建设工程项目审批手续及流程.docx
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建设工程项目审批手续及流程
建设工程项目审批手续及流程
阅读引语
房地产项目前期手续十分繁杂，涉及规划局、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门；不同性质的项目审批方式的有所差异，审批标准及结果会有很大不同......
第一部分：
房地产项目前期主要流程
第1步：
编制可行性研究报告，取得发改委“立项批复”。
第2步：
取得国土局“用地预审意见”。
第3步：
取得环保局“环境评估审查意见”。
第4部：
取得规划局给发改委的“规划意见函复”。
第5步：
取得规划局给建委的“规划意见函复”。
第6步：
取得建委的“选址意见通知书”。
第7步：
取得发改委的“招投标方式通知书”。
第8步：
委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“设计招投标备案回执”。
第9步：
取得规划局的“规划意见通知书（选址）”。
第10步：
完成方案设计，取得规划局的“设计方案审查意见”。
第11步：
完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。
第12步：
取得规划局的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。
第13步：
取得规划局的“用地规划许可证”。
第14步：
取得建委的“征地计划通知书”。
第15步：
取得国土局的“建设用地批准书”。
第16步：
完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”。
第17步：
完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”。
第18步：
完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”。
第19步：
委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。
第20步：
委托勘察院进行评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。
第21步：
取得建委的“年度施工计划通知书”。
第22步：
设计院完成规证报批图纸设计，取得规划局的“工程规划许可证”。
第23步：
与原土地方完成安置补偿工作，签订“安置补偿协议”。
第24步：
完成水、电、气、暖、信、路等市政供源设计方案，取得市政院的“市政供源方案”。
第25步：
取得园林局的“树木伐移许可证”。
第26步：
取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。
第27步：
取得国土局的“国有土地划拨决定书”。
第28步：
取得国土局的“国有土地使用证”。
第29步：
设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格书”。
第30步：
完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。
第31步：
完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。
第32步：
委托拆迁公司完成现场三通一平。
第33步：
建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。
第34步：
完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。
第35步：
完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。
第36步：
完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。
第37步：
资金到位，取得银行出具的“资金证明”。
第38步：
取得人防办的“人防施工图备案回执”。
第39步：
取得建委的“施工许可证”。
至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。
规划部门的审批流程是：
控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。
第二部分：
房地产项目前期审批详细流程
一、建筑策划
本部分不赘述。
二、工程规划许可证
工程规划许可证是规划审批的最后一道手续，拿到后即可到国土局办理土地证，到建委办理开工证，此证意义重大，为通常所说所的五证之首（五证为：
工程规划许可证，土地证，开工证，销售证，房产证），前期审批不出差错，至此已无太大悬念，如果办不下来，多半是之前某道手续有问题，出了后遗症，或是政策突变，暂停审批。
准备材料如下：
1、申报人委托书；
2、申报表；
3、立项批复；
4、年度施工计划；
5、规划意见书；
6、方案审查意见；
7、用地预审意见；
8、环保意见；
9、用地规划许可证；
10、勘察设计中标通知书或等级表；
11、报规证所需全套施工图；
12、档案登记表；
13、人防审查意见；
14、消防审查意见；
15、交通审查意见；
16、其它。
三、用地规划许可证
当用地是新征集体土地或占用别人的土地时，须办理此证，自有用地建设项目不用办。
提交材料：
1、规划意见书；
2、立项批复；
3、方案审查意见；
4、用地预审意见；
5、环保审查意见；
6、钉桩成果通知单；
7、选址意见通知书；
8、与原土地方签订的安置补偿协议。
四、方案审查、整套设计方案、日照测算
审查设计方案以前为规划审批一项内容，后精简审批环节时取消，取消后引起诸多问题，后又恢复，目前不属行政许可事项，建设单位“自愿”请规划局提供技术指导。
审查内容和标准主要是看方案是否在遵照规划意见书的要求进行设计，同时是否又符合各项建筑设计规范，间距、遮挡、退线、日照、出入口、面积、高度、容积率、覆盖率、绿化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。
提交材料有：
1、整套设计方案（包含：
总平面图，各层平立剖面图，设计说明，效果图等）；
2、规划意见书；
3、立项批复；
4、用地预审意见；
5、日照测算；
6、其它。
五、规划意见书、“规划意见书（条件）”、“规划意见书（选址）”
规划意见书是以前“规划要点”和“规划条件”两步审批的二合一，分“规划意见书（条件）”和“规划意见书（选址）”二种，其中内容是对拟建建筑性质、位置、体量高度、面积大小等所有指标的约定和认可，自有用地项目下发“规划意见书（条件）”，新征用地项目下发“规划意见书（选址）”。
申报“规划意见书（条件）”提供材料如下：
1、建设申请；
2、申报表
3、经办人委托书；
4、1：
500或1：
2000地形图；
5、土地证和房产证；
6、规划总平面图；
7、上级意见（视情况）；
8、用地预审意见；
9、环保意见；
10、立项批复；
规划意见书为一个项目能否建设的决定性文件，有了它以后所有环节的审批理论上不会再有大的问题，审批标准有二个：
一是看建设要求是否与控规一致，二是看所建项目是否为政策允许。
第一条简单，第二条有点复杂，哪些项目让建，哪些项目不让建，不同单位不同的建设内容审批尺度标准不太一样，有总的原则，又需要一事一议。
六、土地变性、用地性质
城区每一寸土地的用地性质均已确定，而且每一块地的高度、容积率、绿化率、密度、规划路网位置等各项主要指标也已确定，远郊区县乡镇范围也基本如此，如果建设单位的拟建物性质与控规中的土地性质不符，则建设申请100%不会得到批准，两种解决办法，或改变建设内容，或申请改变土地性质。
“土地性质”有几层含义：
一是指是国有土地还是集体土地，二是指该幅土地允许做什么用、建什么项目，此处土地变性指的是第二条。
土地性质大项分为以下几类：
住宅用地（R表示）；商业、金融、办公、科教文卫用地（C表示）；工业用地（M表示）；仓储用地（W表示）；公路、铁路、港口用地（T表示）；城区道路、广场用地（S表示）；市政用地（U表示）；耕地、林地、村镇集体用地（E表示）。
土地变形指以上各种性质的相互转换调整，什么样的调整能得到规划局或政府的同意，并无明确的法律法规和条纹规定。
大致原则为：
1、顺向调整较易，逆向调整较难（顺向一般伴随着土地方利益受损、城市和社会利益受益的情况；反之为逆向）；
2、市政、公益、重点项目调整较易，经营性项目较难；
3、国家部委、央企、部队武警项目调整较易，地方单位、私企较难；
4、与城市发展方向和政府工作思路吻合的较易，反之较难；
5、运作程序正确，方式方法得当调整较易，反之较难。
6、没有后遗症，不会引发居民矛盾和麻烦的较易，反之别想。
七、控规调整、规划意见复函、控规修改完善通知书（图）
目前规划局对项目进行规划审批的依据是控规，若建设要求与控规不符，则规划审批无法进行，解决办法之一是建设单位按控规要求进行建设，办法之二是向政府申请对现行的地块控规进行调整。
政府为维护城市规划的严肃性和稳定性，不同意调的时候要多于同意调的时候，且尺度把握无量化标准，但总的原则是：
1、省级单位、部队酌情考虑，其它从严；
2、不会引发周边矛盾和社会影响的酌情考虑，其它从严；
3、要求明显合理，或原控规明显缺陷的酌情考虑，其它从严；
4、重点项目、政治项目、领导批示项目酌情考虑，其它从严；
单体项目调整一般由现土地方提出申请，区域性规划的调整一般由地方政府出面。
控规调整无法定办理时间，耗时费力，程序复杂，涉及部门人员众多，最后需报市政府批准，申请单位要提前有心理准备。
八、房地产开发商怎样拿地？
拿地的程序？
要办些什么手续，准备什么材料？
第一、房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二、行政审批
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1、选址定点
此阶段一般办理以下事项：
1）计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2）国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3）建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4）环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5）文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6）规划部门办理项目选址意见书。
2、规划总图审查及确定规划设计条件
1）人防办进行人防工程建设布局审查。
2）国土资源局办理土地预审。
3）公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4）规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5）规划部门确定建设工程规划设计条件。
3、初步设计及施工图审查
1）规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2）公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3）公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4）人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5）国土资源局进行用地预审。
6）市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7）建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8）建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9）建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
4、规划报建图审查
1）公安消防支队进行消防设计审查。
2）人防办进行人防设施审查。
3）建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4）规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
5、施工报建
1）建设单位办理施工报建登记。
2）建设方对工程进行发包，确定施工队伍。
招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3）建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
6、商品房预售许可阶段
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。
预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
7、建设工程竣工综合验收备案
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。
规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三、房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
1）申请书；
2）企业营业执照；
3）用地证明文件或土地使用权证；
4）建设用地规划许可证；
5）建设工程规划许可证；
6）施工许可证；
7）房屋竣工验收资料；
8）房屋测绘成果；
9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。
各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。
所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
九、关于房地产开发项目建设手续报批程序中应注意的若干问题
无论你在各自的领域内是多么的优秀。
你可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你试图进入地产行业，你就要遵循这个行业的行规。
任何试图改变现行房地产管理规则；挑战它的孪生“潜规则”的人，都会受到血一样的教训。
在这个行业里面，要懂“规矩”。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同行，看到这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
（目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
）
土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由项目所在地区规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置等要求；这些指标都要在这个批复里体现出来，包括现在的强制性小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
（擅自变更土地性质在我国是严重的违法行为。
）
但在现实中，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式曾一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我国正式搞土地出让制度是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。
北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。
因为我国在这个问题上缺乏经验，在国际上也没有什么可供借鉴的模式。
因为我国的房地产管理体系是全世界独有的。
专家及学者们同样也想不出更好的土地交易模式。
“城市规划”这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时——不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。
《中华人民共和国新城乡规划法》第三十八条：
“——在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
”
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。
非常的社会主义特色。
不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。
这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。
我再次强调一下：
母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。
因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。
这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，（因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都进行这样的项目运作。
）
再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物；立项主要考察的是项目的投资额及可行性。
在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从政策上的角度来管理的。
因现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上各地政策也不尽相同。
有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。
立项与其他程序的（先后）关系并没有一个国家级的作业流程。
譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。
这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。
但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。
立不了项根本做不了环评。
在地方利益的驱动下；建设项目都在纷纷的上马中，你自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给你推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。
只要你把编制费用稍微给多点基本上就算OK了。
房地产开发资质需要技术含量，关键是专业技术人员组织和搭建。
现在这些专业技术人员资料都联网了，想糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到。
3、总平面图审查阶段
这个阶段各地的叫法不一样，比较多的叫“修建性详细规划审查”。
这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等，很严格，也很专业。
在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。
譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。
这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。
现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？
你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。
现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。
这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以进行控制规划上的“偷奸取巧”。
再举个例子：
容积率，总建筑面积除以净用地面积。
也是看起来很简单。
但是放到实践中一看，什么是净用地面积？
从哪里起算？
是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？
这个东西根本说不清楚，怎么算都行。
把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。
这也是可以钻营的地方。
其他的地方：
譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。
但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。
怎么办？
设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。
消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求的，只要这种草地能承载得起消防车并在（设计）说明中加以强调，一般情况下还是可行的。
审核总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的过程，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。
几乎没有见过能顺顺当当一次就能通过总平面审查的。
（我也没见过零缺陷的总平面设计）只要有心，无论什么设计院的总平面，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。
不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等；房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？
我在这里可以明确告诉你，在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。
再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。
这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。
你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审一年。
有一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。
最后一无所获。
连告都不知道要去告谁。
我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：
“你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？
退回去给你重新改过再来”！
4、管线综合审查
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，因为要求实在是非常的专业。
事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率是一样的，举不胜举。
管线综合包括三大项：
小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。
给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等。
上面这三样大内容依规范，统统得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
这些线路必须要合理的安排好，不能到处乱走。
作为专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：
你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。
只要发现有这个，基本上这个小区你就不用考虑是否买了。
功能井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。
如果什么井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你也可以考虑放弃了。
为什么我要这么强调这个管线综合呢？
如果它设计不好有什么后果呢？
首先，就是给排水会整天出问题。
一下雨小区就变池塘的事情，实在是见得太多了；不是这里的线路坏就是那里坏，整天修。
这都是管线综合没搞好的标志。
这样的小区，能住吗？
管线综合既然如此重要，那么对于我们来说，当初设计的时候好好的考虑，综合考量研究，不就行了吗
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