珠海物业管理招投标管理办法.docx

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珠海物业管理招投标管理办法

珠海市物业管理招投标管理办法

目录

第一章总则

第二章招标

第三章投标

第四章开标、评标和中标

第五章投诉与处理

第六章附则

第一章总则

第1条【目的】为了规范物业服务项目的招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《物业管理条例》、《珠海经济特区物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及有关法律、法规规定，制定本办法。

第2条【适用范围】本办法适用于本经济特区内物业服务项目招标投标活动。

第3条【主管部门】市物业管理行政主管部门应当建立统一的物业管理招投标平台，负责指导、监督本经济特区行政区域内物业服务项目的招标投标活动。

各区物业管理行政主管部门负责指导、监督本辖区内物业管理招标投标活动。

镇人民政府、街道办事处（以下简称镇政府、街道办）负责指导、监督本辖区内物业管理招标投标活动。

第4条【基本原则】物业服务项目的招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第5条【依法招标】任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干预物业服务企业的招标投标活动。

第二章招标

第6条【选聘前期物业服务企业的方式】住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位、业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的机构,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。

提倡住宅物业以外的其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘物业服务企业。

第7条【招标方式】招标采用下列方式：

（一）公开招标：

由招标人或者招标代理机构在市物业管理行政主管部门建立的物业管理招投标平台上发布招标公告的方式邀请不特定的物业服务企业进行投标。

（二）邀请招标：

由招标人或者招标代理机构在市物业管理行政主管部门建立的物业管理招投标平台以投标邀请书的方式邀请特定的物业服务企业进行投标。

参加公开招标,物业服务企业投标单位少于三家的应当重新招标；邀请招标的，应当向不少于三家物业服务企业发出投标邀请书。

规划总建筑面积在三万平方米以上的物业的建设单位应当公开招标；规划总建筑面积在三万平方米以下的物业的建设单位可以邀请招标。

第8条【特殊情形】存在下列情形之一的，经区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业：

（一）总建筑面积三万平方米以下的物业管理区域，经过两次邀请招标，投标人均少于三个的；

（二）前期物业管理应当通过公开招标选聘物业服务企业的物业管理区域经过两次公开招标，投标人均少于三个的；

经招标人申请，区物业管理行政主管部门应当在受理申请后的七个工作日内予以批复。

业主大会通过公开招标选聘物业服务企业的物业管理区域经过两次公开招标，投标人均少于三个的，可修改招标文件降低招标要求后，经业主大会表决通过，重新公开招标选聘物业服务企业，也可经业主大会表决授权，采用协议方式选聘物业服务企业。

分期开发的住宅建设项目应当以物业管理区域规划总建筑面积计算。

第9条【招标主体】本办法所称招标人是指依法提出对物业服务项目进行招标并组织招标的建设单位、业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构。

任何单位和个人不得将招标项目化整为零规避招标或为不具备投标资格的物业服务企业创造投标条件。

第10条【招投标方式】住宅物业的建设单位应当委托招标代理机构实施招标活动；鼓励业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的机构委托招标代理机构实施招标活动。

第11条【招标代理机构】招标代理机构应当在招标人委托的范围内实施招标活动。

招标代理费用的承担由建设单位、业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的机构与招标代理机构约定，没有约定或者约定不明的，招标代理费用由中标单位承担。

第12条【前期物业管理招标时间】建设单位应当按照下列规定时限完成物业服务项目招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在发售前三十日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成；

（三）法律法规和规章规定的其他适用情形。

第13条【业主、业主大会等招投标时间】业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的机构应当在原物业服务合同终止前三个月，启动选聘物业服务企业工作。

第14条【编制招标文件】招标人应当根据招标项目的特点和需要，在申请招标备案前完成招标文件的编制。

招标文件应当包括以下内容：

（一）招标人基本情况，包括名称、地址、联系方式等；

（二）招标项目基本情况，包括物业名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、物业功能分区、配套设备的技术参数、绿化情况及物业管理用房配置、物业专项维修资金情况等；

（三）物业服务内容及标准；

（四）对投标人及投标文件的要求，包括对投标人的信用分值、信用等级及投标文件的格式、主要内容、份数等；

（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间、地点、方法、程序等；

（六）评标标准和评标方法；

（七）前期物业服务合同或物业服务合同的签订说明；

（八）其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。

招标文件不得含有倾向或排斥潜在投标人的内容。

招标文件应当对投标文件的规格、格式等方面作出说明，对招标人和招标项目的情况进行明确阐述，对投标人的商务部分、技术部分和经济部分提出具体要求并确定评标标准和方法；其中技术部分的分值不得低于总分值的百分之五十。

第15条【招标文件的审议】招标人是业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的机构的，应当将拟交由业主大会表决的招标文件交由区物业管理行政主管部门备案。

经业主大会审议表决通过的招标文件不得修改。

第16条【招标文件的备案】招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的十日前，提交相应资料到物业所在地的区物业管理行政主管部门办理招标备案。

区物业管理行政主管部门应当在收到完整的备案资料之日起十日内完成备案工作，并向招标人发出《招标材料备案通知书》。

区物业管理行政主管部门发现招标备案材料有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第17条【建设单位备案】建设单位作为招标人的，办理物业服务项目的招标备案时应当提供以下材料：

（一）工商营业执照；

（二）招标项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证；

（三）物业管理区域备案证明；

（四）物业管理用房证明；

（五）招标文件；

（六）招标公告或投标邀请书；

（七）招标代理委托合同或者招标小组人员资料；

（八）法律、法规和规章规定的其他材料。

第18条【业主、业主大会等备案】业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的机构作为招标人的，办理物业服务项目的招标备案时应当提供以下材料：

（一）业主大会解聘原物业服务企业的决议；

（二）业主委员会备案证明；

（三）与代理机构签订的招标代理委托合同；

（四）招标公告或者投标邀请书；

（五）业主大会审议表决通过的招标文件的会议决议；

（六）法律、法规和规章规定的其他材料。

物业管理委员会代行业主委员会职责的，应当出具本条款第

（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项规定的内容进行备案。

前期物业服务期间，镇政府、街道办组织成立的招标小、（六）项规定的内容进行备案。

第19条【招标公告】招标人应持下列材料到市物业管理行政主管部门建设的物业管理招投标平台上发布招标公告或者发出投标邀请书：

（一）《招标材料备案通知书》原件；

（二）营业执照复印件；

（三）建设工程规划许可证及经规划部门批准的修建性

详细规划图或规划总平面图复印件；

（四）授权委托书；

（五）招标文件；

（六）招标公告；

（七）其他材料。

公告期不少于七日。

第20条【招标公告的内容】招标公告应当载明以下主要事项：

（一）招标人的名称、地址、联系方式；

（二）招标项目的名称、地址、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况；

（三）投标资格条件和投标截止时间；

（四）投标人的报名地点、期限以及获取招标文件的途径；

（五）法律、法规和规章规定的其他事项。

第21条【建设单位招标——最高限价】建设单位招标的，可以设置最高投标限价，并在招标文件中明确最高投标限价或者最高投标限价的计算方法。

建设单位不得规定最低投标限价。

第22条【投标保证金】招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。

投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或者现金支票。

投标保证金一般不得低于一年物业服务费的百分之五，最高不得超过十万元人民币，投标保证金有效期应当与投标有效期一致。

第23条【发布招标文件】招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。

公开招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于十五日。

邀请招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于十五日。

第24条【招标文件的澄清和修改】建设单位对已发出的招标文件予以澄清或修改的，应当将修改后的招标文件报区物业管理行政主管部门备案确认。

在取得新的《招标材料备案通知书》后，应当将招标文件中澄清或者修改的内容以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人，并将提交投标文件截止时间至少向后顺延十五日。

该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第25条【招标人纪律要求】招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的其他情况。

第26条【竞标谈判】在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第三章投标

第27条【投标人】本办法所称投标人是指具备物业服务投标资格并符合招标人的招标条件参加投标竞争的物业服务企业。

第28条【投标文件编制要求】投标人对投标文件有疑问的，应当书面向招标人提出。

招标人对已发出的招标文件予以澄清或修改的，投标人应当在规定时间内领取招标澄清或者修改的补充文件，逾期未领取的，视为放弃投标资格。

第29条【投标人报名条件】投标人到招标代理机构或者招标人处办理投标报名时需提供以下文件：

（一）营业执照复印件；

（二）信用证明复印件；

（三）授权委托书；

（四）拟派驻项目经理取得的物业管理相应资格证书及诚信证明；

（五）其他证明材料。

投标人出具的授权委托书中应明确固定联系人。

第30条【投标文件】投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。

投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，投标文件不得含有虚假承诺等不正当竞争行为的内容。

投标文件应当包括以下内容：

（一）投标函，包括物业服务费、服务目标及其他履约承诺等；

（二）技术部分，包括服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、物业服务企业的内部管理制度；

（三）经济部分，包括物业服务费、特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准报价，物业服务费收费形式以及相应的项目财务收支测算；

（四）商务部分，包括营业执照复印件、信用证明文件复印件、服务业绩、项目主要管理人员资格证书等情况。

第31条【投标人递交投标文件】投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。

招标代理机构收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。

在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

第32条【投标文件的修改】投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改已提交的投标文件。

补充、修改的投标文件应当按照本办法三十一条的规定送达、签收和保管。

在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第33条【投标文件的无效】投标文件有下列情形之一的，视为无效：

（一）逾期提交的；

（二）提交时未密封的；

（三）密封处无投标人的法定代表人或拟担任标的物项目经理签字和企业公章的；

（四）未按招标文件规定的格式要求提交的；

（五）法律、法规和规章规定的其他情况。

第34条【投标人的禁止行为】投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

禁止投标人以向招标人或者评标委员会委员行贿等不正当手段谋取中标。

第4章开标、评标和中标

第35条

第36条【开标】开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间后的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第37条【开标程序】开标由招投标代理机构或者招标人主持，邀请所有投标人参加。

开标应当按照下列程序进行：

（一）由投标人推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构公证。

经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格等内容；

（二）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读；

（三）开标过程应当记录，并存档备查。

第38条【组建评标委员会】招标人代表和物业管理评标专家（以下简称“评标专家”）组成评标委员会负责评标活动。

评标委员会成员为五人以上单数，其中招标人代表以外的评标专家不得少于评标委员会成员总数的三分之二。

招标人应当向区物业管理行政主管部门提出申请，应当在开标前一个工作日内由区物业管理行政主管部门在评标专家名册中随机抽取评标委员会的专家成员，并在评标前予以保密。

与招标人和投标人存在利害关系的评标专家应当主动回避，不得进入相关项目的评标委员会；已经进入的应当更换。

第39条【评标委员会】评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，客观公正地进行评标，遵守评标工作纪律，对投标文件进行独立评审，提出评审意见，不受任何单位或者个人的干预。

评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的财物或者其他好处。

评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐等情况，并接受物业管理行政主管部门的监督、检查。

前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第40条【评审过程】评标包括评议技术标文件、经济标文件、商务标文件和现场答辩。

除现场答辩外，评标应当保密进行。

在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据投标文件评分、现场答辩等情况进行综合评标。

召开现场答辩会时，投标人拟定的项目经理应当参加答辩。

第41条【投标文件的说明】投标文件中有含义不明确的内容、明显文字或者计算错误，评标委员会认为需要投标人作出必要澄清或者说明的，评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。

投标人应当进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标委员会不得暗示或者诱导投标人作出澄清或者说明，不得接受投标人主动提出的澄清或者说明。

第42条【评标——技术标准】技术标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）标的物物业服务组织架构设置和资源配置方案；

（二）服务方案；

（三）创优规划和创新服务方法；

（四）服务质量控制方法；

（五）其他主要内容。

第43条【评标——经济标准】设有经济标的，经济标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）物业服务投标报价；

（二）物业服务项目经营成本支出测算或者服务酬金的比例；

（3）其他主要内容。

第44条【评标——商务标准】商务标准文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）企业规模和信用证明；

（二）社会信誉和经营业绩；

（三）物业服务企业的业绩；

（四）其他主要内容。

第45条【评标委员会工作原则】投标文件评定过程在保密的情况下进行，评定过程期间评标委员会成员应当遵守下列规定：

（一）客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见，承担个人责任；

（二）不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系；

（三）独立评审投标文件；

（四）严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审，并将评审结果签字确认。

第46条【评标报告】评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。

评标报告应当如实记载以下内容：

（一）评标的基本情况；

（二）评标委员会成员名单；

（三）开标记录；

（四）符合要求的投标人一览表；

（五）评分一览表；　　

（六）依据评标结果的排序推荐的中标候选人名单；

（七）澄清、说明、补充事项纪要；

（八）废标情况说明；

（九）其他主要内容。

评标报告由评标委员会全体成员签字。

对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。

评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述理由的，视为同意评标结论，评标委员会应当对此作出书面说明。

第47条【招标无效】经评审，因投标文件存在以下情况之一，导致不符合招标文件要求或导致投标文件全部无效，不符合开标条件的，评标委员会应当否决其投标：

（一）投标文件未经投标单位盖章和单位负责人签字；

（二）投标人不符合国家或者招标文件规定的资格条件；

（三）同一投标人提交两个以上不同的投标文件或者投标报价，但招标文件要求提交备选投标的除外；

（四）投标报价低于标底或者高于招标文件设定的最高投标限价；

（五）投标文件没有对招标文件的实质性要求和条件作出响应；

（六）投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为。

依法应当进行招标的物业服务项目，所有的投标均被否决或者不符合开标条件的，招标人应当重新组织招标。

第48条【确定中标人】经评标委员会评审，应当向建设单位、业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的机构提出书面报告。

建设单位、业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的机构应当根据评标结果的顺序直接确定中标人，第一名放弃中标资格或者取消中标资格的，第二名依序中标。

第49条【前期物业管理中标结果公示】评标结束后三日内，建设单位应当到物业管理招投标平台上办理网上公示。

公示内容包括项目的招标文件、最高投标限价评估报告和中标物业服务企业投标文件中的主要事项。

公示时间不少于七天。

第50条【业主大会招投标中标结果公示】评标结束后三日内，业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的机构应当到物业管理招投标平台上办理网上公示。

公示内容包括项目的招标文件和中标物业服务企业投标文件中的主要事项。

公示时间不少于十五天。

第51条【公示期异议】公示期内，投标人或者其他利害关系人可以对中标结果提出异议，招标人或者招标代理机构应当自收到异议之日起五日内做出书面答复，做出答复前，应当暂停招投标活动。

公示期届满后，投标人或者其他利害关系人提出异议的，不予受理。

第52条【发出中标通知书】招标人应当在公示期满之日起三十日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。

中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。

第53条【招标资料收集】招标人应当保存招投标过程中的书面材料，包括招标文件、中标物业服务企业的投标文件等，以及采集的开标、评标全程影音资料。

第54条【中标结果备案】确定中标人后十个工作日内，招标人与中标人应当到招标备案部门办理中标备案手续。

第55条【签订合同】招标人与中标人应当在完成中标备案后三日内与中标人签订物业服务合同。

中标人的投标文件应当作为物业服务合同的附件。

招标人和中标人不得另行签订背离合同实质性内容的其他协议。

有投标保证金的，在合同签订之日起五日内，招标人应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。

中标人无正当理由拒不签订物业服务合同的，投标保证金不予退还。

招标人无正当理由拒不签订物业服务合同的，应当给予中标人不少于投标保证金金额的赔偿。

第56条【中标人履行合同义务】中标人应当按照物业服务合同履行义务，并不得向他人转让中标项目。

第57条【中标无效】招标人或者投标人有下列行为之一的，中标无效：

（一）招标人向他人透露己获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的；

（二）招标人违反规定，与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判的；

（三）招标人与投标人串通投标的；

（四）投标人互相串通投标的；

（五）投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等违法违纪手段谋取中标的；

（六）投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的；

（七）投标人无正当理由拒不签订物业服务合同的；

（八）法律、法规规定的其他情形。

第五章投诉与处理

第58条【投诉期限】投标人或者其他利害关系人认为招标投标活动的程序不符合法律、行政法规规定的，可以自知道或者应当知道之日起十日内向区物业管理行政主管部门投诉。

投诉应当有明确的请求和必要的证明材料。

就本管理办法第三十四条、第五十条规定事项投诉的，应当先向招标人提出异议，异议答复期间不计算在前款规定的期限内。

第59条第五十八条【受理及决定作出期限】区物业管理行政主管部门应当自收到投诉之日起三个工作日内决定是否受理投诉，并自受理投诉之日起三十个工作日内作出书面处理决定；需要检验、检测、鉴定、专家评审的，所需时间不计算在内，因检验、检测、鉴定、专家评审所产生的费用，由投诉人承担。

投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉的，区物业管理行政主管部门应当予以驳回。

第60条第五十九条【投诉处理】区物业管理行政主管部门处理投诉时，有权查阅、复制有关文件、资料，调查有关情况，相关单位和人员应当予以配合。

必要时，行政监督部门可以责令暂停招标投标活动。

区物业管理行政主管部门的工作人员对监督检查过程中知悉的国家秘密、商业秘密，应当依法予以保密。

第61条第六十条【投诉的书面处理决定】区物业管理行政主管部门根据投诉事项作出书面处理决定后，投诉人不得就同一事项再次投诉。

对投诉决定不服的，可以向相关行政机关申请行政复议。

第六章附则

第62条

第63条第六十一条【生效日期】本办法自发布之日起施行。

第64条

第65条