房地产旗山文城前期市场调研研究报告.docx
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房地产旗山文城前期市场调研研究报告
旗山文城前期市场调研汇报
金辉集团企划部
汇报时间:
五月十六日
一、调研目
二、闽侯县概况及发展趋势
三、区域环境
四、项目概况
(一)、项目用地地理位置描述(附图)
(二)、项目经济指标估算
(三)、地块现有物体及概况(附图)
五、周围个案分析表
六、总结
旗山文城前期市场调研汇报
一、市场调研目
经过对闽侯旗山环境、现有房地产运行情况,周围各楼盘调查研究,识别优劣势,随时关注各周围项目动向;针对闽侯旗山现在环境、开发情况、交通条件,并对区域各楼盘进行一次初步市场调研,关键从发展趋势、区域环境、项目地理位置等方面进行分析。
经过上述几方面对市场有大致了解,从而为旗山文城项现在期市场定位提供初步依据。
二、闽侯县概况及发展趋势
概况:
闽侯县地处闽浙丘陵山地东部。
闽江自西北向东南横贯中部,把境内自然分割成江南、江北两大块。
江北山地属鹫峰山东伸支脉,山脉由闽清、古田入境,蜿蜒延坪、大湖,然后折向西南,直抵洋里,白沙等乡镇,海拔高度大部份在800米以上,其中大湖一带千米以上高山有43座,其中牛姆海拔1403.7米,为全县最高峰。
江南山地属戴云山北延山麓,余脉自德化、永泰入境,分别绵延于鸿尾、竹岐、上街、南屿、南通等乡镇,在西南部与永泰接壤,形似一堵与永泰相隔天然屏障,天台山海拔1117.2米,是闽侯县南部最高峰。
气候特征:
闽侯县属于亚热带季风气侯,在闽江沿岸低海拔地域含有南亚热带海洋季风气候特征。
全县温暖湿润,雨量充沛,冬季短暂,四季如春。
据县气象局资料,年平均气温19.5℃,一月平均气温10.2℃,七月平均气温28.6℃,极端最高气温40.9℃,极端最低报温-2.4℃;年日照2028小时。
东南部河口平原祥谦、青口、尚干、南通、南屿、闽江、上街、甘蔗,海拔在5—100米平原、低丘地带,年平均气温19.5-20℃。
发展趋势:
闽侯将撤县设区,撤销闽侯县,设置福州市闽侯区;闽侯区管辖1个街道办事处,8个镇、6个乡,面积2136平方公里,人口61万人,区政府驻甘蔗街道。
福州市原有13个县处级机构保持不变,不新增机构编制,不增加财政负担。
闽侯县历史悠久,有“八闽首邑”之称。
闽侯县地处福建省东部,福州市西南侧,闽江下游两岸,呈月牙形围绕着福州市城区。
缘由一:
地缘围绕占地利
闽侯县东与长乐市、罗源县及鼓楼区、仓山区、晋安区相连,西与闽清接壤,南与福清市、永泰县毗邻,北与宁德古田县交界。
是全省距省会城市最近一个县。
缘由二:
经济势头发展良好
改革开放以来,闽侯县充足发挥毗邻福州市区位优势,大力发展县域经济,全县经济保持快速协调健康发展良好势头。
至连续三年被评为省经济发展“十佳”县。
跨入中国县域经济基础竞争力百强县。
尤其是青口汽车城发展壮大,使得闽侯县工业有了飞跃发展。
缘由三:
顺应“南进西拓”战略
现在,省、市一批重大工业、社会事业、基础设施项目正在闽侯县境内计划建设,其实际上已成为城区“南进西拓”关键腹地和关键工业基地。
伴随福泉高速公路和京福高速公路、计划中三环路以及乌龙江上4座大桥建成通车或动工建设,闽侯与福州交通将愈加便捷。
闽侯:
“南进西拓”主腹地
撤县设区后,闽侯将以2136平方公里“疆土”成为福州最大一个区,闽侯城区布局、功效定位、交通计划已然成为目前大家最为关注话题之一。
行政中心将移至闽侯新区
闽侯县建设局计划科卓文清科长告诉记者,闽侯大城关计划面积约为60平方公里,包含老城区、新区、荆溪片区及竹岐。
未来闽侯行政中心将移至新区,新区计划面积3.26平方公里,人口规模约为3.5万人,定位为以行政文教为主、工艺品加工和房地产开发为辅生态型、现代化城市新区。
作为闽侯区未来行政文化中心,新区从空间结构上计划为“一轴、一心、四区”,即一条沿江江滨景观轴,一个中部行政文化中心,至西向东依次为工艺品加工区、中部居住区、文教区和东部居住区。
行政文化中心位于六号路以西第一支路到八号路之间,总面积约为54.8公顷,包含行政中心和市民广场,并在周围部署行政文化和商业金融设施。
文化中心布局在行政中心北侧,关键安排博物馆、科技馆、青少年活动中心。
城北片区打造为“科技新城”
荆溪片区计划面积约为25~28平方公里,沿江部分将以文教、高尚住宅为主,其北片区沿铁路呈带状分布,计划面积约为16.29平方公里,人口规模22.61万人。
空间布局形成“一轴、两组团”,“一轴”为闽侯至福州快速交通轴,“两组团”为东部组团和西部组团。
中国城市建设研究院在对该片区总体计划中提出,该片区定位为以科技为动力集电子、研发和商贸服务于一体科技工业新城,关键发展以电子软件为中心产业,合适发展粮食加工产业。
据记者了解,荆溪片区沿江住宅开发项目中,已经“接纳”了不少福州中心城区市民。
闽侯县计划局办公室主任张龙成说,在荆溪片区与福州中心城区交融部分,省、市一批重大项目正在闽侯县境内计划建设,闽侯实际上已成为福州城区“南进西拓”关键腹地和关键工业基地。
快速通道直达福州中心城区
据介绍,闽侯未来交通网络中,将有一条城市快速通道直通福州三环路。
这条快速通道总长约11公里,从福州绕城高速公路荆溪互通处起,经过闽侯城区,到甘竹大桥,过桥后,沿316国道和京福高速公路平行,其间与京福高速路闽侯互通,过上街、南屿、南通,进入福州。
闽侯甘洪路、江滨路是另外两条联接闽侯城区和福州中心城区通道,总长约6公里。
江滨路竹岐大桥至白头山段正在计划中,白头山至昙石山段正在动工建设中。
据介绍,伴随城区建设发展,闽侯现有通往福州市区甘洪路还将逐步进行改造。
三、区域环境
旗山属于戴云山脉延伸,高达654米,位于南屿、上街两镇之间,曾有“右旗左鼓,全闽二绝”之誉。
福州旗山森林公园位于闽侯县南屿镇境内,依靠南屿国有林场为基础而建,林场所辖五峰里、福厝岭、又峰、旗山、龙泉等五个工区及部份集体林地,地理位置优越,森林资源丰富,种类繁多,计138科514种。
以原始植被森林景观为基础建成集森林旅游森林公园。
“旗山文城”项目位于在闽侯县南屿镇南屿村,南屿镇旗山森林公园东侧,项目距森林公园约30公里。
毗邻314国道,北上即与浦上大桥连接,交通十分便捷。
距市中心约22公里,距离福州大学城约9公里。
现在周围还处于待开发状态,多为农田、村屋,外部生活配套较差。
在房子建筑上,多为村民自已构建民房及别墅。
项目拟建区域位于南旗村。
南旗村人国约3000多人,关键从事农业种植、木材加工等。
本项目包含拆迁总户数31户,拆迁总人口150余人,拆迁安置地位于本项目地块东北侧,靠近国道,占地面积47亩,拆迁时间为3月,安置完成时间为6月。
区域内还有一个养鸭场搬迁。
项目用地包含中溪村、南旗村、南前村部分水田、园地、旱地、工矿用地。
用地情况具体为;中溪村:
水田2.196公顷;工矿用地0.076公顷;南旗村:
水田2.977公顷;南前村:
水田49.484公顷;园地:
2.086公顷;旱地4.223公顷;工矿用地:
3.049公顷。
四、项目概况
(一)、项目用地地理位置描述地理位置:
旗山文城们于风景秀丽旗山风景度假区,东临浩瀚乌龙江,北接书香浓郁闽候大学城,自古就是从我文豪与翰林学士出生和聚集地,项依山傍水,孕育清新悠闲生活气息,是福州不可多得居住胜地。
该地块北临五都路、东临计划路,计划路穿过地块内中学,南至虎秀山前计划路,东至待开发菜地,空地。
该项目市场定位为低密度高级住宅,在南侧边界沿五都路一侧设计为纯商业楼。
住宅区关键包含单体别墅、三层联排别墅、四层叠加型亚墅、五层半情景洋房和一般公寓。
“旗山文城”内两条24米宽计划路和南溪将整个小区分成四个部份。
商业区关键设置在沿五都北侧及项目西北角位置,五都路南侧则为“文城”商业集中区。
周围详见附图:
附图1:
项目地理位置图
附图2:
项目周围远景计划图
(二)、项目经济指标估算
项目关键经济技术指标(按最新计划设计方案):
用地面积:
507623m2(761.44亩)、总建筑面积:
634528m2、居住建筑面积:
571075m2、其中;多层:
47万m2,电梯楼住宅:
10万m2、绿地率:
30%、总户娄4000户、商用房面积8121m2、容积率1.25、建筑密度26%、幼稚园5000m2、地下室3万m2、小区居委会1200m2、中学2万m2、门卫收发面积300m2、垃圾转运站2500m2、公共厕所200m2、公共停车场3000m2、农贸市场2500m2。
销售收入估计(按前期地块方案评定)
类别
面积(m2)
单价(元/m2)
销售额(万元)
备注
电梯楼住宅
10万
1850
18500
多层住宅
47万
1800
84600
商业店面和商场等
1.8万
3500
6300
车位
个
5万元/个
10000
本项未计综合成本
累计
109400
未含车位销售额
平均售价:
1825元/m2(住宅部分)
说明:
A、销售额为:
(1)电梯住宅-----18500元
(2)多层住宅---84600万元
(3)车位------10000万元
(4)商业店面-----6300万元
累计:
109400万元
B、
(1)地面非机动车位出租未在上表中计算
(2)私家花园与空中花园未列入单价中
(3)依据现实状况分析,若市场与政策有利,单价估计可上浮6%---15%
(4)车位收入冲抵地下工程,所以地下工程未列入综合成本,车位收入也未列入销售利润中。
实际计算销售总额为109400万元。
备注:
最终以最终方案评定销售收入
附图3:
项目总平面置图
(三)、地块现有物体及概况(附图)
附图4:
五都路现实状况图附图5:
地块上现有建筑
附图6:
垂直于五都路小路附图7:
小路旁地上物
附图8:
南溪(东西走向)附图9:
南溪南岸树林
附图10:
地块东向现实状况附图11:
地块南向虎秀山现实状况
附图12:
地块南向虎秀山现实状况附图13:
地块西南向小庙
附图14:
地块东北角养鸭场附图15:
地块西向现实状况
案名
开发商
座落
占地面积
总建
面积(m2)
工程进度
计划面积
主力面积
单价范围
销售情况
物业类型
总户数
云亩天朗
福建捷扬房地产开发有限企业
闽侯县上街镇316国道旁新东阳高尔夫球场内
1200亩(一期岛区232.7亩)
6.9万M2
320-990M2
400-500M2
按套销售,每套约300-500万元
一岛、二岛100%,三岛50%,五岛、六岛30%-40%
(独栋、双拼)别墅
200户左右
博士后·缘墅
福州深深房地产开发有限企业
位于闽侯上街镇,新东阳高尔夫球场南面,大学城西北面
216亩
分A,B,C,D四期推
137862平方米
C区封顶
180-320㎡
210——240㎡
60-80万
90%
联排别墅、叠加式别墅、高层住宅(单身公寓及一般住宅)
190
融汇山水
融汇(福建)置业有限企业
福州·乌龙江畔·大学城
300亩
约12万平方米
桩基进场
1
80-500㎡
联排180-200
小独栋
200-280
大独栋
500以上
估计独立别墅均价大约在6000-7000元/平米、双拼在5500元/平米、联体在4500元/平米左右
6月5日开盘
独幢、双拼、联体
391户(其中:
别墅13户,小独栋135户,联排243户)
大洋鹭洲
福建耀华建设开发有限企业
八县闽侯上街橘园洲大桥北侧
227亩
打桩
独幢:
300-600平方米,最在一幢为1200平方米,联排200平方米—380平方米
独幢:
300—400平方米
联排:
200—300平方米
均价:
(独幢)8000元—9000元,最高价1万—1.3万
(联排)
联排已售完,独幢30%左右
联排,独幢(占85%)
19幢联排别墅,123幢独幢别墅
五、周围个案分析表
六、总结
福州城市计划进程不可阻挡,长乐、闽侯撤县(市)设区是福州城市发展肯定趋势。
长乐、闽侯撤县(市)设区后,能够产生1(福州)+2(长乐、闽侯)>3效应。
伴随福州市委、市政府“东扩南移”政策深入深化,福州将从原来“三山两水”小福州市格局变为“五山三水”大福州。
而且伴随桔园洲大桥开通,浦上大桥、湾边大桥建设,福州市城区正逐步以金山新区为跳板,跨过乌龙江,向南台岛延伸。
本项目正地处“左旗右鼓”旗山脚下,连接浦上大桥,风景秀丽,交通便捷,将成为城市中高收入阶层、私企小业主理想居住地。
改革开放以来,福州经济社会发展迅猛,现在城市规模已无法支撑城市发展。
现在,因为受行政区划限制,福州发展受到3个显著束缚:
一是市区面积狭小;二是产业发展缺乏空间;三是福州虽是沿海城市,却见不到海,需要长乐、闽侯充当福州市区与海联络桥梁。
所以,未来福州城市发展基调是东扩南移。
现在,闽江、乌龙江上已建起众多大桥,长乐、闽侯交通已变得四通八达,这使福州城市扩张成为可能。
实际上,长乐、闽侯因为紧邻福州,长久以来与福州联络紧密,有相当一部分区域已成为福州城市组成部分。
所以,从发展需要出发,进行行政区划调整顺应了趋势。
长乐、闽侯撤县(市)设区后,福州有了愈加丰富土地资源,城市计划能够得到愈加好实施,有利于福州形成完善商务区、生活区和比较有规模工业区,有利于福州建设产业集聚中心、金融服务中心、商贸物流中心、交通运输中心、信息研发中心和教育文化中心。
对于长乐、闽侯来讲,撤县(市)设区是人心所向,是一项为民、便民举动。
长乐、闽侯融入省会中心城市,她们生活质量将深入提升,她们将共享城市完善基础设施、教育资源、医疗卫生、社会保障、公共交通等。
总体说来,福州、长乐、闽侯三地各有各资源优势,这些资源在更大范围内进行整合,优势互补,有利于做大做强省会中心城市。
总而言之给房地产市场带来了无限商机。
但现在虽有多个旅游景点但配套设施还不完善,如宾馆、金融机构,公共交通等都没有跟进。
提议
项目建设时机:
初需抓紧项目建设,抢占先机,以高品质,适价位营销策略,以快打慢,降低去化时间,缩短建设周期,降低成本,一定能取得良好经济利益与品牌效益,同时投资风险降低。
项目确实是一个潜值优良项目。
项目建设周期:
提议项目同期建设,分四期进行推出,总建设周期36个月。
入市最好时机:
上六个月
项目定位:
“旗山文城”对目标消费群体判定,锁定以中高收入群体为主。
提议项定位集居住、休闲、养生为一体,以联排、叠加为主低密度高级住宅。
不过现在该区域还处于城镇结合体,交通还不完善相对不便利。
需待项目和正祥地块650多亩开发将加速该地域发展进程。