州市房地产项目可行性分析报告.docx
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广东省惠州市房地产项目可行性分析报告
《昊地喜悦城果花园》
可行性研究报告
刘美奇
一.项目概况
（一）项目名称、建设地址、开发单位
1.项目名称：
昊地喜悦城果花园
2.建设地址：
惠州市惠城区江北西4#小区
3.开发单位：
单位名称：
惠州昊地置业有限公司
成立时间：
2007年
注册资本：
1500万元
注册地址：
惠州市东湖西路168号和庆商务大厦12B
法定代表人：
周先军
经营范围：
房地产开发与销售
（二）项目建设规模及主要内容
占地总面积64214.6㎡
建筑总面积174500㎡
其中：
住宅建筑面积124072㎡
商业建筑面积4822㎡
综合楼面积800㎡
幼儿园面积1842㎡
地下室及架空层面积42964㎡
可售建筑面积:
其中：
住宅建筑面积124072㎡
商业建筑面积4822㎡
地下室车位（机动车位）989个
（三）项目投资规模及效益预测
项目总投资50126.02万元
其中：
项目土地成本8348万元
前期费用2094万元
建安成本27920万元
工程基础设施942.95万元
其他费用502.35万元
管理费用418万元
不可预见费837.6万元
销售费用2269.29万元
销售税费及附加4273.83万元
财务费用2520万元
项目总销售收入预测75643万元（100%销售率）
项目税前利润25516.98万元
项目税后利润19137.73万元
项目税前利润率33.73%
项目税后利润率25.30%
（四）项目研究工作数据来源
1.惠州市国土资源局官方网站
2.惠州市房产局官方网站
3.惠州市统计局官方网站
4.搜房、惠房网站
5.房地产相关法律法规
二.项目投资环境和市场研究
惠州房地产业正在蓄势待发，新一轮的发展机遇即将来临。
惠州市现有城市人口250万人，是一座以电子工业（全国8强）、石化、化工、服装业、制鞋业的强劲发展为依托的新兴城市。
拥有全国最大的中外合资企业中海壳牌石化，以及SONY、LG、联想等世界500强的大型企业。
2008年，惠州荣获“国家文明城市”，并被评为“世界最适宜居住城市”。
惠州正成为全社会极为关注的经济快速增长地区……
2013年，全市生产总值（GDP）1414.7亿元，比上年增长13.2％。
其中，第一产业增加值90.3亿元，增长3.8％；第二产业增加值789亿元，增长13.3％；第三产业增加值535.4亿元，增长14.7％。
三次产业结构由上年的6.9：
56.8：
36.3调整为6.4：
55.8：
37.8。
人均GDP达35819元，按市场平均汇率折算为5244美元。
来源于惠州的财政总收入391亿元，比上年增长20.6％；全市地方财政一般预算收入101.5亿元，增长30.1％；地方财政一般预算支出134.7亿元，增长26.7％。
其中，教育支出25.8亿元，增长30.9％；社会保障和就业支出13.7亿元，增长30.4％；医疗卫生支出8.1亿元，增长15.0％；农林水事务支出13.2亿元，增长25.2％。
税收总收入348.4亿元，增长20.0％。
其中，国税266.4亿元，增长20.4％；地税81.9亿元，增长18.8％。
全年房地产开发投资175.3亿元，下降6.2％；商品房施工面积2248.3万平方米，增长11.6％；商品房竣工面积553.9万平方米，增长131.6％；商品房销售面积543.8万平方米，增长83.8％；商品房销售金额232.0亿元，增长90.3％。
2010年，中央出台了一系列调控房地产市场的政策，通过土地、金融、税收等手段加强市场调控，取得了较好的预期成效，投资性需求受到抑制，房价过快上涨势头得到很好的遏制。
上半年，我国房地产市场整体运行状况良好，房地产开发投资平稳增长，商品房销售同比小幅增长，增幅有所回落，70大中城市房屋销售价格指数同比上涨，环比回落，房地产企业信心指数也出现不同程度的回落。
在严厉的调控政策下，我市房地产市场也受到一定程度的影响，但影响程度远不如一线城市，我市上半年开发投资仍保持较快增长，但增速趋缓，商品房新增上市供应充足，总体销售情况良好，商品房价格较为平稳，我市房地产市场朝着平稳健康理性的方向发展。
（一）地产开发投资规模增幅较大，增速放缓
上半年，全市共完成房地产开发投资119.28亿元，同比增长44.24%，涨幅有所回落，较1-5月减少15.81个百分点，其中住宅完成投资88.05亿元，同比增长36.95%，涨幅较1-5月减少9.29个百分点；商品房施工面积2343.43万m²，同比增长17.27%；商品房新开工面积663.35万m²，同比增长288.72%；商品房竣工面积284.73万m²，同比增长109.91%。
房地产投资规模同比增长，尤其是开发规模增长较快的主要原因有：
一是09年年初受金融危机余波的影响，大部分开发企业仍处于观望状态，减慢了新开工项目的速度，减少了资金投入，09年第二季度虽有增加，但整体而言上半年基数仍然较小，导致2010年上半年同比涨幅较大；二是2010年年初房地产市场延续了09年下半年的良好势头，成交量大幅增长，开发企业信心增加，加大了资金投入，加快土地的开发利用，使得新开工面积和竣工面积同比增长较大。
然而，随着今年中央对房地产市场调控力度的加大，第二季度商品房销售量明显下降，开发企业资金回笼速度减慢，对后市预期较不乐观，逐步放慢了开发投资的速度，导致上半年房地产开发投资增速放。
（二）商品房上市供应较为充足，总体平稳
2014上半年，我市商品房批准预售面积328.55万m²，同比增长135.33%，其中住宅285.12万m²，同此增长121.78%。
我市商品房上市供应同比增长较快的主要原因是我市房地产市场刚刚从金融危机中恢复过来，以消化存量为主，14年上半年新增供应较少，同时由于年初销售形势良好，开发企业加快在建楼盘上市的速度，因而使得今年新增上市规模较大。
从月度变化看，1-6月全市商品房批准预售面积分别为66.85、32.45、35.04、89.96、57.76、46.49万m2，从今年2月份开始，我市新增上市量逐步上升，直至4月达到上市高峰后，5、6月逐月回落，但就整体而言，全市商品房供应比较充足，总体平稳，能满足上半年的成交需求。
从区域来看，惠城区商品房上市量居首，占全市上市量的五成以上，大亚湾区、惠阳区分别列全市第二、第三，其上市量占全市的21%、11%，其他各县上市量较小，所占比例较为接近。
其中增长较为明显的是大亚湾区和龙门县，其上市量同比增长分别为2.73、2.74倍，主要原因是大亚湾毗邻深圳、香港，地理位置优越，石化项目、沿海高速公路等辐射和拉动作用明显，而龙门县则因房地产开发起步较晚，优美的人居环境和品牌生态旅游项目带动了当地房地产业的快速发展。
从面积段来看，上半年，全市90m²以下商品住房上市量所占比例为16.89%，90-120m²为26.62%，120-144m²为25.83%，144m²以上为30.66%，同比分别增长1.22、1.56、2.27、1.35倍。
从住房套型来看，120m²以下住房所占比例仍然偏小，但从同比情况来看，其上市量与去年同期相比，明显上升。
由于我市房地产市场长期以大户型住房为主，中小户型所占比例较低，供应结构不尽合理，中小户型的上市既弥补了住房结构的缺陷，又迎合了市场的需求，受到了自住型需求购房者的青睐，产品适合销路又进一步促进开发企业的积极性，因而上半年中小户型住房上市相对集中。
（三）商品房销售量同比小幅增长，环比回落
上半年，我市商品房累计销售面积269.21万m2，较去年同期增长2.12%，与去年下半年相比，出现较大幅度回落，环比下降17.2%。
从月度走势来看，1月我市商品房延续了去年的良好销售势头，2月大幅回落，3、4月大幅回升，5、6月再次回落，整体下降趋势明显，主要原因是今年年初，市场销售情况仍然较好，受节日、季节性等因素的影响，2月销售量大幅下降，但随着信贷、金融等政策的不断收紧，购房者心理预期的巨大变化，导致3、4月成交量大幅回升，而随着调控政策进一步加强，二套房认定标准的明确，投资性需求受到很大程度上的抑制，导致5、6月成交量出现回落，市场逐步回归理性。
从区域来看，受交通、医疗、教育等基本配套设施较为完善的影响，目前大部分房地产开发项目主要集中在惠城区，因此成交量也主要在惠城区，上半年惠城区商品房共成交131.52万m2，其销售量占全市比例为49%，其中大亚湾区成交量位居第二，较去年同比增长49.9%，增长较为明显，主要原因是大亚湾区为经济技术开发区，石化等大型项目辐射作用以及交通等基础设施的不断完善，而且价格洼地效应明显，受到香港、深圳等投资者和自住购房者的青睐，因而成交量上涨较为明显。
从面积段来看，上半年商品住宅的销售量较为均衡，144m2以上占比最大，而90m²以下和90-120m²之间的住宅销售也相当可观，120-144m2之间的相对较低。
120m2以下的住房成交量占全市销售总量的5成以上，这表明市场中的购买主力仍以刚性需求和改善性需求为主，购房需求显得更加理性。
从销售物业类型占比来看，住宅仍为销售的主力，销售量占商品房总销售量的92.95%，与去年同期相比，增长2.96%，商业和办公楼分别占1.33%、5.03%，同比增长13.96%、74.39%，这也说明我市在发展商品住宅市场的同时，也在积极培育商业和办公等物业市场，对促进市场多元化发展具有重要的作用。
（四）商品房价格小幅增长，总体平稳
上半年，全市商品房成交价格为4576元/m²，同比增长13.38%，商品住房均价4378元/m²，同比增长14.1%。
从月度变化来看，除4月出现较大波动外，我市商品房和住房价格其他各月表现均较为平稳，稳中有降。
上半年，全市各月均价均超过4000元/m²，最高值甚至突破5000元/m2，接近主城区-惠城区水平。
主要原因：
一是上半年，自住性和改善性需求逐步增多，投资性购房需求下降，尤其在5、6月投资性需求得到很好的抑制，购房环境较好，购房者相对理性；二是上半年我市商品房新增上市供应较为充足，可以满足不同层次的购房需求；三是惠城区仍是成交的主要市场，商品房成交价格较高，是拉升全市均价的重要因素。
从区域来看，惠城区、惠阳区和大亚湾区住房价格列全市前三位，均价均在4000元/m²以上，而且同比涨幅也相当接近，较去年同期增长20%以上，博罗县住房价格增长较快，增幅为22.74%，惠东县增长9.78%，龙门县则下降9.02%。
随着我市经济的不断发展，区域基础设施和居住环境得到进一步改善，提升了房地产的价值。
小结：
惠州是一个新兴城市，发展潜力巨大，房地产作为惠州的支柱性产业之一，在未来相当长的一段时期内，将保持良好的发展势头。
二.项目定位
（一）住宅定位
1.目标客户定位
（1）目标客户主要类型
核心客户：
周边原住居民
重要客户：
周边原住居民换房者
普通客户：
来自惠州其它区域首次置业的白领
边缘客户：
看好本地段物业升值潜力的地产投资客
（2）目标客户主要需求特征
客户类型
客户来源
置业目的
关注因素
需求户型
核心客
周边私营企业主
高级公务员等高端客户
换房
自住
形象、品质、配套
居住的舒适性
3房
4房
重要客
周边公务员、个体户
事业单位人员等
首次置业
自住
性价比，舒适度
2房
3房
普通客
外区企业白领、公务员
个体户等
首次置业
自住
价格、交通、保值性
2房
边缘客
惠州专业地产投资客
投资
地段价值、升值潜力
2房～4房
2.产品定位
（1）主力户型建议
根据对项目周边在售楼盘销售情况的调查，各种户型的特征为：
户型
主力面积（㎡）
价格特征
市场供应
市场需求
效益贡献
1房
70以下
较高
一般
较少
一般
2房2厅
80～90
一般
较多
较多
较大
3房2厅
110～120
较高
最多
最多
最高
4房2厅
140～160
最高
较少
一般
一般
3房2厅：
市场上最受欢迎、对楼盘效益贡献最大的户型，因此建议本项目户型以3房2厅为主。
考虑到居住的舒适性，可将3房的面积增加到120㎡左右。
4房2厅：
较为稀缺，市场价值高。
鉴于本项目户型设计不受限制，适当规划部分较为稀缺的4房，以提高项目整体收益。
2房2厅：
市场需求多，价值一般。
由于项目南向临铁路，噪音影响较大，建议在南向单元规划为需求较多、总价较低的2房及小3房单元。
1房单元：
单价较高。
由于本项目周边生活配套缺乏，客户群体只能以地段投资客为主，较为狭窄，并且1房单元不利于提高项目形象，建议不设70㎡以下的1房单元。
3.市场形象定位
本项目住宅形象定位上将突出江北片区物业的地段优势，同时，重点表现开发商对业主负责、对社会负责的开发理念。
提炼出“城市之心、精工美筑”的关键词，体现中心区物业的稀缺性、价值可瞻性、及投资+自住两相宜的高尚居所。
（二）商业定位
1.形象定位建议
商业以时尚生活、健康休闲为主，主要是为社区生活配套服务，同时也要体现本项目商业的巨大升值潜力。
2.客户定位：
（1）目标客户类型：
市区精明的投资客
（三）价格定位
住宅销售均价：
4600元/㎡
商铺销售均价：
18000元/㎡
车位销售均价：
10万元/个
三.项目开发建设进度安排
（一）项目开发建设说明（开发、销售周期）
根据本项目的特殊性和惠州市场实际情况，开发周期从动工建设至销售完毕，预计需要约3年时间。
其中住宅+商业销售期为18个月。
本项目从2014年第3季度开始筹建、规划设计，并于2017年上半年销售完毕。
（二）项目开发建设横道图
详见表9.1《项目开发建设进度计划表》
四.项目投资估算与资金筹措
（一）项目投资估算
1.投资成本估算的各项设定
（1）开发期的设定
本项目后续开发建设至销售周期计划为3年，即36个月。
本项目的土地使用权：
从2014年开始，住宅余70年。
（2）各项成本估算的各项设定
根据惠州市房屋开发的实际情况，本项目各项成本费用可归纳为：
土地成本、开发费用、建筑安装工程费、开发期税费、管理费用、不可预见费。
对以上各项费用进行估算时均按政府有关规定标准比率计算。
2.经济技术参数的设定
主要经济技术指标一览表
序号
指标类别
单位
数量
1
占地面积
㎡
64214
2
容积率
2.3
3
建筑密度
20％
4
绿化率
35％
5
总建筑面积（计容）
㎡
131891
其中：
商业
㎡
4822
住宅
㎡
124072
6
可销售面积
㎡
128894
其中：
商业部分
㎡
4822
住宅部分
㎡
124072
车位（可售、可租）
个
989
主要功能面积分配一览表
序号
功能分配
层
数量
1
住宅
2-18
124072
2
商业及配套
1
4822
3
地下室建筑
负1层
989个车位
3.投资成本估算
（1）土地成本
本项目土地成本为:
8348万元
（2）后续开发成本
根据项目现状情况估算后续需投入如下开发成本及开发费用：
后续开发成本
序号
名称
数量
（㎡）
单价
（元/㎡）
金额
（万元）
备注
一
前期费用
174500
2094
二
建筑安装工程费
174500
27920
含装修、设备费用
三
工程基础设施
174500
942.95
四
其他费用
174500
502.35
五
不可预见费
174500
837.6
合计
后续开发成本
174500
32296.9
后续开发费用
序号
名称
数量（㎡）
单价（元/㎡）
金额（万元）
备注
一
管理费用
174500
418
二
销售费用
174500
2269.29
销售额3%
三
销售税金及附加
4273.83
四
财务费用
2520
合计
开发费用
174500
9481.12
详见表9.2《项目开发成本估算表》
（二）项目资金筹措
1.资金来源
本项目开发投资的资金筹措来源主要渠道：
一是自有资金，二是银行贷款，三是销售收入部分用于投资部分。
2.筹资运作计划
因本项目的土地成本及相关税费支付均为自有资金，在销售回款前需向银行借款以作前期筹备所用，销售收入除扣除与销售有关税费后用于后续部分投资外，还需支付贷款还本付息。
本项目总投资50126.02万元，自有资金19494万元，银行贷款15000万元，预售收入用于其他投入费用约20632.02万元。
3.投资使用计划
详见附表9.3《项目投资计划估算表》
六.项目销售收入及利润估算
（一）销售价格预测
1.销售预测说明:
本项目计算假设全部用于销售，且在计划销售周期内按最高实现100%销售。
2.销售价格预测:
住宅销售均价：
4600元/㎡
商铺销售均价：
18000元/㎡
车位均价：
10万元/个
3.销售收入估算
序号
名称
单位
数量
单价（元/㎡）
金额（万元）
1
商业部分
㎡
4822
18000
8680
2
住宅部分
㎡
124072
4600
57073
3
车位
个
989
100000
9890
合计
销售收入
㎡
——
——
75643
（二）销售税费及附加估算
序号
名称
计价依据
金额（万元）
合计
销售税费及附加
销售额5.65%
4273.83
（三）各期销售收入与预测汇总表
单元：
万元
项目
合计
2014
2015
上半年
下半年
上半年
下半年
住宅
57073
39951.1
17121.9
——
——
商铺
8680
——
1736
4340
2604
车位
9890
——
——
9890
总计
75643
——
（四）税后利润测算表
根据测算，本项目税前利润为25516.98万元，税后利润为19137.73万元。
七.项目经济效益评价
对本项目进行经济效益评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况。
本项目选取的计算指标为财务内部收益率和财务净现值。
评价指标详细计算过程详见附表9.4《销售收入、经营税金及附加估算表》。
（一）财务净现值
财务净现值按基准贴现率（8%）将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期内的现值之和。
它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评估指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑按受。
由现金流量表9.5《全部投资现金流量表》计算可得：
财务净现值=∑现金流量/（1+i）N：
30230.78万元
（二）投资利润率
投资利润率指的是项目投资利润（即净现金流量累计）与项目投资的比值，属静态评价指标。
由现金流量表9.6《项目损益及利润分配表》计算可得：
税前投资利润率=利润总额/总投资
=25516.98/50126.02
=50.91%
税后投资利润率=净利润/总投资
=19137.73/50126.02
=38.18%
（三）盈亏平衡分析
盈亏平衡点=经营成本÷销售收入×100%=41062.9÷75643×100%=54.29%
由此可见，本项目只要完成商品房54.29%的销售量，即可收回全部投资，本项目的风险很小。
（四）还贷能力分析
本项目总投资50126.02万元，现开发商自有资金19494万元已经完全到位，用于土地成本及前期开发，目前尚有15000万元的资金缺口急需解决，需要通过银行贷款。
还贷能力分析如下：
15000÷75643×100%=19.83%
即项目完成19.83%的销售即可还清全部贷款，本项目不存在还贷压力。
（五）项目的不确定分析（敏感性分析）
本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：
销售收入、工程成本变化，销售收入的变动将直接影响本项目的经济效益目标的实现。
本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标投资利润率，波动区间0-±10%间。
本项目的敏感性因素最主要的有两个，一是经营成本增加，二是市场销售收入减少。
经过分析预算，在这两种情况下，本项目仍然充分可行。
详见附表9.6《项目损益及利润分配表》
八.结论
综上所述，得出结论：
假如我们以每平方米3000元购买，用来出租，并在5年，10年，15年后出售该项目的投资收益见下表。
附表.
表9.1
项目开发建设进度计划表
序号
计算期
（季度）
2014年
第三季度
2014年
第四季度
2015年
第一季度
2015年
第二季度
2015年
第三季度
2015年
第四季度
2016年
第一季度
2016年
第二季度
2016年
第三季度
2016年
第四季度
1
规划设计
2
前期工程
3
土石方工程
4
主体工程
5
装修工程
6
水电工程
7
电梯工程
8
消防工程
9
智能系统
10
小区园林
11
公共配套
12
竣工验收
表9.2
项目开发成本估算表
总建筑面积
174500
平方米
序号
项目名称
单价
（元/㎡）
金额
（万元）
备注
一
土地成本
8348
1.1
原地价
1.2
契税
1.3
土地增值税
1.4
滞纳金
二
开发费用
120
2094.00
2.1
勘察测量费
5
87.25
2.2
规划设计费
30
523.50
2.3
临时供水供电
15
261.75
2.4
场地平整、临时道路
20
349.00
2.5
可行性研究及策划费
2
34.90
2.6
规划报建
48
837.60
三
建筑安装工程费
1600
27920.00
3.1
土方及桩基工程
200
3490.00
3.2
主体工程（含地下室）
800
13960.00
3.3
安装工程费
420
7329.00
3.3.1
水电工程
70
1221.50
3.3.2
电梯工程
120
872.50
3.3.3
消防工程
40
698.00
升级会员 