第三届中国养老产业与养老地产高端论坛.doc

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第三届中国养老产业与养老地产高端论坛

2011年06月25

论坛现场

作为中国经济的支柱产业，房地产行业必将在探索应对老龄化的道路中扮演举足轻重的角色。

在2010年第一、二届“中国养老产业与养老地产高端”论坛成功举办后，房地产行业已经刮起了一股养老项目的开发热潮，但政策配套不完善，融资渠道缺乏，实际操作经验不足以及养老地产项目与传统地产开发商业模式的差异等因素仍然是房地产行业进军养老产业的屏障。

因此国外先进经验的借鉴，国内成功项目模式的学习，甚至失败经验的吸取，均是瞄准这一发展领域的企业及机构迫切需要寻找的珍贵资源。

第三届中国养老产业与养老地产高端论在2011年6月24日在北京召开。

　　时间：

2011年6月24日

　　地点：

北京太阳城会议中心楼1楼礼堂

　　以下为现场实录

　　【主持人】：

尊敬的各位领导、各位来宾，大家早上好！

欢迎各位莅临第三届中国养老产业与养老地产高端论坛，下面有请本届论坛特邀主持人，清华大学建筑学院教授，著名的老年建筑研究专家周燕珉女士。

　　【周燕珉】：

尊敬的各位来宾，大家早上好，欢迎参加第三届中国养老产业与养老地产高峰论坛，今天我们来到了北京太阳城老年社区，北京太阳城建于2000年初，是北京早老的老年社区之一，其见证了我国养老地产多年来的发展过程，今天我们特地选择了在这里举行第三届论坛，希望请大家来共同探讨老年地产在当前发展中遇到的问题和今后的发展方向。

　　今天是第三届养老论坛，去年6月在清华大学举办了第一届，12月在深圳住交会上举办了第二届，两届都非常成功。

在前两届会上，我们共同探讨了我国老龄化给地产带来的机遇和挑战、老年人的需求、养老地产的开发模式等，得到了大家的热情支持，两次论坛总参会人数超过一千人。

　　在第一届，第二届论坛上，我们从较为广泛的范围和相对宏观的层面对养老地产进行了探讨，随着养老地产的深入发展，大家遇到了更多的实际问题，如拿地方式、融资渠道、经营模式、规划设计形式以及后经营管理等方面的问题。

因此，我们论坛组织探讨的内容也需要更加的深入，更加的具体。

　　今天我们邀请了许多在养老行业有着丰富经验的领导和专家，以及已经做了许多开发尝试，取得了很好成果的企业代表与大家共同来分享他们积累的宝贵经验，也希望在座的各位前来参加的代表们在会后为论坛提出更多的宝贵意见，将来在下一个论坛中将会加入市场最需要的这些内容。

　　下面请允许我首先介绍一下今天来参会的嘉宾，为了节省时间，我将用集体介绍的方式，介绍完毕以后，大家一起鼓掌欢迎。

　　今天的主讲嘉宾，即第二天参加项目点评的嘉宾主要有：

　　中国房地产业协会副会长朱中一先生；

　　北京师范大学壹基金公益研究院院长、民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀先生；

　　中国房地产报社总经理单大伟先生；

　　日本株式会社生活服务系统董事长村山宏治先生；

　　阳子企业管理咨询（上海）有限公司总裁鞠川阳子女士；

　　北京清华城市规划院清城华筑建筑分院陈首春副院长；

　　北京太阳城集团董事局主席，今天的东道主朱凤泊先生；

　　怡海集团董事长王琳达女士；

　　北京乐成老年事业投资有限公司投资总经理高峻松先生；

　　北京乐成老年事业投资有限公司质控培训部总监赵良羚女士；

　　台湾老年机构福利协会理事长陈敏雄先生；

　　副理事长陈立基先生；

　　美国生活品质集团主席傅旻女士；

　　北京市汇晨老年公寓董事长马剑先生；

　　十三陵温馨老年公寓院长宋玉梅女士；

　　北京赛阳国际工程项目管理总经理赵晓征女士；

　　还有许多参会的重要嘉宾，限于时间关系，不再一一介绍了，在这里，让我们用热烈的掌声对前来参加会议的嘉宾表示欢迎。

　　今天来参会的还有来自金融投资、地产开发、策划设计、运营管理机构等方面的朋友，还有部分行业协会的朋友，在这里我们也欢迎大家的到来。

本次会议独家房地产的合作网站为搜狐焦点网，合作媒体还有搜房网、和讯网房产、星空地产网、网易、第一旅游网等网站，到会的还有养老杂志、老年杂志等媒体。

　　特别强调的是今天我看到在座的还有非常多的参加的嘉宾，昨天大雨很多飞机不能飞到北京，直到今天凌晨三四点钟很多参会嘉宾才赶到，在这里我表示非常感谢；

　　此次会议由清华大学建筑学院和中国房地产报主办，由清华大学建筑学院住宅与社区研究所、优博集团及中国之家具体承办，由清华城市规划设计研究院、清城华筑建筑设计研究院、中国之家低碳发展联盟共同协办。

本次会议由北京太阳城特别支持与协办。

　　会议由清华大学建筑学院提供学术指导，确定会议议题及议程，并负责邀请专家学者。

由中国房地产报具体负责会议的各项会务、组织工作。

　　此次会议共有两天，分为三个板块：

第一天位嘉宾主讲人，我们共邀请了9位主讲嘉宾，分上下午演讲。

上午的演讲内容侧重于政策等宏观方面，下午则安排了具体操作等微观层面的内容。

　　第二天上午为养老项目实际案例专家点评会，会议安排了两个目前正准备开发的养老地产项目，先由开发商自行讲解，然后由我们邀请多位点评专家从投资、策划、规划、建筑设计、运营管理、可能性等角度对这两个项目进行点评和提出建议。

　　第二天的下午有两个活动方案：

　　第一个活动方案是：

参观养老院。

会议为大家联系了北京太阳城、北京汇晨老年公寓和十三陵温馨老年公寓三个养老社区，供大家自由选择参观，具体参观方式明天我们会进行专门说明；

　　第二个活动房价是：

一部分不去参观的朋友可以继续留在会场与专家讨论项目开发中遇到的实际问题，会场将分成土地金融、开发建设及运营管理三个会场，到时大家可以自由交谈。

有项目资料的朋友，请准备好，一边倒时可以与专家交流。

　　今天的会议十分感谢中国房地产报的同仁们，特别感谢总经理助理康静女士带领的团队为这次会议的成功召开进行了好几个月的努力，下面有请中国房地产报总经理单大伟先生致词。

中国房地产报总经理单大伟

　　【单大伟】：

尊敬的各位来宾，女士们，先生们，大家上午好。

看到这么多来自国内外的专家、学者、研究机构，以及房地产上下游企业的代表参加第三届中国养老产业与养老地产高端论坛，作为中国房地产报的代表，我感到由衷的欣慰和高兴。

　　过去的一年，我们的国家成为全球第二大的经济体，各行各业面临千载难逢的历史机遇，同时，也在经济、政治、社会、自然等方面面临多重不确定性，房地产行业更是如此，中央政府一再提高对房地产泡沫的警示分贝，整个行业正在做更艰难的战略选择，重新连接商业成功与社会进步，从一个看似危机四伏，动荡不安的世界中吸取力量，塑造一个更加繁荣稳定更可持续的行业。

　　新的变化在于如今的房地产行业正在经历由住宅、商业等常规领域的广度向更为细分和专业化的市场全面的转变。

养老地产正是房地产行业重塑自身价值的代表性尝试，中国的老龄化社会似乎在最近几年突然到来，人口快速老龄化、老年人口高龄化、老年人家庭空巢化，部分老人失能化等四化叠加的养老、医疗、照料、服务、精神慰籍等越来越突出，目前机构养老不到1%，而发达国家则达到57%。

据预计，中国的老龄人口中大约有6%—8%的人需要到养老机构养老，现有的老龄人口为1.59亿，也就是说需要900万—1200万张床位，现在全国养老机构的床位加在一起也只有173万张，这个市场的缺口是极其巨大的，未来我们去哪里养老，这是一个包括我们在座的每一个人需要思考和探索的问题。

　　不过，正如硬币有正反两面一样，我们很快看到床位巨大的缺口，养老产业链条的缺失的潜台词就是养老产业市场巨大，如果能把国外先进的养老产业专业化的操作模式与中国庞大的市场和具体的国情结合起来，我们将会打造出一个无比巨大的新型产业。

当然，如果仅仅以商业的视角探讨养老这一命题，必定难以承载颐养天年，传承孝道的使命。

如何在商业操作和解决社会问题中找到平衡点，在中国整体未富先老的国情上找到应对老龄化社会的正确路径，让我国的养老产业与养老地产在兴起之初就尽可能走在正确的发展道路上，这是由中国房地产报与清华大学建筑学院联合主办的中国养老与养老地产高端论坛一直在着力努力探讨的一个方向。

　　在前两届论坛梳理和分享养老产业，尤其是养老地产行业的产业链组成，以及养老地产项目开发的必要环节之后，第三届论坛则从项目的实例切入，深入剖析项目前期的市场调研与项目的策划，直至项目后期运营费用的计算，探讨养老地产之城市运营的意义，如何让养老地产能够真正的落地等等方面的一些话题。

我们欣喜的看到，养老产业和养老地产来自政策层面的利好消息正在逐渐的丛出不穷。

　　几天前，在全国城镇居民社会养老保险试点工作部署，暨新型农村社会养老保险的经验交流会上，我们的总理温家宝先生承诺，本届政府在任期内将基本实现城镇居民社会养老保险制度和新型农村养老保险制度的全覆盖，原计划2020年实现全覆盖的新农保将提前至2012年完全覆盖。

几千年来中国人老有所养的欲望在可预见的未来几年就能逐步成为现实。

　　正如政府对养老产业的关心和鼓励，我们今天对于养老事业所有的关注和任何努力，在养老问题上释放的善意和人情的温暖，不仅仅是在挖掘一个朝阳产业的潜在需求，使之变成商业利益，从某种程度上讲，我们对养老产业的关注和努力，反映出我们这个社会和国家对待历史的一个态度。

大家所从事的是一件功德无量的事业。

　　最后希望今天的论坛能够为整个行业的良性发展起到促进的作用，为养老地产在中国的发展提供理念的普及，观念和的分享，以及提供解决的一些方案。

在这里，我要向论坛的联合主办单位，清华大学建筑学院、清城华筑建设设计研究院、北京太阳城集团等单位表示衷心的感谢。

也对各位专家的辛苦付出表示崇高的敬意，最后预祝大会圆满成功。

谢谢大家。

　　周燕珉：

谢谢单总慷慨激昂的致辞，再次感谢单总率领的团队的辛勤工作。

下面进入大会的报告阶段，首先有请北京师范大学壹基金公益研究院院长，民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀先生，我们请王院长为我们解读最新的养老政策，他今天的讲演题目是“规划“十二五”社会养老—国家养老服务体系建设解析”，下面有请王院长。

北京师范大学壹基金公益研究院院长，

民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀

　　【王振耀】：

很高兴又一次和大家交流养老这个话题。

今天在我发言之前，其实我得到一个很好的消息，我特别激动，那就是马总，我原来在中央电视台我们做节目的时候，我和他有一个约会，我说你的床位如果过了50%，住的人员，你就一定到民政部去，我们一定给你做很好的公开宣传，当然大家知道后来我离开了民政部，但是今天早晨他告诉我他的床位，他的房间整个利用已经过了90%了。

他接着还要做什么呢？

还要做另外的两个小的准备再进一步扩张。

他采取的是另一条模式，并不是会员制，就是服务，并且我认为做的是高端的服务。

我听完非常高兴，我问是不是全国像民营的，做这样的模式的，有这么高的床位的利用，是不是第一家，过90%了，我觉得这其实是一个信号，其实马总你展示的，我觉得是全国可能养老产业和养老事业发展的一个风向标，不仅是汇晨，汇晨原来很多挑战，他也做了很多实验，最终的结果是看老年人用不用。

所以，以汇晨为例，我们国家现在大家注意到了没有？

从去年到现在，我们整个中国养老产业，养老事业正在静悄悄的进入了一个历史性的转折点。

　　我今天和大家谈这样几个问题，谈谈政策转型，谈谈如何定位社会养老，再谈谈规划中的三百万张床位，最后谈谈中央和地方的责任，包括政策的机遇，以及我们面临的挑战。

　　大家都想知道现在养老服务的基本形势，刚刚民政部发布的《2010年社会服务发展统计报告》，这个数据说全国城乡各类老年福利机构是39904个，比上年增加233个，这233个基本上都属于城市养老的，大家看一看，这200多家增量主要发生在城市，床位也过了300万张了，比上年增加了接近30万张，增长了9.0%，年末收养老年人240多万，比上年增长了6.6%。

　　报告也给我们显示，2010年继续推进养老服务体系建设的试点工作，我在民政部的时候就一直在做，现在部里继续推进，已经在七个省开始建立，这大概是