房地产信托融资法规.docx

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房地产信托融资法规

房地产融资法规汇编

1.中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003，121号文）3

2.国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（2003，18号文）6

3.中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知（2004）10

4.商业银行房地产贷款风险管理指引12

5.国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知（2005，国八条）16

6.国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（2005，新国八条）19

7.国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见（2006，“国六条”）25

8.关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（2006）26

9.中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知（银监发[2006]54号）29

10.国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知（2007）31

11.中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知38

12.中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知40

13.国务院关于促进节约集约用地的通知（国发〔2008〕3号）41

14.中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知（银发〔2008〕214号）45

15.关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知（银监办发【2008】265号）48

16.国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见（2008）52

17.金融促进经济发展的九条政策措施（2008.12.3“金融九条”）57

18.国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见（2008，金融30条）59

19.国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（2008）63

20.中国银监会关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知（2009）66

21.中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知（2009年25号）69

22.关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知（[2009]84号）73

23.国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（2010年4号）75

24.银监会关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知（2010年54号）78

中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003，121号文）

银发[2003]121号

中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：

　　为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下：

　　一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向

　　房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。

贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。

对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。

　　各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式贷的款。

　　商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。

对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。

房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。

　　商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

　　二、严格控制土地储备贷款的发放

　　各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。

对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。

　　商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

　　三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途

　　商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。

承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。

企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。

对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。

　　四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要

　　商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。

为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。

　　商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。

商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。

　　五、强化个人商业用房贷款管理

　　借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。

对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

　　六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用

　　对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

　　七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理

　　各商业银行应严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》（银发[2002]247号）的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系，对违反规定的有关行为应即刻纠正。

住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。

　　八、切实加强房地产信贷业务的管理

　　中国人民银行各分支行应建立房地产信贷业务分析制度，跟踪、调查、分析商业银行房地产信贷执行情况，对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。

　　请中国人民银行各分行、营业管理部将本通知转发至辖区内各城市商业银行、城乡信用社。

二○○三年六月五日

国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（2003，18号文）

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

　　《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）发布五年来，城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。

以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。

同时应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。

为促进房地产市场持续健康发展，现就有关问题通知如下：

　　一、提高认识，明确指导思想

（一）充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。

房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。

促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。

实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

（二）进一步明确房地产市场发展的指导思想。

要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。

　　二、完善供应政策，调整供应结构

　　（三）完善住房供应政策。

各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。

　　（四）加强经济适用住房的建设和管理。

经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。

要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。

对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。

经济适用住房实行申请、审批和公示制度，具体办法由市（县）人民政府制定。

集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。

任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

　　（五）增加普通商品住房供应。

要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。

对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。

　　（六）建立和完善廉租住房制度。

要强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。

以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。

要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定保障水平。

最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。

　　（七）控制高档商品房建设。

各地要根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。

对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。

也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。

　　三、改革住房制度，健全市场体系

　　（八）继续推进现有公房出售。

对能够保证居住安全的非成套住房，可根据当地实际情况向职工出售。

对权属有争议的公有住房，由目前房屋管理单位出具书面具结保证后，向职工出售。

对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的，由各地制定政策，明确界限，妥善处理。

　　（九）完善住房补贴制度。

要严格执行停止住房实物分配的有关规定，认真核定住房补贴标准，并根据补贴资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹集力度，切实推动住房补贴发放工作。

对直管公房和财政负担单位公房出售的净收入，要按照收支两条线管理的有关规定，统筹用于发放住房补贴。

　　（十）搞活住房二级市场。

要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。

除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。

各地可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准；以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。

要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，规范发展房屋租赁市场。

　　（十一）规范发展市场服务。

要健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。

规范发展住房装饰装修市场，保证工程质量。

贯彻落实《物业管理条例》，切实改善住房消费环境。

　　四、发展住房信贷，强化管理服务

　　（十二）加大住房公积金归集和贷款发放力度。

要加强住房公积金归集工作，大力发展住房公积金委托贷款，简化手续，取消不合理收费，改进服务，方便职工贷款。

　　（十三）完善个人住房贷款担保机制。

要加强对住房置业担保机构的监管，规范担保行为，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。

对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，要加快清理，限期整改。

加快完善住房置业担保管理办法，研究建立全国个人住房贷款担保体系。

　　（十四）加强房地产贷款监管。

对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。

同时要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。

要加快建立个人征信系统，完善房地产抵押登记制度，严厉打击各种骗贷骗资行为。

要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。

　　五、改进规划管理，调控土地供应

　　（十五）制定住房建设规划和住宅产业政策。

各地要编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划，加强对房地产业发展的指导。

要充分考虑城镇化进程所产生的住房需求，高度重视小城镇住房建设问题。

制定和完善住宅产业的经济、技术政策，健全推进机制，鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，促进住宅产业现代化。

完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰的制度。

坚持高起点规划、高水平设计，注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计。

　　（十六）充分发挥城乡规划的调控作用。

在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。

各类开发区以及撤市（县）改区后的土地，都要纳入城市规划统一管理。

严禁下放规划审批权限，对房地产开发中各种违反城市规划法律法规的行为，要依法追究有关责任人的责任。

　　（十七）加强对土地市场的宏观调控。

各地要健全房地产开发用地计划供应制度，房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划，严格控制占用耕地，不得下放土地规划和审批权限。

利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。

土地供应过量、闲置建设用地过多的地区，必须限制新的土地供应。

普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。

　　六、加强市场监管，整顿市场秩序

　　（十八）完善市场监管制度。

加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推行业主工程款支付担保制度。

支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。

严格规范房地产项目转让行为。

已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。

　　（十九）建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。

要加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。

各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用，由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。

　　（二十）整顿和规范房地产市场秩序。

要加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为。

坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。

加快完善房地产信用体系，强化社会监督。

采取积极措施，加快消化积压商品房。

对空置量大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报。

进一步整顿土地市场秩序，严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发，严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。

切实加强源头管理，有效遏制并预防住房制度改革和房地产交易中的各种腐败行为。

　　地方各级人民政府要认真贯彻国家宏观调控政策，从实际出发，完善房地产市场调控办法，建立有效的协调机制，并对本地房地产市场的健康发展负责。

省级人民政府要加强对市、县房地产发展工作的指导和监督管理。

国务院有关部门要各司其职，分工协作，加强对各地特别是问题突出地区的指导和督查。

国家发展改革、财政、国土、银行、税务等部门要调整和完善相关的政策措施。

建设部要会同有关部门抓紧制定经济适用住房管理、住房补贴制度监督、健全房地产市场信息系统和预警预报体系、建立全国个人住房贷款担保体系等方面的实施办法，指导各地具体实施并负责对本通知贯彻落实情况的监督检查。

　　中华人民共和国国务院

　　二00三年八月十二日

中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知（2004）

（银监通[2004]75号）

各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行：

　　近年来，城市土地储备贷款和城市基础设施建设贷款（包括小城镇建设贷款、老城市改造贷款及开发区建设贷款等）增长迅速，对于推动我国城市化进程、扩大就业起到了积极作用，总体情况是好的。

但是，部分银行在发放此类贷款时，对相关担保主体、承贷主体，以及相关抵押权益可能形成现金流的评估和把握缺少经验，致使部分银行贷款面临较大法律风险、信用风险和市场风险。

为切实防范风险，全面、准确、积极贯彻落实国家宏观调控政策，促进国民经济平稳、快速发展，特别提示如下：

　　一、密切关注由于政策变化所带来的风险。

在发放土地储备贷款和城市基础设施建设贷款时，应密切关注宏观经济政策变化对银行贷款的影响，认真研究国家有关法律法规对土地审批权限、出让方式等方面的规定，掌握国家有关土地管理法律法规和政策变化，关注和监测政策变化对贷款风险的影响范围和程度。

　　二、确保贷款项目合法合规。

土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的项目，必须符合法定程序批准的城市总体规划、近期建设规划，以及土地利用总体规划。

　　三、依法审查贷款担保主体、承贷主体的资格与履约能力，切实防范此类贷款的法律风险。

应依法严格审查土地储备贷款和城市基础设施建设贷款担保主体的合法性，严格审核企业实际担保能力，以及出现风险后担保主体或担保资产的可执行性，防止担保虚置，或者在执行过程中出现法律风险。

　　四、准确评估权利质押或资产抵押的实际可实现价值，关注土地价格的周期性变化。

发放土地储备贷款，主要是以土地储备公司（中心）土地使用权质押，以土地使用权出让收益为未来还款保障。

部分地方因为土地储备和土地储备贷款管理缺陷较多，土地真实价值被过分高估；或仍采用协议出让、低价出让的方式处理储备土地，使得地价不确定因素较多。

这些情况都可能使未来土地出让所产生的收益和现金流不足以偿还银行贷款，银行贷款面临较大的信用风险和市场风险，应予以高度关注。

　　五、注意控制贷款集中度，加强信息沟通。

部分地方城市基础设施建设贷款总量已大大超出了地方政府的财政还款能力，少数地方甚至超过了未来几年地方政府财政收入及土地收益总和。

要建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的信息通报机制，严格控制土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的集中度风险，防止竞相向某些地区的土地储备项目和城市基础设施建设发放贷款，出现因地区集中度过高导致银行贷款风险积聚。

　　六、建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷款还款能力评估体系，持续监测还款能力的变化。

要根据审慎原则，尊重这类建设项目的特点和规律，按照土地储备的获取途径、管理水平、土地使用权的出让方式、市场价格预测等因素，建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷款评估体系，尤其是对未来现金流量的变化要持续地、科学地监测和评估，及时认真地作出授信和授信变化的决策。

要认真总结经验，摸索规律，锐意创新，努力提高工作水平和效率。

　　七、注意分类指导，有堵有疏。

严格控制不符合审慎经营原则或达不到贷款标准的土地储备贷款和城市基础设施建设贷款。

要继续大力支持一切符合贷款条件的此类项目，对风险状况出现变化的项目也要具体问题具体分析，注意区别对待，积极做好工作，加强与客户的沟通工作，不搞“一刀切”。

　　请各银监局根据本文件精神，并结合当地实际情况，进一步加强城市土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的风险提示，及时将文件精神传达至辖内有关金融机构，做好跟踪调查研究工作，稳妥处理并及时报告相关情况和问题。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2004年6月23日

目录

目录

中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行房地产贷款风险管理指引》的通知

（银监发[2004]57号　2004年8月30日）

各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行：

　　现将《商业银行房地产贷款风险管理指引》印发给你们，请遵照执行。

　　请各银监局将本通知转发至辖内各城市商业银行、城市信用社，农村商业银行、农村合作银行、农村信用社县级联社，外资银行。

　　附件：

第一章　总则

　　第一条　为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。

　　第二条　本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。

主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

　　本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

　　房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

　　个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

　　商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章　风险控制

　　第三条　商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。

　　商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。

　　第四条　商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。

　　第五条　商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。

　　第六条　商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。

稽核报告应包括以下内容：

（一）内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；

（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；

　　（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。

　　第七条　商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。

　　第八条　商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。

　　第九条　商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析