文章新法规明确公摊面积.docx
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文章新法规明确公摊面积
新法规明确公摊面积
近年来，消费者关于商品房计量方面的投诉呈逐年递增的趋势，其中相当部分就是消费者对公摊面积提出了异议。
今年５月１日起，由建设部颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》开始实施，对如何计算商品房公摊面积给了一个明确的说法。
公摊面积“打闷包”购房业主存疑虑
谢老伯一家两年前购置了一套商品房。
按照买房时签定的购房预售合同，谢家这套两室两厅的房子建筑面积为１０１．８平方米，其中包括分摊的共有共用建筑面积２０．４９平方米。
交房入住后，谢老伯按设计图上标注的各房间面积逐一累加，发现公摊面积达到了２４平方米，比合同上写明的多一些。
购房合同附带的《公摊部位说明》上，具体标明了公摊面积包含的楼梯、过道等共用场所。
但这些公摊部分的面积各自是多少，具体是怎么测算出来的并没有明确标注。
这一点，正是谢老伯对公摊面积有异议的地方。
房屋买卖双方有争议，购房合同是直接的依据，但是目前通用的房屋买卖格式合同中，并没有明确规定公摊面积的测算方法和具体来源，也没有规定公摊面积出现误差的处理方式。
个别开发商利用这一点，做出了一些有损于消费者利益的行为。
购房者即使心存疑虑，到最后往往也只能吃下“哑巴亏”。
针对这一点，５月１日开始实施的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷事件，详细制定出了一定的计算标准，从而让百姓在购房时心中有数，减少了开发商对消费者进行欺诈的可能。
明确面积计量方式标明公摊部位及大小
《通知》主要对公摊面积的计算进行了规范，之所以这么规定，是因为房屋面积纠纷投诉最多的是因为产权证没有明确标明其分摊的公共部位或公摊面积的大小，致使一些开发商抓住购房者不明其公摊面积部位及大小，而私自对其进行再次的出租或重复出售，从中再次获取利益。
所以，５月１日实施的《通知》就是让购房人能够明确自己所分摊的公共建筑面积的部位及大小，从而有效保障业主的权益。
有效保护购房权益测绘单位要负责
对测量该房屋的测绘单位，在房屋权属证书附图中应注明其名称。
由于市场中一些房地产项目曾出现过实测面积与预售面积不符时，法院在判决时找不到责任人，所以文件明确该测绘单位对其完成的房产测绘结果的质量负责，从而有效地保护了购房人的利益。
建筑面积应透明计算规定要记清
在房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，在先前《房产测量规范》未做规定或规定不明确的，按下列规定执行：
一房屋层高
计算建筑面积的房屋，层高高度均应在２．２０米以上含２．２０米，以下同。
二外墙墙体
同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。
各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。
三斜面结构屋顶
房屋屋顶为斜面结构坡屋顶的，层高高度２．２０米以上的部位计算建筑面积。
四不规则围护物
阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。
五变形缝
与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。
六非垂直墙体
对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高高度２．２０米以上的部位计算建筑面积。
房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。
七楼梯下方空间
楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
八公共通道
临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。
九二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。
十与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。
十一室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。
相关人士同时透露：
虽然本次的《通知》对于规范房产市场具有一定的积极作用，但由于对于房屋面积的权属和计算问题的规范，有相应的一系列的法律法规以及技术标准组成，目前的《通知》还不能一揽子解决整个房屋面积计算的问题。
真正解决房屋买卖双方对公摊面积的争议，还需要相关法规的进一步完善。
探讨建设部建住房74号文关于建筑面积的规定
房地产交易中的面积纠纷一直备受关注，由于国家立法滞后，如何计算商品房的建筑面积（销售面积），成了开发商和购房者扯也扯不清、理也理不顺的难题。
为解决这个矛盾，使房地产交易中的建筑面积的计量、测算更加准确、规范，建设部房地产司于2002提3月下发了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）（以下简称《通知》），《通知》对商品房的外墙墙体、斜面结构屋顶、不规则围护物、变形缝、非垂直墙体、楼梯下方空间、公共通道等部分是否计入商品房建筑面积，以及如何计入等问题进行了规定，试图给所有购房者一个惊喜和公正。
但由于存在建筑面积定义不清、法规适用范围不明确等问题，笔者认为，如不加以明确的解释，《通知》的执行可能会导致房地产市场的某些混乱，破坏现有的房地产市场秩序，引发一系列纠纷。
一、建筑面积涉及到众多房地产行为，慎重增减意义重大
按照国内外通行的学理解释，建筑面积亦称“建筑展开面积”，是建筑物各层面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。
其中，使用面积指建筑各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和，在居住建筑中的使用面积称“居住面积”；辅助面积指建筑物各层平面中为辅助生产或生活活动作用所占净面积的总和，例如，楼梯、走道、厕所、厨房等；结构面积指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。
在当前的房地产市场运行中，建筑面积是众多房地产行为的重要计价标准之一，房屋建筑面积的计算绝不是仅仅为了进行房屋权属的登记，其作用是多方面的。
建筑面积的增减关系到众多房地产行为的实施细节，牵涉到各方面的利益，制定、修改、废止建筑面积方面的法律、法规应当慎重，并应协调各方面的利益，统一相关法律规范。
而《通知》却偏重从房屋权属登记的角度制定关于建筑面积的法律规范，未能协调好各种关系：
1、建筑面积是城市规划与管理的基础。
如规划中的建筑面积数、建筑面积与容积率、城市高度、城市空间以及建筑物之间的间隔等关系都依据建筑面积来计算和控制。
如果外墙面积、挑檐面积、坡顶面积的计算发生变化，与之相配套的规划、管理法规也应随之变更，否则，房地产规划与管理的难度将加大，某些实际操作甚至无法进行。
2、建筑面积是目前现行法规中收取土地出让金标准的重要计算依据。
如果建筑面积的计算方式发生了变化，怎样计算收取土地出让金的基数就成了一个问题。
按照《通知》规定，外墙有主墙之外的幕墙不计入建筑面积，斜面结构屋顶层高（高度）2.20米以下的部位不计入建筑面积，阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，超过底板水平投影部分不计入建筑面积……如果按照以上规定执行，这些不计入建筑面积，但占用了土地和空间的外墙、斜面结构屋顶、阳台、挑廊、架空通廊等是否也不应该收取土地出让金呢？
但现实生活中，这些部分的土地使用权出让金还在收取，这样就会出现一种怪现象：
被收取了土地出让金的部分却不能计算为房屋权属的面积，土地拍卖因此必然会出现矛盾。
此外，市政基础设施配套费和四源费的收取标准与土地使用权出让金收取的标准是一致的，按照《通知》不计入建筑面积的部分同样要交纳市政基础设施配套费和四源费，这部分费用的计量标准是什么呢？
3、传统的建设施工招投标是以建筑面积作为计算定额依据的。
新的定额以工程量单价计算也离不开建筑面积做基数。
如果按《通知》的规定计算建筑面积，那么这些工程量则无法列入计价取费基数。
但这些工程却必须用建筑材料和施工时来完成，增加了开发商与施工建设单位之间的纠纷。
施工单位绝不会白干活的，而收费的依据又如何计算就必然成了矛盾的焦点。
4、购房者在购房时希望摊入计价的建筑面积越少越好，但这并不能解决纠纷与合理性问题，因为当政府硬性规定的可分摊面积项目减少时，商品房交易的单价必然会提高，开发商是不会为购房者支付成本的，这些成本最终也还会由购房者承担。
《通知》试图通过硬性文件规定而减少计算中的纠纷，这根本不可能实现。
因为，商品房的面积不是由开发商自行计算测量的，现实生活中，商品房销售前的面积预测是第三者做的，竣工后的面积测量也是
第三者做的。
因此，实际上，开发商与购房者之间要求的是一个公正平等、可实际操作的测量方式。
就拿斜面屋顶的层高来讲，斜面屋顶的层高在2.20米以上时计算建筑面积，那么，如果交房时是粗装修，没有做地面，这时的2.20米空间高度是一个斜面的点；而做了标准精装（图纸设计的标高）则2.20米是另一个点的高度；如果客户自行精装地面标高超出了设计的标高，则2.20米高度又变换了一个点。
点的不同会引起建筑面积计算的变化。
到底是以图纸标高为准呢，还是以竣工标高为准，并没有统一的法律规范，这样必然会增加纠纷。
5、目前物业管理费的收取和供暖费的收取是以建筑面积为计价基础的。
当按建筑面积收取上述费用的基数被政府硬性规定缩小时，这些2.20米以下的空间是否不应供给热源和不应提供物业管理的服务（包括门窗、外围结构的清洗、保洁、维修等），因为当这些空间和结构面积不被计算为建筑面积时，并不能合理地收取供暖费和管理费，就必然会出现新的纠纷。
6、《通知》要求对不计算建筑面积的2.20米以下的具有使用功能的空间做明确的权属登记。
这个权属登记的土地使用年限是与整体建筑相同的，但被明确的登记为有权属的使用空间是否分摊土地使用税呢？
这部分空间毕竟是占用了土地空间的。
7、目前的公共维修基金和大、中修费用是按建筑面积来计算收取的。
非商品房的房租有些也是安建筑面积为依据收取的。
如果这些建筑物不计入建筑面积，也会有问题发生。
二、《通知》所指建筑面积应理解为商品房销售过程中的建筑面积
虽然《通知》未明确规定该《通知》中的建筑面积特指商品房销售过程中的建筑面积，但从通知的适用、执行情况，可以推知，《通知》中的建筑面积应为商品房销售过程中的建筑面积，立法原意只是为了对商品房销售过程中如何计算建筑面积的问题做出进一步的明确。
但由于该《通知》可能涉及到其他各个方面计量及操作问题，因此应以法律解释的形式明确《通知》的适用范围，这样才更为实际和便于实施，也能适应入世后，我国现行法律体
系应与国际接轨的需求，更好地解决当前房地产市场中普遍存在的面积问题、物业管理问题及其他问题，完善建筑面积方面的法律规范。
三、关于完善现有建筑面积方面的立法的几点建议
1、首先将建筑面积一词恢复到国际统一的，教科书中的基本概念上来，即建筑面积包括：
使用面积、辅助面积和结构面积三个部分，亦称“建筑展开面积”。
这个建筑面积是用于计划、统计、规划、计算单方造价、施工、单位招标、竣工结算等与宏观管理的建筑面积。
2、在土地出让时将不可用于销售的结构面积，维护外墙等不具有使用功能和不具备一定高度条件的面积扣除。
3、销售时应将面积分为三个层次，按照三个不同的层次分别计算各种收费。
销售前应预先按政府管理部门的规定做预测，并力争销售时公布其分摊原则、数值大小、权属情况并计入销售合同，以利于权属管理及登记：
第一个层次是套内建筑面积，这是供购房者合理使用的面积，这个面积不涉及分摊问题；第二个层次是销售时，依法可以作为计价单位合理分摊的建筑面积；第三个层次是按套内面积或销售的建筑面积在整个小区中拥有的其他共有建
筑面积（包括公共配套设施）或在小区之中所占的权益百分比。
关于不同层次面积的收费问题，笔者认为应当这样规定：
套内面积是业主可以独立使用（包括装修、出租）的面积，可以作为供暖费收费的计价面积；依法可以作为计价单位合理分摊的建筑面积是计价的标准面积，等于是产权证中应注明的每套住房的建筑面积，是可以用于再销售转让的面积；在小区中拥有的其他共有建筑面积（或百分比）是物权权益的面积，是该套住房在社区中拥有的其
他面积的权益（包括锅炉房、配电室、人防使用权、公共停车场、社区活动中心或俱乐部、物业管理用房、绿地、活动场所等应分配给分期的小业主共有的权益面积）。
该面积无法进行个性化划分和转让（转让房产时同时转让权益）。
这个百分比是承担管理费、维修费等有关费用的计价单位（面积或百分比）。
非套内的2.20米以下的建筑应计入第三层次中分摊（管道间不可再利用的可不计入建筑面积），如自行车库等，但不应作为计价销售的分摊面积（但不能不算建筑面积）。
套内2.20米以下的建筑也应计入套内面积，但应在销售时于合同中注明（以衅纸设计标高为准），让购房者事先知道并可以选择（有些可为不计价面积）。
社区的公共共有面积的细化，可使购房者知道自己拥有它项的权益，也知道自己应承担的义务。
4、建筑面积的定义不能由政府任意修改，但如何计算销售计价的建筑面积，哪些可列入分摊，作为每户单元的建筑面积等政府是有权决定的。
不进入分摊的面积并不等于不是建筑面积，也不等于业主不拥有权利和义务，应在第三个层次中作为社区共有建筑面积分摊。
规范测算体系日照房屋面积测算添“新规”
增加了对低于2.20米部位的面积计算处理方法
将原共用建筑面积分摊的规定进一步细化
对以往文件规定模糊的地方进行调整
对外墙抹灰层、保温层厚度计入外墙面积作了相关规定
对面积精度要求更高
房屋面积如何计算，一直困扰着购房者。
房屋面积测算体系的不规范，面积标准的不统一，更使得居民经常为房屋面积的问题皱眉。
为规范日照房屋面积测算，市房管局制订的《日照市房屋面积测算实施细则》11月15日起正式实施，《细则》中的规定将使房产面积的计算更加“清楚明白”，以前购房业主与开发商争议较大、无法界定的焦点问题都将有章可循。
以前日照的房产测算是按照国家2000年8月1日实施的《房产测量规范》执行。
然而，随着社会经济的发展、人民生活水平和审美观念的提高，《房产测量规范》在实际操作中，存在着对一些新建筑构件如飘窗（凸窗）、错层式阳台等规定不具体、甚至没有规定的问题。
日照相关职能部门根据《房产测量规范》，出台了适合我市房产测绘实际情况的《细则》，使其更细化、更具有可操作性。
据了解，《细则》中增加了对玻璃幕墙、外凸窗、层高低于2.20米部位的面积计算处理方法。
而这些在《房产测量规范》中无明确规定，操作也是“模棱两可”。
《细则》规定，对突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等，不计入建筑面积。
不过，如用这些材料作为房屋外墙，则按其外围水平投影面积，全计入房屋建筑面积；对凸出墙面的窗户，只要窗台高于楼地面0.20米以上，均不计入建筑面积；对层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室等不计算建筑面积；对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，只对层高在2.20米及其以上的部位计算建筑面积。
该《细则》将原共用建筑面积分摊的规定进一步细化，同时新增了不被分摊的共用建筑面积：
为多幢楼服务的警卫值班室、卫生间、设备管理用房等、独立使用的地下室、半地下室，及其中独立的车位、车库、仓库、杂（储）物间、作为机动车和非机动车集中停放的部位，以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分。
该《细则》还对与国标《房产测量规范》和建设部有关文件规定模糊的地方进行了调整，如同一幢楼具有两个以上独立出入的单元，其共有建筑面积分别进行分摊；若某一单元中有为整幢楼服务的设施或设备间（如上人孔），则该单元整幢楼分摊；《细则》中对外墙抹灰层、保温层厚度计入外墙面积作了相关规定。
《细则》同时对面积精度要求更高：
将房屋面积计算精度从三级提高到二级；量距使用经检定合格的钢卷尺、掌上型测距仪等能达到相应精度工具和仪器，边长取位至0.01米。
关于房产面积测算问题的几点探讨
2000年8月1日新的《房产测量规范》颁布实施以来，大家对新《房产测量规范》在某些规定中的说明还不是很清楚。
其原因一是对新《房产测量规范》的理解和掌握程度还不够；二是新《房产测量规范》的制定还有疏漏，个别解释还欠明晰，对特殊新问题还没触及到。
故我们在房产面积测算中对某些问题的认识和理解往往存在着与《房产测量规范》规定的偏误，在实际测量操作中往往难以把握，给工作带来困难。
现就工作实践中所遇到的几种面积测算问题与大家探讨。
因观点和看法不同，阐述的内容也会有所偏差，而最终能对实际工作带来一些帮助，让测算成果更趋于准确，分摊更趋于合理，才是笔者的本意。
一、关于有柱走廊与有柱阳台
《房产测量规范》上规定：
有柱走廊按柱外围的水平投影面积计算；而阳台是按是否封闭来确定建筑面积，封闭阳台按其外围的水平投影面积计算，未封闭阳台按其外围的水平投影面积的一半计算，即使有柱阳台不封闭也应按其外围的水平投影面积一半计算。
这就要求我们在实际操作中能准确区分哪种情况是有柱走廊，哪种情况是有柱阳台。
可从以下三种方法加以判别。
第一、有柱走廊一般是位入主入户门口，是各户从室外进入户内的必经通道，有的属共有部位，而阳台是处于入户门内的套内建筑面积，属户内专用部位。
例如，在某幢别墅中，先经过入户门进入户内，户内还有通往私家花园有柱有半围护部位，往往较长，有的跨越好几个房间，看起来与柱廊没什么区别，但其性质属室内专用部位，作为阳台使用，应该按不封闭阳台按其外围的水平投影面积一半计算；第二、若有柱廊设计为某个户室专用的，并且是入户内的必经之地，此种情况按有柱廊门廊计算全投影面积，而不能按阳台计算一半面积；第三、从柱廊的概念上理解，柱廊不仅要有柱，而且要有高出地面的廊台或沿柱的一侧有围护；若与地面或架空处在同一平面上，既无高差又无围护，应视同骑楼或架空部位，不计算建筑面积。
二、关于斜坡屋面
随着我国经济的繁荣和建筑业的蓬勃发展，城市建筑在满足居住的同时也越来越讲究独特、美观、新颖，一些开发商纷纷在屋顶作起了“文章”。
于是，一批又一批的复式建筑斜屋顶应运而生。
对于斜屋面房屋怎么测算?
《房产测量规范》规定：
斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
斜屋面顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久的、可供人们居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋。
如果单纯是斜屋面的房屋，直接“切取”2.20米的高度计算倒也方便、准确，遇到带有三角形“老虎窗”的斜屋面情况就不一样了。
这种斜屋面因其仅窗顶部分高于2.20米，两侧逐渐斜下又低于这个高度，可计算的面积并不大，且结构错综复杂，测算起来十分麻烦，界定也不见得准确。
故笔者认为：
这种斜屋面房屋的窗顶超过2.20米的部分可以不予考虑。
二、关于跃层户室中的内楼梯
有些房屋竣工时，跃层户室中的内楼梯开发商往往未建造，留作用户自理。
此种情况，因为计算建筑面积的客体不存在，有的地方不计算建筑面积，有的地方计算建筑面积。
分析其内楼梯房产开发商未建造理由是为了满足业主装修自由设计风格的需要，即使造了该楼梯，一是业主在装修时也会拆除，避免装修拆改时人力物力的浪费，二是防止拆除影响房屋结构。
内楼梯是连结上下层的必须通道，开发商未建造，业土装修时一定会造。
若不计算面积，确权时房产证上也无此楼梯部位面积，显然不合理。
因此，跃层中内楼梯是否建造均应按自然层计算面积确权，开发商未建造节省的造价成本可在购房合同中协商，在房款中扣除。
四、关于无上盖的坡道
坡道是车辆从地平面通往地下层或地上层的必须通道，有的坡道有永久牢固上盖，有的仅有临时简易上盖，还有的无上盖。
按照房屋建筑面积的定义中建筑面积计算条件规定之一，房屋具备有上盖且结构牢固才能计算建筑面积。
因此，有人认为仅有临时简易上盖和无上盖的室外坡道是不能计算建筑面积的。
此观点有些片面。
其实，无上盖的地下或地上坡道与室外楼梯应为同一使用性质，仅仅区别在于两者的形式不同而己，因此无上盖的室外坡道应等同室外楼计算其各层水平投影面积的一半。
五、关于消防连廊
随城市化进程加快，城市用地日趋紧张，房屋建筑不得不向高层化发展。
随之而来增加了消防安全要求。
为此，有些高层住宅十层以上设计一条消防连廊，连通不同单元消防楼梯，来增强消防疏散能力。
常见的有两种形式，一种是以挑廊与不同单元公用消防楼梯间直接相连；另一种是通过相邻两户内房间外设计一条类似阳台的廊，再经过相邻两户内房间与公用消防楼梯间间接相通。
后一种情况的廊属阳台性质，因它直接与相邻户内的房间相通，平常都是作为阳台使用的，只有在偶尔发生紧急疏散情况时，还要借助相邻户室内的房间组成公共通道通往消防楼梯，此时，不仅廊是公共通道，房间也成了公共通道，故作为相邻两户的公共阳台分摊较为合理。
在前一种情况，有的人认为是由于十层以上高层住宅引起的，其消防连廊面积应由十层以上住宅分摊。
这种做法有些不妥。
消防连廊的布局是从一幢房屋的整体结构设计要求所决定，再说该消防连廊直接与楼梯相连，所处楼层的户室也不能使用，若消防连廊下部某个单元楼梯发生火灾，也可向上经过消防连廊到达其它单元楼梯疏散。
因此，此类消防连廊与各相连的消防楼梯作为一个整体，随同楼梯一个级别分摊处理较为合理。
六、关于地下车位
由于城市购车族的不断增加，购买地下车位的人越来越多，拥有者希望车位能够独立进行交易，办理产权，以期升值。
那么，地下车位是否单独计算面积?
现行的《房产测量规范》还没有规定。
对于这个比较特殊的产权形式，可谓众说不一。
其一是地下车位虽在地下层内，但它是有固定的面积，只要明确了具体位置，是可以出售的，理应参与分摊，独立办理产权；其二是认为它建在地下层内，四周无围护结构，长时间很容易错位，造成权属纠纷，发生矛盾，不予独立办理产权，参与分摊。
有些地方的做法是：
以车位四周的分隔线为准进行测量、确权、发放车位房产证即可。
笔者认为：
不能以车位四周分界线测量计算面积，时间长了，分界线模糊不清，容易产生纠纷，而应是在开发商在具备合法的销售手续和车位设计图纸的前提下，埋设固定界址点标志进行测量坐标计算，就可以将车位进行交易、独立办理产权了。
七、关于住宅小区架空层楼梯、电梯
随着住宅建设发展，住宅小区向规模化、生态化发展。
很多小区为了增加通风、采光和绿化率，将某几幢房屋的底层架空用来种植花草，美化小区环境。
那么，架空层中的楼梯、电梯面积如何处理?
《房产测量规范》也没提到。
各地处理各异。
有的属本幢公用部位，计算面积分摊到该幢房屋中；有的计算建筑面积单列，不分摊；还有的认为不计算建筑面积。
本人认为：
此架空中的楼梯、电梯等公用部位是为了小区的通风、采光、绿化而引起的，不计算建筑面积；若计算建筑面积分摊，会使小区内相同幢、相同套型的房屋仅因一幢底层架空、一幢底有住房，而测算建筑面积的结果是有架空层房屋套型面积大于无架空层的套型建筑面积，其误差就是多分摊到的架空层的公用楼梯、电梯面积，结果导致购房者多负担了增加公用面积房款，显然不公平；若计算面积不分摊，不仅导致总建筑面积的增加超规划指标，要罚款处理，而其面积因无明确的产权主体而无法确认产权。
因此，作为不计算建筑面积较为合理。
总之，上述这些问题的探讨是笔者在实际工作中经常遇到的，考虑得不够成熟，个人之见。
不过，希望通过这样的探讨，最终能够找到一种正确的、合理的测算标准。
（作者工作单位：
温州市民信房地产测绘有限公司）
浅谈房屋层数问题
作者：
王国民 罗来松
《房产测量规范》（以下简称《规范》）对计算房屋层数与计算建筑面积方面作了很多规定，但由于各地各单位对有关规定的研究和理解不
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