天下时尚广场筹备营运修改方案.doc

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筹

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营

方

案

（修改稿）

二0一一年十一月十八日

目录

1.项目介绍

2.经营规划布局设计

3.运营管理设计

4.业态规划及商业布局

5．招商设计

（1）招商优势

（2）招商范围

（3）招商要求

（4）经营合作方式

（5）经营合作标准

（6）招商工作程序

（7）招商部筹备期人员编制

（8）初选合格供应商评价分类及经营位置的确认方法

（9）科学、安全的商誉保障

（10）天下时尚广场招商工作的有益相关支持

天下时尚广场前期筹备运营方案

结合策划公司针对本县商业地产市场及零售市场的状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行的调研结果，以及对本项目商业部分的SWOT分析（即：

市场优势、竞争优势、市场机会、市场威胁），董事会已决定将本项目的商业定位为：

商业业态：

-----百货商场，商场域名为：

----天下时尚广场，商场经营方式：

---业主自主经营。

根据精细化管理思想，特制定招商方案和初步的运营管理方案。

一、项目介绍

天下时尚广场地处于新华正街商圈，属于浠水核心商圈，西临商业区，南临县政府等机关单位，北接西北绕城高速，地理位置优越，交通便捷，设施配套齐全，具有购买能力的消费群体偏多，潜力巨大。

天下时尚广场作为大型购物消费中心，是整合购物、宾馆、餐饮、娱乐、会议、办公楼等多种商业形态，为消费者提供一站式服务。

具有全面系统的规划，各种商业形态交叉互动，相互补充。

在休闲、舒适、周到、一站式服务的购物中心，凝聚了多姿多彩的消费生活，体现着现代都市人对休闲、交流的渴望，是现代生活方式的集中体现。

二、经营规划布局设计

第一：

经营规划布局要维护天下时尚广场商品品类经营黄金比例。

业内人士都比较认同女装及服饰、男装及服饰、其它辅助综合商品类、52：

18：

30的这个商场品类经营黄金比例，也适用于品牌经营构成比例（当地市场畅销品牌）。

第二：

经营规划布局要维护“城市星座·天下时尚广场”的统一主题形象和统一企业品牌形象。

天下时尚广场是一种多业态组合、业主自主经营为主的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。

经营规划布局时要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和企业品牌形象。

第三：

经营规划布局目标，要能够在消费层次和类型风格上有同类差异、异类互补。

简单地说，同类差异就是社会市场购买力群体构成复杂，不能盲目引进在风格和价位相互雷同的品牌商品同时进店。

譬如新商场招商，就不要同时招来多家基本上都是雷同款式风格和相似价位的品牌服装专柜；新商场同风格化无差异更是不能想象的。

异类互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高消费兴趣。

譬如休闲服装、时装因为款式风格不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的小型咖啡语茶店和小吃互补等等。

第四：

经营规划布局顺序原则。

核心品牌商品先行，辅助品牌商品随后的原则；品牌服装服饰类商品优先，辅助项目配套的原则。

第五：

经营规划布局着重考虑核心主力品牌专柜对于人流所起的关键作用，其布局直接影响到新商场的形态。

新商场的核心主力品牌专柜适合放在经营轴线（或线性营业现场通道）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。

第六：

经营规划布局要以“以点代面，特色经营"为目的，也是大型综合性商场的经营特点。

顶级特殊品牌供应商和经销商是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对他们应给予优惠政策，邀请其入场，能起到增强文化氛围，活跃新商场气氛的作用。

（例如：

我们邀请汽车经销商，在大厅或商场大门口边摆设一款女性看好的时尚国内品牌的小汽车，以此吸引路人和消费者的注意，因为我们商场主题的核心卖点是《女人世界》。

）

三、运营管理设计

1、天下时尚广场的经营管理概念为：

诚心诚意为业主服务，全方位的为业主及消费者创造最理想的营运环境为原则，采取公开、透明、业主参与管理方式。

2．对四楼招商引资进场的商户，实行优惠政策，前期不收任何费用进场。

（只按总营业额的8%进行提成/月，公共区域电费不算，内部水电以表计算，空调费用按平方米另行计算。

）

3.管理模式：

商场实行物业管理和经营管理，每月公开、公示管理支出账目。

4.管理要求：

实行统一规划，统一布局，统一经营，统一管理，统一形象，统一推广，统一收银。

四、业态规划及商业布局（经营、定位、布局）

1F、仕女名品馆：

国际名品、化妆品、男女香水、名表、名品瓷器、琉璃、

高级饰品、太阳镜；配镜、黄金珠宝、女鞋、鞋类维修；护理、

黄金珠宝维修加工、钟表维修、天然水晶；琥珀、香熏淋浴用品、美甲护理、提款机、服务总台

2F、流行少女馆：

名缓时尚馆：

名品少女装、流行少女装、个性牛仔装、流行表、流行饰品、

少女鞋；包；少女内衣、时尚彩装、化装品、淑女装、羊绒、

内睡衣；泳衣、名品女装、女包、旅行箱、休闲服务区域。

高级配饰品（围巾、冒子、手套、头饰、假发、袜品、伞等）

3F、绅士精品、运动休闲馆：

绅士西服（定做）、商务休闲服、流行休闲服、衬衫（定做）、

西裤领带、男士配件（剃须刀、名笔、箱包皮具、打火机、烟具、内衣）、男士正装、休闲鞋、羊绒服、

运动休闲服、户外野营用品、运动配件、牛仔休闲服、时尚休闲服、流行休闲服、数码产品、手机通讯、移动营业厅

4F、童玩家俱馆：

婚庆用品系列、床上用品系列、母婴用品系列、儿童系列、家庭用品用具系列、小家电系列；

5F、天下美食馆：

选择有特色小吃、中档中西简餐、中餐。

（考虑引进“桂林人”美食城项目）

以上是调整后可以进场圈定、可选择的品牌和业态。

5、经营合作标准：

一楼：

（供参考商家）

1.名表：

（根据场地大小在确定几个品牌入场）

劳力士、欧米茄、浪琴、雷达、帝驼、卡西欧、天梭；

2.珠宝首饰：

（以下商家供参考）

明牌首饰（中国驰名商标浙江日月集团）、

莱百首饰（北京名牌菜市口百货股份有限公司）、

金得利（中国十佳首饰品牌）、

百泰首饰（浙江名牌）、

周生生（大中华地区十佳珠宝品牌）、

周大生（中国市场最具影响力的珠宝首饰首饰）、

戴梦得（中国驰名商标、骏业珠宝有限责任公司）、

六福珠宝（香港上市企业、知名品牌、十佳珠宝品牌）、

越王珠宝（中国名牌始于1901年绍兴陈氏银楼十佳珠宝品牌）、谢瑞麟（香港著名品牌、）、

3.化妆品：

（以下商家供参考）

姿生堂、欧珀莱、CD、美宝莲、欧莱雅、玉兰油、雅芳、羽西等

4.皮鞋：

百丽、瑕步士、爱步、其乐、都彭、史碧嘉、CD、欧枚柯、罗密瑞姿

5.皮具：

登喜路、都彭、华伦天奴、BOSS、ELLE、POLO、新秀丽、皇冠。

6.眼镜：

古奇、CD、都彭、卡地亚、浪琴、纪樊希、登喜路、古加希每7.附件：

飞利蒲松下小家电、进口数码相机、随身听、MP3、

二楼：

（以下商家供参考）

1．青春休闲：

ESPRIT、艾格、LEE、苹果、依恋、艾斯迪色彩、罗蒙迪可、雷柏高、米奇、淑女屋、鳄鱼恤、美珂欧兰。

2．内衣：

黛安芬、安莉芳、欧迪芬、皮尔卡丹、曼尼芬、

爱慕、奥戴莉、伊丝芬。

3.流行时尚女包：

帕佳图、迪斯克丝。

4.配饰：

美甲、眼影

三楼（以下商家供参考）

1.女士时装：

敦奴、魅力一生、哥弟、马天奴、AD、范怡文、七色麻、阿勒锦、骆驼、玛丝菲尔、THE、玖姿。

2.女士服饰：

黛可丽娜、利典安、米奇、梵高、维弗拉氏、依慧达、

泰盟诺迪。

3.女士正装：

白领、柯里亚诺、柯罗芭、莉奥拉、杜蕾娜、宝姿、吉芬、

马克张、萨浓。

4.羊毛衫：

羊绒衫、鄂尔多斯、鹿王、春竹等；

男士系列：

1.运动系列、耐克、阿迪达斯、卡帕、锐步、迪阿多纳、

李宁、安踏、金莱克、乐图。

2.休闲系列：

美特斯邦威、唐狮、以纯、森马、佐丹奴、依米奴

3.男士正装休闲装：

沙驰、金利来、圣大保罗、卡尔丹顿、观奇、贝利龙、老人头、汤尼威尔、华伦天奴、凯撒、鳄鱼、马克华菲、阿曼尼、迪可尼、仕东利、

4.男士配饰：

兰博、（美国品牌、有包、钱夹等）ZIPPO（美国品牌打火机）、瑞士军刀、等。

6、招商工作程序:

（1）、营造招商环境：

为吸引更多的理想品牌供应商加盟,增加合格候选供应商的基础数量,特制定本招商工作程序。

A、全国招商工作程序：

此程序在招商工作时间排序上定为第一程序,第二招商工作程序也可同时启动，该程序兼顾向国内知名品牌供应商宣传介绍天下时尚广场的作用。

利用全国有影响力的专业媒介发布新业信息，并有隆重招商宣传作用。

专业媒体（时尚杂志、中国服装报等）。

该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺垫作用。

B、全省招商工作程序：

此程序在招商工作时间排序上定为第二程序,也是正式开始进入实质性招商阶段，利用省、市有影响的媒介（楚天都市报、当地小报、电视台）发布新业信息，并有隆重招商的宣传作用。

有效利用现有资源的同时，策略地吸纳更多适合当地市场需求的候选供应商。

在项目部建立招商办公室。

C、当地招商工作程序:

此程序在招商工作时间排序上定为第三程序,也是重要和关键的招商工作程序，当地业主自主经营商黄金比例数量份额应占招商总量的四分之三，在保证合适特色品牌供应商数量的同时，当地招商兼顾开发引导的功能，协助自主经营业主经营正规品牌化商品，使“天下时尚广场”成为品牌化经营的楷模之地。

考虑减少、避免竞争对手对“天下时尚广场”招商筹备工作的恶意破坏，正式招商工作与开业时间紧密衔接，不给对手恶意破坏的机会。

招商部人员队伍组建后必须经过系统培训，通过磨合后再投入实际工作状态。

以先建立过硬的招商队伍，再投入招商实战，这样才会百战百胜。

协助业主有计划有步骤地对适合预选供应商评定，协助业主有的放矢地对理想品牌供应商洽谈。

宣传工作中心，应以“天下时尚广场”即将登陆浠水，即将成为购物天堂身份的象征，以全新的内涵震撼浠水，以上乘的品质服务于浠水人民等内容为中心，制造轰动性的前奏和神秘氛围，为下一环节的实质性的各项工作做好铺垫。

细致调研现有市场运营品牌现状，制定商场招商各品类工作预案标准，做好接待洽谈品牌供应商的服务工作，并认真填制好各种登记表，对重点目标备选业主和供应商，保持主动接触，排除阻碍，建立合作伙伴关系。

（2）、招商工作进度：

第一阶段：

（筹备预案期）

A.“天下时尚广场”总体经营计划预案拟定，招商工作原则方案制定；

B.制定商品定位标准；

C.拟定初步各商品类布局方案；

D.拟定与业主和经营商合作方式及条件标准。

第二阶段：

（初选储备供应商期）

A.进入全国招商工作程序；

B.进入全省招商工作程序，组织实施初选供应商资源储备；

C.“天下时尚广场”招商团队组建，基础工作技能培训，团队协调性磨合；

D.招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源普查备案；深入准确地对当地市场和各商品类的分析汇总，编制各商品类经营指导方案；

E.对本省级代理，将至浠水市场开发、寻找下级地区代理的供应商资源普查备案；协调协助开发工作；

F.当地招商工作程序开展，组织实施初选供应商资源储备；

G.制定完备的商品品牌资讯，对适合的预选供应商资源评定分类；

第三阶段：

（评审确认供应商期）

A.确定正式的各品类商品定位标准和品类布局执行方案以及招商合作方式、合作条件标准等公司经营原则方案；

B.确定各品类最终执行的经营工作方案，各品类重点标志性经营品牌认定，以及针对性特殊招商方案的制定及实施；

C.普通标准性品牌供应商洽谈合作条件，结果对比择优；