某某湖体育训练基地项目可行性研究报告.docx
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某某湖体育训练基地项目可行性研究报告
某某湖体育训练基地
项目建议书
总公司
一、项目概述及基本技术参数
1、项目名称及承办单位
2、承办企业概况
3、项目简介
4、项目背景
二、建设规模与主要技术参数
1、项目建设场址与建设条件
2、建设规模与主要技术参数
3、功能区布局及项目形象环境定位
三、项目投资估算及投资回收预计
1、项目投资估算
2、投资回收预计
3、资金筹措
四、训练基地基本经营管理方案
1、经营管理方案
2、管理组织结构
五、市场预测：
1、基本市场环境、形势分析
2、竞争状况（附市场调研报告）
3、项目优劣势分析
4、市场定位
六、销售方案
1、方案策划
2、价格策略及依据
3、销售策略
4、广告策略
七、建筑、结构设计
八、初步经济分析
前言
目标：
在鹿泉大开发的总体布局中，某某湖项目位于L型项目群的最前端，在九景山庄项目与翠屏山项目、高新产业园项目开发的前提下，遥相呼应，最终完成汇合的战略部署。
某某湖项目依托其优美的自然环境和人文风景，同时营造出以体育、休闲、娱乐为核心的项目群，形成城镇规模构架，在鹿泉项目整体大开发中发挥举足轻重的作用。
某某湖项目以造城为依托，以聚集人气、形成人流、物流、商业流为目的，最终形成九景山庄项目与翠屏山项目汇拢与此的整体战略部署。
项目定位方案：
为了符合城市总体规划，发展教育培训产业，提高全面素质，推动社会进步，同时进行房地产项目开发，河北房地产集团有限公司拟综合各种培训中心、训练基地、体育、商业、旅游等项目建设一个一流的培训基地。
本案以建设体育训练基地、再就业培训中心、军事训练基地、商业、旅游培训中心的名义进行少量土地立项征用，同时对剩余土地进行全面控制。
除去建设一些必要的办公楼、训练馆、实习场所、教学楼、宿舍楼等设施外，其它大量土地将进行住宅建设。
商业中心、会议中心，娱乐中心等公益设施将尽可能减少投入，加大住宅建筑规模及环境投资，确保效益最大化。
本案以体育训练基地项目的形式撰写，指出项目的市场可行性研究，并估算了成本、产出效益、风险预测、广告、风险控制方案及销售方案。
同时临近住宅区的教育、商业、公益设施的功能，绿地、花园、湖泊、山地等环境优势，项目从区域功能上的布局及整体规划中形成的小城镇构架，将成为每个项目巨大的卖点，从而吸引教育产业市场客户和消费市场客户来此投资消费。
在策划的后期将根据市场的需求和项目的需求来制定项目群的开发计划和进度。
同时本项目群将以满足社会需求和市场需求为立足点已赢得政府的支持和市场的认可，本案中的5大项目运作将以功能齐全，管理正规，硬件设施先进，环境优美，科研机构专业等优势来盘踞市场。
我们的目标是成为该市场的主导者，使其他竞争者成为市场的跟随者和补缺者，同时将以扎实科学的市场调研为依据进行项目定位、市场定位，并通过广告宣传，与政府、高校合作等方式逐渐提高项目的影响力，最终实现预期销售计划。
方案策划目的：
利用征、租、改的方法有效控制土地资源，提高该项目的市场占有率，利用品牌、资金、政府支持等优势成为市场主导者。
土地控制方案：
1）由于项目规模较大，土地控制存在一定难度，计划根据各项目性质分别立项，部分土地以与市场大客户合作的方式进行立项获得土地并推向市场。
凭借品牌，通过宣传造势，与企业合作等方式，刺激并营造市场，以此产生规模效应，推动销售工作顺利开展。
2）体育商业娱乐等配套项目凭借良好的社会、经济效益等概念征地，而最终建设住宅项目，使其成为真正意义的配套。
为了对该地块加以有效控制，建议暂时租用。
3）单体别墅：
单位占地2---10亩，根据项目征地规划及开发计划有选择性的控制地块，逐次开发，形成相对规模，避免散乱布局，增加成本。
如遇规模较大项目可根据项目发展需要举行合理调整，以适应市场需求。
4）目前计划将征用的200亩土地和其他住宅项目全盘推向市场，大客户可在住宅项目内选择地块购买。
我方可根据客户要求提供环境营造方案，并组织施工。
5）对土地进行整体分割，根据项目属性进行先期的环境营造，组织各大高校进行义务植树，辅以媒体宣传。
既营造了环境，又对项目进行了宣传，可取得良好的社会效益和环境效益。
6）合理整合鹿泉项目资源，某某湖项目与康园项目同时推向市场，结合九景山庄和翠屏山庄项目以不同的概念进行宣传造势，以求垄断市场或提高市场占有率，由此成为市场主导者。
7）近期工作安排：
1、丈量土地实际面积，细分山坡地、丘陵地、洼地、平原地的面积、比例，根据土地价格细分制表，为征、租土地业务做好准备。
2、签订先期开发的200亩土地协议及其他地块的租用协议。
3、做出项目详细规划平面图并讨论定位。
4、进行立项准备工作。
5、制定楼书、价格、销售政策及计划、广告策略及计划、市场涵盖策略计划书，同时进行售前培训，做好推向市场前的准备工作。
第一章：
项目概述及基本技术参数
一、项目名称及承办单位
1）项目名称：
某某湖体育训练基地
2）项目承办单位：
河北房地产集团有限公司
3）承办单位概况
二、承办企业概况
河北房地产集团有限公司创立于1993年，十年来秉承“追求卓越、德达天下”的企业理念，倡导“关注社会、产业报国”的经营宗旨，以房地产为龙头，发展成为涵盖教育、文化、科技、商贸、安装、物业管理、旅游等跨行业，资产净值逾40亿元的大型民营企业集团。
集团目前拥有河北房地产集团、北京房地产有限公司、三亚房地产有限公司和呼盟房地产有限公司、北京大学、三亚旅游职业学院等企业和院校。
自1993年起，集团在河北省会石家庄市成功开发了花园、书香园公寓、玫瑰园、卓希居住区、卓东小区等130余万平方米的精品住宅小区，均是当年开发、当年售磬，其中花园被评为“全国城市物业管理优秀住宅小区”。
集团先后获得“河北省十大民营纳税企业”、“中国名牌房产”、“中国建筑系统企业形象AAA级单位”等荣誉称号。
目前在河北省开发的亚洲最大的服装生产、贸易基地——服装产业园，集居住、科研、创业、高科技于一体的商住社区——河北两院院士专家园等项目正在招商热卖中。
1999年7月，集团创建北京房地产开发有限公司、北京教育投资公司，规划占地3万亩，能容纳20所高校和数十万名学生的大学城首期工程已经竣工，大学城初具规模；由集团创办的北京大学已经正式招生；此外，在龙庆峡风景区的生态康乐园、朝阳区的北方物流中心等项目正快速启动。
2000年7月，集团依托呼盟，面向俄罗斯，成立呼盟房地产有限公司。
2000年12月，集团出资1000万元，举办“·呼伦贝尔国际冰雪旅游节”，引起国内外广泛关注，集团还推出“一房四场”极品庄园、“林海雪原”度假别墅、卓风苑小区等极具升值潜力的项目，积极参与当地的开发。
2000年8月，集团南下海南岛，成立海南三亚房地产有限公司，陆续启动热带风情园高尚精品社区、三亚旅游职业学院、亚龙湾院士园等九大项目。
在自身取得飞跃发展的同时，集团始终关注民族发展、社会进步，自1998年以来，集团先后出资千万余元，筹划组织纪念“戊戌变法100周年”、“五四运动80周年”、“真理标准讨论20周年”、“改革开放20周年”、“第三代领导集体与当代中国”等五大系列有奖征文和“论知识经济”有奖征文活动，在海内外产生重大社会效益和深远历史影响。
用善心、慈悲之心关怀社会、关怀人已成为集团永不衰竭的动力之源。
10年间，集团热心关注和支持社会公益事业，先后向希望工程、“春蕾计划”、贫困灾区、洪水灾区等捐赠6000余万元，救助失学儿童达万余名，被全国妇女联合会、中国儿童少年基金会、中国光彩事业促进会等多家单位评为先进民营企业，总裁杨卓舒也获得了“中国慈善家”的光荣称号。
集团以爱心创造企业可持续发展的良好前景，以恒心奠定百年的坚实根基。
集团正高举理想主义旗帜，以裂变式的速度飞速向前发展。
三、项目简介
某某湖体育训练基地选址于鹿泉市某某湖风景区，东临规划路、西临下聂庄村东、南距玉寨山500米、北临石太高速公路，距石家庄市中心15.5公里，距获鹿镇2.3公里。
经获桐路与城市相连，项目占地2008亩，总建筑面积78.4万m2,其中训练场馆、行政办公楼、后勤、公益等建设面积16.4万m2，商业服务建设面积8万m2，生活配套54万m2。
该项目集体育训练、健身、教育、科研、住宅、娱乐、休闲、购物、度假于一体。
该项目功能齐全、地理位置优越、风景优美、空气纯净、环境宜人、交通便利。
同时规模巨大，可形成小城镇概念，具有独特的较强的市场优势。
四、项目背景
1、体育教育的发展现状及趋势
随着我国政治、经济、科学、文化的飞速发展和人民物质生活水平的极大提高，我国的体育教育事业得到了长足的发展。
体育要面向现代、面向世界、面向未来成为体育事业发展的基本趋势。
大力发展体育教育产业，倡导全民健身运动，是提高全民素质的重要条件之一。
据统计，到2005年我国体育人口将从现在的三亿发展到六亿。
急需建设大量的体育场、体育馆、俱乐部、健身房等各种设施齐全的体育娱乐场所，以满足人们日益增长的体育锻炼需要。
近年很多体育项目已由国家财政支持逐渐改革为企业支持或买断的体育俱乐部制，“俱乐部制”加快了体育事业走向产业化、市场化的进程，加剧了体育行业的竞争，有利于资源的优化组合。
然而由于项目场地比较分散，而且规模较小，设施不完善，很难满足群众在一块场地上完成综合健身的要求，同时也不利于投资方进行综合管理和服务大众，无形中加大了项目成本，降低了工作效率。
同时河北省虽是体育大省，却不是体育强省，为了实现在奥运会上金牌总数前三名的目标，填补体育科研方面的学科空白，提高全民整体素质，推动体育产业的蓬勃发展。
城市急需建设一个规模庞大，设施完善，环境一流的大型综合性体育训练基地，以满足日益增长的生活需求和体育产业化发展的要求。
2、体育、教育产业已经发展成为一个重要的产业体系，是国民经济的重要组成部分。
体育所涉及包含的领域相当广泛，不仅仅局限于运动，还包罗复杂的社会现象，是一个庞大的社会体系，是国民经济的重要组成部分。
这一系统将政治、经济、文化与国计民生，对外交往紧密的连接在一起。
当今西方发达国家，体育产业已成为社会经济的重要组成部分，和人民生活息息相关。
从体育产业的建筑、新闻、广告到服装、服饰、饮食及文化艺术等方面都有着体育产业浓重的缩影。
体育、教育产业规范化、系统化对整个社会经济的发展有着非常重要的意义。
我国的体育产业尚处在起步阶段，正逐步迈向健康、高效的发展时期，其未来的发展有着美好的前景和无限的市场潜力。
大力发展体育产业，对我国经济的迅猛腾飞和与国际经济接轨有着重要的作用。
为了适应加入WTO后体育产业残酷的市场竞争，河北省必须在发展体育产业方面作出超前并切实可行的战略决策和部署。
3、项目的建立对促进省会经济的发展及树立河北省会新形象起着积极的作用。
河北省近几年来，在改革开放、发展经济的同时，省市领导也在关注着体育事业的发展。
2008年奥运会申办成功，无疑促进了体育事业的蓬勃发展。
为体育健儿提供一个设施完整，配套齐全，科学规范的体育训练基地，为其取得优异成绩奠定基础，使其在奥运会上为河北省、为祖国争光。
体育训练基地的设立将为河北省体育事业的发展作出突出贡献。
规模效应在国内外造成巨大影响，对提高河北省形象，促进体育产业发展，产生良好的经济效益和社会效益起到积极而长远的影响。
4）解决大量劳动力就业，减轻政府与社会压力
体育训练基地的建设需要大量建筑工人，建成后需要大量工作人员参与经营管理和维护。
仅此就可解决大量农村闲置劳动力的就业问题，提升省会社会形象及文明程度，减轻政府与社会压力。
5）开发边缘地区节约城市建设用地
体育训练基地项目选址于鹿泉太行山脉附近，将城市体育训练基地项目选址于此，既可节约省会建设用地，又可开发当地资源，扩大城市规模，提高城市知名度，改善城市的建设形象。
第二章：
建设规模与主要技术参数
1、项目建设场址与建设条件
2、建设规模与主要技术参数
3、功能区布局及项目形象环境定位
1、项目建设场址与建设条件
1）所处环境：
该项目位于鹿泉市某某湖风景区，东临规划路、西临下聂庄村东、南临玉寨山、北临石太高速公路，距石家庄市中心15.5公里，据获鹿镇2.3公里。
经307国道、获桐路、延山路、环卫路与城市相连，北侧及东侧有石太和青银高速公路经过，该地区地理位置优越，风景优美、空气纯净、环境宜人、交通便利。
2）地质条件：
属太行山余脉，山体为下元古界、长城系、寒武系和奥陶系，主要由石英砂岩、燧石白云岩、砂质岩组成，山前沟谷坡地为第四纪冲洪积砂、卵砾石层、亚粘土、亚砂土。
地质较好，可以进行房地产项目建设。
3）市政供应：
电、暖、讯配套。
方台5公里，杨庄5．5公里，无市政供应，政府承诺市政配待套项目立项时建设至此。
4）水体：
区域内有40亩水体，但渗水严重，可作地膜处理。
5）防洪：
山前洪水排入引岗渠或自然泄洪。
2、建设规模与主要技术参数
2、建设规模
体育训练基地总占地2008亩，分二年开发建成。
总建筑面积78.4万平方米。
包括综合教学楼、办公楼、宿舍楼、体育馆、健身俱乐部、俱乐部公寓、篮球馆、排球馆等。
其中非建筑部分包括足球训练场、田径运动场、绿化区、停车场。
具体规划情况见下表：
项目占地规模明细表
建设周期
序号
项目
占地面积（亩）
获得方式
建筑面积（万m2）
结构
一期
1
商业建筑（商场、酒店、会议中心、超市、沿街门市、商务楼）
150
征用
8
框架
2
综合教学楼
200
征用
4
3
宿舍楼
400
征用
27
砖混
4
篮球、排球馆
60
征用
1
5
田径运动场
30
租用
6
足球场
30
租用
7
体育健身
50
征用
1
框架
8
公益
（小学、托幼、物业、单身公寓）
50
征用
3.4
框架
9
网球场
5
租用
10
体育训练基地绿化区
80
租用
11
体育训练基地道路
45
征用
二期
12
行政办公大楼
40
征用
1
框架
13
跑马场
100
征用
2
水上运动场
60
租用
2
馆所
14
停车场
28
征用
15
体育训练基地道路
290
租用
16
体育训练基地道路
90
征用
17
食堂、洗浴、体育康复中心
50
征用
2
生活配套区
400
征用
27
合计
2008
78.4
某某湖健身俱乐部经营科目及
建设规模表
序号
经营科目
建筑面积（m2）
1
心肺功能区
1000
2
自由重量训练区
400
3
健身操
500
4
乒乓球
200
5
台球
500
6
沙壶球
200
7
保龄球
1000
8
激光狩猎
100
9
棋牌
150
10
体质检测
130
11
壁球
300
12
有氧健身操
400
13
拉丁健美操
400
14
形体训练
1000
15
活力动感舞
600
16
健身球
200
17
局部塑形
200
18
跆拳道
500
19
散打
500
20
武术
1000
21
交谊舞
600
22
体能训练
300
23
修长训练
500
24
减肥训练
500
25
桑拿馆
500
合计
11680
技术指标：
占地面积2008亩，总建筑面积78.4万m2，容积率1：
0.58，绿化率60%，覆盖率25%。
3、功能区布局及项目形象环境定位
1）体育训练区：
体育馆、健身俱乐部、篮球馆、排球馆等。
室内网球场、足球、乒乓球场、羽毛球场、台球、保龄球等运动项目将根据建筑特点科学分布，节约成本。
2）行政中心、体育科研中心、教学楼、食堂、宿舍、洗浴、体育康复中心设立在体育基地北区。
该区与训练区有一定距离，既保证管理的有效性，又做到互不影响。
3）生活配套区位于项目东侧、北侧，与望月山庄住宅项目及某某湖商业中心互补而成。
4）形象、环境定位：
该项目以绿色为主题，突出青山、碧水、芳草、绿树的自然风光，给人以置身自然，心旷神怡的感觉。
该项目经营科目齐全，场地、设备先进，以一流的现代化综合体育城形象呈现社会。
第三章：
项目投资估算及投资回收预计
1、项目投资估算
2、投资回收预计
一、项目投资估算
某某湖体育训练基地总投资预算为9.55424亿元。
工程周期1至2年，总占地费为1.5868亿元。
项目投资具体情况详见下表：
1、单位成本表2、项目投资估算表
项目投资估算表
建设周期
序号
项目
征地费（8.5万元/亩，租地700元/年）
工程造价（万元）
合计（万元）
一期
1
沿街商业建筑
1275
10640
11915
2
综合教学楼
1700
624
8324
3
宿舍楼
3400
22572
25972
4
篮球、排球馆
595
1680
2275
5
田径运动场
105
105
6
足球场
105
105
7
体育健身
425
756
1181
8
公益
（小学、托幼、物业、单身公寓）
425
2842.4
3267.4
9
网球场
17.5
17.5
10
体育训练基地绿化区
280
280
11
体育训练基地道路
382.5
382.5
二期
12
行政综合办公大楼
510
756
1266
13
跑马场
850
850
水上运动场
210
3360
3570
14
停车场
238
238
15
体育训练基地绿化
1015
1015
16
体育训练基地道路
765
765
17
食堂、洗浴、体育康复中心
425
1512
1937
18
生活配套
3400
22572
25972
合计
15868
79674.4
89437
成本构成
建筑属性
费用科目
别墅（砖混）
多层
（砖混）
商业
（框架）
馆所
（屋顶网架结构，层高6—10米）
托幼
（砖混）
小学
（砖混）
物业楼
（砖混）
容积率
按1：
0.5算
按1：
1算
按1：
0.7算
按1：
1算
按1：
1算
按1：
0.7算
按1：
1算
征地费用
254
127
181
127
127
181
127
各种规费、杂费
50
50
经营费用
80
80
80
80
80
80
80
财务费用
100
100
100
100
100
100
100
建安费（含水电暖路）
606
606
1100
1500
656
656
656
合计
1090
963
1461
1627
963
1017
963
二、投资回收预计（较高期待值）
1、出租效益分析
1）临街商用建筑开工四个月即建成，用于招商、出租，预计年租金收入4万平方米×40元/平方米×12月，总计为1920万元
2）综合教学楼建成后，可采取租赁经营，预计年租金收入：
4万平方米×40元/平方米×12个月，年总计为1920万元
3）各体育场馆建成后，可直接接待国内、外体育比赛及各种规模运动会预计该收入按年达标接待量的60，一年按10个月计算：
160万元×10个月总计收入1600万元
4）社会综合教育：
招收、培训各类体育人材，预计：
2000人×40元/人，总计收入80万元
5）健身俱乐部：
全部实行会员制管理，按设计达标量的60计算预计：
9000人×3000元/人，年总计收入：
2700万元
6）楼体户外广告收入，按每平方米年发布费3000元计算，预计：
1万平方米×3000元，总计收入3000万元
以上各项满负荷经营年收入为12900万元，
2、销售收入预计
1）住宅销售收益
一期工程：
首先在大李庄西侧征用400亩作为首期开发项目用地，周边土地以租用或以承包荒山的名义进行控制，为后期开发进行土地储备。
首期工程占地400亩,计划总建筑面29.348万m2。
其中别墅区占地200亩，容积率0.8，按每栋300m2计算，可建355栋，建筑面积10.67万m2，100栋为靠鸳鸯山和人工湖的单体花园别墅，其余为联体别墅。
多层住宅占地200亩，容积率1.2，总建筑面积16.008万平方米，按每栋4000平方米，可建40栋楼，地下建筑面积2.668万m2。
二期工程占地400亩,计划总建筑面29.348万m2。
其中别墅区占地200亩，容积率0.8，按每栋300m2计算，可建355栋，建筑面积10.67万m2，100栋为靠望月山和人工湖的单体花园别墅，其余为联体别墅。
多层住宅占地200亩，容积率1.2，总建筑面积16.008万平方米，按每栋4000平方米，可建40栋楼，地下建筑面积2.668万m2。
价格：
多层计划售价按每销售总面积的1/4递增为１、988元/m2，2、1088元/m2，3、1188元/m2，4、1288别墅售价按：
1、每销售总面积的1/4递增为1）1588元/m2，2）1688元/m2，3）1888元/m2，4）2188元/m2，2、部份单体概念型别墅以套来单独定价，在120万元----150万元/套。
两期别墅销售收入明细表
序号
总面积
销售周期面积比率
面积
单价
销售额
213400m2
1/4
53350m2
1588元/m2
8472万元
1/4
53350m2
1688元/m2
9005万元
1/4
53350m2
1888元/m2
10072万元
1/4
53350m2
2188元/m2
11672万元
合计销售收入
39221万元
两期多层销售收入明细表
序号
总面积
销售周期面积比率
面积
单价
销售额
320160m2
1/4
80040m2
988元/m2
7908万元
1/4
80040m2
1088元/m2
8708万元
1/4
80040m2
1188元/m2
9445万元
1/4
80040m2
1288元/m2
10309万元
地下室
53360m2
600元/m2
3201万元
合计销售收入
39571万元
销售总收入为：
78792万元
利润率:
公益成本：
3267.4万元
土地成本：
8.5万/亩×400亩×2＝3400万×2=7800万元
别墅成本：
836元/m2×10.672万m2×2＝8921.792万×2=17843.5万元
多层住宅：
809元/m2×16.008万m2×2＝12950.472万×2=25900万元
总成本：
54810万元
（78792-54810）÷54810×100％＝23982÷54810×100％＝43.75％
第四章：
训练基地基本经营管理方案
1、经营管理方案
2、管理组织结构图
一、管理方案
体育训练基地由房地产集团有限公司、省体育学院及国家体育训练中心联合经营。
1）体育训练区：
健身俱乐部、篮球馆、排球馆、室内网球场、网球、足球、乒乓球场、
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