不动产登记的原则包括.docx

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不动产登记的原则包括

不动产登记的原则包括

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会计账簿登记包括哪些内容

　　会计账簿登记包括哪些内容？

　　一、账簿的启用

　　会计账簿是重要的经济档案，登记账簿应由专人负责为了保证账簿记录的合法性和账簿资料的真实性，明确记账责任，防止账簿资料的丢失和其他舞弊行为的发生，单位旨先要加强对账簿启用环节的管理。

在每次启用新的账簿时，应遵守以下规定：

　　1．填写

　　2．填写账簿扉页上的

　　3．订本账在启用时应写明页数和编号；活页账启用时，应编制账户目录，并注明每个账户的编号、名称和分页号。

为了便于查阅，也可在每一个账户所在位置的第一页，贴上写明账户名称的口条纸卡。

　　新年度开始使用新账簿时，除按规定办理启用手续外，还应把上年度各账户的

　　二、登记账簿的规则和要求

　　账簿启用后，就可以用来记账了。

账簿是企业的基本财务信息资料库，又是编制会计报告的主要依据，因此账簿的登记必须做到内容完整、科目正确、摘要简明清楚、数据明确真实、字迹工整易认，并且不错记、不重记、不漏记。

账簿的连记必须严格遵守以下规则：

　　1．为了使账簿记录保持清洁和防止篡改，记账时不得使用铅笔和圆珠笔（复写账页除外），必须使用蓝色或黑色墨水书写。

红色墨水只用于划线、改错和冲账以及表示余额为负时使用。

　　2．账簿必须按照规定的页次连续仔记．不得隔页跳行。

万一发生隔页跳行，也不得撕毁账页（特别是订本账），而应在空白处用红线对角划掉，注明

　　3．为了保证账簿记录的正确性和合法性，记账前必须对会计凭证进行严格的审核，根据正确无误的会计凭证登记账簿。

为了便于对凭证及账簿进行查阅和相互核对，应将会计凭证的编号记在会计账簿的

　　4．为了保持账簿记录的连续性和衔接性，同时减轻月末结账的工作量，在每一张账页登记完毕时，应在账页的最末一行，加计出自本月1日开始到该笔为止的借、贷方发生额和余

　　额，并在摘要栏注明

　　5．登记账簿应当及时、正确，一般应做到日清月结。

日记账应逐日逐笔进行登记，分类账也要逐日或每隔若干天登记一次，不得拖延。

文字和数字应紧挨底线书写，不要写满，写

　　到中线附近为宜。

　　6．记账后如发现有错误，应根据具体情况，按规定的方法进行更正。

不得刮擦、挖补、涂改或用褪色药水更改字迹。

　　三、更正错账的方法

　　应该尽量避免账簿记录中发生错误，但要完全避免发生错误是不可能的。

账簿记录中发生的错误是多种多样的。

有的凭证没有错，登账却错了；有的由于凭证错误而导致记账错误；有的是科目记错；有的是摘要或金额记错；有的是记账错误；有的是合计错误。

账簿记录中的错误一经发现后，应立即更正。

账簿记录错误的更正是一件非常严肃的事情。

为了明确责任，也为了防止出现舞弊行为，必须按照严格的程序和规定的方法来进行更正。

由于错误发生的具体情况不同，更正的方法也不一样。

一般有以下几种更正方法：

（一）划线更正法

　　划线更正法，就是把账簿记录中错误的文字或数字用红线全部划去，然后再在上面用蓝字写上正确的文字或数字，再由记账人员在更正处盖章，以示负责。

这种方法就称为划线更正法，也叫红线更正法。

用这种方法，划线时，对于注销的数字，应全部一并划去，而不应只划去其中错误的部分。

划线后，原字迹应能够清晰可辨，以便事后查考。

　　划线更正法适用于记账凭证没有错误，只是账簿记录有错的情况。

例如：

某单位会计人员刘珠，把1234．56

　　误写为1243．56，应把1243．56用红线划去，然后在上面写上正确的

　　1234．56，再在更正的地方盖上刘珠的印章。

（二）红字更正法

　　所谓红字更正法，就是用红字编制一张记账凭证，以冲销原来错误的凭证记录，因而叫红字更正法，又叫赤字冲账法或红笔订正法。

　　这种方法适用于记账凭证有错误，且由于记账凭证有错误而导致账簿记录也有错误的情况。

红字更正法一般可用于以下两种情况：

　　1．记账凭证的会计分录做错科目，导致账簿记录中记错账户。

这时，应用红字编制一张内容与原记账凭证完全一样的凭证，冲销原有错误记录。

然后再用蓝字编制一张正确的记账凭证，重新登记入账。

例6-1：

某工厂从外地购进一批原材料1000元，记账凭证误记为：

　　借：

包装物1000

　　贷：

银行存款1000

　　发现这个错误后，应用红字编制一张内容一样的记账凭证，在摘要栏内注明

　　借：

原材料1000

　　贷：

银行存款1000

　　2．记账凭证上所作会计分录中使用的会计科目，以及登账时所记的账户都没有错，但金额却都记错了，并且被错记的金额大于正确的金额。

这时，也可以与前例一样，用红字编制一张内容与原记账凭证完全一样的凭证，冲销原有错误记录。

然后再用蓝字编制一张正确的记账凭证，重新登记入账。

但这种情况由于科目完全正确，只是数字记大了。

更正方法可以简化：

编制一张会计科目完全一样，但金额用红字填写、且数字为超过正确数的差额的记账凭证，然后据以入账，这样就把错误的数字调整为正确的数字了。

例6-2：

某工厂以银行存款归还购料欠款10000元，误作下列分录：

　　借：

应付账款100000

　　贷：

银行存款100000

　　这张凭证已经入账。

随后发现这笔分录会计科目完全正确，但金额应是10000元，错记为100000元，多记了90000元。

发现这个错误后，应将多记的金额用红字作如下分录：

　　借：

应付账款90000

　　贷：

银行存款90000

　　（三）补充登记法

　　根据会计凭证登账后，如发现会计分录其他部分没有错，只是金额错了，且所记金额少于应记金额，属于这种情况，就可以采用补充登记法来更正（如所记金额大于应记金额，则应用红字更正法）。

补充登记法的具体作法是：

按少记的金额编制一张其科目与原记账凭证一样的记账凭证，并在摘要栏内注明

　　例6-3：

某工厂从外地购进一批原材料1000元，货款未付。

会计分录误记为：

　　借：

原材料100

　　贷：

应付账款100

　　这笔分录所记的科目及方向都没有错，只是1000元误记为100元。

发现这个错误后，应用蓝字编制一张金额为900元的记账凭证，在摘要栏内应注明

　　借：

原材料900

　　贷：

银行存款900

　　然后据以入账，这样在账簿上补记了少记的金额，就把错误记录更正了过来。

不动产登记

　　《物权法》的不动产登记问题

　　全国人大法工委民法室主任姚红

　　编者按：

xx年4月5日，中国土地学会与中国土地勘测规划院联合举办“《物权法》讲座”，邀请全国人大法工委民法室姚红主任辅导讲解《物权法》有关问题。

姚红主任的演讲内容十分丰富，我们在编辑出“《物权法》的原则问题”、“《物权法》的建设用地与征地问题”之后,再编辑出《物权法》的不动产登记问题,以供参考。

　　关于《物权法》的不动产登记，我讲六个问题。

　　一、不动产登记的原则

　　按照《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。

这就是说，设立、变更或消灭不动产物权，原则上都要登记，不登记不承认其物权，也不承认物权的任何变动。

法律另有规定的除外主要指4种情况：

　　一是第9条第二款的规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

为什么可以不登记？

因为登记是起一个公示作用，法律已经明确规定这些自然资源属于国家所有，已起到了公示作用，所以不必再履行登记手续。

这里所讲的是国家所有自然资源，是所有权可以不登记，但使用权仍然要登记。

　　二是第二章第三节规定的三种特殊情况，也可以不登记即产生物权。

第28条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

即拿着法院判决等，不办理过户登记，也承认判决书上写的权利人就是该不动产的权利人。

第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

即父亲死亡，儿子继承，儿子不去办理变更登记，也承认儿子对该不动产享有物权。

第30条规定，因合法建造、拆除

　　房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

农民在宅基地上建房子，该房子不登记，也承认他的物权效力。

以上三种情况都是法律规定可以不登记的，但第31条有一个特别规定，依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生效力。

举个例子说明这话什么意思，某房产原来归夫妻共有，双方离婚后，法院判决该房产归女方所有，女方可以不登记，女方拿着判决书，就能证明归她所有。

但是如果女方要求处分该房产，就必须去办理登记，否则不符合法律规定。

继承或者合法建造的房产也是如此，处分必须登记，不登记，不可以对抗善意第三人。

　　三是土地承包经营权，自合同签订之日起，承认其物权，不用办理登记。

四是对地役权的规定。

地役权是为了自己的便利，利用他人土地享有的权利。

例如，甲要铺设一条管道，必须利用乙的土地，否则就会绕圈子增加成本。

这样，甲乙双方签订一个合同，双方同意即可。

虽然地役权是双方合同生效时设立，但未经登记，不得对抗善意第三人。

　　二、不动产统一登记制度

　　物权是统一的，相当多的人民群众和法院部门的同志都强调，应当实行不动产统一登记。

在有关部门开研讨会时，国土、房产、林业、农业等涉及不动产管理的部门，都说应该实行统一登记。

虽然客观情况是现在很难实行统一登记，但国家需要推行统一登记制度。

所以，《物权法》第10条规定，国家对不动产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

　　不动产统一登记，原来已列入十届人大的立法规划，但到目前为止，仍未完成这个任务。

所以《物权法》附则第246条专门规定，法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。

这主要是考虑到现在的房地管理，有的是合在一起了，有的还没合。

在国家没有制定出统一办法以前，先让地方性法规推动一下这项

　　工作。

　　三、不动产登记的审查

　　在立法过程中，大家对不动产登记的实质审查和形式审查，理解不太一样。

有人认为，实质审查就是要审查合同关系的真实性、合法性，是不是在公平、自愿、平等的基础上签订的，有没有欺诈等。

有人则认为，实质审查就是把事实调查清楚，保证所指的不动产确实存在。

由于大家口径不一致，现在的《物权法》没有回答什么是实质审查和形式审查，只是规定了登记机构的几项职责，只要登记机构履行了这几项职责就行。

　　四、不动产登记的查询和收费

　　《物权法》第18条规定，权利人、利害关系人可以查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

对于这条规定，立法过程中曾有过争论，有人说不应该限制登记查询的主体，认为既然物权公示，公示就是给大家看的，为什么还要限制查询主体？

反对者则认为，虽然公示是给大家看的，但不是给社会上所有的人看的。

跟这事没关系的人也让看，就涉及到个人隐私的保护问题。

国外情况也不一致。

有的国家，如美国、加拿大等都不限制，谁都可以看。

而德国则只有利害关系人才能查看。

后来我们经过考虑规定，只有利害关系人、权利人可以申请查询，登记机构应该提供。

关于登记收费，国土部门的同志曾认为，没有必要规定得那么细，相关的行政法规作出规定就可以了。

可现在的《物权法》

　　第22条还是规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款比例收取。

具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

这主要是考虑到目前这个问题老百姓反映比较强烈，所以需要作出一个明确规定。

　　五、不动产预告登记制度

　　我们国家过去没有预告登记制度。

在立法过程中，最初主要是考虑在商品房买卖过程中，需要保护权利人的利益，防止开发商一房二卖，所以规定了预告登记制度。

但是，《物权法》第20条规定，当事人签订房屋或者其他不动

　　产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

即现在的预告登记规定已不仅仅适用于预售商品房，还涉及到其他房屋买卖的情况。

例如，甲对乙说，以后你卖房子时，要卖给我，乙说行。

甲防止乙以后不遵守这个约定，就可以去预告登记，取得了优先购买权。

预告登记的范围，还包括消灭不动产物权。

　　六、不动产登记机构的责任

　　在立法过程中，关于不动产登记机构的责任，曾经有过几种意见。

有人认为现在的登记机构都是行政机关，所以登记错误应当提起国家赔偿。

有人认为国家赔偿不合适，因为登记机构以后是行政性质的还是事业性质的，或其他什么性质的，现在都不好确定。

有人主张建立赔偿基金来解决登记错误问题。

有人说登记机构的责任应当采取过错责任制，有过错的承担责任，没有过错的不承担责任。

有些单位反映强烈，认为现在当事人造假水平很高，假资料别说登记部门审查不出来，连公安部门都审查不出来，最后错了还要登记部门来承担责任，这太冤了。

现在《物权法》没有回答责任到底是国家赔偿责任还是民事赔偿责任，因为现在不好说，这给以后的发展留下了空间。

但是，登记错了之后到法院起诉，法院肯定得受理。

登记错误怎么赔偿？

《物权法》第21条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应该承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应该承担赔偿责任。

登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追讨。

只要是登记错了，不管是不是登记机构的过错，都要先行承担责任，这主要是为了保护权利人的利益，因为权利人是弱势。

这样，登记机构可能会说自己的责任太重了。

怎么办？

需不需要建立一个登记赔偿基金？

这以后可以探索。

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