物业管理制度与政策重点资料.docx
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物业管理制度与政策重点资料
物业管理制度与政策重点资料
1、（前言补充材料）物业管理产生的原因：
业主共有财产的出现--共有财产什么情况下才出现---组团建筑、住宅小区的出现--导致住宅共用部位、共用设施设备（共有财产）出现---导致共有产权出现（对应的是专有产权，自己私人负责；建筑物区分所有权）--共有产权、共有财产如何管理—业主的共同管理权—管什么、怎么实现—业主大会和业主委员会实现对共有财产和共同利益的平衡---制定管理规约（83页法律效力：
对业主、物业使用人发生法律效力；对物业的继受人自动产生效力）和业主大会议事规则等事项---决策权和管理权分离—决策权归业主大会（决策内容，共10项，对全体业主有约束力，不得以没有参加业主大会为由，拒不执行，例如业主以其并非物业服务合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
业主个人权利和业主大会决策之间的关系：
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，如果决定侵犯了业主个人权益，业主可以请求法院要求撤销；除此之外，个人服从集体。
原因是业主大会决策能够代表全体业主的意志，条件是物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加既最少双二分之一，特殊情况双三分之二，少数服从多数。
确定业主身份：
取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主；基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主专有部分面积的认定办法和业主人数的认定办法，见业主大会和业主委员会指导规则第23、24条），第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
（其计算公式是：
专有部分面积／建筑物总面积×100％。
因此，只有建筑物总面积等于专有部分面积的总和，上述公式才有意义。
否则，很有可能出现所有业主的表决能力的总和大于100％或者小于100％的情形，这显然是荒谬的）第二十四条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
管理权交由物业服务企业实施---委托物业服务企业依据业主的共同契约，为业主提供公共服务，维护业主的权益---委托如何实现--市场化是物业管理最主要的特点（双向选择、等价有偿）---以业主大会选聘物业服务企业，业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之时为分界点，划分为前期物业服务合同和物业服务合同---前期物业服务合同（特点：
过渡性即附终止条件、要式合同，课本57页）由建设单位和通过招投标（住宅物业强制执行，特例：
协议。
见课本91页）选定的物业服务企业签订（包含物业管理不具有的内容，课本26页），合同的依据是业主临时规约（建设单位制定，而且是在物业销售前制定，这时唯一的业主既大业主是建设单位，后续购买物业的业主既小业主的利益如何保证？
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益，合法权益见课本85页；建设单位的义务见课本32页，临时规约的内容，85页）---商品房销售合同包含前期物业服务合同内容和遵守临时规约的承诺条款—前期物业服务合同内容（见课本58页）--业主大会成立（已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时可以成立业主大会，缺少对业主人数的规定，但达不到双二分之一的规定，业主大会的决议不起作用，业主大会也就没成立），业主委员会和物业服务企业签订物业服务合同—物业服务企业如果变更有交接过程（主要是与业主委员会办理物业的承接查验，只要是物业服务企业第一次介入就要查验，一共几次？
具体内容见课本98页，查验出来的问题要确定维修责任，是否在保修期？
不在保修期的处理）---物业服务的内容，见课本36页---物业服务的等级，见课本38页—如何提供，三个义务，课本60页，可以免责---责任的认定，合同责任，64页—--物业服务费的缴纳：
①违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉；物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
②已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；③业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；④物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；⑤物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
----物业的维护与使用：
64页、65页
2、物业服务企业的相关规定------物业服务企业必须是独立的法人----资质等级的认定和承接项目标准，数字标准，按一半递减---物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人------物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
1．业主是建议权，业主大会是决策权，物业企业是管理权，
2．业主大会决定的十项内容：
（必考）
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；（双三分之二）
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（双三分之二）
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第一章物业管理概述
1、物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
即物业管理是业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。
P1
2、《条例》调整和规范的范围：
仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。
P1
3、是否选聘物业管理企业来对物业实施管理是业主的权力P1
4、物业管理活动的基础是物业服务合同，物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
P2
5、《条例》调整的范围：
住宅物业、非住宅物业的物业管理活动。
P2
6、《条例》的适用范围，既包括城市、也涵盖乡村。
7、物业管理活动应当遵循市场原则。
市场原则是物业管理活动的前提条件，本质是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，决策权属于全体业主，但职能交由物业管理企业实施。
P4
8、非市场性的房屋管理不属于物业管理。
P4
9、社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征；市场化是物业管理最主要的特点；双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
P5-6
10、物业管理起源于19世纪60年代的英国。
P6
11、1993年，深圳人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》（地方性条例），2000年中国物业管理协会成立。
P10-11
12、《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石。
（全国性的）
13、《条例》规定物业管理的基本制度：
1）创设了业主大会2）业主公约3）前期物业管理招投标4）物业承接查验5）物业管理企业资质管理6）物业管理从业人员职业资格7）住宅专项维修资金。
《条例》对业主财产权力的尊重和保护，还体现在对侵害业主财产权的救济上。
（物业管理企业擅自改变物业管理用房和用途，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。
这充分体现了保护业主权益的立法精神）反复提到P23
14、前期物业管理包括通常情况下物业管理不具有的一些内容，如管理遗留扫尾工程、空置房出租或是看管等物业管理事项。
P26
15、《条例》的法律责任的特点：
（1）行政责任、民事责任并存
（2）处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系（3）体现了业主自我管理、自我监督的原则P30
16、一、
（1）业主相互之间的关系：
物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。
（2）物业管理企业和业主之间是完全平等关系（3）开发企业与业主以及物业管理企业之间是大业主与小业主的关系。
二、《条例》要求，购房人在与开发建设单位签定的购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业管理服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权力义务
三、开发建设单位在物业管理合同中的义务：
1）制定业主临时公约并明示买受人2）住宅物业必须通过招投标方式选聘物业管理企业3）提供必要的物业管理用房4）不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备5）在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任
四《条例》规定了供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的权力和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。
同时明确规定“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”P31-32
新补充材料（必看）：
第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。
筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
第五十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第二章物业管理服务
1、一、物业管理服务的公共性和综合性，物业管理服务有别于单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。
二、物业管理的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性。
这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。
三、物业管理服务的即时性和无形性，物业管理服务不存在流通环节，生产和消费处于同一过程中。
P35-36
2、物业管理服务是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。
包括两方面的内容：
一是对房屋及配套的设施设备和相关场在进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生秩序。
P36
3、物业管理服务主要包括的内容：
1）房屋共用部位的维修、养护与管理2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理3）物业管理区域内共用设施设备维修、养护与管理4）物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务5）物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务6）物业装饰装修管理服务7）物业档案资料的管理8）专项维修资金的代管服务（所有权是业主，双三分之二）P37
4、物业服务合同约定以外的服务：
（1）提供物业服务合同约定以外的服务，不是物业管理企业的法定义务。
（2）合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定（3）物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。
P37-38
5、于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保法服务、绿化养护管理六方面界定物业管理服务的内容。
注：
与上面八项相对应，公示24小时服务电话，每年至少一次征询业主意见，满意率80%以上。
P38
6、房屋管理：
根据房屋实际使用年限，定期检查房屋使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
注：
载人电梯24小时正常运行，路灯、楼道灯完好率不低于95%。
P39
7、物业管理企业和业主在使用以上标准时，应当注意的问题：
（1）《标准》为普通商品住宅、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。
物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。
（2）《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。
P45
8、《物业服务收费管理办法》不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业管理服务收费进行管理。
P48
9、物业收费的形式：
包干制、酬金制
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
物业服务费包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；包干制是普遍采用的形式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。
预收的物业服务资金包括：
物业服务支出和物业管理企业的酬金；物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业属代管性质，不得用于合同约定以外的支出。
物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
P49
10、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
P50
11、《条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定。
P50
12、在建设单位销售物业之前，建设单位是唯一业主。
P51
13、对拒不交费的业主，物业管理企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。
解决争议可以通过仲裁或向人民法院起诉解决。
P51
14、物业服务合同属于民事合同的范畴P53
15、不同物业管理阶段和不同签约主体分为：
前期物业管理合同，物业服务合同。
P54
16、物业服务合同的主要内容：
1）物业管理事项2）物业服务质量3）物业服务费用4）双方的权力义务5）专项综合维修资金的管理与使用6）物业管理用房7）合同期限8）违约责任P54-55
17、物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业管理企业移交物业管理资料；P55
18、业主与物业管理企业签订的合同发生效力就意味着前期物业管理阶段结束。
P56
19、前期物业服务合同是要式合同，《条例》要求以书面形式签订。
《条例》二十六条规定：
前期物业合同可约定期限；期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的合同生效，前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同是一种附终止条件的合同P57
20、不属于公共服务项目的有：
承揽房屋装修工程、代理房屋出租、代理家政服务等，也可以在前期物业服务合同列明。
P58
21、维护物业管理区域秩序的主要方式：
（1）履行告知义务
（2）履行制止义务（3）履行报告义务P60
22、物业管理企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业主，并给其他业主造成损害后果的，依据《民法通则》关于相邻权规定，由违规业主承担侵权责任，物业管理企业不承担物业服务合同的违约责任。
P61
23、物业保安人员不得剥夺、限制公民人身自由；不得搜查他人的身体或者扣押他人合法证件、合法财产；不得辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人。
P63
24、对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应承担相应的合同责任，而非法定责任。
P63
25、物业管理企业承担责任的前提条件：
未能履行包括根本不履行和不完全履行两种形式。
P64
26、无论业主大会、业主委员会、业主和物业管理企业都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。
P65
27、当事业主不得擅自实施占用、挖掘行为、只有在征得业主委员会和物业管理企业同意的情况下才可实施。
P66
28、《条例》规定了业主装修房屋前对物业管理企业的告知义务。
P67
29、《条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作三个方面的规定：
一是原则规定了利用共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序，二是明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权，三是确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。
共用部位收益应当优先用于补充住宅专项维修资金。
P67-68
第三章物业管理的基本制度
1、业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
P69
2、《条例》规定：
房屋的所有权人为业主。
现实物业管理中，具备业主身份的情况：
一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。
P70
3、（指导规则补充资料）召开业主大会临时会议：
经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的。
4、业主大会可以成立也可不成立。
P74
5、（指导规则补充资料）业主大会的筹备：
物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料；
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册，（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关文件资料。
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。
筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
6、建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。
业主公约对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。
P82
7、业主公约的法律效力：
（1）业主公约对物业使用人也发生法律约束力。
（2）业主公约对物业的继受人（即业主）自动产生效力。
P83
8、《条例》规定建设单位制定业主临时公约的时间为物业销售之前。
P84
9、物业买受人对业主临时公约承诺的义务，通常临时公约作为物业买卖合同的附件，或是在合同中明确规定，要求买受人在物业买卖合同上签字确认。
P85
10、对于发生危及的公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，业主或物业管理企业必须及时进入相关业主房屋进行维修养护，无法通知相关业主的，物业管理企业可先向邻居说明情况，并协同物业管理企业之外的第三方进行维修养护，但事后应当及时告知。
P88
11、全体业主授予物业管理企业行使的管理权力：
1）配合建设单位制定物业共用部位共用设施设备的使用、维护和管理、共用秩序和环境的维护等方面规章制度；2）以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反业主临时公约和物业管理规章制度的行为。
P89
12、违约责任：
（1）业主违反约定，妨碍物业正常使用造成物业损害及损失的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院起诉；
（2）业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院起诉；（3）建设单位未能履行临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可向人民法院起诉。
P89
13、《条例》特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业。
《条例》的例外规定。
1）对于规模较小的住宅物业2）投标人少于3个的，建设单位可采用协议的方式选聘物业管理企业；《条例》特别规定，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准，才可以进行。
P91
14、邀请招标必须向三个以上物业管理企业发出投标邀请书。
P92
15、房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册，由具有经验的人员组成物业管理评标专家库。
P95
16、评标委员会成员是5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面专家不得少于成员总数的三分之二。
P95
17、物业承接查验的内容：
首位业主入住之前与物业管理企业办理物业承接验收手续，并将记录做为物业管理档案。
业主委员会选聘物业管理企业的，应在原合同终止后组织新老物业企业共同进行物业承接查验活动，由原物业管理企业向业主委员会办理物业移交手续，再由业主委员会与新物业管理企业办理物业承接手续。
P98
18、建设单位向物业管理企业移交的资料：
（1）竣工验收资料
（2）技术资料（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件（4）物业管理所必需的其他资料P98
19、《条例》第三十一条规定：
建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。
P99
20、从事物业管理活动的企业，必须具有独立法人资格。
P101
21、物业管理企业的资质等级：
1）一级资质，注册资本500万元以上，专职管理技术人员不少于30人，中级以上职称的人员不少于20人；2）二级资质，注册资本300万元以上，专职管理技术人员不少于20人，中级以上职称的人员不少于10人；3）三级资质，注册资本50万元以上，专职管理技术人员不少于10人，中级以上职称的人员不少于5人。
P103
22、执业资格注册：
执业资格实行注册登记制度，取得《执业资格证书》者，应当在规定的期限内到指定的注册管理机构办理注册登记手续。
P113
23、物业管理师是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，从事物业管理工作的专业管理人员。
P115
24、考试成绩实行2年一个周期的滚动管理办法。
P116
25、取得《物业管理师资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。
P117
26、物业管理师执业每年接受继续教育应当不少于40学时。
27、一、物业管理师应具备的执业能力：
1）掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；2）具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识；3）能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定；4）具有丰富的物业管理实践经验。
二、（重点掌握）物业管理师的执业范围：
1）制定并组织实施物业管理方案；2）审定并监督执行物业管理财务预算；3）查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料；4）负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理；5）维护物业管理区域内环境卫生和秩序；6）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
P119
第四章房地产相关制度与政策
1、直接关联房地产的法律：
1）《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》P127
2、规划管理的主要方式是依
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